何为与黄某某、周某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：何为，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省当阳市，
委托诉讼代理人：邢诚，湖北三立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘迪艳，湖北三立律师事务所律师。
被告：黄某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，
委托诉讼代理人：周泽成，湖北善迁律师事务所律师。
被告：周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，
被告：黄小宇，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，
上述两被告共同委托诉讼代理人：李序勇，湖北善迁律师事务所律师。

原告何为与被告黄某某、周某某、黄小宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何为及其委托诉讼代理人邢诚、刘迪艳，被告黄某某及其委托诉讼代理人周泽成，被告周某某及其与黄小宇共同的委托诉讼代理人李序勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
何为向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签订的《经济适用房转让协议》有效。2、请求法院判令三被告将中南一路12号5栋1单元18层3室的房屋（不动产权证号：第××号）过户到原告名下。3、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：何为与周某某系同学关系，何为与黄某某、周某某协商，购买了二人位于民欣家园8号楼1单元1703号房，房屋面积80.52平方米。该房屋系黄某某及周某某从案外人杨波手中购买，但由于该房屋属经济适用房，故在当时尚未办理过户手续。2013年5月18日，何为与黄某某签订了《经济适用房转让协议》，根据协议约定，付款方式为分期付款，签字当天支付50000元，2013年12月31日支付60000元，余款在过户后一次性付清。何为与黄某某签订《经济适用房转让协议》后，严格按照合同约定履行了付款义务，2013年7月何为对房屋进行了装修，并开始在该房屋内居住。2018年7月16日，周某某将房屋从杨波名下过户到女儿黄小宇的名下。随后何为多次与黄某某、周某某商议过户事宜，但二被告无端提出要在原合同基础上涨价，并一再出尔反尔，拒绝配合原告办理过户手续。原告与黄某某签订的《经济适用房转让协议》合法有效，且原告一直按协议履行。现房屋办证条件已成就，三被告应配合原告办理相关产权转移手续。
黄某某辩称：1、答辩人从法律上无权处分杨波的房屋，与何为签订的《经济适用房转让协议》是无效合同。2、即使《经济适用房转让协议》有效，何为也没有按照合同约定付款，其行为已构成了根本性违约。根据合同第五条约定，何为无权要求将诉争房屋过户登记到其名下。请求法院驳回原告诉请。
周某某、黄小宇辩称：1、本案原告何为与被告黄建春签订的《经济适用房转让协议》，应依法认定为无效合同。2、即使该《经济适用房转让协议》被认定为有效合同，何为要求将诉争房屋过户到其名下的诉请也不应支持。3、本案另涉及一房两卖的问题，即使依据《合同法司法解释二》的规定，何为要求将诉争房屋过户到其名下的诉请也不应得到法院支持。4、本案案由为房屋买卖合同纠纷，答辩人黄小宇与上述《转让协议》不存在任何合同关系，其取得房屋所有权是基于其母亲周某某的赠与行为，不是本案适格被告，应列为第三人。黄小宇并保留向何为主张限期腾房及要求支付房屋占用费的权利。综上，答辩人认为，被答辩人何为的两项诉请均没有法律依据和事实依据，请法院驳回原告诉请。
本院经审理认定事实如下：黄某某、周某某原系夫妻关系，二人于2011年1月30日办理了离婚登记手续，2011年6月24日黄某某与他人再婚。黄小宇系黄某某、周某某在婚姻存续期间共同生育的子女。
2011年5月21日，黄某某与案外人杨波签订一份《经济适用房指标转让协议》，约定将杨波所有的位于民欣家园8号楼1单元1703房的经济适用房指标转让给黄某某购买，转让费30000元。协议签订后，黄某某向杨波支付转让费30000元，杨波以自己的名义交纳了全部购房款，案涉房屋的所有权于2013年5月17日登记到杨波名下。
2013年5月18日，黄某某（甲方）与何为（乙方）签订了一份《经济适用房转让协议》，协议中约定：该经济适用房购房款总价为320000元，由甲方净得，在所有购房款付清后，在国家政策允许的时效到期后即全力为乙方办理过户手续。在付款方式栏填写的具体付款日期为：协议签字生效时乙方向甲方付现金50000元，余款270000元于2013年12月31日前付现金60000元，2014年12月31日前付现金50000元，2015年12月31日前付现金50000元，并于过户后付清所有购房款。在合同中双方对于违约责任及诉讼管辖亦作出了约定。合同签订后，何为于2013年5月18日、2013年12月24日前向黄某某支付购房款共110000元，于2015年10月24日向黄某某支付购房款20000元。何为自2013年起即以“杨波”的名义向该房屋小区物业交纳物业管理费用并支配使用房屋至今。
2018年7月16日，杨波与黄小宇签订一份《宜昌市存量房屋买卖合同》（合同编号：201807160016），合同约定杨波将自己名下的房屋以191113元的价格出售给黄小宇所有，该房屋已交付、房款已全部付清。合同签订时因黄小宇未满18周岁，周某某作为其监护人与杨波在该买卖合同中签名并捺印。2018年7月19日，案涉房屋的所有权登记至黄小宇名下。
黄某某、周某某提交二人于2012年5月22日签订的《转让协议》和《补充协议》，主张因黄某某在离婚前差欠周某某款项，故案涉房屋从2012年5月22日起所有权就归周某某，5年后协助周某某过户到女儿黄小宇名下，如果未到时效期要买卖该房屋，则以黄某某的名义卖，购房款直接打给周某某。何为否认上述协议的真实性，且认为是二被告为逃避责任所虚构，因二被告无其他证据佐证，本院对上述两份协议的真实性不予认定，但结合原告举证中周某某与何为的聊天记录、黄建春与周某某在庭审中的本人陈述，本院可以确定：黄某某将案涉房屋出卖给何为一事告知了周某某，且将部分购房款交由周某某收取，周某某与何为曾就支付购房尾款事宜发生过争议。

