企业承包经营合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海露华娜餐饮管理有限公司，住中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号4幢2楼A室。
　　法定代表人：王振明，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张君毅，上海市外滩律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，住中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号。
　　法定代表人：李晋昭，董事长。
　　委托诉讼代理人：傅春明，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐鑫，上海市锦天城律师事务所律师。
　　
　　原告上海露华娜餐饮管理有限公司诉被告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，被告在法定期间内提起反诉，本院依法合并审理。本案先适用简易程序，于2017年12月28日公开开庭进行审理，后依法转为普通程序，于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海露华娜餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人张君毅、被告(反诉原告)上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司的委托诉讼代理人傅春明、徐鑫到庭参加诉讼。本案审理过程中，双方当事人先后申请庭外和解，并经原告申请，本院依法委托具有相应资质的鉴定机构进行司法鉴定。本案现已审理终结。
　　原告上海露华娜餐饮管理有限公司(以下简称露华娜公司)向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿餐厅装修费及设备等物品损失人民币(以下币种同)652.20万元；2、判令被告向原告返还租赁押金40万元；3、判令被告向原告赔偿劳动争议赔偿款730,701.72元及以上述金额为本金自2017年6月10日起至实际清偿日止，按照日万分之1.75标准计算的延迟履行金(日万分之1.75的标准是依据最高人民法院的执行规定，2017年6月10日的起算时间是劳动争议案件裁决书生效并应当付款的日期)。事实和理由：原告系坐落本市浦东新区滨江大道2792号(滨江E座)“露华娜西班牙风情酒吧餐厅”(以下简称涉案房屋)的承包经营方，被告系该餐厅建筑物的权利人。案外人上海陆家嘴(集团)有限公司、上海中础投资管理有限公司于2005年5月20日签订了《承包经营合同》，后会同原、被告签订了《四方主体变更合同》将《承包经营合同》中的权利义务转让给了原、被告，即被告成为发包方、原告成为承包经营方。承包经营期限自2005年6月15日至2010年6月14日。在承包期限届满后，原告仍然继续承包经营露华娜西班牙风情酒吧餐厅，并继续向被告支付承包经营费。被告于2016年12月12日向原告发出通知，告知因“北滨江绿地贯通及景观提升改造工程”的施工将影响经营，要求原告在施工期间服从现场管理，并承诺将施工造成的影响减少到最小。原告为此进行了必要的准备和安排，并尽力配合。然而被告于2016年12月29日又向原告发出了提前终止通知函，认为租赁合同已于2016年6月14日到期，通知原告自2017年1月1日起提前终止租赁关系，要求原告于2017年2月6日前搬迁。原告为此提出异议，双方数次进行协商，但未果。被告在未事先通知原告的情况下于2017年2月27日凌晨强行驱赶原告的值班员工，并强行拆除了餐厅，搬走了餐厅内的全部物品、财产，致使原告物品以及重要经营文件、资料、财务账册均下落不明。经原告初步统计，被告的此次强拆行为导致原告店面及店内设施设备、食品酒品等物料损失达652.20万元，其中包括原告于2016年下半年对餐厅进行的总体装修改造损失450万元。餐厅被强拆后，原告的数十位员工因失去工作而依法提起了劳动仲裁。根据上海市浦东新区劳动人事争议仲裁委员浦劳人仲(2017)办字第814号、第2592-2605号裁决书，原告应向15位员工支付工资、经济补偿金等费用共计765,76.43元。此外，原告因无法履行与原材料供应商的合同而面临相应的赔偿诉讼，损失仍在扩大。原告认为，承包经营合同约定的承包期限虽已届满，但双方仍继续履行合同，应视为双方仍然保持了承包经营关系。被告2016年12月12日发出的通知，亦明确表示继续履行承包经营合同，因此被告2016年12月29日单方终止合同违背了诚实信用原则，其擅自强行拆除餐厅、搬走物品财产的行为已严重侵害了原告的经营权与财产权，对相关财产、资料的损坏、灭失及由此造成的所有损失应当承担赔偿责任。为此，原告依据相关法律提起诉讼，请求法院判如所请。
