仲量联行测量师事务所(上海)有限公司与于慧物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：仲量联行测量师事务所(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区花园石桥路XXX号XXX室XXX楼部分01室。
　　法定代表人：吴允燊，执行董事。
　　委托诉讼代理人：吴昊，上海市君悦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张静婷，上海市君悦律师事务所律师。
　　被告：于慧，女，1965年12月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：潘云华，上海具格律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：沈铭泽，上海具格律师事务所律师。
　　原告仲量联行测量师事务所(上海)有限公司与被告于慧物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告仲量联行测量师事务所(上海)有限公司的委托诉讼代理人吴昊、张静婷，被告于慧的委托诉讼代理人潘云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所拖欠的自2018年1月1日至2018年3月30日止的物业管理费(包含地上与地下部分)，计人民币(以下币种相同)10,868.25元；2、判令被告支付所拖欠的自2018年1月1日至2018年3月30日止的收视费，计750元；3、判令被告支付逾期滞纳金至判决生效之日止，暂算至2018年4月30日，计2,613元；4、判令被告支付原告因本案所支出之律师费3,000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系上海市浦东新区康巴路118弄绿宝园五期的物业管理人，依据《绿宝园五期物业管理服务合同》(以下简称物业管理合同)及《上海绿宝翠园住宅使用公约》(以下简称使用公约)的规定，原告为该小区提供物业管理服务，业主应当在每月15日前按照地上部分8.11元/平方米/月，以及地下部分4.05元/平方米/月的标准，按时支付当月物业管理费以及收视费，如未能按时支付款项的，按应缴费用每天0.3%的标准加收逾期滞纳金。被告系该物业小区上海市浦东新区康巴路XXX弄XXX号全幢房屋(以下简称系争房屋)的业主，拥有该房产的所有权，应该依据使用公约的规定，按时足额缴纳物业管理费及收视费。然而，被告至今未支付自2018年1月1日起至2018年3月30日止的物业管理费与收视费，虽经多次催缴，但至今未果。故原告诉至法院。
　　被告于慧辩称，第一，被告2010年购买系争房屋时，原告是该小区的前期物业管理单位。此后，原告与开发商重新签订多份前期物业管理合同，根据法律规定，选聘物业服务企业需履行招投标手续，原告没有提供相应证据；前期物业管理合同的内容已经多次变更，未履行招投标程序不符合法律规定，对被告不具有约束力。原告提供的物业服务存在严重瑕疵。被告自入住涉案小区后，就门卫管理、通讯信号、保安服务、维护服务等向原告反馈相关情况均未果。尤其为被告屋前枯树更换、补种一事与原告协商至今未得到解决。该枯树在被告屋前不仅影响美观性，在民俗禁忌中也系破坏风水及不吉利的象征。这有悖于被告购置绿宝园小区房屋并接受原告提供的物业服务以期获得高品质生活体验的初衷。被告并无拒付物业服务费的意思，仅是以此希望原告尽早解决相应问题，愿在原告按原标准补种马褂木及就系争小区物业管理服务存在瑕疵向被告书面道歉后支付2018年1月至3月期间的物业管理费。第二，卫星收视费不予认可，不同意支付。用户向当地广电部门申请开通卫星电视后才可使用，费用应该直接交给相关部门，原告只是代收代付。根据相关规定，物业公司代收费用不得额外收取服务费等相关费用，该条规定是法律禁止性规定，不存在约定排除的情况。因此，原告向被告收取每月250元卫星收视费没有依据，即便原告有权代收也应按原约定的145元标准。被告在本次诉讼中方知晓原告代收费用的事实，不能据此推定被告以前就知晓，故保留向原告追讨已支付的卫星收视费的权利。第三，滞纳金不予认可，不同意支付。根据相关法律规定，物业服务有瑕疵的，被告无需支付滞纳金；原告单方增收卫星收视费是变相增加物业管理费，滞纳金条款不适用；使用公约是被告购房时与开发商签订的，是开发商提供的格式合同，开发商对涉及业主责任的条款未尽到说明和提示义务，公约项下该条款属于无效条款，对被告不具有约束力；滞纳金的约定未经业主大会讨论，排除了被告抗辩的权利；滞纳金约定标准过高。第四，律师费没有合同及法律依据，不同意支付。当事人可以以自己的名义参加诉讼，没有强制必须由律师代理，本案中律师费用的产生与被告抗辩没有必然因果关系，律师费发票不能证明与本案有关，也不能证明因被告产生。第五，2018年7月2日被告已向原告主动缴纳2018年4-6月的物业管理费及卫星收视费合计11,618.25元。被告认为原告提供的物业服务虽有瑕疵但不至于要拖延支付6个月物业费，现暂缓缴纳1-3月的物业费，旨在敦促原告改进服务质量。
