伊仁松、胡燕与蕲春美景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）伊仁松。
上诉人（原审原告）胡燕。
以上两上诉人的共同委托代理人张早刚，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人（原审被告）蕲春美景房地产开发有限公司。住所地：蕲春县漕河镇四路325号。
法定代表人陈忠文，该公司董事长。
委托代理人张炜，湖北永铭律师事务所律师。代理权限为特别授权。

上诉人伊仁松、胡燕与上诉人蕲春美景房地产开发有限公司（以下简称美景房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖北省蕲春县人民法院（2012）鄂蕲春民二初字第00086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月18日受理后，依法组成由审判员胡美琴担任审判长，审判员饶贵芳、代理审判员张秋月参加的合议庭，并于2013年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人伊仁松、胡燕的共同委托代理人张早刚，上诉人美景房地产公司的委托代理人张炜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，伊仁松、胡燕（买受人）与美景房地产公司（出卖人）于2011年3月12日签订《商品房买卖合同》。约定伊仁松、胡燕购买美景房地产公司开发的位于蕲春县蕲阳北路美景国际新城第9幢2单元401号商品房（套内建筑面积103.765平方米，公摊面积13.189平方米），总价款为337847元。美景房地产公司应于2011年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将检验合格的商品房交付给伊仁松、胡燕。合同同时约定了出卖人逾期交房按日万分之一向买受人支付违约金，对于交房双方还约定出卖人应当书面通知买受人，并由出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，车库（或储藏间）出卖人应当出示验收合格证明文件并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，伊仁松、胡燕以现金和按揭贷款等方式全额支付了购房款。交房期满前，美景房地产公司以约定的邮寄信函方式按伊仁松、胡燕确认的送达地址向伊仁松、胡燕送达了商品房交房通知书［美景房地产公司未在一审举证期内提交车库（储藏间）交房通知］。伊仁松、胡燕认为美景房地产公司开发的商品房没有办理竣工验收及备案手续，不符合交房条件拒绝收房。自2011年11月28日至2012年7月，伊仁松、胡燕与其他部分业主多次以各种形式向美景房地产公司及相关部门反映商品房问题。其中几位业主自发组织自任代表，在获得部分业主的认可后集中与美景房地产公司进行维权谈判。2012年7月6日，在蕲春县有关部门协调下，七位业主代表与美景房地产公司达成协议，约定由美景房地产公司免收合同约定的水、电、燃气开户费（安装服务费），如果业主能在2012年7月30日前接收房屋还可免收18个月的物业管理费，业主在该协议签订后应放弃对美景房地产公司所提出的一切主张及异议诉求。同时，该协议第六条中还约定该协议的签订不得作为双方合同交付或履行争议中证明美景房地产公司负有过错或承担法律责任的证据。该七位业主代表在该协议上签名。在该协议书签订后，美景房地产公司开发的美景国际新城第一期商品房的大部分业主都收了房，在事实上认可了2012年7月6日七位业主代表与美景房地产公司签订的协议书的效力，但仍有少部分业主认为几位签字的代表没有他们的书面授权，无权代表他们签字，不认可协议书的效力。2012年7月17日，伊仁松、胡燕遂诉至法院，请求判令美景房地产公司承担以下责任：1、给付逾期交房违约金（合同约定违约金过低，要求以已付房款为本金按银行逾期贷款利率日万分之二点三自2011年12月31日算至2012年8月31日）；2、美景房地产公司在办理完法定的工程竣工验收及备案手续后，将符合交付使用条件的商品房及车库（或储藏间）交付给伊仁松、胡燕；3、美景房地产公司在交房时按合同约定将地面搓毛找平；4、撤销双方签订的《商品房买卖合同》中“此合同价款只含房价部分，不包括其他配套费用，水、电、煤气、有线电视、宽带网络等报装开户费由买受人承担”的约定，要求确认伊仁松、胡燕不承担上述费用，同时要求确认房产面积测绘费、白蚁防治费（新建）由美景房地产公司承担；5、解除合同中由美景房地产公司代办代收办理房产证、土地证费用（包括契税、维修基金）的约定，由伊仁松、胡燕自行到相关部门缴纳；6、确认伊仁松、胡燕购买的房屋中封闭阳台按其水平投影面积一半计算建筑面积并据此结算购房款，并要求美景房地产公司履行广告宣传中的承诺义务，对房屋的公摊面积比例按宣传的7%计算并据此结算购房款，同时不将车库计入公摊面积；7、美景房地产公司交付房屋后，须按合同约定在180日内协助伊仁松、胡燕办理房地产过户登记手续，逾期支付违约金（原合同约定违约金过低，要求以已付购房款为本金按银行逾期贷款利率从逾期之日计算至协助办理产权登记日止）；8、该房屋交付给伊仁松、胡燕之前，物业管理费由美景房地产公司承担。
