任峰英与吴慧君、朱晓磊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：任峰英，女，1974年5月27日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：刘沛，上海国瓴律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄巍巍，上海国瓴律师事务所律师。
　　被告：吴慧君，女，1964年1月5日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：杨斌，上海昌申律师事务所律师。
　　被告：朱晓磊，男，1987年8月15日生，汉族，住上海市松江区。
　　第三人：杜春红，女，1986年2月6日生，汉族，住安徽省蚌埠市。
　　第三人：谢海波，男，1979年4月4日生，汉族，住上海市崇明县。
　　原告任峰英与被告吴慧君、朱晓磊及第三人杜春红、谢海波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告朱晓磊下落不明，2018年12月18日本案转为适用普通程序审理，并以公告方式向朱晓磊送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。2019年1月，两被告分别提起反诉。本院审查后依法受理了被告吴慧君的反诉，但对被告朱晓磊的反诉，本院依法裁定不予受理。后又因被告吴慧君在本院依法送达交纳反诉费通知后未在指定期间内预交反诉费，本院依法裁定其反诉按撤诉处理。本院于2019年5月20日公开开庭审理了本案，原告任峰英及其委托诉讼代理人刘沛、黄巍巍，被告吴慧君及其委托诉讼代理人杨斌到庭参加庭审。被告朱晓磊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令两被告将上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权转移登记至两第三人名下；2.判令两被告赔偿原告违约金32,000元(人民币，下同)。诉讼中，原告将上述诉请1变更为：判令两被告将系争房屋产权转移登记至原告名下。事实和理由：原、被告于2015年1月26日签订《房屋买卖合同》，约定由被告将系争房屋以885,000元价格出售给原告。原告于2015年1月26日支付定金2万元、2015年3月3日前支付购房款415,000元、拿到钥匙时支付房款250,000元、被告产证办理出来后支付房款100,000元、产证过户时支付尾款100,000元；另原告自2015年1月26日起就可以转售系争房屋，且原告有权自行决定产证名字。合同还约定任意一方违约，应按房屋总价2%计16,000元及国家规定的中介费16,000元的标准向守约方支付违约金。签约后，原告于2015年1月26日向被告支付了定金2万元，于2015年3月3日支付了房款415,000元，于2015年7月25日支付了房款250,000元，于2015年7月25日支付补房屋面积差价21,500元，案外人夏某于2015年12月9日、2016年3月8日分别代原告支付房款100,000元和50,000元。另外，2015年7月25日被告吴慧君将系争房屋钥匙交付原告，2015年12月15日系争房屋产权已登记至被告吴慧君名下。原告认为被告应配合办理产权移转登记手续，现沟通无果，遂涉讼。
　　被告吴慧君辩称，第一，案涉《居间合同(买卖)》系其与夏某所签，而夏某系中介公司上海欣愿房产经纪事务所(以下简称“欣愿房产”)的老板，原告系欣愿房产的员工，案涉房屋买卖实际上是中介人员违规操作赚取差价，故案涉合同应属无效，且原告又将房屋卖给两第三人的行为，本身就属违约。第二，签约时，夏某并未谈及违约金的问题，仅是让其在合同上签字而已，且被告朱晓磊的名字也由其代签。此外，其手中的《居间合同(买卖)》与原告提交的合同有出入，主要区别在于其合同上甲方落款处没有朱晓磊的签名，而原告提交的合同上有，但原告合同上朱晓磊的签名非本人所签，系由原告冒签。被告朱晓磊对买卖一事不知情也不同意，案涉房屋买卖侵犯了朱晓磊的合法权利。第三，据夏某称，原告在签订案涉合同时属于限购对象，故被告坚持质疑原告的购房资格。第四，系争房屋面积补差款应以过户时的市场价格为准进行结算。综上，不同意原告的诉请。
　　被告朱晓磊辩称，其对案涉房屋交易不知情也不同意。合同上“朱晓磊”的签名并非本人所签，其也未在任何房屋买卖性质的文件上签过字，故买卖合同对其并无约束力。
