何嫣与王自珍、李舜华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：何嫣，女，1984年12月2日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：余弥，浙江楷泽律师事务所律师。
　　被告：王自珍，女，1962年3月31日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：范效锋，上海九州通和律师事务所律师。
　　被告：李舜华，男，1977年6月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：佟文忠，上海创远律师事务所律师。
　　原告何嫣与被告王自珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月17日公开开庭审理了本案。原告何嫣及其委托诉讼代理人余弥、被告王自珍的委托诉讼代理人范效锋到庭参加诉讼。本院根据原告何嫣的申请，追加李舜华为本案被告参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年7月10日组织原、被告进行了证据交换，又于2018年8月20日、10月15日公开开庭审理了本案。原告何嫣及其委托诉讼代理人余弥、被告王自珍(于2018年8月20日到庭)及其委托诉讼代理人范效锋、被告李舜华的委托诉讼代理人佟文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告何嫣向本院提出诉讼请求：1.判令解除涉案《租赁合同》；2.判令被告王自珍支付原告租金372,000元；3.判令被告王自珍搬离并返还上海市长宁区黄金城道259弄6号102室房屋(以下简称涉讼房屋)。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认编号为XXXXXXX由中介公司居间的《租赁合同》及虹桥街道备案的《租赁协议书》无效；2.判令被告王自珍腾空并返还涉讼房屋给原告；3.判令被告王自珍支付占有、使用涉讼房屋的房屋使用费(自2014年11月30日起，按照每月12,000元的标准，计算至被告王自珍搬离之日止)。事实和理由：2012年，原告购买涉讼房屋。此后，因投资失败，涉讼房屋被列为执行标的。2016年4月，被告王自珍在其提起的(2017)沪0110执异47号执行异议之诉中，主张其已经承租涉讼房屋，租期自2014年11月30日至2034年11月29日，月租金12,000元，签约人为被告李舜华、原告及被告王自珍，中介机构为上海云鼎房地产经纪事务所。同时，被告王自珍还提交了《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》，其中显示被告王自珍于2015年3月17日对涉讼房屋出租一事进行了备案。2017年3月，原告函告被告王自珍，告知其原告从未出租涉讼房屋，并要求被告王自珍搬离，但被告王自珍拒不搬离。同时，原告亦从未收到被告王自珍就涉讼房屋支付的任何租金。综上，涉讼房屋系原告个人财产，没有任何证据证明涉讼房屋系夫妻共同财产，被告李舜华无权代表原告对外签订租赁合同，本案中也无证据显示被告李舜华的行为构成表见代理，故涉讼房屋的租赁合同属于两被告恶意串通损害原告利益，应属无效。此外，被告王自珍无权占用涉讼房屋至今，对原告造成损失，应当按照房屋租金标准向原告支付涉讼房屋的房屋使用费。故原告提起本案诉讼。
　　被告王自珍辩称，根据已经生效的民事判决书，原告及被告李舜华欠被告王自珍巨额债务，双方约定用涉讼房屋的租金抵偿债务才签订了《租赁合同》。原告、被告李舜华与被告王自珍之间签订的《租赁合同》合法有效，且已经由相关行政部门备案。同时，原告、被告李舜华欠被告王自珍的巨额债务系夫妻共同债务，因此被告李舜华在夫妻关系存续期内代表原告签订《租赁合同》的行为属于典型的家事代理行为，清偿的债务亦属于夫妻共同债务。合同签订后，被告王自珍一直居住在涉讼房屋中，而原告直至今日才提起本案诉讼，此前从未提出异议，与常理不符。被告王自珍确实未向原告及被告李舜华支付房屋租金，但被告王自珍一直同意将租金抵充欠款，未抵充的原因系原告及被告李舜华从未提出抵充，被告王自珍同意就租金及欠款的抵充情况进行结算。综上，被告王自珍不同意原告的全部诉讼请求。
　　被告李舜华辩称，本案《租赁合同》系其代原告签订，且系被告李舜华在被告王自珍限制其人身自由，迫于无奈的情况下签订的。同时，原告、被告李舜华与被告王自珍就债务已经达成结清协议，故被告王自珍继续占用涉讼房屋并无依据。综上，被告李舜华同意原告的全部诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市不动产登记簿》、(2014)徐民一(民)初字第10280号民事判决书、《租赁合同》(编号XXXXXXX)、《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》、《租赁协议书》(合同号No.XXXXXXX)、谈话笔录、证据交换笔录、《债务结清协议》、(2017)沪0104民初6133号民事判决书、《结婚证》、《情况说明》等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：
　　涉讼房屋建筑面积114.05平方米，权利人为原告，登记核准日期为2012年4月27日。涉讼房屋抵押权人分别为中国银行股份有限公司上海市杨浦支行、中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，债权数额分别为2,800,000元及1,800,000元。
　　原告与被告李舜华原系夫妻关系，于2013年1月18日登记结婚。