　　针对被告的上述答辩意见，原告表示：第一，自小区开盘至今，原告与建设单位签订过多份历年前期物业合同，均系续签无需另行履行招投标程序，不违反法律规定，合同合法有效。合同中关于物业费的约定与被告购房时签订的预售合同附件五中物业费(地上、地下)收费标准完全一致，并未作出变更。第二，原告依法取得接收卫星传送的境外电视节目许可证，并获得中视卫星电视节目有限责任公司(以下简称中视公司)合法授权对卫星电视频道进行接收和传送，故原告提供卫星电视服务并收取费用符合行政法规。原、被告虽未专门就卫星收视服务订立书面合同，但被告清楚收视服务是原告提供的可选择的增益性服务，知晓收费标准并主动要求开通，也支付了初装费和首期收视费，因此双方以实际履行的方式就收视服务形成民事法律关系。因收视费用调整、运行成本增加，故原告对每月145元的收视费调价至250元，被告清楚知悉并按此标准支付了除欠费期间的收视费，在本案审理期间又向原告提出关闭此服务，可见被告认可收费标准、也明知该项目并非强制性。故原告有权按照250元/月的标准向被告主张欠付的卫星收视费。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
　　2010年4月23日，被告与案外人上海汇宝房地产发展有限公司(以下简称汇宝公司)签订《上海市商品房预售合同》，购买上海市浦东新区康巴路XXX弄XXX号全幢房屋。合同附件五该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书中约定：住宅物业管理收费标准暂定8.11元/平方米/月，地下室的物业管理费暂定4.05元/平方米/月；逾期缴纳的，物业管理公司有权加收应交管理费每天0.3%滞纳金；如业主未按本公约规定支付物业管理费或其他有关费用，物业管理公司有权通过诉讼进行追讨，在该等诉讼中发生的诉讼、律师费用由违约业主承担等。2011年9月30日，汇宝公司向被告发出《交付指南》，通知办理交付手续并预付三个月物业管理费、卫星电视开通费100元、预付三个月卫星收视费(145元/月)等费用。同年10月14日，被告办理了系争房屋的收楼手续。2016年5月13日，系争房屋的权利人经核准登记为被告，该房屋建筑面积518.31平方米(其中地下建筑面积143.04平方米)。
　　2004年4月1日，原告与建设单位汇宝公司签订《物业管理合同》，由原告为绿宝园第一、二、三、五期提供前期物业管理服务，服务期限至2006年3月31日止。此后，上述双方通过另行签订两份《绿宝园物业管理合同补充协议》的方式，将物业管理范围扩大至第一、二、三、四、五期，服务期限调整至2009年8月31日。合同到期后，上述双方分别于2009年9月1日、2012年9月1日、2014年9月1日、2015年9月1日、2016年9月1日、2017年9月1日又签订《绿宝园五期物业管理服务合同》(上海市康巴路118弄)，约定由原告为绿宝园五期独栋别墅提供物业服务，服务期限至2018年8月31日止或业主委员会成立并重新选聘物业管理企业为止(以时间较先发生的为准)；住宅(别墅)管理费收费标准为8.11元/平方米/月，其他非住宅性质(俱乐部和多功能厅)管理费收费标准为4.05元/平方米/月。
　　2016年12月7日，原告向绿宝园一至五期业主发出关于卫星收视费费用调整事宜的通知，内容为：绿宝园一至五期，自开盘起小区住户卫星电视收视费标准为145元/月/户(一户一端口)，因2016年起，中视公司陆续对小区各卫星频道费用进行调整，2016年原告管理账户多支付卫星费用约17余万元，造成亏损，影响正常运作，故自2017年1月起将卫星电视费用由原145元/月/户调整至250/月/户。
　　另查明，上海市文化广播影视管理局向原告颁发有效期为2016年12月16日至2018年10月31日的接收卫星传送的境外电视节目许可证，接收方式为：接收并传送。中视公司(甲方、授权方)与原告(绿宝园)(乙方、被授权方)签署《中国境内用户收转境外卫星电视频道授权协议书》，约定了授权频道、期限、终端数、收费标准和支付方式等内容。
　　再查明：1、2012年1月16日被告向原告支付卫星电视开通费100元及2012年1月的卫星收视费145元，合计245元。2、本案审理中，被告于2018年7月2日向原告支付了2018年4-6月的物业费，并按250元/月的标准支付了4-6月的收视费。3、2018年8月22日被告向原告提出书面申请，要求关闭收视端口、不再需要原告提供卫星收视服务。
　　因被告未向原告缴纳2018年1月至3月期间的物业管理费、卫星收视费，以致引发本案诉讼。