　　被告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(以下简称陆家嘴公司)辩称，不同意原告的所有诉请。关于第一项诉讼请求，双方之间的关系是租赁合同关系，租赁期间终止，根据合同相关约定，原告对于房屋的装修、设施、设备等均应由原告处理，原告未作处理的，根据合同4.5条，这些也不应由被告承担任何责任。关于第二项诉讼请求，被告已在本案中提出反诉，因原告的违约行为，被告有权向原告收取违约金，这些违约金应当在租赁押金中扣除(被告现主张扣除22万元违约金)，另还要扣除保管费，扣除这两项，押金尚不足以抵扣上述费用，不存在返还问题。关于第三项诉讼请求，因原、被告之间的关系为房屋租赁关系，原告主张其与其员工之间的劳动争议，被告作为出租人对原告自己经营过程中产生的劳动成本、劳动争议不承担任何责任。同时，被告认为双方签订的租赁合同合法有效，涉案房屋虽然是临时建筑，但是在临时使用期限到期后已经过主管部门批准延长使用期限，而且涉案餐厅经营多年，一直可以办出营业执照、食品经营许可证等，因此涉案房屋合法，租赁合同有效。
　　反诉原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司向本院提出反诉请求：1、要求确认反诉人和被反诉人之间的租赁关系已经于2017年1月1日解除；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金22万元(根据承包合同第4.6条约定，按照当时租金标准的2倍即每日11,000元，从2017年2月7日计算至2017年2月27日，反诉人仅计算了20天，共计22万元)；3、判令被反诉人向反诉人支付因存放被反诉人的物品而产生的保管费用(按每日480元，从2017年2月27日起计算至实际取回物品之日止)。事实和理由：根据原、被告签订的承包经营合同及补充协议，合同约定的租赁期限至2016年6月14日止。之后双方并未签订书面协议，双方建立不定期租赁关系。根据合同法第232条规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。2016年12月29日，反诉人向被反诉人发出了提前终止通知函，载明自2017年1月1日起，反诉人与被反诉人的租赁关系终止，并声明反诉人搬迁期限至2017年2月6日。但是，自反诉人发出提前终止通知函后，被反诉人一直未按约定将涉案房屋返还，因此，反诉人又于2017年2月23日通过公证送达的方式向被反诉人送达告知函，敦促被反诉人及时返还涉案房屋，并说明若被反诉人怠于履行的，反诉人将采取自力救济的方式收回标的物业。2017年2月27日，因被反诉人仍未履行返还义务，反诉人自行收回涉案房屋。当日，反诉人委托物业管理方将标的物业内可移动的物品取出，运至滨江大道2300号-2450号地下车库进行保存，同时委托了上海市浦东公证处对整个搬运过程进行了公证，反诉人对被反诉人的物品进行保管的行为构成无因管理，根据民法总则第121条，被反诉人应当承担无因管理所产生的必要费用。被反诉人的物品总计占用地下车库6个车位，按每个车位对外收费80元/日计算，反诉人为保管被反诉人的物品而产生的费用为480元/日。综上，反诉人与被反诉人之间的租赁关系已于2017年1月1日终止。在租赁关系终止后，被反诉人怠于履行租赁物的返还义务已经构成违约，应当向反诉人支付违约金22万元、无因管理产生的费用480元/日。
　　反诉被告上海露华娜餐饮管理有限公司对反诉原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司的反诉辩称，不同意其反诉请求，对于合同关系的解除，被反诉人认为根据客观事实，双方租赁关系于2017年2月27日解除，而不是1月1日。关于第二项反诉请求，双方合同的租赁期限至2016年6月14日已经届满，之后双方是实际租赁关系，实际租赁关系就不应当按照原合同的约定。本案的纠纷产生并不是因为被反诉人违约造成。关于第三项反诉请求，反诉人实施的不是无因管理的行为，而是反诉人侵权擅自处分了被反诉人的物品，一切费用应由反诉人承担。
