仇巧英与李正平、雷惠萍排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告仇巧英，女，1955年5月10日出生，汉族，住上海市。
　　委托代理人张雅君，女，1980年2月18日出生，汉族，住址同上。
　　被告李正平，男，1960年10月25日出生，汉族，住上海市。
　　委托代理人秦仁伟，上海市凤凰律师事务所律师。
　　被告雷惠萍，女，1960年3月8日出生，汉族，住上海市。
　　委托代理人李雷，女，1988年10月11日出生，汉族，住址同上。
　　委托代理人秦仁伟，上海市凤凰律师事务所律师。
　　第三人上海草原房地产经营公司，住所地上海市。
　　法定代表人吴建民。
　　原告仇巧英与被告李正平、雷惠萍、第三人上海草原房地产经营公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仇巧英及其委托代理人张雅君，被告李正平、雷惠萍的委托代理人李雷及李正平、雷惠萍的共同委托代理人秦仁伟到庭参加诉讼。第三人上海草原房地产经营公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告仇巧英诉称：原告系本市梅岭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)产权人。原告自购得该房屋产权后发现系争房屋被被告非法占用，原告多次要求被告搬离，但均遭被告拒绝。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即迁出上海市梅岭北路XXX弄XXX号XXX室；2、被告自2007年10月9日起向原告支付非法占用房屋的使用费，按每月人民币3000元计算至被告实际搬离之日止。
　　被告李正平、雷惠萍辩称：被告于1995年11月20日与第三人签订的《房屋拆迁安置协议》合法有效，受法律保护。被告现居住的梅岭北路XXX弄XXX号XXX室(系争房屋)就是上述协议中约定的“曹杨二村XXX号楼1608室”房屋。根据普陀区人民法院的(2000)普民(行)初字第1831号民事判决书，“法院认为，……从庭审查明的事实来看，曹杨二村XXX号楼的门牌号码应为梅岭北路XXX弄XXX号”。《房屋拆迁安置协议》是被告自1999年6月起居住在系争房屋19年的合法依据，不存在原告所述的非法占用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，明确了拆迁补偿安置协议的优先权。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条及《关于加强城市房屋拆迁管理工作的通知》第三条的规定，被告均有理由居住使用系争房屋。根据上海市房屋土地管理局关于贯彻市政府(1995)13号文件实施意见通知【沪房地拆(1995)283号】第三条第三款：房屋拆迁临时过渡协议必须明确“四定”(即定回搬地点、定安置房面积、层次、过渡期限)，以避免回搬过程中因“四定”内容不明确而发生争议，影响居民按时回搬。安置人口应明确被安置人的姓名，回搬地点应明确坐落地点。如路(新村)、弄、号或者房屋建造施工编号，不得有误和歧义；房屋面积是指实际安置的面积(包括合资安置的面积)，层次指房屋坐落的确切层次，以数字写明。在1995年开发商与被告签订房屋拆迁安置协议时，安置协议中的房屋还在施工的初级阶段，按规定门牌号要等所造房屋结构封顶时方可申请，所以按法规回搬地址在安置协议中签订的是房屋建造施工编号。被告居住了19年的系争房屋就是安置协议中约定的地址。系争房屋根据相关政策，可由被告按成本价购买为产权房，但开发商故意隐瞒事实真相，恶意串通原告，将产权证空转至原告名下，之后又隐瞒被告10年之久，严重侵犯了被告的优先购买权。开发商以合法的买卖形式，对政府办证机关隐瞒了被告拆迁安置协议在先的事实，隐瞒了被告自1999年6月起即居住系争房屋的事实。致使原告获取了产权证，以合法形式掩盖非法目的，违反法律规定。事实上，第三人对被告原住房进行拆迁，双方签订了安置协议。1999年回搬时，第三人谎称安置协议中约定的房屋未造，停止发放被告的过渡费，让被告到其他房屋内居住。当时被告就予以拒绝。之后，被告经核查，发现系争房屋就是安置协议中约定的曹杨二村XXX号楼1608室房屋。虽然系争房屋的建筑面积超出安置协议中约定的面积，但此过错不应由被告承担。为此，被告与第三人交涉多次，但得到的回复是，已无钱支付过渡费，如被告愿意支付超出面积的费用，就先按协议搬进去，之后再解决问题。2017年，5月，原告两次纠集人员上门威胁被告。原告称其在购房后才得知被告非法占有房屋，违背一般购房需提前看房的常识，说明原告与开发商、售房人存在恶意串通。综上，不同意原告的诉讼请求。
　　第三人上海草原房地产经营公司未作答辩。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：
　　1995年11月20日，第三人作为拆迁人与作为被拆迁人的刘维亚(案外人)签订《房屋拆迁安置协议》。上述协议中载明：被拆迁人原居住曹杨四村XXX号XXX室，属公房性质，居住面积共计29.9平方米，被拆迁人接受第三人拆迁安置；第三人应安置的人数为包括被告在内的9人(为家庭成员关系，其中独生子女按两人计算面积)，安置居住面积36平方米，被拆迁人无异议；签约后第三人对拆迁人家庭人员中发生人数增减或拆迁补偿安置有关的纠纷概不负责，也不增减安置面积；第三人提供曹杨二村XXX号楼1008室、曹杨二村XXX号楼1608室公房，合计居住面积56.28平方米；因第三人提供被拆迁人安置房屋未竣工，故第三人向拆迁人提供自行过渡；若因国家计划发生变更或其他不可抗力的原因，造成第三人无法履行本协议时，双方同意在原协议的基础上签订补充协议，同时第三人按《细则》规定向被拆迁人增发因第三人延期安置被拆迁人的过渡补贴费；曹杨二村XXX号楼1008室，28.14平方米安置刘维亚等五人，租赁户名为刘维亚；曹杨二村XXX号楼1608室，28.14平方米安置李正平、雷惠萍等4人，租赁户名为李正平；自行过渡期为三年。