　　庭审中，双方各执己见，致调解不成。
　　以上事实，由原告提供的《绿宝园五期物业管理服务合同》、《上海绿宝翠园住宅使用公约》、上海市商品房预售合同、上海市房地产登记簿、交付指南、绿宝园五期北房屋实物收楼书、绿宝园五期北钥匙清单、中国境内用户收转境外卫星电视频道授权协议书、接收卫星传送的境外电视节目许可证、卫星收视费用调整事宜告知函、收视费支付发票、催款单及寄收单据、聘请律师合同、律师费发票、电子回单、仲量联行绿宝园管理中心住户报修记录单、树木说明及照片，由被告提供的声明、微信聊天记录、《关于大树事宜》的函件、2018年5月23日函件、案(事)件接报回执单、照片、录音资料、情况说明、照片等证据材料及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，建设单位汇宝公司与原告签订的前期物业服务合同依法成立，合法有效，对业主具有约束力。业主大会及业主委员会尚未成立之前，汇宝公司与原告续签前期物业服务合同，由原告按原标准为小区提供物业服务、收取物业费，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应属有效，本院予以确认。原告作为被告房屋所在绿宝园五期小区的物业服务企业，多年来持续为小区提供物业服务，被告作为业主既已接受了服务、也按约支付了物业费，现以原告与汇宝公司续签前期物业服务合同未经招投标手续、违反《上海市物业管理招投标管理办法》为由，主张续签的前期物业服务合同对被告不具有约束力的抗辩意见，本院不予采纳。原告在庭审中提供了多份系争房屋的住户报修记录单、为被告更换门前马褂木以及目前马褂木生长情况的照片，而被告未能提供证据证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，对被告要求在原告按原标准补种马褂木及就系争小区物业管理服务存在瑕疵向被告书面道歉后支付欠费期间物业管理费的抗辩意见，本院亦不予采纳。原告要求被告根据预售合同及前期物业服务合同的约定，按照8.11元/平方米/月(地上)、4.05元/平方米/月(地下)的标准支付2018年1月至3月的物业管理费，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。
　　关于卫星收视费的收取。首先，被告取得系争房屋后，自愿开通卫星电视并支付初装费及首期收视费用，对于卫星电视属于可选择性的增值服务应为明知。其次，原告依法取得有关部门颁发的接收卫星传送的境外电视节目许可证，并经中视公司授权收转境外卫星电视频道、向中视公司支付收视费用，故原告有权向业主提供卫星收视服务并向使用该服务的业主收取相应费用。再次，原、被告之间虽未以书面的形式签订合同，但原告实际为业主提供了卫星收视服务、被告亦予接受，双方之间已形成卫星收视服务合同关系。此外，原告将卫星收视费用自145元/月调整至250元/月，不违反法律禁止性规定，若对原告调整费用存有异议，被告亦可自行选择是否继续使用。实际被告在原告2017年1月调价后按250元/月的标准支付了除2018年1-3月的收视费，且庭审过程中亦按该标准支付了2018年4-6月的收视费，并于2018年8月提交书面申请，要求原告停止提供卫星服务。因此，被告的行为已认可了收费的标准，现以原告系代收代付卫星收视费用、不得额外收取服务费等为由，主张原告无权提供卫星收视服务、亦不应按调整后的250元/月标准收取卫星收视费用的抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告按照每月250元的标准支付2018年1月至3月的卫星收视费，于法不悖，本院亦予支持。
　　关于滞纳金及律师费。被告缓交物业费旨在敦促原告重视业主诉求，且被告对补种马褂木、物业管理中存在的问题，一直与原告积极沟通协商，并非恶意拖欠，故对原告要求被告支付滞纳金2,613元及律师费3,000元的诉请，本院不予支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
　　一、被告于慧应于本判决生效之日起十日内支付原告仲量联行测量师事务所(上海)有限公司2018年1月至3月的物业管理费10,868.25元(房屋坐落于上海市浦东新区康巴路XXX弄XXX号全幢)；
　　二、被告于慧应于本判决生效之日起十日内支付原告仲量联行测量师事务所(上海)有限公司2018年1月至3月的卫星收视费750元；
　　三、驳回原告仲量联行测量师事务所(上海)有限公司的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费230.80元，减半收取计115.40元，由被告于慧负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：朱  敏

书记员：朱屹峰