享滤净化设备(上海)有限公司与上海屺盛实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：享滤净化设备(上海)有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：胡伟勇，总经理。
　　委托诉讼代理人：花伟，上海东炬律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海屺盛实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：王啟飞，经理。
　　委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
　　原告享滤净化设备(上海)有限公司(以下简称“享滤公司”)与被告上海屺盛实业有限公司(以下简称“屺盛公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后依法适用简易程序进行审理。2018年4月16日，本院受理被告反诉。2018年7月6日，经当事人同意，并由本院院长批准，延长本案适用简易程序审理的期限三个月。本案于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告法定代表人胡伟勇及其委托诉讼代理人花伟、被告委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告享滤公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年3月23日就位于上海市松江区佘山镇佘北公路XXX弄XXX号XXX幢218厂房签订的《厂房租赁合同》；2、被告退还原告2017年12月的租金11,791元、押金11,791元、2017年12月的物业管理费1,638元；3、被告支付原告装修费用损失80,000元；4、被告支付原告自2017年11月至2018年1月15日的停业损失120,000元；5、被告支付原告遣散员工费用21,000元；6、被告支付原告搬迁费用12,000元；7、被告支付原告违约金35,373元。事实和理由：2017年3月23日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将上海市松江区佘山镇佘北公路XXX弄XXX号XXX幢218厂房(以下简称“涉案厂房”)出租给原告，租期自2017年3月31日至2024年10月5日，月租金为11,791元，保证金为11,791元。因涉案厂房环评手续未能办出，自2017年12月5日起涉案厂房开始被佘山镇区域环境综合整治领导小组办公室停水停电至今，被告亦要求原告搬离，因合同目的无法实现，原告行使法定的合同解除权。原告认为，本案租赁合同解除系因被告原因导致并给原告造成了停产停业等损失，故原告诉至本院，望判如所请。
　　被告屺盛公司辩称：同意解除合同，但不同意原告其余诉讼请求。原告作为承租人有义务自行办理环评手续，因原告未办理环评手续导致涉案厂房被相关部门关停，责任应由原告自行承担，被告也从未要求原告搬离。对于押金、2017年12月的租金、2017年12月的物业费金额均无异议，但原告尚未返还房屋，故不同意退还租金和物业费，押金同意抵扣原告应当支付的违约金。原告并未对涉案厂房进行过装修，不同意支付装修费损失。停业损失、员工遣散费用、搬迁费用均不存在，对金额亦不认可。因违约方系原告，也不同意支付违约金。
　　被告屺盛公司同时向本院提出反诉请求：1、原告支付被告租金(自2018年1月1日起计算至房屋实际返还之日止，按每月11,791元的标准计算)；2、原告支付被告自2018年1月1日至2018年4月11日的欠付电费348元；3、原告支付被告中介费11,791元；4、原告支付被告装修费93,530元；5、原告支付被告违约金35,373元；6、原告返还被告房屋。审理中，被告同意将2018年7月13日作为收回涉案厂房的时间，并撤回了第6项诉讼请求。事实和理由：2017年3月23日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将涉案厂房出租给原告，租期自2017年3月31日至2024年10月5日，月租金为11,791元，但后原告未按约于2017年12月24日前支付2017年12月31日至2018年3月30日的租金，经被告多次催促仍未支付，并将涉案厂房上锁、贴上封条。被告进行招租时支付了中介费11,791元，并做了隔墙、水电、环氧地坪，装修了办公室及安装卷帘门，产生装修费用93,530元。因原告违约解除合同，上述损失应由原告赔偿，原告并应支付相当于三个月租金标准的违约金。综上，为维护自身合法权益，被告向本院提出以上反诉请求，望判如所请。
