何红玲、曾晓军与上海城建博远置业有限公司定金合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：何红玲，女，1982年3月13日出生，汉族，户籍所在地湖南省。
　　上诉人(原审原告)：曾晓军，男，1973年10月6日出生，汉族，户籍所在地湖南省。
　　上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：张小潭，上海伟创律师事务所律师。
　　上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：熊倩如，上海伟创律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：上海城建博远置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：杨俊龙，执行董事。
　　委托诉讼代理人：吴志滔，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：贺明圆，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　上诉人何红玲、曾晓军因与被上诉人上海城建博远置业有限公司(以下简称“城建公司”)定金合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　何红玲、曾晓军上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持何红玲、曾晓军的一审诉讼请求。事实和理由：一、本次交易的缔约过失责任应全部由城建公司承担，何红玲、曾晓军无责任。1、城建公司懈怠疏忽，在上海最严限购令之前，使何红玲、曾晓军错过购房机会；2、何红玲、曾晓军购房受限后，为卖房子，城建公司继续收取人民币(以下币种均为人民币)15万元购房款，企图采用违法的行为，解决何红玲、曾晓军的限购问题；3、在《补充协议》无效也无法履行的情况下，城建公司恶意给何红玲、曾晓军发催告函，恶意要约，企图为自己开脱责任；4、何红玲、曾晓军在合理的期限内及时承诺，城建公司拒绝签订书面合同，主观恶意明显。二、因有约定，15万购房款的性质不可能改变，收据上写的也是购房款，一审判决认定25万元全是定金无事实和法律依据。三、争议房屋现在市场价值750万元，减去合同价506万，差额244万，就是何红玲、曾晓军的可期待利益，也是损失。综上，本次交易何红玲、曾晓军是守约方，城建公司是违约方，应当承担全部缔约过失责任，请求二审法院依法判决。
　　城建公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回何红玲、曾晓军的上诉请求，维持原判。
　　何红玲、曾晓军向一审法院起诉请求：1、解除何红玲、曾晓军与城建公司于2016年2月19日签订的《定金合同(供商品房预定时使用)》；2、城建公司双倍返还定金20万元，退还购房款15万元并赔偿损失244万元。
　　一审法院认定事实如下：2016年2月19日，何红玲、曾晓军(乙方、预购方)与城建公司(甲方、卖方)签订《定金合同(供商品房预订时使用)》，约定乙方向城建公司预定案涉房屋，房屋建筑面积224.01平方米，单价22,631元/平方米，总价根据暂测的房屋建筑面积暂定为5,069,566元；乙方于签本合同时支付定金2万元(签订商品房预售合同后，定金转为房价款)，2016年2月23日支付定金8万元补齐定金10万元，2016年4月30日补15万元。如果乙方在上述时间内交齐上述款项并签约，则享受购房优惠价4,501,033元。合同另约定：乙方应于2016年5月31日前到售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》，城建公司拒绝签订的，双倍返还已收取的定金，何红玲、曾晓军拒绝签订的，无权要求城建公司返还已收取的定金。何红玲、曾晓军于当日支付定金2万元，2016年2月25日支付了定金8万元，2016年5月6日支付了15万元(对应收据载明收款事由“购房款”)。
　　因未能在2016年5月31日前签订案涉房屋的《上海市商品房预售合同》，何红玲、曾晓军(乙方)与城建公司(甲方)于2016年6月30日签订《补充协议》，载明：双方于2016年2月19日签订定金合同，乙方预定甲方开发的案涉房屋，并支付定金25万元。根据定金合同，乙方应于2016年5月31日前至销售中心与甲方签订《上海市商品房预售合同》，但定金合同签订至今乙方未能在约定期限与甲方签订《上海市商品房预售合同》，亦未支付房款，已构成违约。现经双方商议决定，于2016年11月20日前签订案涉房屋的《上海市商品房预售合同》，如未能签订，则甲方可视为乙方已放弃购买并单方面解除定金合同，已支付的定金不予退还且甲方有权将案涉房屋销售给第三方。
　　《补充协议》签订后，但届期双方仍未能签订《上海市商品房预售合同》，城建公司再次于2017年4月14日向何红玲、曾晓军发出《签约催告函》，载明：双方于2016年2月19日签订定金合同，预定城建公司开发的案涉房屋，并支付定金10万元。要求何红玲、曾晓军务必于2017年4月30日前签约，如逾期视为何红玲、曾晓军已放弃购买并单方面解除定金合同，已支付的定金不予退还且城建公司有权将案涉房屋销售给第三方。但在2017年4月30日前双方仍未就案涉房屋签订《上海市商品房预售合同》。