原审另查明，美景房地产公司开发的商品房已于2011年11月22日通过竣工验收并进行了备案登记。同时，美景房地产公司也提交了《商品房住宅使用说明书》及《质量保证书》。但经原审庭审质证查明，在2012年8月31日之前，美景房地产公司并没有按照双方合同约定及湖北省人民政府相关规定，将《分户验收表》作为《商品房住宅质量保证书》的附件，相关法定证明文件不齐全。
原审认为，伊仁松、胡燕与美景房地产公司签订的合同合法有效。美景房地产公司未在合同约定的期限内提供完整的、符合合同约定的《商品房住宅质量保证书》及其附件，伊仁松、胡燕以此为由拒收房屋符合合同约定，故美景房地产公司应承担逾期交房的违约责任。在原审庭审中，伊仁松、胡燕要求解除合同中有关由美景房地产公司代办代收办理房产证、土地证费用的委托事项，美景房地产公司对此无异议，故依法予以确认。本案争议的有以下几个问题：
一、关于七位业主在2012年7月6日《协议书》上签字行为的效力问题。七位签字的业主没有所有业主的书面委托手续，尽管有200多名业主交纳了20元至100元不等的费用，但该费用只是用于维权，不能推定七位签字的业主与200多名业主之间系委托关系。且美景房地产公司在明知业主人数众多，矛盾突出的情况下，未注意到签字业主是否有所有业主的签字授权或认可，亦未在签订协议前尽最大限度将协议内容在公开场合向所有业主或大部分业主公示征求意见。另从其与七位业主达成的《协议书》第六条内容可以看出，美景房地产公司已经预计到其他业主可能不同意协议内容提起诉讼的情形，故在伊仁松、胡燕不认可该协议的情况下，该协议书对伊仁松、胡燕无约束力。伊仁松、胡燕有权提起诉讼。美景房地产公司认为七位签字业主行为构成表见代理，与事实不符，不予支持。
二、关于美景房地产公司是否延期交房，是否违约的认定问题。根据相关规定，《住宅工程质量分户验收记录》应在交房时提供给业主，但美景房地产公司在原审开庭前未向业主提交，故伊仁松、胡燕有权拒收房屋，由此造成的损失应由美景房地产公司负担。
三、关于违约金计算标准的问题。合同第九条约定，逾期交房时，由出卖人按日以购房款万分之一向业主支付违约金。同时合同第十五条第二款约定，如果出现买受人办理产权证件时出卖人不按时将办证资料报产权登记机关备案，由出卖人按已付购房款的0.01％向买受人支付违约金。伊仁松、胡燕主张逾期交房标准过低，应按逾期贷款利率日万分之二点三标准计算，但其未提交证据证实其实际损失，由此无法比较确认合同约定的违约金标准是否过低，故对其要求违约金按日万分之二点三标准计算的依据不足，不予支持。另伊仁松、胡燕主张合同第十五条第二款有关违约金的标准过低变更违约金计算标准的请求，因其无证据证实美景房地产公司存在该项违约行为，亦无证据证实该标准过低，故对其在本案中要求调整该项违约金计算标准的请求不予支持。但其可在美景房地产公司实际违约后另行主张权利。
四、关于商品房室内搓毛找平问题。庭审中，美景房地产公司当庭表示在交房之后如果交付的房屋确实存在未搓毛找平，可按交房登记顺序，依次施工解决，伊仁松、胡燕对此亦无异议。故美景房地产公司应在法院确定的交付期间将符合搓毛找平交付条件的商品房交付给伊仁松、胡燕。
五、关于合同中约定和未约定的费用承担的问题。合同第十四条约定交房时主水、电、通讯到户。同时合同第十七条第五项约定交房时，买受人应先交清一年的物业管理费，水电开户费用、办理产权证及土地证费用以及其他应由买受人承担的费用。合同附件四第一条约定“此合同价款只含房价部分，不包括其他配套费，水、电、煤气、有线电视、宽带网络等报装开户费，在交房时按相关部门收费标准收取”。湖北省物价局鄂价检规（2011）36号规定，要求房地产开发企业不得在房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用。而本案中，双方约定的是水、电、燃气等报装开户费，与省物价局规定的水、电、燃气等配套设施建设安装费用不属同一收费，故双方合同的约定未违反相关规定，伊仁松、胡燕要求撤销合同此项约定的请求不成立，予以驳回。
六、关于封闭阳台计算的问题。《建筑工程建筑面积计算规范》适用于工程结算，不适用于本案的商品房面积测算。故对伊仁松、胡燕要求按该规范标准计算封闭阳台面积的请求不予支持。另，双方在合同附件二中已明确约定公摊部位与公用房屋分摊建筑面积的构成按《房屋测量规范》等规定执行，合同第五条第一项亦约定房屋实际面积以房产部门测量为准，且讼争房屋面积测绘报告均未将车库（储藏室）作为公用部分计入公摊面积，故伊仁松、胡燕要求公摊面积按宣传的7%计算并结算购房款的请求不成立，不予支持。