　　1999年6月，被告自行搬入系争房屋内居住至今。
　　1999年9月24日，系争房屋登记在上海南兴房地产实业公司(以下称南兴公司)名下。
　　2003年6月，南兴公司作为卖方与案外人孙某某(作为买方)签订《上海市商品房出售合同》，约定南兴公司将系争房屋以507888元之房价款出售给案外人孙某某。之后，系争房屋登记在孙某某名下。
　　2007年9月，孙某某作为卖售方与原告(作为买受方)签订《上海市房地产买卖合同》。约定孙某某将系争房屋以825318元之房价款出售给原告。2007年10月，系争房屋登记在原告名下。
　　2018年，原告诉讼来院，请求法院判决如其诉请。
　　审理中，原告表示放弃要求被告支付房屋使用费之诉请。
　　另查，根据产权登记资料记载，系争房屋建筑面积为105.81平方米。
　　再查，第三人曾在另一案件中表示，第三人与被拆迁人签署《房屋拆迁安置协议》时，规划尚未批复。之后，因受规划调整，安置协议中约定的安置房屋实际已不存在。
　　审理中，被告表示，原告自2004年起开始在系争房屋所在区域购买商品房和商铺，在购买系争房屋时，从未上门看房，其本人就是系争房屋所在小区的开发商上海市市容环卫局的员工。上述情况说明原告是与上海市市容环卫局、南兴公司、第三人、孙某某之间存在恶意串通，就系争房屋签订买卖合同损害被告利益，应为无效。对此，原告表示，其是通过中介公司办理的购房手续，不存在恶意串通。原告购房时，出售方是说过还有人居住在内，但属于临时过渡，过一段时间会搬离。因原告在系争房屋所在小区内有其他住房，对系争房屋的房型比较了解，所以就在门外看了一下，未敲门进入查看。合同签订后，原告曾为交房问题与出售方交涉，出售方表示在系争房屋内居住的人员是因动迁与开发商有纠纷，开发商已为此在诉讼，让原告耐心等待。原告也曾找过开发商，开发商表示第三人安置给被告的房屋是梅岭北路XXX弄XXX号XXX室，该房屋面积与安置协议中约定的面积相符。梅岭北路XXX号中的房屋是安置房，而系争房屋所在的梅岭北路XXX号中的房屋是商品房。因被告一直未搬入，该房屋一直处于空置中。原告为系争房屋事宜亦向当地物业公司和居委会交涉过，但均没有结果。最后，原告只能向法院起诉。
　　针对被告主张的原告与房产商、第三人及案外人孙某某恶意串通就系争房屋签订的买卖合同无效的意见，审理中，法院向其释明应另行提起诉讼，否则将承担相应诉讼风险。被告表示，认定合同无效系法院在本案中查明的义务，坚持就合同效力问题不另行诉讼。
　　关于被告提出的本院(2000)普民(行)初字第1831号民事判决书曾认定“曹杨二村XXX号楼的门牌号码应为梅岭北路XXX弄XXX号”之事宜。经查明，该案系与本案被告类似的被拆迁人王怀仁等人作为原告起诉上海草原房地产经营公司，要求上海草原房地产经营公司全面履行安置协议、将其安置于梅岭北路XXX弄XXX号1501室。该案生效判决书中，在“曹杨二村XXX号楼的门牌号码应为梅岭北路XXX弄XXX号”内容之后，还载明：“但是基于房型规划的变化等原因，现梅岭北路XXX弄XXX号1501室系商品房，房地产权人不是上海草原房地产经营公司而是上海东尼(集团)有限公司。梅岭北路XXX弄XXX号1501室的建筑面积为105.81平方米、居住面积为44.5平方米，与安置协议约定的居住面积为37.447平方米公房不相一致，两者存在差别，且上海东尼(集团)有限公司与原告不构成房屋拆迁安置的民事法律关系，原告坚持要求安置于梅岭北路XXX弄XXX号1501室，缺乏事实和法律依据。”最后，法院判决对原告该项诉请不予支持。另，在本院(2000)普民重字第242号上海东尼(集团)有限公司作为原告起诉被告王怀仁等人及第三人上海草原房地产经营有限公司房屋迁让一案中，法院最后判决被告王怀仁等人迁让出本市梅岭北路XXX弄XXX号1501室。
　　本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权力。现根据相关部门颁发的所有权证书之记载，原告为系争房屋的所有权人，依法享有上述权利。被告居住使用系争房屋缺乏合同和法律上的依据，原告要求被告迁出依法有据，本院予以支持。被告辩称根据其与第三人之间签订的安置协议，系争房屋即为第三人安置的房屋，但从第三人在以往案件中的陈述意见及安置协议中所约定的安置房屋与系争房屋实际面积相差甚远(安置房屋居住面积为28.14平方米、系争房屋实际建筑面积为105.81平方米)之事实来看，不能得出上述结论，亦不足以推翻系争房屋登记在原告名下之产权证的效力。至于被告认为原告与第三人及案外人存在恶意串通导致房屋买卖合同无效之意见，在法院向其释明后，被告仍坚持不另行诉讼。对此，被告应在本案中承担对其不利的诉讼风险。故对被告上述辩称意见，本院难以采纳。审理中，原告表示放弃要求被告支付房屋使用费之诉请，与法不悖，本院予以准许。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案依法裁判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十四条和第三十五条之规定，判决如下：
　　被告李正平、雷惠萍应于本判决生效之日起十日内迁出上海市梅岭北路XXX弄XXX号XXX室房屋。
　　本案受理费人民币80元，由被告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：浦  艳

书记员：张  莹