　　2017年8月20日，何红玲、曾晓军向城建公司发出《签订上海市商品房出售合同请求书》，称其在2017年4月30日前尚不符合购房政策，城建公司对此明知却要求于此日期签约不合理、合法，目前其社保已满5年，故要求城建公司在2017年8月25日前按优惠价签订案涉房屋的《上海市商品房预售合同》。城建公司收函后未予答复，双方亦未签订《上海市商品房预售合同》。
　　另查明：1、何红玲、曾晓军系夫妻，非上海户籍。2、2016年3月25日上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(下称“325新政”)，该意见规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。3、何红玲、曾晓军曾于2018年1月向法院起诉城建公司【案号：(2018)沪0114民初1516号】要求继续履行合同，双方于庭审中一致确认定金为25万元，该案后以撤诉结案。4、何红玲、曾晓军后于2018年5月又向法院起诉城建公司【案号：(2018)沪0114民初9048号】要求继续履行合同，该案审理后认定，《定金合同(供商品房预定时使用)》系预约合同，不能表明双方已就案涉房屋建立了买卖关系，故驳回了何红玲、曾晓军的诉讼请求。
　　一审法院认为，何红玲、曾晓军与城建公司签订的《定金合同(供商品房预订时使用)》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。关于定金数额，对其中10万元双方无异议，而另外15万元，首先《定金合同(供商品房预订时使用)》中未直接明确约定，其次该15万元对应的收据收款事由载明为“购房款”，再次城建公司最后发送的《签约催告函》载明定金10万元，上述原因致使双方就定金数额发生争议。因双方在合同中对该15万元的表述为“补15万元”而非“支付房款15万元”，联系前述“补齐定金10万元”，再结合《补充协议》的约定以及双方在(2018)沪0114民初1516号案件的庭审陈述，法院认定定金金额为25万元。双方原约定于2016年5月31日前正式签订《上海市房地产买卖合同》，在此之后325新政颁布，因何红玲、曾晓军不符合325新政规定的条件，故双方未能签约，而非城建公司未及时签约致使何红玲、曾晓军购房受限。此后，双方签订了《补充协议》，确定何红玲、曾晓军为违约方，重新约定于2016年11月20日前正式签订《上海市房地产买卖合同》及相应违约责任。然至2016年11月20日，何红玲、曾晓军仍不具备325新政规定的购房条件，故双方又未能签约。在此之后，城建公司单方发送书面通知，要求何红玲、曾晓军务必于2017年4月30日前签约，如逾期视为何红玲、曾晓军已放弃购买并单方面解除定金合同，而何红玲、曾晓军再次因不具备购房条件而未能于此时间节点前签约。因何红玲、曾晓军原因致使双方未能建立正式买卖关系，故其无权要求城建公司双倍返还定金并赔偿损失，其要求退还的房款15万元上文已有认定。而对解除《定金合同(供商品房预订时使用)》，双方均无异议，法院予以确认。何红玲、曾晓军主张《补充协议》可证明城建公司承诺为其包装社保故双方约定2016年11月20日前签约，但《补充协议》未提及任何与社保相关字眼，所记载的内容也不能反映何红玲、曾晓军的该主张。相反，双方签订《补充协议》时，325新政已颁布三月余，何红玲、曾晓军此时已知晓了新政规定，应是在了解己方社保缴纳情况下并审慎评估过法律风险后，才再次和城建公司协商确定了正式签约日期，届期仍未能签约应归责于何红玲、曾晓军一方。
　　一审法院判决：一、解除何红玲、曾晓军与上海城建博远置业有限公司于2016年2月19日签订的《定金合同(供商品房预订时使用)》；二、对何红玲、曾晓军的其他诉讼请求不予支持。
　　本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，何红玲、曾晓军与城建公司签订的《定金合同(供商品房预订时使用)》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。关于定金数额的争议，一审法院结合《定金合同(供商品房预订时使用)》、《签约催告函》、《补充协议》及当事人的庭审陈述，认定定金数额为25万元，理由已详细阐述，本院予以认同。
　　《定金合同(供商品房预订时使用)》约定签订《上海市房地产买卖合同》的时间为2016年5月31日，因325新政颁布，何红玲、曾晓军不具备购房条件，故并非城建公司未及时签约致使何红玲、曾晓军购房受限。后何红玲、曾晓军与城建公司在325新政颁布后又签订了《补充协议》，约定于2016年11月20日前正式签订《上海市房地产买卖合同》。何红玲、曾晓军主张系城建公司恶意与其达成补充协议，城建公司明知何红玲、曾晓军至2016年11月20日仍不具备购房条件。因325新政规定已颁布数月，何红玲、曾晓军作为购房者，其对于自身于2016年11月20日是否具备购房条件，应当有清楚明确的认知。何红玲、曾晓军无证据证明《补充协议》非当事人的真实意思表示，且违反法律规定。《补充协议》中并未提及任何与何红玲、曾晓军社保相关的内容，城建公司并无合同义务确认或保证何红玲、曾晓军具备购房资格。至2016年11月20日，何红玲、曾晓军仍不具备325新政规定的购房条件，双方又未能签约。故一审法院认定届期未能签约的责任在何红玲、曾晓军一方，并无不当，本院予以认同。
　　综上所述，何红玲、曾晓军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币6,550元，由上诉人何红玲、曾晓军负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　万　晶

审判员：邬海蓉

书记员：王  珍