七、关于房屋交付以前物业管理费承担问题。《国家关于物业管理费的收取办法规定》第十条规定，建设单位与物业买受人签订买卖合同的同时，应该将物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计算方式及起始时间作出约定。该《规定》第十六条同时规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。本案中，双方在合同中只约定由伊仁松、胡燕在收房时先交清一年的物业管理费，但未约定物业费收取的起始时间。而美景房地产公司逾期交房构成违约，故在交房之前的物业管理费应由美景房地产公司承担，伊仁松、胡燕要求美景房地产公司承担交房前的物业管理费的请求予以支持，但交房后的物业管理费应由双方按合同约定履行。
八、关于广告宣传中的7%公摊面积比例认定问题。双方在合同第三条约定了公摊面积的数额，在合同附件五中也明确约定广告和宣传资料、沙盘、户型册、户型模型仅作为参考，不作为合同承诺，也不作为合同内容或组成部分，双方亦均在该附件上签字认可，故伊仁松、胡燕要求公摊面积按7%计算的请求不予支持。
综上，原审遂判决：一、美景房地产公司于判决生效后三日内向伊仁松、胡燕支付违约金8277元（购房款337847元×日万分之一／天×245天）；二、解除伊仁松、胡燕对美景房地产公司代办代收办理房产证、土地证费用的委托合同；三、由美景房地产公司在判决生效后三日内将符合合同约定及相关规定的美景国际新城第9幢2单元401号商品房交付给伊仁松、胡燕，并确认上述商品房交付前的物业管理费由美景房地产公司承担；四、驳回伊仁松、胡燕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1042元，由伊仁松、胡燕负担521元，由美景房地产公司负担524元。
本院经审理查明，原审查明事实属实。
同时查明，一审庭审中，美景房地产公司陈述，交付的房屋地面搓毛找平是否达到约定的标准或者法定标准须经建筑行业专业认定，并认为目前涉案的房屋均已经质监部门验收合格，如果交付后确实存在地面未搓毛找平的问题，会按交房的登记顺序依次施工解决。
另查明，2012年7月6日协议书首部甲方为美景房地产公司，乙方为美景国际新城小区首批收房的所有买受人（业主），丙方为丰美物业服务有限公司。七位业主均是在该协议尾部乙方代表签字一栏签名。
还查明，伊仁松、胡燕未向美景房地产公司交纳房产面积测绘费及白蚁防治费。二审庭审中，美景房地产公司明确表示，其公司未向已收房的业主收取房产面积测绘费及白蚁防治费，今后也不会向伊仁松、胡燕收取此两项费用。
又查明，美景房地产公司向伊仁松、胡燕发出的《交房通知书》通知伊仁松、胡燕收房时间在2011年12月30日之后。

本院认为，伊仁松、胡燕与美景房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方争议的主要有以下几个问题：
一、七位业主在2012年7月6日《协议书》上签字的行为对伊仁松、胡燕是否有约束力。
该协议书是七位业主代表首批收房的所有买受人（业主）与美景房地产公司及丰美物业服务有限公司签订，而伊仁松、胡燕并未收房。故该协议对伊仁松、胡燕无约束力。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。据此，认定构成表见代理关系的必要条件为代理人以被代理人的名义与他人订立合同。而本案中，在该《协议书》签字的七位业主是以其本人的名义签字，其代表的是首批已收房的业主，并不符合表见代理条件，故美景房地产公司认为此七位业主的签字行为构成表见代理的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、美景房地产公司是否违约，违约金应如何计算。
美景房地产公司已构成违约。理由为：1、按照合同约定，美景房地产公司应于2011年12月30日前向伊仁松、胡燕交付房屋，但美景房地产公司通知伊仁松、胡燕收房时间在2011年12月30日之后，违反了合同约定，构成违约。2、按照合同约定，美景房地产公司应在交房时向买受人提交《分户验收表》，而美景房地产公司虽然在工程竣工验收前，已办理了分户验收，但其未在通知伊仁松、胡燕交房的当天向伊仁松、胡燕提交《分户验收表》，直至一审开庭时（2012年8月31日）才提交《分户验收表》，故其构成违约。美景房地产公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