　　本院经审理认定事实如下：包括涉案房屋即北滨江E座在内的滨江大道北段临时休闲设施项目于2005年9月14日经上海市浦东新区人民政府批准建设，建设工程规划许可证载明使用期限自2005年11月8日起至2007年11月8日止。2005年5月20日，以上海陆家嘴(集团)有限公司作为甲方、上海中础投资管理有限公司作为乙方签订《承包经营合同》，约定“甲方提供坐落在浦东滨江(北滨江)的E座经营场所与乙方协作开设西班牙风情酒吧餐厅……”合同第2.2条约定经营权期限为2005年6月15日至2010年6月14日。合同第4.6条约定“乙方逾期返还的，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于终止前一个月的日承包经营费用的2倍的违约金。”第6.11.1条约定乙方在对该经营点进行装修时必须事先向甲方递交设计图纸，甲方须在七日内给予书面回复。乙方在获得甲方书面同意后可进行装修施工。甲方不得无理拒绝或拖延同意，并无故或任意修改乙方图纸。该经营点的装修的布局由乙方按设计标准组织施工。合同并对其他权利义务进行了约定。后以上海陆家嘴(集团)有限公司为甲方、上海中础投资管理有限公司为乙方、被告(反诉原告)陆家嘴公司为丙方、原告(反诉被告)露华娜公司为丁方签订了《四方主体变更合同》，其中第一条约定“甲方将其在原合同中的全部权利义务由丙方全部享有和承担，乙方将其在原协议中的全部权利义务由丁方全部享有和承担。本合同生效后，原承包经营事项，甲、乙双方不再参与。”第四条约定“本合同是原合同的修改和补充，本合同与原合同不一致的，以本合同为准。本合同未涉及的内容和条款仍按原合同执行。”2010年4月27日，原告(反诉被告)陆家嘴公司作为甲方、被告(反诉原告)露华娜公司作为乙方、案外人上海富都物业管理有限公司作为丙方又签订《补充协议》，约定就涉案房屋在原合同的基础上经营期限延长至2013年6月14日，同时约定甲方委托丙方承担北滨江地区的物业管理服务，服务范围包括北滨江E座，乙方同意接受丙方提供的物业管理服务并支付物业管理费。2013年3月29日，上列三方再次签订《补充协议二》，约定就涉案房屋营业期限延长3年，即自2013年6月15日起至2016年6月14日止。该补充协议二还约定：“2.承包经营费用……2015年6月15日至2016年6月14日期间每年的承包经营费用为198万元，每一个月一期的费用为16.50万元。3.物业管理费年物业管理费为40万元，每三个月一期的费用为10万元。4.公共事业费用及其他费用水费的单价为3.74元/立方米，电费的单价为1.35元/千瓦时，生活垃圾清运费1,500元/月，餐饮垃圾费用由商家与当地环卫部门自行签署，按照实际发生的数量缴纳。以上费用如遇政府知道价格调整，应作相应调整。5.支付进度承包经营费用和物业管理费的支付时间按照原合同分别向甲方和丙方制定账户支付，每个月支付一次，乙方应当在每年的每月的10日之前向甲方及丙方支付。”2016年6月14日合同到期之后，双方未再行签署书面协议。2016年12月12日，被告(反诉原告)陆家嘴公司作为业主方发送《通知》，内容为：“北滨江各商户：按照上海市政府的部署，浦江两岸开放空间的贯通项目已成为上海“十三五”重点的民生项目……现贵司位于此次贯通工程所涉及的范围内，为配合市府工程的推进及加快建设，我司将全力以赴完成好滨江贯通各项任务，请各商户积极支持配合。“北滨江绿地贯通及景观提升改造工程”，计划施工时间为：2016年12月15日开工。整个改造工程将采取分段施工，其中滨江大道北段路面段施工，将于4月底结束。在“北滨江绿地贯通及景观改造工程”施工期间，有可能会影响到滨江大道商家的沿途车辆出行，具体方案施工现场将与商户积极沟通协调，我们努力将施工影响减少到最小，留出进出通道，改造工程我司力争于明年9月底前实现全部贯通……”2016年12月29日，被告(反诉原告)陆家嘴公司向原告(反诉被告)发送《提前终止通知函》，载明：“贵司于2005年6月起租赁了我司滨江大道2792号(原北滨江E座)，租赁合同已于2016年6月14日到期，到期后双方未签署书面续租合同。近日我司接政府有关部门通知，为全面推进黄浦江东岸贯通工作，部分滨江建筑将被限期拆除，贵司所租赁的物业已被政府列入此次被滨江第二批拆除范围。故我司通知如下：1、自2017年1月1日起，我司与贵司的租赁关系提前终止，双方互不承担责任。2、贵司合理搬迁期限至2017年2月6日，我司届时将切断水、电供应，请贵司尽快停止营业，并配合物业公司做好返还房屋的相关工作……”2017年2月27日，被告(反诉原告)自行收回涉案房屋，并将原告(反诉被告)在涉案房屋内的相关设备、物品存放于滨江大道2300号—2450号地下车库。另外，庭审中双方一致确认，就涉案房屋原告(反诉被告)与被告(反诉原告)之间实际为租赁关系，原告向被告支付了保证金40万元、原告租金支付到2016年12月31日止。关于上述事实，当事人没有争议，本院予以确认并有证据在卷佐证。