　　针对被告屺盛公司的反诉请求，原告辩称：不同意支付租金，涉案厂房自2017年12月5日停电后无法正常使用；原告仅于2018年3月28日搬离时用过电，故对电费金额有异议；被告主张中介费和装修费没有合同依据且装修费已包含在租金中，对中介费和装修费的金额亦无法确认；原告不存在违约行为，不同意支付违约金。
　　本院经审理认定以下事实：2016年11月23日，上海市松江区佘山镇佘北公路XXX弄XXX号XXX-XXX幢、XXX-XXX幢房屋核准登记在案外人上海云峰药业有限公司(以下简称“云峰公司”)名下。
　　2016年7月，案外人云峰公司出具一份《授权书》，载明自2016年7月7日至2024年10月6日期间授权被告转租(分租)位于上海市松江区佘北公路XXX弄XXX号厂房。
　　2017年3月23日，被告作为甲方、出租方，原告作为乙方、承租方，签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉案厂房出租给乙方，租期自2017年3月31日至2024年10月5日。合同第二条第2款约定：甲方交付的标准为按照厂房现状交付。合同第三条约定：月租金为11,791元，月物业管理费为819元；厂房租赁保证金为11,791元，合同期满后，结清乙方应付的所有费用甲方一周内将租赁保证金无息退还给乙方；先付后用，租金和物业管理费每三月一付。第六条第4款约定，乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国安全生产法》以及其他有关制度，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。第七条第2款约定，厂房租赁期间，甲乙双方需提前终止合同，应提前三个月通知对方，且须得到甲乙双方同意，并赔偿对方三个月租金的违约金。因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方不承担违约及赔偿责任。甲方可无偿获得租赁物内一切装修的所有权，不必向乙方支付任何费用。第5款约定，乙方承诺所生产和堆放的产品不会对周边环境和空气造成影响，并符合国家环保部门的有关标准。该合同另对其它租赁事宜作了约定。
　　审理中，原告还提供了：1、光盘录音及文字整理稿，以证明：原告经向松江区工业联合会谢姓工作人员了解情况，涉案厂房停电系因房屋本身没有污水管网导致环评无法办出；工业联合会就停电事宜提前通知了云峰公司，云峰公司也通知了被告，但被告未提前通知原告；停电后原告与被告许姓、杨姓经理沟通，但被告推脱不解决问题并让原告搬离。被告对真实性不予认可，并称其公司并没有许姓、杨姓经理，对证明内容亦不认可。2、工程标单、明细表格、《简单的厂房装修合同》、装修前后照片、微信转账记录、发票及发货清单、案外人张兴均等三人的身份证复印件、银行流水及采购订单，以证明其装修费、员工遣散费及营业损失，被告对除发票以外的证据真实性均不予认可。对于发票则认为与本案并无关联性。3、三份函件及签收单，以证明其分别于2017年12月27日、2018年1月3日、2018年1月8日就断水断电原因、涉案厂房能否办出环评、封条如何解封等事宜向被告发函询问，被告否认收到函件。
　　审理中，被告还提供了：1、2017年12月28日案外人上海佘山经济技术发展有限公司向原告发送的《告知书》，证明涉案厂房被关停的原因系因原告环评未通过。原告认为真实性无法确认，且落款日期距离停电时间已有一月左右。2、2018年4月11日被告自行制作的抄表单，证明原告欠付电费金额为348元。原告对金额不予认可。原告陈述之前也是收到被告自行制作的抄表单后缴纳电费，每月电费约为1,000元，但此次原告仅于2018年3月28日用过一次电。
　　审理中，原告陈述：其承租涉案厂房时被告仅做了隔墙并安装卷帘门，其余均系毛坯，其承租后装修了地板和小办公室，并安装了新风系统和空调；其承租房屋用于做空气过滤网，直至停电前并未来得及去办理环评；2017年12月5日停电后无法继续生产，但因原告物品尚在房屋内，故偶尔会去涉案厂房，2018年2月8日时发现门锁被被告锁闭，原告多次与被告交涉未果，故无奈于2018年3月28日报警并将物品搬离。在2018年5月28日证据交换中，原告陈述涉案厂房的门锁是原告的，因担心返还房屋后被告会破坏装修故房屋仍在原告控制下。审理中，原告表示同意于2018年7月13日将涉案厂房内物品全部搬离，若未搬离则被告可自行处置屋内物品。被告陈述：其从未将涉案厂房上锁，也从未要求原告搬离；因原告未办理环评手续，2017年12月5日涉案厂房确实有过1小时左右的短暂停电，后续正常恢复供电；原告并未在2018年3月28日搬离，只是搬过部分物品，至今仍有物品遗留在现场；2018年3月28日原告将门锁拿掉，被告在2018年4月进入涉案厂房内抄电表，后续原告又将门锁锁闭；《厂房租赁合同》对中介费及装修费的承担未作约定，其也没有证据提供；从《厂房租赁合同》第2.2条及6.4条可以看出办理环评的义务方系原告。