美景房地产公司未能按照合同约定交付房屋，故伊仁松、胡燕购买的商品房应从2011年12月31日起开始计算违约金。因美景房地产公司直至一审开庭时（2012年8月31日）才将《分户验收表》提交。故违约金应计算至2012年8月31日止。在2012年8月31日后，伊仁松、胡燕明知美景房地产公司已办理了《分户验收表》而不收房，故2012年8月31日以后美景房地产公司未违约，不应承担违约责任。原审对违约金的起止时间计算认定正确，伊仁松、胡燕认为违约金应计算至其实际收房之日止的上诉理由不成立，本院不予支持。
双方在合同中明确约定，出卖人逾期交房的，由出卖人按日以购房款万分之一向买受人支付违约金，故违约金应按日万分之一的标准计算。伊仁松、胡燕上诉认为违约金日万分之一标准过低，应按日万分之二点三标准计算，但其无证据证实其实际损失，无法判断日万分之一标准是否过低，故其要求按日万分之二点三标准计算违约金的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
另，双方在合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。因该条款约定的事由尚未发生，故伊仁松、胡燕要求美景房地产公司按该条款支付违约金，无事实依据，本院亦不予支持。
三、双方在合同中约定的水、电、燃气、有线电视、电信等开户费是否应由伊仁松、胡燕承担。
湖北省物价局于2011年5月13日下发的（鄂价检规（2011）36号）《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（施行）》第十一条（二）规定，商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有下列行为：房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用。该细则同时规定自2011年5月20日实施。而本案中合同签订的时间在2011年5月20日之前，故该细则不适用本案。伊仁松、胡燕要求确认合同中约定由其承担的水、电、燃气、有线电视、电信等开户费均应由美景房地产公司承担的上诉理由不成立，本院不予支持。
四、美景房地产公司是否应按合同约定将房屋地面搓毛找平。
双方在合同中约定，交付的房屋地面水泥砂浆找平，美景房地产公司一审庭审中表示如果交房后确实存在地面未找平，可以按照交房登记的顺序，依次解决问题。且一审判决美景房地产公司向伊仁松、胡燕交付符合合同约定及相关规定条件的房屋，包含地面搓毛找平，而美景房地产公司对此未提起上诉，故伊仁松、胡燕要求美景房地产公司交房时按照合同约定将地面搓毛找平的上诉请求，本院不再重复处理。
五、房产面积测绘费、白蚁防治费应由谁承担。
虽然美景房地产公司向业主发出的业主交房各项收费一览表中包含蕲春县房地产管理局征收的面积测绘费、白蚁防治费，但伊仁松、胡燕实际并未向美景房地产公司交纳此两项费用，美景房地产公司亦表示今后也不会向伊仁松、胡燕收取此两项费用，故一审在判项中未确认此两项费用不应由伊仁松、胡燕承担并无不当，伊仁松、胡燕认为原审在判项中对此漏判的上诉理由不成立，本院不予支持。
六、涉案房屋封闭阳台面积如何计算。
《房屋测量规范》规定，封闭阳台面积按全面积计算。双方在合同中约定房屋实际面积以房产部门测量为准，而涉案的房产实际面积均是蕲春县房产部门依据《房屋测量规范》测量的，故涉案的房屋封闭阳台面积应按全面积计算。尽管《建筑工程建筑面积计算规范》第十六条规定，封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算面积，但该规范仅适用于工程结算方面，不适用于本案。故伊仁松、胡燕要求依据《建筑工程建筑面积计算规范》规定将封闭阳台面积按一半面积计算及计算房款的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
七、房屋的公摊面积比例如何计算。
双方在合同附件五中明确约定，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇，项目所做的广告和宣传资料等仅作为买受人购房时参考，不得作为合同承诺，亦不应为合同内容或组成部分，双方最终以政府部门批准的规划、设计方案和签订的合同为准。故涉案房屋公摊面积比例不能按美景房地产公司宣传的7%计算，伊仁松、胡燕的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人伊仁松、胡燕及上诉人美景房地产公司的上诉理由均不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2084元，由上诉人伊仁松、胡燕负担1042元，由上诉人美景房地产公司负担1042元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　胡美琴 审　判　员　　饶贵芳 代理审判员　　张秋月

书记员：姚彬