　　对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告陆家嘴公司向法庭提交了一组证据：告知函及其公证书，露华娜公司对该份证据形式真实性没有异议，但是表示并没有收到过。对此本院认为，该份证据已经过公证，根据公证书记载，该告知函是于2017年2月23日上午由公证处工作人员陪同陆家嘴公司代理人至露华娜公司经营场所送达，交给经常场所内自称为露华娜公司的二名工作人员，因该二名工作人员均拒绝签收，故将告知函放置于上述工作人员面前的办公桌上。因此，本院认定该份告知函系有效送达，对于被告称没有收到该份函的意见，本院不予采纳。另外，被告陆家嘴公司还提供了上海富都物业管理有限公司出具的付款通知书、网上银行电子回单、发票等证据，证明露华娜公司欠付2016年12月到2017年2月之间的物业费及公共事业费，陆家嘴公司已经代其垫付。被告提供的发票显示陆家嘴公司支付2016年12月15日至2016年12月31日期间物业费18,630元、2016年12月至2017年2月期间的电费64,558.72元、2016年12月至2017年2月的水费2,750元、2017年1月-2月垃圾清运费3,000元，共计88,938.72元。原告露华娜公司表示被告提供的证据显示期间内的物业费及公共事业费确实没有支付，但是对于具体金额不能确定，不同意支付。对此本院认为，露华娜公司庭审中自认上述期间的费用并没有支付，陆家嘴公司也已提供了网上转账凭证、发票等证据证明其支付了上述期间费用，露华娜公司虽然不同意支付，但是并没有提供证据证明其有不支付上述费用的事由，故对于被告垫付物业费及公共事业费的相应证据，本院予以采纳。
　　审理中，原、被告双方于2018年3月14日至3月23日期间对于存放于滨江大道2300号—2450号地下车库的物品进行了交接，制作了相应的搬走物品清单、未发现物品清单并由双方人员签字。交接后，原告(反诉被告)露华娜公司于2018年4月9日向本院提出申请，要求对露华娜公司取回的餐厅物品的贬值价值、缺失的餐厅物品价值进行司法鉴定。本院依法委托上海立信资产评估有限公司进行相应的司法鉴定，上海立信资产评估有限公司于2018年10月10日出具司法鉴定报告书，鉴定结果为“在鉴定基准日(2018年9月7日)露华娜公司取出物品的贬值价值为42,241.03元，缺失物品市场价值为78,677.72元，合计120,918.74元。”2018年11月7日，上海立信资产评估有限公司向本院出具补充说明，对司法鉴定报告书进行更正，表示缺失物品评估值修改后为228,993.40元。同时说明由于缺失物品已无实物，仅能依据视频进行确认存在，物品的具体数量无法精确确认，仅为申请方提供的数量。
　　另原告(反诉被告)露华娜公司还申请对涉案房屋的装修装饰价值进行鉴定，本院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司进行相应鉴定，上海大华工程造价咨询有限公司于2018年7月17日向本院出具“退回司法鉴定申请函”，表示“鉴定标的物位于浦东新区陆家嘴西路XXX号滨江大道北段E座内，但现场已经被拆除。申请人(露华娜公司)提供的装饰装修施工图纸并不齐全，提供的录像主要为搬迁室内器物时的记录，无工程审价可用内容。联系被告方律师，得知其对录像以外的资料均不予以认可。综合以上情况，我司鉴定人对此案所涉标的物无法进行工程审价，经与承办法官交流后，特向贵院提请退回此鉴定项目。”
　　本院认为，首先，关于合同效力。证据显示涉案房屋为临时建筑，建设工程规划许可证载明的使用期限自2005年11月8日起至2007年11月8日止，之后未有主管部门出具正式书面文件进行延期。截至2013年3月29日双方签订最后一次补充协议之时，涉案房屋的临时使用期限已经届满，故双方签订的补充协议应属无效。对于被告(反诉原告)认为涉案房屋为合法临时建筑，双方租赁合同及其补充协议合法有效的主张，本院不予采纳。被告陆家嘴公司作为出租人，提供具有合法产权的房屋是其基本义务，而原告露华娜公司作为实际使用人，在签订租赁合同时也应当对于房屋权属情况进行充分考察，尽到合理注意义务，因此，对于合同无效，本院认定双方均有过错，鉴于合同无效，反诉原告依据合同主张违约金的反诉请求，本院不予支持。
