何洁梅与崔昌秀、王德威房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：何洁梅，女，1985年2月13日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。
　　被告：崔昌秀，女，1975年3月18日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市浦东新区。
　　被告：王德威，男，1992年5月31日出生，汉族，户籍地江苏省邳州市，现住上海市浦东新区。
　　原告何洁梅与被告崔昌秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理，原告何洁梅及其委托诉讼代理人高震、被告崔昌秀到庭参加了诉讼。后原告申请追加王德威为本案共同被告，本院于2019年5月28日再次公开开庭进行了审理，原告何洁梅及其委托诉讼代理人高震，被告崔昌秀、王德威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　何洁梅向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告崔昌秀签订的《房屋租赁合同》于2018年11月9日解除；2、被告崔昌秀支付原告2018年10月10日至11月9日的租金3,300元；3、两被告共同支付原告房屋使用费，自2018年11月10日起至被告搬离上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)之日止，按每月3,300元标准支付；4、两被告立即搬离系争房屋；5、被告崔昌秀支付原告违约金3,300元。事实和理由：2018年7月8日，原告与崔昌秀签订《房屋租赁合同》，约定由原告将自己所有的系争房屋租赁给崔昌秀，租期一年，自2018年7月10日至2019年7月9日止，租金为每月3,300元，按每季度结算一次的方式支付，另付押金3,300元。签订合同时，崔昌秀称其与案外人刘某某是夫妻，系争房屋内要住四人。签好合同后，崔昌秀支付了第一期的租金和押金共计13,200元。后续事宜是由刘某某与原告联系。2018年10月，原告因未收到2018年10月10日以后的租金，前去系争房屋查看，发现王德威居住于内。原告与王德威协商让其搬离，但王德威拒绝。原告多次向刘某某催要后续租金，其以各种理由推脱，至今未付。原告于2018年10月11日正式通知崔昌秀解除《房屋租赁合同》，但崔昌秀拒不办理房屋交还手续，拒不搬离。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。
　　崔昌秀辩称，其系被刘某某欺骗，因刘某某欠崔昌秀2万元，故答应帮崔昌秀找房子居住。刘某某找到房子后，让崔昌秀与原告签订租赁合同，并称签完合同崔昌秀即可入住系争房屋。刘某某称原告可能不同意将这么大的房子仅租给崔昌秀一人居住，让崔昌秀向原告谎称与刘某某系夫妻。涉案合同签订后的第二天，崔昌秀告知刘某某不想入住该房屋，并表示3,300元的月租金太贵，若刘某某不帮忙支付，崔昌秀本人负担不起。刘某某回复此事由他去处理，故崔昌秀就不再过问租赁事宜。租赁开始时，原告打过崔昌秀电话，崔昌秀让原告与刘某某联系。此后原告是如何与刘某某联系的，崔昌秀并不清楚。崔昌秀实际从未在系争房屋居住过。崔昌秀同意解除租赁合同，但不同意承担其他费用。
　　王德威辩称，其是通过中介“我爱我家”与刘某某签订了租赁合同承租系争房屋，其已经支付了租期内的租金。直至2019年4月，原告前来要求收回房屋，王德威才知道刘某某未支付原告租金。王德威一直在与原告协商向刘某某讨要款项。王德威认为自己已支付过系争房屋的租金，不同意再支付款项给原告。王德威联系过刘某某，对方称事情会由他处理。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋为原告家庭拆迁安置所得，产证尚未办理。2018年7月8日，何洁梅(出租方、甲方)与崔昌秀(承租方、乙方)通过居间方上海Q房网服务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期一年，自2018年7月10日至2019年7月9日止；月租金3,300元，每三个月结算一次，提前七天支付；房屋押金3,300元。租赁期间乙方使用的水、电、电话、网络、煤气等费用应由乙方承担。合同第七条第2款约定，未经甲方同意，乙方不得私自把该房屋转租他人。合同第九条第1款约定，甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金(人民币)3,300元整。若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款约定此房限住4人，房租押金10号起租日前补齐。房租打卡……(附何洁梅银行卡号)。合同另对其他事项作了约定。合同尾部由原告与崔昌秀的签名以及联系手机号码。签订合同时，崔昌秀与案外人刘某某向原告自称为夫妻关系。
　　合同签订前后，崔昌秀(崔昌秀称实际是刘某某支付)向原告支付了第一季度租金9,900元、押金3,300元，合计13,200元。2018年10月初，原告向刘某某催要租金未果。彼时刘某某于微信中仍未否认与崔昌秀系夫妻关系。
　　2018年8月19日，刘某某与王德威就系争房屋签订了房屋租赁合同，将系争房屋转租给王德威，租赁期限自2018年7月11日起至2019年7月10日止。租金每月2,700元，支付方式为年付。
　　2018年10月，原告在得知系争房屋被转租后，要求王德威搬离系争房屋遭拒。原告遂报警。
　　庭审中，原告提交其与刘某某的微信对话，证明原告因催讨不到租金，于2018年10月11日通知刘某某解除合并要求三天内搬离。2018年11月9日系原告估算的合同解除时间。对于原告与刘某某之间的微信记录，两被告表示不清楚。王德威称其与刘某某之间的租赁合同约定的付款方式为年付，其已经付清租期内的租金即截止2019年7月10日的租金，并提供部分付款凭证。
　　本院认为，原告与被告崔昌秀就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。崔昌秀在与原告签约时自称与刘某某系夫妻关系，故此后在涉案合同履行期间致使原告认为刘某某系代表崔昌秀在与其接洽租赁事宜，而崔昌秀本人对于刘某某以其丈夫名义与原告处理系争房屋的租赁事宜属明知且未提出过异议。故因合同履行而引发的租赁合同纠纷，原告认为应由崔昌秀承担合同责任，本院予以认可。原告在发现系争房屋被转租以及承租人欠付租金的情况下，请求解除合同，本院予以准许。原告于2018年10月11日已经通过微信发送过解除通知，故涉案合同的解除时间可以认定为2018年10月11日。合同解除后，次承租人王德威应自系争房屋搬离并将房屋返还原告。原告诉请被告崔昌秀支付系争房屋返还之前的房屋占有使用费以及解除合同违约金，本院予以支持。因转租合同约定的付款方式为年付，且次承租人称已向转租人支付了租期内的应付租金。原告已向涉案租赁合同的相对方主张了房屋使用费，故原告要求王德威共同承担支付房屋使用费的主张，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
　　一、原告何洁梅与被告崔昌秀签订的《房屋租赁合同》于2018年10月11日解除；
　　二、被告王德威于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将房屋返还原告何洁梅；
　　三、被告崔昌秀于本判决生效之日起十日内支付原告何洁梅自2018年10月10日起至上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告何洁梅之日止的租金及房屋使用费，按每月3,300元计；
　　四、被告崔昌秀于本判决生效之日起十日内支付原告何洁梅违约金3,300元；
　　五、驳回原告何洁梅的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费240元，减半收取计120元，由被告崔昌秀负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：沈  嬿