　　2014年11月30日，原告、被告李舜华作为甲方、出租方，被告王自珍作为乙方、承租方，签订《租赁合同》，其中约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用；租赁期为20年，自2014年11月30日至2034年11月29日止；月租金为12,000元。该合同中原告的签名由被告李舜华代签。同日，被告李舜华将涉讼房屋交付给被告王自珍。审理中，原告确认其于2014年12月1日搬离涉讼房屋。合同签订后，被告王自珍未向原告及被告李舜华支付房屋租金。
　　2014年12月12日，被告王自珍就其与本案原告何嫣、被告李舜华及案外人上海桢智投资管理有限公司之间的民间借贷纠纷，向上海市徐汇区人民法院提起诉讼。该院审理后，于2015年9月2日作出(2014)徐民一(民)初字第10280号民事判决：一、李舜华、何嫣于该判决生效之日起十日内，共同连带返还王自珍8,250,000元;二、李舜华、何嫣于该判决生效之日起十日内，按月利率1％，以8,250,000元为计算基数，共同连带支付王自珍自2014年12月1日起至实际还清日止的利息;三、李舜华、何嫣于该判决生效之日起十日内，共同连带返还王自珍1,000,000元;四、李舜华、何嫣于该判决生效之日起十日内，按银行同期贷款利率，以1,000,000元为计算基数，共同连带支付王自珍自2014年12月1日起至实际还清日止的利息……。该判决已发生法律效力。
　　2014年12月18日，上海市徐汇区人民法院对涉讼房屋进行了司法查封。
　　2015年3月17日，上海市长宁区虹桥路街道出具《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》，备案合同为《租赁协议书》，其中约定：甲方为原告，乙方为被告王自珍，租赁房屋为涉讼房屋，租期自2014年12月1日至2034年11月30日，租金每月12,000元……；合同签订日期为2015年3月17日。该《租赁协议书》中原告的签名系被告李舜华代签。
　　2015年11月3日，被告王自珍(甲方)与被告李舜华(乙方)签订《债务结清协议》，其中约定：乙方名下的资产均已经抵押和被法院查封，甲乙双方同意依照法律程序进行司法执行，甲方按照法院依法执行的情况予以受偿；不管甲方依照前条司法执行获得多少清偿，甲乙双方同意乙方再清偿150万元现金，则甲方与乙方、何嫣、上海桢智投资管理有限公司所有债权债务全部一次性结清……；在乙方支付上述款项后，甲方与乙方及何嫣、上海桢智投资管理有限公司的所有债权债务全部了结完毕，不存在任何未了的债权债务……。
　　2017年6月1日，原告何嫣向本院提起诉讼，要求被告王自珍搬离涉讼房屋,案号为(2017)沪0105民初11602号。该案审理中，原告何嫣的委托诉讼代理人于2017年6月26日证据交换中当庭陈述：“2014年11月30日(搬离涉讼房屋)，不是原告自愿搬离，是被人赶出来的”、“(就被人赶出涉讼房屋一事)没有报案，因为原告与被告是认识的，也存在债务关系”。此后，原告撤回该案起诉。
　　另查明，(2014)徐民一(民)初字第10280号民事判决书生效后，被告王自珍向上海市徐汇区人民法院申请强制执行，案号为(2015)徐执字第5645号。该执行案件中，案外人上海桢智投资管理有限公司向被告王自珍共计支付欠款1,132,381.33元，其余债务尚未清偿。
　　又查明，本案原告于2017年4月6日向上海市徐汇区人民法院提起对被告李舜华的离婚纠纷诉讼，上海市徐汇区人民法院审理后，于2017年10月17日作出(2017)沪0104民初6133号民事判决：准予何嫣与李舜华离婚。
　　本院认为，本案的争议焦点在于原告、被告李舜华与被告王自珍签订的《租赁合同》是否无效。原告主张涉讼房屋系原告婚前财产，原告对被告李舜华代表其签订涉讼房屋的《租赁合同》并不知情，《租赁合同》的签订系两被告恶意串通损害原告利益，应为无效。被告李舜华对原告的主张予以确认。被告王自珍则认为涉讼房屋虽登记在原告一人名下，但被告李舜华一直对外称涉讼房屋系夫妻共同财产，《租赁合同》的签订系典型的家事代理行为，房屋租金所抵充的欠款亦为夫妻共同债务。原告自行搬离涉讼房屋后一直未提出异议，可以认定原告对《租赁合同》是知情也是认可的，故《租赁合同》合法有效。根据本院查明事实，《租赁合同》确系被告李舜华与被告王自珍签署，原告在《租赁合同》中的签名系被告李舜华代签，且被告王自珍未向原告及被告李舜华支付房屋租金。然而，生效判决已经认定原告及被告李舜华对被告王自珍负有巨额债务，《租赁合同》签订时，原告与被告李舜华仍处于夫妻关系存续期间，被告李舜华代原告对外签署《租赁合同》以偿还夫妻共同债务并无不当。即使《租赁合同》签订时，原告确实不知情，然而原告原居住涉讼房屋，却在2014年12月1日搬离涉讼房屋，此后，该房屋由被告李舜华使用，原告在搬离时未提出任何异议，直至2017年6月1日才首次就被告王自珍使用涉讼房屋一事提起诉讼，且在前案审理过程中，原告的委托诉讼代理人当庭确认原告与被告王自珍认识，双方存在债权债务关系，因此对被告王自珍搬入涉讼房屋一事并未报警。由此，本院亦有理由认定原告对《租赁合同》的签订及以租金清偿债务是知情且认可的。至于原告主张《租赁合同》存在多份约定内容不尽一致的版本导致合同无效的理由，亦缺乏相应依据。此外，直至目前，原告及被告李舜华就其对被告王自珍所负债务仍未清偿完毕。
　　综上所述，原告主张《租赁合同》系两被告恶意串通，损害原告利益，应为无效的诉讼请求，本院难以支持。鉴于《租赁合同》有效，原告要求被告王自珍搬离涉讼房屋、支付房屋使用费的诉讼请求于法无据，本院亦不予支持。对于涉讼房屋的租金，原告、被告李舜华可与被告王自珍在清偿债务时一并进行结算。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：
　　驳回原告何嫣的全部诉讼请求。
　　案件受理费6,880元，由原告何嫣负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：杨耀丰

书记员：董  隽