何某与董某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：何某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖南省。
　　委托诉讼代理人：柏冬傲，上海通佑律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张乾炜，上海通佑律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：董某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江苏省。
　　委托诉讼代理人：王维军，上海市嘉华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：费寅，上海市嘉华律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)何某与被告(反诉原告)董某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用简易程序。被告(反诉原告)董某在答辩期内对管辖权提出了异议，本院于2018年11月12日作出裁定，驳回董某的管辖权异议。董某提起了上诉，上海市第一中级人民法院于2018年12月20日作出终审裁定，驳回了董某的上诉，维持原裁定。本院于2019年1月30日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)何某的委托诉讼代理人张乾炜、被告(反诉原告)董某的委托诉讼代理人费寅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　何某向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《转让合同》解除；2、判令被告返还原告转让费70,000元；3、判令被告赔偿原告装修损失3,000元。事实和理由：上海市浦东新区潍坊路XXX号XXX层202店铺(以下简称系争房屋)由案外人上海XX企业管理有限公司(以下简称XX公司)实际管理，被告于2018年4月10日承租系争房屋。2018年5月13日，原、被告签订《转让合同》，约定被告将系争房屋及现有货物转让给原告，转让费共计13万元。原告于2018年5月12日、13日向被告转账支付1万元及6万元。同年6月，原告对系争房屋进行装修，花费3千元。但系争房屋内因无法办理相关营业执照而被迫停业。原告认为双方合同目的已无法实现，故诉至法院。
　　董某辩称，不同意原告的诉请。本案系其他合同纠纷而非租赁合同。被告在承租系争房屋后，与案外人上海早点到餐饮管理有限公司签订过加盟协议，目的是为了在房屋内开设、经营炸鸡店，原告是上海早点到餐饮管理有限公司的工作人员，为被告进行开业指导。因此原告对涉案店铺从开业到经营及现场状态均是知悉的。基于系争房屋内可直接经营，被告考虑到经营成本达不到逾期，原告考虑到其向上海早点到餐饮管理有限公司进货又能增加其作为销售人员的提成，故原、被告签订了转让合同。转让内容是将系争房屋及房屋内货品、原材料、设备一并转让给原告。原告此后与XX公司成立了新的房屋租赁合同关系。原告称无法履行系由于XX公司的原因导致系争房屋内无法正常营业。即使认定原、被告之间系房屋租赁合同关系，原告实际已在房屋内经营了一个月，被告转让给原告的原材料、货品已计算入原告的经营收入，应当在可返还的费用中扣除房屋使用费、物业费、进场费、押金、原材料等实际发生的费用。原告诉请的装修费，没有事实及合同依据，被告不予认可。转让合同中被告的合同义务已履行完毕，但原告尚未付清全部转让费。故被告提起反诉请求：反诉原、被告签订的《转让合同》继续履行，反诉被告向反诉原告支付剩余转让费6万元。
　　针对反诉，何某辩称，不同意被告的反诉请求，系争房屋内无法开展经营，反诉被告签订转让合同的目的无法实现，转让合同应予以解除。
　　本院经审理认定事实如下：2018年5月13日，原告(受让方、乙方)与被告(转让方、甲方)签订《转让合同》，约定甲乙双方就我是一只鸡(潍坊路店)(即本案系争房屋)转让事宜达成以下协议：一、甲方将自己位于上海市浦东新区潍坊路街XXX号创食集美食城2楼的我是一只鸡(潍坊路店)门面及现有货物转让给乙方。二、转让总费用13万元(含店铺转让费，截止2018年11月15日店铺的房租，截止2018年8月15日物业管理费，美食城押金，店内所有设备，货物，原材料和配套物件)。三、乙方应于2018年5月12日向甲方支付定金1万元，2018年5月13日向甲方支付转让费6万元，两笔费用共计7万元到甲方账户后，乙方即正式接手店铺运营，包括店铺所有营收，各类开支(包括水电费、房租、物业费、人员工资等)以及所有设备、货物所有权。四、乙方接手店铺运营后，甲方应结清至2018年5月12日的店铺水费、人员工资。另外，甲方应积极配合乙方完成线上平台更名，卡号更换等事项，更换期间有营业额进甲方账户的，甲方应于收款后一小时内转给乙方。五、乙方应最晚不迟于2018年7月12日前支付剩余6万元转让费，支付当日甲方应配合乙方完成店铺在美食城的三方转让。在此期间，甲方应将店铺转让相关合同材料交乙方保管，不得另行转让。乙方若未能在2018年7月12日前完成剩余6万元转让费支付的，需从当日起每月支付利息300元(按年息6%计算)，直至最终完成剩余6万元转让支付。乙方应最晚不超过2018年10月15日前支付完尾款6万元，乙方若超期未支付尾款，应向甲方归还转让协议，甲方有权另行转让该店铺。合同签订后，2018年5月12日、13日原告分别向被告转账支付1万元、6万元。被告于2018年5月13日或14日向原告交付了系争房屋，原告在系争房屋内开展经营。2018年6月11日，原告接物业等通知，被勒令停止经营。此后原告欲继续经营未果，于2018年8月8日向本院递交了起诉状，请求判如所请。
