何某某与杜某、张某1确认合同效力纠纷一审民事判决书

　　原告：何某某，女，1972年10月19日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：余学金，上海金显律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈康夫，上海金显律师事务所律师。
　　被告：杜某，女，1984年7月28日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：段小波，上海宇钧律师事务所律师。
　　被告：张某1，男，1992年10月22日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：张某2(系被告张某1之父。
　　第三人：张某2，男，1963年9月7日出生，汉族，住上海市场中路XXX弄XXX号XXX室。
　　委托诉讼代理人：祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。
　　原告何某某与被告杜某、张某1，第三人张某2确认合同效力纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某某及其委托诉讼代理人余学金，被告张某2暨张某1的委托诉讼代理人，被告张某2的委托诉讼代理人祁建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　何某某向本院提出诉讼请求：确认杜某与张某1就上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)无效，将系争房屋权属恢复登记至张某1名下。事实和理由：何某某与张某2系夫妻关系，张某1系张某2与前妻之子。何某某与张某2于2001年11月22日登记结婚，二人婚后买下系争房屋，后因上海市购房政策原因产权登记于张某2及张某1名下。2008年底，张某2与陈某某、张某1恶意串通将系争房屋卖给陈某某，何某某并不知情。2009年，张某2欺诈何某某称已将系争房屋产权变更至张某2一人名下，并向何某某提供了其伪造的沪房地虹字(2009)第014365号房地产权证。后了解到，2016年至2017年，张某2、张某1和陈某某又采用虚假买卖的形式将房屋产权变更到张某1一人名下。2019年2月24日，经张某1全权委托，由张某2代张某1与杜某签订《买卖合同》,以明显低于市场价格的360万元将系争房屋出售给杜某，何某某随后到虹口区房产交易所反映阻止过户，但因无法提供与张某1身份关系证明被房产交易所拒绝。2019年4月30日，张某2代张某1将系争房屋产权由张某1变更至杜某名下。后杜某以系争房屋权利人的身份要求何某某为其腾退房屋，并以返还原物纠纷为由起诉至上海市虹口区人民法院。系争房屋系何某某与张某2的夫妻共同财产，张某2以欺诈手段擅自将作为夫妻共同财产的房产过户到其与前妻婚生子张某1名下的行为属于非法占有财产，张某1作为张某2与前妻之子,对系争房屋的实际权属情况系明知状态，张某1与张某2采用欺诈和恶意串通的方式，将原属于何某某和张某2的财产非法买卖至杜某名下，属于侵害原告合法权益的无权处分行为。同时，杜某在未实地看房、未对系争房屋权属信息进行全面了解的情况下与张某1进行的买卖行为,有违常理，其未尽到审慎义务，明显存在过错,不应得到法律的支持。为维护原告合法权益，故起诉至法院。
　　杜某辩称，不同意原告的诉请。何某某称2001年系因政策原因系争房屋产权未登记在何某某名下，但2001年尚无限购限贷政策，该说法不成立。何某某不具备原告主体资格，物权权利人应以不动产权证证书登记为准，何某某并非权利人，主体不适格。杜某是通过中介公司询房，看房、付款和过户都是正常的二手房交易流程，不存在恶意串通，也存在不损害他人利益，并无违法之处。
　　张某1辩称，不同意原告的诉请，意见与张某2相同。
　　张某2述称，不同意原告的诉请。购房时，何某某明知系张某1、张某2购房，也知道产权登记情况，当时不存在限购限贷政策，何某某未登记为产权人的真实原因是张某2在婚前已支付定金，婚后也是张某2归还贷款，何某某主要在家带孩子，没有收入，没有能力支付房款，所以何某某知道自己没有权利人资格。之后张某2、张某1与陈某某的买卖行为也不需要何某某许可，且该房屋买卖也是合法通过房地产交易中心进行的。陈某某系张某2下属，张某2对其比较信任，因资金周转问题，故将房屋出售给陈某某，陈某某总共支付了100万元，超出房款的部分是借款。因陈某某在江苏有房，系争房屋空着所以由张某2一家居住，后因张某1有钱了就和陈某某商量把系争房屋买回来。本案张某1和杜某之间的房产交易行为也是合法的，何某某并非房屋权利人，作为原告主体不适格。张某2与何某某还是夫妻关系，未分割财产，不能证明系争房屋是属于何某某的，即使认为张某2侵犯了其利益，也应通过婚姻关系解决，不属于本案处理的争议。
　　经审理查明，何某某与张某2系夫妻关系，二人于2001年11月22日登记结婚。张某1系张某2与前妻所生之子。2002年4月18日，张某2、张某1与案外人上海宝山海豹房地产开发有限公司(以下简称海豹房地产公司)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由张某2、张某1以246,531.60元向海豹房地产公司购买系争房屋。2003年11月13日，张某2、张某1与海豹房地产公司就系争房屋签署房屋交接书，载明房屋实测建筑面积为75.98平方米，房屋总价款结算为246,175.20元。嗣后，系争房屋权利人登记为张某2与张某1共同共有，系争房屋由张某2、何某某与二人之女张某3共同居住。
　　2008年9月22日，张某2、张某1(甲方)与案外人陈某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方通过上海信润房屋销售有限公司运光路分公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，转让价款为75万元。该合同上，张某1由张某2代理签字。嗣后，系争房屋产权登记至陈某某名下，但房屋并未交付陈某某，仍由张某2、何某某与张某3居住。2009年，张某2提供何某某伪造的产权证一本，该伪造的产权证载明，系争房屋产权人登记为张某2一人。
