任泽昊与于振萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：任泽昊,男,1990年12月31日出生,汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：蒋鸣，上海市君志律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：任洪江(父子关系)，男，1961年5月31日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　被告(反诉原告)：于振萍,女,1960年12月28日出生。
　　委托诉讼代理人：彭伟(夫妻关系)，男，1960年11月25日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：潘蕾敏，上海市申中律师事务所律师。
　　原告任泽昊诉被告于振萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告于振萍提起反诉，本院依法进行了合并审理，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告任泽昊及委托诉讼代理人蒋鸣、任洪江，被告于振萍的委托诉讼代理人彭伟、潘蕾敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告任泽昊向本院提出诉讼请求：判令被告立即依法履行房产买卖合同附随义务,配合原告办理房产买卖合同所涉房产上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的权利人变更登记手续，税费根据政策规定各自支付。事实和理由：2015年10月15日，原、被告就系争房屋签订了房屋买卖合同，约定原告以1,650,000元的价格购买了系争房屋。因系争房屋是动迁安置房，2018年年底才能办理过户手续，故双方约定于2018年12月31日前共同向房地产管理部门申请过户并支付购房尾款。2015年10月30日，原、被告签署了系争房屋的交接书，完成了法律意义上的交接，但被告并未完成系争房屋的实质交付。2015年10月28日，在被告的安排下，原告与案外人李某某签订了为期一年的租赁合同，收取了租赁押金2,300元及前三个月的租金6,900元。此后，原告再也没有收到任何租金或使用费。被告丈夫彭伟依旧以房东的身份收取房租且拒绝向原告交付出租收益。2016年7月，原告向法院提起诉讼，要求被告交付系争房屋。法院经审理后认为，系争房屋已完成交付为由驳回了原告的诉请。2017年5月，原告以被告丈夫彭伟为被告提起诉讼，要求其支付2016年2月8日到实际付款日其向承租人收取的租金。法院经审理后判决彭伟以每月2,300元的标准向原告支付2016年2月8日至2017年5月7日的房屋租金34,500元。该判决已经生效，但彭伟至今未履行支付义务。2017年11月底，承租人搬离系争房屋，系争房屋的交付最终完成。2018年底及2019年初，原告多次向房地产管理部门咨询核实，系争房屋已经符合过户条件，房屋买卖合同设定的过户条件已经成就。原告多次要求被告配合办理过户手续，并结算购房尾款，还于2019年4月4日向被告发送律师函，要求被告履行合同附随义务，及时配合原告办理过户手续并结算尾款。但被告拒绝履行相应义务，原告只能诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
　　被告于振萍辩称，根据双方签订的买卖合同，在产权变更之前，原告应当支付尾款，在其未支付尾款前，被告没有协助其办理系争房屋的产权变更手续的义务。且经过被告咨询，2019年6月，系争房屋才可以进行权利人变更。关于交易税费，根据买卖合同附件四，应由原告承担所有税费。于振萍并提起反诉请求：1、请求判令反诉被告支付房屋尾款500,000元，并按约支付利息，按照中国人民银行一年期同期贷款利率，从2015年10月31日至实际付清之日止(2015年10月30日，被告将系争房屋交给原告，故自交房次日开始计算利息，至2019年5月30日，暂计77,937.5元)。依据：原、被告2015年10月30日签订的补充协议，500,000元尾款一年付一次利息，原告方并未一年一付，现被告一并主张。2、请求判令反诉被告涤除在上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室(以下简称天宝路房屋)的抵押权。