　　审理中，原告提交《租赁合同》、《合同转让同意书》、付款通知书、银联POS单据，证明系争房屋原由案外人叶某某向XX公司承租，租赁期限自2017年4月20日至2019年4月19日。此后经出租人同意，2018年4月起承租人变更为本案被告。被告已向XX公司支付系争房屋截止2018年11月15日的租金3万元、2018年8月15日的物业管理费9千元，共计39,000元。经庭审质证，被告对前述证据真实性无异议，认为与本案并无关联。原告另提交2018年6月13日与案外人刘经理之间的微信记录一份，称刘经理系创食集美食城负责人，系争房屋停止营业后，原告多次向其询问何时能恢复营业，未得到明确回复。经庭审质证，被告表示其事后得知系争房屋于2018年6月11日被食品药品监督局限令停业，该聊天记录可证明原告已与XX公司对接，被告已脱离系争房屋的租赁关系。
　　被告提交了《早点到餐饮品牌加盟合作协议》、采购订单及银行明细，证明被告承租系争房屋后加盟了早点到餐饮品牌，原告系早点到餐饮公司指定给被告的经营、指导人员。被告实际经营1个月后，转让与原告经营。银行账单明细证明2018年5月17日至2018年6月11日期间，原告实际已在系争房屋内开展经营，因美团、饿了么等第三方平台上商户还未变更，前述平台上的订单金额由被告收取后直接转给了原告，原告已用被告转让的货物开展了经营，取得了营业收入。经庭审质证，原告对前述证据的真实性表示无法确认，认为即便证据真实也无法证明被告已将所有物品留给了原告。
　　对于转让合同约定的转让总费用13万元的构成，原、被告确认一致包含被告已支付XX公司的2018年5月15日至11月15日的租金3万元(每月5,000元)、2018年5月15日至8月15日的物业管理费9,000元(每月3,000元)。此外，被告认为还包括被告在美食城的押金5,000元、被告曾支付前手承租人的进场费48,000元以及系争房屋内的设备、货物、原材料、装修和被告经营期间的成本等。原告认为押金和进场费的金额，合同上无法体现，转让总费用中包含了货物、设备、原材料、装修和被告曾支付给其前手承租的费用，是打包的价格，无具体明细；转让合同签订后，原、被告未与XX公司签订三方转让协议，原告亦未与XX公司签订租赁合同；2018年11月15日以后的租金或房屋使用费，原告未曾支付。
　　原、被告确认曾于2018年4月至系争房屋处查看，发现系争房屋处已由案外人经营火锅城。对于系争房屋何时另行出租，双方均称不清楚。
　　另查明，2019年1月，董某向本院提交了起诉，对XX公司提起了诉讼，诉请解除租赁合同、退还押金、进场费以及2018年6月11日至11月14日的租金等。该案尚在审理中。
　　本院认为，原、被告签订的《转让合同》，其主要内容为被告将系争房屋以及房屋内相关设施、货物等交予原告经营使用，由原告向被告支付一定的费用，包括租金、押金、物业管理费等其他转让费用。虽然合同约定在原告支付第二笔转让费的同时，被告应协助原告完成与美食城(即出租方)的三方转让，但实际截止本案纠纷的发生，被告并未促成原告与出租方直接建立租赁关系。故原、被告之间的转让合同关系仍符合房屋租赁合同的特性。被告称XX公司认可原告为承租人的意见，因缺乏XX公司的确认、原告的认可，本院难以认同。被告的上述陈述，亦与其另案对XX公司就系争房屋提起的房屋租赁合同纠纷存在互相矛盾之嫌。《转让合同》签订后，系争房屋在交由原告实际使用不足一月即遭物业通知停业，目前房屋已由出租人收回另作他用，原告的合同目的不能实现，其诉请解除合同，本院予以支持。被告反诉请求继续履行合同的主张，显然缺乏事实依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告在系争房屋内实际经营至2018年6月11日，其应当承担实际使用、经营期间的发生的费用。涉案合同对转让总费用系打包价而无具体明细，并且该费用中包含了被告在系争房屋处的经营物资、设备，原告在实际经营中已消耗、使用物资及设备，故本院依据原告的经营使用时间等，酌情确定原告承担转让费用中的35,000元，剩余35,000元由被告返还。原告诉请的装修损失3,000元，无事实依据，本院不予支持。被告反诉请求中支付剩余转让费6万元的诉请，本院不予支持，理由同上。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项之规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)何某与被告(反诉原告)董某于2018年5月13日签订的《转让合同》；
　　二、被告(反诉原告)董某于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)何某转让费35,000元；
　　三、驳回原告何某的其余诉讼请求；
　　四、驳回反诉原告董某的反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费1,625元，减半收取计812.50元，由原告何某负担212.50元，被告董某负担600元。反诉案件受理费减半收取计650元，由反诉原告董某负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：陈韫鏐