仲量联行测量师事务所(上海)有限公司与铭心商务咨询(上海)有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：仲量联行测量师事务所(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区花园石桥路XXX号XXX室XXX楼部分01室。
　　法定代表人：吴允燊，职务董事长。
　　委托诉讼代理人：朱月英，上海市建纬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陶靖，上海市建纬律师事务所律师。
　　被告：铭心商务咨询(上海)有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：张德兰，职务董事长。
　　委托诉讼代理人：汪欣。
　　原告仲量联行测量师事务所(上海)有限公司(以下简称仲量公司)诉被告铭心商务咨询(上海)有限公司(以下简称铭心公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理，依法适用简易程序，由审判员吴晓婕担任审判，于2018年9月21日公开开庭进行了审理。原告仲量公司委托诉讼代理人陶靖，被告铭心公司委托诉讼代理人汪欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告仲量公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告从2017年1月起至2018年9月止的物业管理费(其中2017年1月至2月的物业管理费被告未付，2017年3月至今的物业管理费被告每月少付14,245.59元)；2、判令被告支付原告逾期付款利息(按同期贷款利率4.35%计，自2017年1月至本判决书生效之日止)；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告称，原告与上海仲晟置业有限公司(以下简称仲晟公司)签订《仲益大厦物业管理专项服务合同》，原告接受委托对上海市静安区南京西路XXX号房屋(仲益大厦，原为南证大厦)提供物业管理，并收取物业管理费用。2012年11月15日被告与仲晟公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定：被告承租上海市静安区南京西路XXX号12层房屋(以下简称系争房屋)，其中物业管理费、电费等费用由被告直接向原告支付，如被告逾期支付物业管理费，须支付违约金。2015年12月9日，原告向业主征询并经过业主同意自2016年1月起上调物业管理费至每月每平方米33元，并将物业费提价公示向全体业主及租户进行公示。被告在征询期间并未提出异议，并且依照提价后的标准向原告支付了2016年度的物业管理费。然自2017年1月起，被告仍按原标准向原告支付物业管理费，经原告多次催讨未果，为维护原告合法权益，故诉至法院，做如上诉请。审理中，原告自愿撤回第二项诉请请求。
　　被告铭心公司辩称：不同意原告诉请。原告确实一直对仲益大厦提供物业服务，但原告自2016年1月1日起上调物业管理费，被告从未认可过调价依据，并且一直按照每月每平方米26.5元的标准支付物业管理费。被告曾在2016年11月预付了2017年全年的物业管理费214,000元，但原告将此笔预付款项冲抵了2016年物业费差额，被告并非认可该物业费标准。故不同意原告诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2012年11月15日，上海南证实业有限公司(以下简称南证公司)与上海铭心资产投资管理有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定南证公司将系争房屋出租给上海铭心资产投资管理有限公司使用，租期自2013年1月1日起至2022年12月31日止。租期内，该房屋发生的电、通讯、物业管理费用由被告承担。该合同补充条款载明：管理费现行标准为每月每平方米26.5元，付款时间为被告收到物业管理公司付款通知后十日内付清，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按月物业管理费的5%支付违约金。
　　2014年3月1日，南证公司与原告签订《南证大厦物业委托代理服务合同》，约定：南证公司委托原告为上海市静安区南京西路XXX号房屋提供日常物业管理服务，期限自2014年3月1日起至2015年2月28日止，物业管理费收费标准为办公楼部分每月每平方米26.5元。
　　2015年12月9日，原告南证大厦物业管理中心张贴《南证大厦(现仲益大厦)物业费提价意见征询公告》，载明：根据市场调查及南证大厦现状，原告拟自2016年1月1日开始将物业费标准调整至每月每平方米33元。2015年12月29日，原告南证大厦物业管理中心张贴《南证大厦(现仲益大厦)物业费提价公示》，载明：根据物业费提价征询意见结果，同意的产证家数及面积均超过三分之二，南证大厦物业费提价符合法定程序，包含系争房屋在内的楼层自2016年1月1日起执行调整后的物业管理费价格每月每平方米33元。