本院认为，本案争议的焦点在于：何为与黄某某签订的《经济适用房转让协议》是否有效？案涉房屋是否应由三被告过户至何为名下？
关于2013年5月18日黄某某与何为签订的《经济适用房转让协议》是否有效，必须具备两个条件：1、第一个条件是案涉房屋能够上市交易。案涉房屋与黄某某之间存在关系，是基于2011年5月21日黄某某与案外人杨波签订的《经济适用房指标转让协议》。在我国，经济适用房的购买有严格的条件限制，购买人必须是符合规定的家庭才能购买，显然黄某某与杨波之间的指标转让行为违反了国家关于经济适用房的管理规定，扰乱了经济适用房的管理秩序，《指标转让协议》应为无效协议。诉争房屋属经济适用房性质，2013年5月17日办理房产证时仍登记于杨波名下，由于《经济适用房管理办法》规定经济适用房在5年内不得出售，2013年5月18日黄某某与何为签订《经济适用房转让协议》时，所涉房屋尚不能进入市场交易，故案涉房屋须在2018年5月17日之后方能满足转让条件。2、第二个条件为黄某某是房屋合法所有权人。黄某某2013年5月18日与何为签订房屋转让协议时，并非案涉房屋的所有权人，黄某某将案涉房屋出售给何为的行为亦未得到杨波的追认，属无权处分，故黄某某与何为之间的《转让协议》此时尚未发生法律效力，因黄某某与杨波之间的《指标转让协议》无效，故杨波需在案涉房屋符合上市交易条件时将房屋过户至黄某某名下，黄某某与何为之间的《转让协议》方可成立并生效。实际上，房屋所有权人杨波在案涉房屋满足上市交易条件时便以自己的名义直接将该房屋出售并登记至黄小宇的名下，房屋登记在黄小宇名下的行为不能当然认定为黄某某取得了房屋所有权，故此，黄某某始终未能取得案涉房屋的所有权，其与何为的《经济适用房转让协议》至今未生效。
黄某某与何为签订的《经济适用房转让协议》始终未生效，黄某某至今也无对案涉房屋的处分权，故何为主张黄某某将案涉房屋过户至自己名下的诉讼请求，本院难予支持。周某某与黄某某已于2011年1月30日离婚，2018年7月16日周某某作为黄小宇的监护人直接于杨波名下购买并办理案涉房屋所有权登记手续，并非从黄某某名下转让得来，何为主张此过户登记行为无效，但未对上述法律行为申请变更或撤销，而是直接要求周某某、黄小宇将案涉房屋过户于自己名下，何为的这一诉讼请求，本院不予支持。黄某某、周某某在无权处分的情况下，仍以房屋合法所有权人的身份与何为进行沟通和交易，使何为陷入了错误认知，且黄某某在案涉房屋符合交易条件时，怠于将所有权过户至自己名下，导致《经济适用房转让协议》无法生效，黄某某、周某某的做法有违诚实信用原则，由此给何为造成的经济损失，何为并未在本案中主张，其可另案起诉。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十一条、第五十二条，《经济适用房管理办法》第二十四条、第三十条之规定，判决如下：

驳回原告何为的诉讼请求。
本案受理费3050元，由原告何为负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 李琳

书记员： 夏梦蝶