　　以上事实，有上海市不动产权证、《厂房租赁合同》、《授权书》及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案中，双方对于因涉案厂房未能办理环评手续导致房屋无法正常使用的事实均无异议，争议点在于未能办出环评的责任应当归责于哪一方。本院认为，申请环评本系经营者的义务，除非《厂房租赁合同》明确约定办理环评的义务属于出租方，否则应由承租人负责办理环评手续。本案《厂房租赁合同》并未对出租方负责办理环评作出明确约定，且第7.5条载明原告承诺其生产和堆放的物品符合国家环保部门的有关标准，因此，原告承租涉案厂房后，理应积极办理环评手续，现因原告未办理环评导致涉案厂房无法正常使用，责任应由原告自行承担。原告称系因涉案厂房本身没有污水管网导致环评未能办出，但未提供充分证据证明，本院难以采信。因此，本案系因原告违约导致租赁合同提前解除。现被告亦同意解除合同，对此本院予以确认。在2018年5月28日证据交换中，被告表示同意解除合同，故本院以该日作为合同解除日期。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，从原告陈述看，直至2018年5月28日涉案厂房仍在原告控制下，原告亦无证据证明其于2018年7月12日之前向被告返还了厂房，本案审理中原告同意于2018年7月13日返还厂房，被告亦同意接收，对此本院亦予以确认，租金应当计算至2018年7月13日。关于原告辩称自2017年12月5日停电后厂房无法正常使用故不应当支付租金的意见，本院认为，涉案房屋停电系因环评手续未办出，而办理环评的义务方在于原告，故厂房无法正常使用系因原告过错导致，不能作为不付或少付租金的理由。原告陈述被告于2018年2月8日锁闭门锁，但未提供证据证明，在被告予以否认的情况下，本院难以采信。经计算，自2018年1月1日起至2018年7月13日的租金金额为75,690元【计算方式：11,791元×6个月+11,791元/31天×13天】，原告应当支付被告。对原告要求退还2017年12月租金及物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。因本案系原告违约导致合同解除，因原告未办理环评导致涉案厂房被断电，故对原告要求赔偿装修损失、停业损失、遣散员工费用、搬迁费用、违约金的诉讼请求，本院均不予支持。
　　关于被告的反诉请求，被告要求原告赔偿中介费及装修费没有合同和法律依据，被告也未提供任何证据证明，本院不予支持。本案系因原告违约导致合同解除，依据《厂房租赁合同》第7.2条的约定，原告应当支付相当于三个月租金的违约金。被告同意将原告已付押金抵扣违约金，经抵扣后，原告尚需支付被告违约金23,582元。关于电费，直至2018年7月13日，涉案厂房一直在原告控制下，在此之前产生的电费应由原告支付。现原告对抄表单金额不予认可，基于原告之前缴纳电费也是依据被告自行制作的抄表单，结合原告对之前缴纳电费金额的陈述，348元的电费金额也未过高，本院对被告提供的抄表单予以采信，原告应当支付欠付电费348元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)享滤净化设备(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海屺盛实业有限公司于2017年3月23日就位于上海市松江区佘山镇佘北公路XXX弄XXX号XXX幢218厂房签订的《厂房租赁合同》于2018年5月28日解除；
　　二、驳回原告(反诉被告)享滤净化设备(上海)有限公司的其余本诉请求；
　　三、原告(反诉被告)享滤净化设备(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海屺盛实业有限公司租金75,690元；
　　四、原告(反诉被告)享滤净化设备(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海屺盛实业有限公司违约金23,582元(已扣除原告已付保证金11,791元)；
　　五、原告(反诉被告)享滤净化设备(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海屺盛实业有限公司电费348元；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海屺盛实业有限公司的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费5,783元，减半收取2,891.50元，反诉案件受理费2,275元，诉讼费合计5,166.50元，由原告(反诉被告)享滤净化设备(上海)有限公司负担4,036.50元(已付)，由被告(反诉原告)上海屺盛实业有限公司负担1,130元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨惠星

书记员：李  俊