　　第三人杜春红、谢海波述称，其对原告的诉请无异议。
　　本院经审理认定事实如下：2015年1月26日，原告与被告吴慧君签订《居间合同(买卖)》，该合同抬头处载明两被告为甲方(出卖人)、原告为乙方(买受人)、欣愿房产为丙方(居间方)，约定甲方自愿将系争房屋转让给乙方，该房屋建筑面积71.87平方米，属动迁安置房，系毛坯。转让价为885,000元。签约之日乙方付甲方定金20,000元，该定金可抵作购房款。三方商定，有下列情形之一的，应承担违约责任：1.无正当理由解除合同的；2.未能提供必要的文件和配合，造成某方无法继续履行合同的；3.与他人私下串通，损害他方利益的；4.其他过失影响甲、乙交易或造成丙方无法完成委托事项的。发生上述违约行为，由违约方承担违约金：甲方或乙方按照合同约定房款总额的2%计16,000元及国家规定的中介费计16,000元作为违约金支付给守约方，违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。第八条约定付款方式为：1.2014年1月26日乙方支付甲方定金20,000元；2.2015年3月3日前，乙方支付甲方购房款415,000元；3.甲方拿到该房钥匙交付乙方时，乙方支付甲方房款250,000元；4.甲方产证办理出来，双方公证后，乙方支付甲方房款100,000元；5.双方产证过户时，乙方支付甲方尾款100,000元。另，乙方从2015年1月26日起有权出售该房产，盈亏自负，甲方不得干涉，乙方产权证名字由乙方自行决定。第九条约定，第一本产证由甲方办理，相关费用由甲方承担；双方过户费用由乙方承担。该合同另对其他相关事宜作出了约定。合同甲方落款处由被告吴慧君签署“吴慧君并代朱晓磊”之内容，乙方落款处由原告签名，丙方落款处由欣愿房产盖章。本案审理中，原告及被告吴慧君各自提供该《居间合同(买卖)》原件一份(原告提供了白联、吴慧君提供了红联)，经比对，内容不同之处仅在于，原告合同上甲方落款处“吴慧君并代朱晓磊”之后还多出一个“朱晓磊”的签名。对此，原告解释称，《居间合同(买卖)》签订时确实是被告吴慧君代朱晓磊签了字，但此后原告发现相关动迁材料关涉被告朱晓磊，遂要求朱晓磊一并签署《居间合同(买卖)》，2015年3月3日在两被告收取房款之时，应原告要求，被告朱晓磊在原告合同上补了签名，补签地点在松江区中山东路袜子弄口的农业银行里。两被告对此不予认可，并坚称原告合同上多出的“朱晓磊”签名非本人所签。
　　审理中，关于购房款的支付情况。原告提供了收据及银行转账凭据为证，分别为：(1)2015年1月26日收据一份，载明吴慧君收到原告定金20,000元。(2)2015年3月3日收据及银行转账凭据各一份，证明2015年3月3日原告支付购房款415,000元，两被告共同在收据上签字确认。(3)2015年7月25日收据及转账凭据各一份，证明2015年7月25日原告支付购房款250,000元，由吴慧君在收据上签字确认；另有同日的收据及转账凭据各一份，证明当天原告还向被告支付系争房屋面积补差款21,500元，亦由吴慧君在收据上签字确认。(4)2015年12月9日收据及转账凭据各一份，证明当天原告支付购房款100,000元，并由吴慧君签署收据。(5)2016年3月28日收据及转账凭据各一份，证明当天原告又支付房款50,000元，并由吴慧君在收据上签字确认。被告吴慧君对该组证据的真实性无异议，但对2015年3月3日收据上两被告共同签字一事，被告吴慧君解释称，其是瞒着朱晓磊将系争房屋出售的，但由于原告一再要求其将朱晓磊叫过来，无奈之下才让朱晓磊来的。但必须说明的是，其始终未将卖房一事告知朱晓磊，朱晓磊在收据上签字的时候只知道是收钱，根本不知道收的是购房款，而且当时收据上只有钱款，并未写明收款事由，也没有中介公司盖章。被告朱晓磊对该组证据质证称，2015年3月3日收据上“朱晓磊”的签名确系本人所签，但签字时收据上只有金额，未列明收款事由，也无公章。审理中，被告吴慧君确认收到房款共计835,000元，另收到面积补差款21,500元。但其在本案中指出，面积补差款应以房屋过户时的市场价格结算。
