伏根梅与汪本海、周惠莉排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：伏根梅，女，1944年12月23日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：李玉，上海恒建律师事务所律师。
　　被告：汪本海，男，1964年11月17日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　被告：周惠莉，女，1964年12月4日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　原告伏根梅与被告汪本海、周惠莉排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于同月29日公开开庭进行了审理。原告伏根梅的委托诉讼代理人李玉、被告汪本海、周惠莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告伏根梅向本院提出诉讼请求：1.被告汪本海、周惠莉立即搬离原告所有的上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称涉案房屋)；2.被告支付原告自2019年5月16日起至被告实际迁出涉案房屋之日止的、按照每月人民币3,500元计算的房屋占用费。事实和理由：原告系涉案房屋的产权人。原告通过物业公司陈经理的帮忙，于2018年8月15日起出租涉案房屋，但原告未与承租人签订书面租赁合同，也未明确租赁期限，陈经理每月向原告转某租金3,500元，原告已经收到至2019年3月底止的租金。2019年初，原告因需出售涉案房屋而得知被告租赁并实际居住涉案房屋，原告告知被告不再出租涉案房屋、要求被告在三个月内搬离，但被告至今拒绝搬离，故原告提起诉讼。
　　被告汪本海、周惠莉辩称，被告通过案外人邵某某的介某承租涉案房屋，邵某某向被告表示其受原告委托出租涉案房屋，邵某某与被告口头约定租期为3至5年、至少3年。被告自2018年8月15日起承租涉案房屋，每季度一次向邵某某支付租金，每月租金为3,600元。因租期较长，故被告在承租后投入8,700元对涉案房屋进行了装修，如果租期很短，被告不可能装修。原告要求被告立即搬离将造成被告搬家费、装修费等损失。因此，被告要求承租涉案房屋至3年租期届满，不同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：原告伏根梅系涉案房屋的二名共同共有人之一，原告通过案外人办理房屋交付、收取租金的方式出租涉案房屋。被告汪本海、周惠莉经案外人介某，自2018年8月15日起承租涉案房屋，被告在承租后对涉案房屋进行了装修并居住使用至今。原、被告双方就涉案房屋的租赁事宜未签订书面租赁合同，双方在租赁关系发生前亦某协商租赁合同的租金、租期等相关事宜，被告与介某出租涉案房屋的案外人亦某签订书面租赁合同。2018年底、2019年初，原告通过案外人通知被告不再出租涉案房屋、要求被告搬离。2019年5月16日，原告一方向公安机关报警称被告拒绝搬离涉案房屋。
　　审理中，被告称其自2018年8月起向介某人邵某某每季度支付月租金3,600元，后因邵某某以出租人不再出租涉案房屋为由拒收租金，故自2019年4月起的租金未付。原告称其自2018年8月起每月收到介某人陈经理转某的租金3,500元，租金已经收至2019年3月底。被告称装修涉案房屋的费用为8,700元，原告确认上述装修费用并同意承担该费用(要求与租金抵扣)。对于原告所称出售涉案房屋，被告表示目前不具备购买条件。
　　以上事实，由当事人陈述，上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、上海公安局案(事)件接报回执单等证据证实。
　　本院认为，根据法律规定，房屋租赁合同系出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁的，出租人可以随时解除租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人。租赁合同解除后，承租人应当返还房屋，拒绝返还的，构成妨害房屋所有权，出租人可以请求排除妨害，并可以请求承租人支付实际使用房屋期间的使用费。根据查明的事实，原告系涉案房屋的权利人，依法有权对涉案房屋行使所有权。经案外人居某，被告自2018年8月15日起承租涉案房屋，原告自同月起收取案外人转某的被告支付的租金，故双方形成房屋租赁合同关系。由于原、被告未签订书面租赁合同，被告与其所称的有权代表原告出租房屋的案外人亦某签订书面租赁合同，且无证据证实租期至少为3年，故原、被告之间的房屋租赁关系属于不定期租赁，原告可以随时行使合同解除权。原告在2018年底、2019年初已经通知被告不再出租、要求被告搬离，且原告自2019年4月起已经不再收取租金，故原告行使合同解除权符合在合理期限前通知承租人的条件，可以认定租赁合同已经在2019年3月底解除。因此，原告要求被告搬离涉案房屋具有事实和法律依据，应予支持。被告在合同解除后实际使用涉案房屋，应当支付自2019年4月起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，数额可以参照租金处理。原告要求被告自2019年5月16日起支付房屋使用费，系对权利的自主处分，并不违反法律规定，可予照准。因被告所述的已付租金高于原告所述的已收租金，故可以按照原告主张的每月3,500元处理。原告自愿承担被告的8,700元装修费，并无不当，可予照准，该应付费用可以与应收的房屋使用费相互抵扣。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
　　一、被告汪本海、周惠莉迁出上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋返还给原告伏根梅，于本判决生效之日起三十日内履行；
　　二、被告汪本海、周惠莉支付原告伏根梅自2019年5月16日起至实际迁出上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止按照每月3,500元计算的、扣除8,700元后的房屋使用费，于本判决生效之日起三十日内履行。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费80元(原告伏根梅已预交)，减半收取计40元，由被告汪本海、周惠莉负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：许根华

书记员：岑诗韵