事实和理由：2015年10月13日，任泽昊、于振萍就系争房屋签订了房屋买卖合同，约定任泽昊于2015年10月2日支付150,000元，办理抵押当日支付第二期房款1,000,000元，于2018年12月31日前支付500,000元。2015年10月13日，任泽昊与于振萍的丈夫彭伟就天宝路房屋办理了抵押登记。2015年10月30日，任泽昊与彭伟签订了补充协议，约定房屋买卖过户三年后，经双方协商，500,000元尾款按银行1年期固定利息由任泽昊支付给于振萍，一年付一次，过户当天支付500,000元本金及剩余利息。任泽昊至今未按约定支付500,000元尾款及利息，反而要求产权过户，根据合同约定，任泽昊应在过户前支付尾款。且法院已认定天宝路房屋的抵押实为对系争房屋买卖合同的担保，并非借贷关系，故请求支持于振萍的反诉请求。
　　反诉被告任泽昊辩称，一、补充协议是否有效存疑，补充协议为被告丈夫与原告签订的，被告丈夫签订此份补充协议时并未出具被告的授权委托书，其签字是否有效存疑。尾款的支付时间并未在合同中明确约定，即未约定在过户之前或过户后支付，只是笼统约定为2018年10月31日(大致的过户日期)，任泽昊认为双方真实的意思表达为过户当天支付最后一期尾款及利息，且合同约定按照银行一年期利息，没有明确约定为存款或贷款利息，仅为笼统约定，双方曾口头约定一年付一万利息，后被告丈夫在事后手动添加到协议上，即使按照此标准，也非按照于振萍所述标准。双方在签署房屋交接书后，被告并未实际腾退房屋，最后由原告与被告方找来的承租人签订租赁合同，原告收取承租人的押金及三个月租金，其余费用均由被告收取，且被告拒绝将前述收益交付给原告。迫于被告压力，原告与被告丈夫签订补充协议，签订的前提为被告将系争房屋实际交付给原告，并将出租收益交付给原告。因此，补充协议为有条件的协议，条件未成就，因此补充协议未生效。房屋购房尾款500,000元愿意在过户当天支付，如法院认定补充协议有效，原告愿意按照补充协议上甲方在签名下手写的2%每年1万元的标准支付利息。二、天宝路房屋的抵押权，任泽昊已撤销。不同意被告反诉请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋为被告于振萍的拆迁安置房，开发商于2016年1月27日取得大产证，2016年6月21日，系争房屋的权利人登记至被告名下。
　　被告于振萍与彭伟系夫妻关系。
　　2015年10月2日，原告任泽昊(买受方、乙方)与被告于振萍(出售方、甲方)通过上海家标堂房地产经纪有限公司就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》及补充协议，该协议中约定乙方应当于房屋过户前向甲方支付第三期房款50万元，双方于2015年10月15日前至房地产交易中心签署房产借款抵押公证，抵押物业地址为天宝路房屋。
　　2015年10月13日，任泽昊(乙方)、于振萍(甲方)就系争房屋另行签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋建筑面积57.59平方米，转让价款为165万元；双方确认于2018年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续；系争房屋风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方；乙方于2015年10月2日支付15万元含定金并签订买卖合同，乙方于办理抵押当日支付第二期房款100万元，乙方于2018年12月31日前(此日期为大概时间，准确日期应按照国家规定的产权证三年能够上市过户的日期为准)支付50万元。交易的税费在合同履行期间内由乙方承担所有的税费。
　　2015年10月2日，被告出具《收款收据》，确认收到原告购买系争房屋支付的定金15万元。
　　2015年10月13日，原告通过上海农商银行向被告转账支付了100万元；同日，被告亦出具《房款收据》，确认收到了原告支付的系争房屋部分房款100万元。
　　2015年10月30日，任泽昊(乙方)与彭伟(甲方)就系争房屋签订了《房地产交接书》。同日，原告还与被告签署了《补充协议》，约定因房屋买卖过户要3年后，经双方协商，500,000元尾款按银行1年期固定利息由原告支付给被告，一年付一次；过户当天支付500,000元本金及剩余利息；该房屋租赁关系当天由被告转于原告。本协议由签署当天生效。在协议尾部“彭伟”的签名下方另有书写字样“2%=10,000元”。