　　其次，关于装修装饰及物品缺失、贬值损失负担。当事人双方对于2016年6月14日以后原告实际使用涉案房屋没有争议，对于2016年12月12日和2016年12月29日被告向原告的两次发函也没有争议。同时根据2017年2月23日告知函显示“截至2017年2月22日，贵司仍未能向我司返还房屋。基于上述情况，请贵司务必立即向我司交还上述房屋，将房屋内物品搬离清空。我司将于2017年2月24日起，依据上述“合同”的约定及“通知”的要求行使收回北滨江E座房屋的权利，特通知贵司相关人员在我司行使收回北滨江E座房屋的当天委派贵司工作人员到场配合交接，若房屋内仍然存放有物品，视为遗弃物，我司将予以处置，并由贵司承担相关责任。”综上，陆家嘴公司在12月29日的函件中已明确表示终止租赁关系并给予其搬迁限至2017年2月6日，2017年2月23日又再次发函给露华娜公司要求其立即搬离，但是露华娜公司一直未进行相关搬离工作，因此陆家嘴公司于2017年2月27日至涉案房屋搬离露华娜公司的相关物品并收回房屋的行为具有合理依据，且已尽到了事先通知义务，故对于露华娜公司的损失应由其自身承担主要过错。但是，陆家嘴公司在搬离物品之时，并没有露华娜公司人员在场，且搬离露华娜公司的物品之后，也未提供证据证明其曾告知过露华娜公司物品放在何处或者何时让其来领取，因此对露华娜公司的损失应应当承担一定的责任。对于装饰装修损失，由于原告提供的装修合同及相应清单等证据没有原件，被告均不予认可，原告也无其他证据证明装修的具体情况及相应金额，且本院委托有资质的鉴定机构向本院表示由于现场已经被拆除，根据现有材料也无法对装修装饰的价值进行鉴定，因此对于原告装饰装修损失，本院无法支持。关于取出物品贬值损失及缺失物品损失，本院考虑到物品的自然折旧、双方的过错程度等因素，酌情确定被告负担76,300元。对于反诉原告陆家嘴公司要求反诉被告露华娜公司支付存放的露华娜公司的物品而产生的保管费用，陆家嘴公司并未举证证明其占用六个车位有实际支出相应费用，因此，对于该反诉诉请，本院不予支持。
　　再次，关于保证金的返还。双方对于原告向被告支付了40万元保证金没有争议，本院已认定合同无效，原告支付的保证金应予返还。但是被告认为原告还欠缴物业费及公共事业费，保证金应该抵扣上述欠款，原告表示被告上述证据显示期间内的物业费及水电费确实没有支付，但是对于具体金额不能确定，不同意支付。对此本院认为，承包经营合同第3.5条约定乙方(即原告)经营实际发生的水、电、电话等费用应据实向甲方(即被告)支付。虽然本院认定双方协议无效，但是根据庭审查明情况，原告自认2017年1月1日至2017年2月27日期间的相应物业费及公共事业费原告确实没有支付，且原告作为房屋使用人，应当支付其实际使用涉案房屋期间发生的相应物业费及公共事业费。现被告已提交了发票、银行转账凭证等证明其已经垫付，故对于被告要求从保证金中抵扣该部分款项的主张，本院予以支持。两项费用抵扣后，被告应再返还原告保证金311,061.28元。
　　关于原告还主张被告赔偿其劳动争议赔偿款。此系原告作为餐厅经营者与员工之间的劳动纠纷，与本案租赁合同并无直接关系。且被告在终止租赁关系前已经数次发函给被告表示要解除租赁合同并且给予了被告合理宽限期，原告再行主张该项损失没有依据，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海露华娜餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司就上海市浦东新区北滨江E座“西班牙风情酒吧餐饮”签订的补充协议及其对应的承包经营合同无效；
　　二、被告(反诉原告)上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海露华娜餐饮管理有限公司剩余租赁保证金311，061.28元；
　　三、被告(反诉原告)上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海露华娜餐饮管理有限公司搬出物品损失76,300元；
　　四、驳回原告(反诉被告)上海露华娜餐饮管理有限公司的其余诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司的其余反诉请求。
　　本诉案件受理费65,368.91元，由原告上海露华娜餐饮管理有限公司负担62,100.91元，被告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司负担3,268元；反诉案件受理费3,128元，由反诉原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司负担1,017元，反诉被告上海露华娜餐饮管理有限公司负担2,111元；司法鉴定费10,000元，由原告(反诉被告)上海露华娜餐饮管理有限公司负担5,000元，被告(反诉原告)上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司负担5,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　
　　
　　
　　

审判员：顾建民

书记员：周  婉