　　另查明，系争房屋已于2015年12月15日被核准登记至被告吴慧君名下，登记建筑面积为73.75平方米，备注中载明该房系动迁安置房，3年内不得抵押、转让。审理中，原告提供系争房屋所涉《动迁安置房户名变更情况表》一份，载明拆迁户姓名为两被告，在拆迁户签名盖章处有“朱晓磊放弃购买”的字样，原告以此证明被告朱晓磊已放弃购买安置房，故系争房屋所有权应归被告吴慧君一人，与朱晓磊无关。被告对该材料的真实性无异议，但称“朱晓磊放弃购买”之内容不知何人所写，因朱晓磊并未参与拆迁手续之办理，故该内容肯定非朱晓磊所写。被告朱晓磊称其确实未参与办理拆迁手续，至于是否手写过该内容，其表示记不清了。此外，被告朱晓磊还提交《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿置换协议》一份，证明系争房屋的权利人是两被告。被告吴慧君对此无异议，原告对该材料的真实性无异议，但其指出，虽然安置对象是两被告，但通过上述《动迁安置房户名变更情况表》可以看出，被告朱晓磊已放弃购买安置房，对系争房屋已不享有权利。此外，即便朱晓磊还享有权利，其在《居间合同(买卖)》上补签姓名及签署2015年3月3日收据之行为，均表明其对案涉房屋买卖无异议。
　　再查明，系争房屋曾因(2017)沪0117民初13718号案件(以下简称“13178号案件”)于2017年8月28日被法院查封。13178号案件系案外人吴佳城为原告、吴慧君为被告的民间借贷纠纷，吴佳城诉称吴慧君于2016年9月23日向其借款5万元，未及时归还，遂起诉要求吴慧君归还借款本金5万元及逾期还款利息等。本院于2017年11月20日作出判决，支持了吴佳城的诉请。该案诉讼中，本院依吴佳城申请查封了本案系争房屋。该案判决已生效。此外，本案诉讼中，原告也申请了财产保全，本院依法对系争房屋进行了轮候查封。
　　本案诉讼中，原告提交《债权转让协议》、《债权让与通知暨催收通知》及打印日期为2019年3月21日的上海市不动产登记薄一组，综合证明原告已向吴佳城收购了13178号案件民事判决书所确定之债权，并已将13178号案件所涉之司法查封解除，现系争房屋上仅有本案之查封。被告吴慧君对该组材料的真实性无异议，但其称原告与吴佳城之间债权转让一事未经其同意，且其与吴佳城之间还有其他争议，对13178号案件判决亦有异议，已申请再审。此外，其于2018年12月16日还曾发短信给夏某，告知其不要去还前述民间借贷案件的5万元。被告朱晓磊认为该组材料所涉系吴慧君之债务，其不清楚，故不予质证。
　　审理中，原告签署保证书并保证自己不存在本市限购情形，系争房屋可以过户至其名下。
　　上述事实，有《居间合同(买卖)》、收据及转账凭据、上海市不动产登记薄、《动迁安置房户名变更情况表》、《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿置换协议》、民事判决书、《债权转让协议》、《债权让与通知暨催收通知》及当事人陈述等证据在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《居间合同(买卖)》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。
　　从现有证据所能证明的当事人之间关系及合同履行情况来看，尤其是被告朱晓磊在2015年3月3日房款收据上签字确认之行为，足可推定其对案涉房屋买卖并无异议，故本院有理由相信系两被告向原告出售了系争房屋，两人理应承担房屋买卖合同项下的权利义务，现无证据表明系争房屋继续履行存在事实或法律上之障碍，两被告作为卖方理应协助原告办理产权转移登记手续的，并按约对迟延履行行为承担相应的违约责任。
　　综上，原告的诉请于法有据，本院予以支持。至于两被告所提抗辩，因与事实不符，本院不予采纳。至于被告吴慧君所提面积补差款问题，因双方早有磋商，且吴慧君收取面积补差款后并未就此提出过异议，现又要求按过户时的市场价格来结算面积补差款，明显有违诚信。被告朱晓磊未到庭参加庭审，视为其放弃相关诉讼权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告吴慧君、朱晓磊于本判决生效之日起十日内协助原告任峰英办理上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将该房屋产权转移登记至原告任峰英名下；
　　二、被告吴慧君、朱晓磊于本判决生效之日起十日内支付原告任峰英违约金32,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费12,970元，财产保全申请费4,945元，合计17,915元，由被告吴慧君、朱晓磊负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：姚洪涛

书记员：庄  倩