　　另查明，天宝路房屋的权利人为彭伟。原告曾与就天宝路房屋签订了《个人房屋抵押价款合同》，合同约定为确保双方于2015年10月2日就系争房屋签订的房地产买卖居间协议的履行，……订立本合同……借款金额为115万元。2015年10月13日，原告与彭伟至上海市虹口区房地产交易中心办理了房地产抵押申请登记的手续；2015年10月19日，原告核准为天宝路房屋的抵押权人。2019年5月16日，任泽昊办理了天宝路房屋的抵押权注销手续。
　　再查明，2016年7月15日，任泽昊将于振萍诉至本院，要求交付系争房屋【案号：(2016)沪0106民初15007号】。后、本院经审理后认为，系争房屋已完成了交付，于2016年12月13日判决驳回了任泽昊的诉讼请求。判决后，任泽昊、于振萍均未上诉，该判决已经生效。
　　2017年5月23日，任泽昊将彭伟、案外人顾兰花诉至本院，要求顾兰花搬离系争房屋，彭伟将租金收益交付任泽昊【案号：(2017)沪0106民初21005号】。本院经审理后认为，彭伟应将2016年2月8日至2017年5月7日的租金给付任泽昊，故于2017年10月25日判决彭伟将上述时间段的租金34,500元给付任泽昊。该判决已经生效。
　　审理中，原告表示，系争房屋于2016年1月取得大产证，至今已满3年，且距离被告方动迁协议签订已经满5年，故已符合过户条件。补充协议的原件仅在被告处，原告是没有的，利息约定2%=10,000元当时是协商好的，因一年期的存款利率约是1.85%，故取整为2%。就写在补充协议上了，因当时原、被告各执一支笔，故有两支笔的笔迹。
　　被告表示，对于彭伟签订的补充协议予以认可。补充协议上“2%=10,000元”的字样不是彭伟书写的，被告的原件上确有该字样，但主文及该字样为不同颜色的，不是在签订时一并书写的。该字样是在补充协议签订之后，被告夫妇在家里不知道什么原因写上去的。
　　本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。系争房屋虽为拆迁安置房，但原、被告就系争房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。现系争房屋已符合过户条件，原告要求被告配合办理过户手续的诉讼请求可予支持，根据合同约定，交易税费应由任泽昊承担，同时双方对于500,000元尾款及补充协议约定的利息标准还存在争议。本院认为，被告于振萍对于彭伟代其与任泽昊签订的补充协议的效力予以认可，故原告对于补充协议效力的抗辩意见本院不予采纳。根据补充协议约定，任泽昊应将500,000元尾款按银行一年期固定利息支付给于振萍，而彭伟签名的下方添加了“2%=10,000元”的字样，且该补充协议的原件系保存在被告处，被告称上述字样为其自行添加，与系争房屋交易无关的抗辩意见不符合常理，本院不予采纳。故原告所称在签订协议时双方就利息达成一致即为每年10,000元的主张具有盖然性，本院予以采信。原告应在系争房屋过户之日支付房屋尾款500,000元及相应利息，按照上述利息标准，原告应向被告支付2015年10月31日至2018年9月30日的利息30,000元及自2018年10月1日至实际过户完成之日的利息应按照每日27.4元计算。原告已办理了天宝路房屋的抵押权注销手续，故被告的该项反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
　　一、原告任泽昊与被告于振萍就上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告于振萍应于本判决生效之日起三日内配合原告任泽昊办理上址房屋的产权转移登记手续，将上址房屋的产权登记至原告任泽昊名下，产生的税、费由原告任泽昊承担；
　　二、反诉被告任泽昊应于上述第一项主文履行完毕之日向反诉原告于振萍支付购房尾款500,000元及利息30,000元；
　　三、反诉被告任泽昊应于上述第一项主文履行完毕之日向反诉原告于振萍支付尾款利息，按照27.4元/日的标准，自2018年10月1日计算至上述第一项主文履行完毕之日止；
　　四、驳回反诉原告于振萍的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费19,650元，减半收取计9,825元，财产保全费5,000元，均由被告于振萍负担。反诉案件受理费4,829.69元，由反诉原告于振萍负担344.69元，反诉被告任泽昊负担4,485元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：董  锟

书记员：郇  鑫