　　2016年11月11日，上海全高置业有限公司向被告发出《关于物业费上涨的通知》，载明：贵公司于2012年11月15日签订了系争房屋的租赁合同，根据该租赁合同规定当时物业管理为每月每平方26.5平方米，现接到“仲量联行物业管理中心”的通知，从2016年1月1日起，管理费上涨至每月每平方米33元。该通知下方手书“本人代铭心商务咨询(上海)有限公司收到原件。李青，2016年11月15日。
　　2017年6月1日，仲晟公司与原告签订《仲益大厦物业管理专项服务合同》，约定：仲晟公司委托原告为上海市静安区南京西路XXX号房屋提供物业管理相关之代收代管物业费等专项服务，期限自2017年6月1日起至2019年5月31日止，物业管理费收费标准暂定为办公楼部分每月每平方米33元，由仲量公司收取。
　　2017年8月29日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的物业管理费用270,666.21元，逾期将通过法律途径追索违约责任。
　　还查明：被告均通过中国工商银行转账方式向原告支付相关费用，被告于2016年2月3日支付58,078.2元，摘要载明2016年1月物业费；2016年3月4日支付58,078.2元，摘要载明2016年2月物业费；2016年4月5日支付66,017.90元，摘要载明2016年3月物业费和电费；2016年5月6日支付58,078.2元，摘要载明2016年4月物业费；2016年8月22日支付58,078.2元，摘要载明2016年5月物业费；2016年10月18日支付58,078.2元，摘要载明2016年6月物业费；2016年11月8日支付四笔58,078.2元，摘要分别载明2016年7月、8月、9月、10月物业费；2016年11月21日支付214,779.69元，摘要载明2016年1-11月预付款；2016年12月28日支付58,078.20元，摘要载明2016年12月物业费，同日支付14,245.59元，摘要载明预付款。2017年3月27日支付3,287.52元，摘要载明2017年1-3月物业费补差；2017年4月14日支付58,078.2元，摘要载明2017年4月物业费；此后被告每月通过银行转账向原告以58,078.2元的金额支付物业管理费。
　　另查明：2014年8月19日，上海南证实业有限公司更名为上海仲晟置业有限公司。2015年8月24日，上海全高置业有限公司成为系争房屋产权人。2016年8月2日，上海铭心资产投资管理有限公司更名为铭心商务咨询(上海)有限公司。2018年1月10日，上海全高置业有限公司更名为上海安珩企业管理有限公司(以下简称安珩公司)。
　　在审理过程中，安珩公司向本院出具《情况说明》一份，载明：安珩公司为系争房屋权利人，仲晟置业作为第一购置人，享有管理人资格，仲晟置业委托原告对仲益大厦提供物业管理，是实际管理人；根据租赁合同约定，物业管理费由被告承担；安珩公司对于物业费金额是认可的，被告对于调整物业管理费是知晓并曾补付物业管理费差额。
　　本院认为，原告依据与第一购置者南证公司(后更名为仲晟公司)签订的《物业委托代理服务合同》自2014年3月起对南证大厦(后更名为仲益大厦)提供物业管理；2017年6月，原告依据与仲晟公司签订《仲益大厦物业管理专项服务合同》自2017年6月起为仲益大厦提供物业管理代收代管物业费专项服务。根据被告提供的物业管理费支付凭证表明，被告一直向原告支付物业管理费，且系争房屋产权人对原告为系争房屋实际物业管理企业予以认可。结合被告就系争房屋签署的《上海市房屋租赁合同》约定物业管理费由被告承担，故被告作为房屋实际使用人理应按约定交纳物业管理费。系争房屋建筑面积2,191.63平方米，2016年1月起物业费调整至每月每平方米33元，该标准系争房屋产权人予以同意确认，且已告知被告，被告亦曾于2016年底按照每月每平方米33元标准向原告补足物业管理费差额。故原告要求被告按照每月每平方米33元标准支付物业管理费的诉讼请求符合法律规定，可予支持。现根据原、被告提交的证据材料显示，被告于2017年3月27日仅支付3,287.52元物业管理费用，此后每月均按照58,078.20元向原告支付物业管理费，故对于差额部分被告应予补足。审理中，原告表示本案的诉讼费用原告自行向被告申请执行，不要求本院予以退还，系其对自身权利的处置，与法不悖，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决如下：
　　被告铭心商务咨询(上海)有限公司应于本判决生效之日起三日内给付原告仲量联行测量师事务所(上海)有限公司有关上海市静安区南京西路XXX号12层房屋2017年1月起至2018年9月止的物业管理费差额470,104.47元。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费减半收取为4,117.46元(原告仲量联行测量师事务所(上海)有限公司已预缴)，由被告铭心商务咨询(上海)有限公司负担，被告铭心商务咨询(上海)有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告仲量联行测量师事务所(上海)有限公司给付。
　　如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴晓婕

书记员：向莉娟