任某某与任某某、开滦（集团）有限责任公司唐某某社区管理中心确认合同纠纷一案民事判决书

任某某
蒋子军（河北东明律师事务所）
任某某
曾春兰（河北唐山古冶区古冶法律服务所）
开滦（集团）有限责任公司唐某某社区管理中心
刘宝林
张成儒

原告任某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，开滦唐某某矿退休工人，现住古冶区唐某某新华楼33楼10号
委托代理人蒋子军，河北东明律师事务所律师。
被告任某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
委托代理人曾春兰，唐山市古冶区古冶法律服务所法律工作者。
被告开滦（集团）有限责任公司唐某某社区管理中心，住所地古冶唐某某拥军路，组织机构代码73562279-1。
负责人杨庆山，该中心主任。
委托代理人刘宝林，该中心房地产管理科科长。
委托代理人张成儒，该中心工作人员。
原告任某某与被告任某某、开滦（集团）有限责任公司唐某某社区管理中心确认合同纠纷一案，本院于2013年6月21日受理后，依法由审判员赵彩虹对本案进行独任审理，并于2013年8月9日公开开庭进行了审理。原告任某某及其委托代理人蒋子军，被告任某某的委托代理人曾春兰、被告开滦（集团）有限责任公司唐某某社区管理中心的委托代理人刘宝林、张成儒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，优先购买权是出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，原告任某某是以二被告的房屋买卖行为已经侵犯了原告的优先购买权为由起诉至本院要求依法确认二被告于2004年9月16日签订的《房屋买卖契约》无效，依法不能支持。首先，物权优先于债权。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。开滦唐某某社区管理中心是本案争议房屋的出租人作为该租赁房屋的所有权人，其对房屋依法享有处分权。承租人对于租赁房屋的优先购买权来源于房屋租赁合同，是一种债权。虽然《合同法》明确规定承租人享有优先购买权，但是其不能改变优先购买权的债权性质。根据《合同法》的规定，出租人的义务也仅是在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人违反这一义务仅需承担违约责任即可，承租人根本不存在强制购买租赁房屋的权利。其次，只有违反效力性强制规定的合同才无效。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条  第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《合同法》第二百三十条  规定的优先购买权属于任意性规定，不属于效力性强制规定，承租人与出租人可以就优先购买权进行约定，完全可以排除优先购买权的适用，约定优先于法定。因此也不能因违反该规定而认定二被告签订的《房屋买卖契约》无效。另，原告任某某在庭审中增加的第二项诉请，是基于第一项诉请在得到支持的情形下才能实现，故对原告任某某的该项诉请亦不能支持。关于诉讼时效问题，因在该诉争房屋购买后其房租已在原告工资中停扣，原告自此应当知道该房已被购买，至起诉时止已超过两年的诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条  、第五十二条  ，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:
驳回原告任某某的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告任某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，优先购买权是出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，原告任某某是以二被告的房屋买卖行为已经侵犯了原告的优先购买权为由起诉至本院要求依法确认二被告于2004年9月16日签订的《房屋买卖契约》无效，依法不能支持。首先，物权优先于债权。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。开滦唐某某社区管理中心是本案争议房屋的出租人作为该租赁房屋的所有权人，其对房屋依法享有处分权。承租人对于租赁房屋的优先购买权来源于房屋租赁合同，是一种债权。虽然《合同法》明确规定承租人享有优先购买权，但是其不能改变优先购买权的债权性质。根据《合同法》的规定，出租人的义务也仅是在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人违反这一义务仅需承担违约责任即可，承租人根本不存在强制购买租赁房屋的权利。其次，只有违反效力性强制规定的合同才无效。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条  第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《合同法》第二百三十条  规定的优先购买权属于任意性规定，不属于效力性强制规定，承租人与出租人可以就优先购买权进行约定，完全可以排除优先购买权的适用，约定优先于法定。因此也不能因违反该规定而认定二被告签订的《房屋买卖契约》无效。另，原告任某某在庭审中增加的第二项诉请，是基于第一项诉请在得到支持的情形下才能实现，故对原告任某某的该项诉请亦不能支持。关于诉讼时效问题，因在该诉争房屋购买后其房租已在原告工资中停扣，原告自此应当知道该房已被购买，至起诉时止已超过两年的诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条  、第五十二条  ，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:

驳回原告任某某的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告任某某负担。

审判长：赵彩虹

书记员：欧阳丽梅