仇铮与李二强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：仇铮，男，1992年3月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：王小雷，上海汉盛律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张琦，上海汉盛律师事务所律师。
　　被告：李二强，男，1992年2月15日出生，汉族，户籍地安徽省。
　　委托诉讼代理人：汪文杰，上海君澜律师事务所律师。
　　原告仇铮与被告李二强其他合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仇铮的委托诉讼代理人王小雷、被告李二强的委托诉讼代理人汪文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　仇铮向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告已经支付的部分店面转让费5万元。事实和理由：2018年6月30日，原、被告签订《店面转让协议》，约定被告将其承租的上海市浦东新区蓝村路XXX号店铺(以下简称系争房屋)转让给原告使用，转让费15万元，原告代替被告履行原店铺租赁合同中的权利、义务。协议签订后，原告依约向被告支付转让费，对店铺装修后经营使用。2019年3月5日，被告与房东的原租赁合同到期，房东明确向原告表示不再续签。原告接手系争房屋后投入近20万元，但实际经营只6个月。由于房东拒绝与原告续签租赁合同，原、被告之间转让合同的目的已无法实现，故原告诉至法院。
　　李二强辩称，不同意原告的诉请。原、被告签订的店面转让协议合法有效，且已履行完毕。原、被告的转让协议中约定了保证原告享有被告在原租赁合同中的权益，被告与产权人的合同租期至2019年3月5日，原、被告签订转让协议后，原告已与产权人直接签订了租赁合同，租期也至2019年3月5日。被告已经履行了转让协议的全部义务，不同意返还款项。
　　本院经审理认定事实如下：2018年3月6日，被告(承租人、乙方)与案外人胡某某(出租人、甲方)签订《门面租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋租赁给乙方使用，租赁期限2018年3月6日起至2019年3月5日止，月租金14,500元，租金按3个月为一期支付，租赁保证金43,500元。合同另对其他事项作了约定。
　　2018年6月30日，原告(顶让方、乙方)与被告(转让方、甲方)就系争房屋签订《店面转让协议书》，约定甲方将系争房屋(建筑面积20平方米)转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，全部归乙方。乙方在2018年7月20日向甲方支付转让费15万元。协议书另对其他事项作了约定。协议书签订后，原告向被告支付转让费15万元。
　　2018年7月19日，被告与案外人胡某某签订《租赁合同解除》，载明：本人李二强与胡某某蓝村路XXX号-4门面(即系争房屋)合同解除压(押)金三个月需要李二强营业执照注销方可退还。
　　另查明，截止庭审2019年6月25日，原告继续在系争房屋内经营使用。
　　审理中，被告向本院提交《门面租赁合同》(影印件)一份，内容记载了2018年7月19日由原告与胡某某就系争房屋签订合同，租赁期限自2018年7月19日至2019年3月5日，证明在被告与胡某某就系争房屋解除租赁关系后，原告直接与胡某某就系争房屋签订租赁合同，合同载明的租赁期限亦至2019年3月5日止。经庭审质证，原告表示前述合同并非原件，对真实性无法确认，原告称与胡某某没有签订书面合同，但胡某某口头同意原告继续履行被告与胡某某之间的租赁合同，故原告使用房屋后，租金直接向胡某某支付，另支付胡某某三个月租金的押金，2019年3月5日合同到期，胡某某说不会再与原告签约。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告之间签订的《店面转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应当认定有效。合同约定了被告将系争房屋(店铺)转让给原告使用，并保证原告同等享有被告在原有租赁合同中所享有的权利义务，原告同意代替被告履行原有店铺租赁合同的规定，店铺内的装修、装饰及其他设备等全部归原告。为此原告须支付被告转让费15万元。可见，原告在与被告签订前述协议时，已知晓被告与前手出租人即胡某某之间的租赁合同内容，即合同租赁期限至2019年3月5日。该协议书签订后，系争房屋已交付原告使用。被告提供了其与前手出租人胡某某提前解除合同的协议以及原告与胡某某之间直接签约的合同。原告虽然对被告提交的原告与胡某某之间重新签约的合同文本(影印件)真实性持有异议，但鉴于被告并非该合同的主体一方，很难取得该证据的原件。并且，原告并未否认其已直接与胡某某建立口头租赁关系，包括支付租金和押金。故原告在与被告签订涉案协议后，已取代被告自前手出租人处取得系争房屋的使用权，且履行期限已经超过2019年3月5日。故涉案《店面转让协议书》中被告方的义务已履行完毕，原告诉请要求被告退还部分转让费，无事实及法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
　　驳回原告仇铮的全部诉讼请求。
　　案件受理费1,050元，减半收取计525元，由原告仇铮负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：陈韫鏐