　　2017年3月6日，陈某某(甲方)与张某1(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方通过上海泽仁房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，转让价款为335万元。合同附件三付款协议约定，2017年1月4日前乙方支付甲方购房定金5万元，2017年1月15日前乙方支付甲方房款170万元，甲方同意乙方以银行贷款形式支付房款160万元。嗣后，系争房屋产权登记至张某1名下。
　　2018年12月13日，杜某通过其个人中国建设银行账户向张某1账户转账20万元，交易附言载明为房款定金。2019年2月24日，张某1(甲方)与杜某(乙方)签订《买卖合同》一份，约定甲乙双方通过上海利名房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，房屋建筑面积为75.98平方米，转让价款为360万元；甲方于2019年4月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；2019年3月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定乙方于甲乙双方签订买卖合同当日支付甲方部分首期房价款1,260,000元(其中包括已付定金20万元)；待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证至区房地产交易中心办理抵押注销手续；甲方同意乙方通过向贷款银行申请234万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后即向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，甲方须提供相关资料积极配合乙方申请贷款，若乙方贷款申请未经银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于房地产交易中心申请办理产权过户当日将其补足并支付给甲方；乙方第二期房价款的支付方式为待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且甲方名义之抵押登记已经注销后，甲乙双方亲自赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后二十个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付。该合同上，由张某2持我国驻美国纽约总领馆鉴证的委托书代理张某1签字。同日，上海利名房地产经纪事务所向杜某出具系争房屋交易的5,000元佣金收据，收款方式载明为现金。同日，杜某通过其中国建设银行账户向张某1名下的中国银行账户转账106万元，用途载明为房款。同年4月24日，张某2代理张某1与杜某共同办理系争房屋产权过户手续，4月30日，系争房屋产权登记至杜某名下。同日，张某2并代张某1与杜某签订《房屋交接确认书》一份，载明张某2代张某1将系争房屋交于杜某。但当日房屋并未实际完成交付。嗣后，杜某通过中国工商银行贷款向张某1支付剩余房款234万元。因何某某等人仍居住于该房屋，杜某曾到系争房屋内催促何某某等搬离，并曾为此报警。2019年6月，杜某向法院起诉张某2、何某某及二人之女张某3，要求其搬离系争房屋。
　　审理中，张某2表示，所有房屋交易过程，何某某都是知情的，2009年，因张某2与何某某之女入学需要产权证，张某2提供了其一人名下的假产证只是为了让女儿入学，并未对外使用，何某某对此也是知情的。
　　审理中，杜某提供《买受方看房确认书》一份，载明委托人(甲方)为杜某，居间人(乙方)为上海利名房地产经纪有限公司，看房记录房屋地址为系争房屋，甲方处有杜某签名，乙方处有上海利名房地产经纪有限公司盖章。杜某并申请上海利名房地产经纪有限公司工作人员魏超到庭作证称，杜某于2018年来其公司表示有购房需求，根据系统内的房源进行匹配为其推荐了系争房屋，系争房屋的联系人信息为张某2，双方约定于2018年12月8日看房，看房时有何某某和一个女孩儿在屋内，按门铃时告知何某某是约好看房的，未作其他交流，后杜某与张某2签了居间和买卖协议，付款及过户都是正常流程，但后来张某2称其妻子不愿搬走故逾期未交房，证人曾出面交涉。
　　上述事实，有结婚证、户口簿、房地产权证、《买卖合同》、房款支付的银行凭证、授权委托书、上海市不动产登记簿信息、报案记录、《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产买卖合同》、《买受方看房确认书》、《房款专项收据》、证人证言以及当事人陈述等证据为证。
　　本院认为，系争房屋出售给杜某时，房屋权利人登记为张某1，何某某并非登记的房屋权利人，房屋出售给杜某之前，何某某也未曾就房屋权属提出过相关诉讼或异议登记。物权登记具有公示公信的效力，系争房屋权利人登记为张某1的情况下，由张某2持张某1的委托书与杜某签订买卖合同等相关协议并无有违常理之处，杜某作为普通购房人，并无义务亦无能力了解有关系争房屋来源和权利人家庭内部就房屋权属的有关争议。根据杜某提供的证据可以认定，购房前，杜某经过房屋中介机构居间带看房屋，与登记的系争房屋权利人授权的代理人签订了买卖合同等相关协议，并按约支付了全部房款，该房屋交易流程符合一般二手房屋交易的流程，现亦无证据表明《买卖合同》约定的成交价格明显低于市场价格。何某某主张杜某与张某2、张某1恶意串通，缺乏依据，《买卖合同》不存在合同无效之理由，何某某的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定,判决如下：
　　驳回何某某的全部诉讼请求。
　　本案受理费35,600元，减半收取17,800元，由何某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：赖维娜

书记员：孙鼎铭