佘会与上海易智机电五金市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：佘会，女，1973年9月2日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：周素文，北京市京师(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙美兰，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海易智机电五金市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：李刚。
　　第三人：上海国际机电五金交易中心有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇方陆路XXX号XXX幢。
　　法定代表人：杨德凤，总经理。
　　委托诉讼代理人：管奇兵。
　　原告佘会与被告上海易智机电五金市场经营管理有限公司(以下简称易智机电)委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称国际机电)作为第三人参加诉讼。原告佘会到庭参加了第一、二次庭审，佘会的委托诉讼代理人周素文到庭参加了第一次庭审，佘会的委托诉讼代理人孙美兰到庭参加了第二次庭审，第三人国际机电的委托诉讼代理人管奇兵到庭参加了第二次庭审，被告易智机电经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告佘会向本院提出诉讼请求，要求判令：被告易智机电向原告支付2017年和2018年的租金收益194,400元(按照租金9,000元/每月计算，共计24个月，扣除易智机电应得的租金收益的10%)。事实和理由：2013年11月9日，原、被告签订《委托出租(租赁)协议书》(以下简称“涉案协议”)一份，约定原告委托被告出租由原告购买的“上海国际机电五金城三期-精品广场”B区9幢一层121号商铺(以下简称系争商铺)并收取租金收益。协议约定，前3年租金收益被告在购房总价款中一次结算给原告，第4-10年开始双方按照对外出租系争商铺年租金的实际收益分成，原告占9成，被告占1成。根据约定，被告应于每季度的最后一个月的25日前一次性支付原告当季度的租金收益。但上述协议签订后，被告至今未向原告支付自2017年1月起至2018年12月期间的租金收益，故原告诉至法院。
　　审理中，原告称系争商铺已实际由第三人国际机电出租给案外人使用并收取租金，故申请追加第三人国际机电为本案第三人参加诉讼，并将其诉讼请求变更为：要求判令被告易智机电及第三人国际机电向原告支付自2017年5月1日起至2020年1月31日期间的租金收益(按照租金81,809元/年的标准，原告占租金收益的9成计算)。
　　被告易智机电未作答辩。
　　第三人国际机电述称，1.易智机电原系国际机电指定的物业管理单位，国际机电曾委托易智机电对系争房屋进行经营管理并与佘会签订《委托出租(租赁)协议书》，嗣后，因国际机电与易智机电发生纠纷，国际机电遂决定中止对易智机电的授权委托，系争商铺现已由国际机电对外出租并收取租金；2.系争商铺目前登记在国际机电名下，佘会尚未就系争商铺办理出房地产权证，待佘会就系争商铺办理出产证后国际机电愿意按照与案外人签订的租赁合同约定的租金标准计算自产证办出之日起的租金收益，原告得租金收益的9成，国际机电得租金收益的1成。
　　经审理查明，2013年11月9日，佘会(委托方、甲方)与易智机电(受托方、乙方)签订《委托出租(租赁)协议书》，约定由甲方将系争商铺委托给乙方对外出租，委托出租年限为自“上海国际机电五金城三期-精品广场”正式开张之日起的10年(共120个月)。(2014年1月1日起至2024年1月1日)。协议第三条关于委托出租收益价格约定：1、前3年每年按建筑面积和购买商铺时单价构成的总购房款(以最终实测面积计算之总金额为准)8%计算。甲、乙方在签订《协议书》时，乙方已在购房总价款中一次结算给甲方。2、第4-10年甲、乙双方就每年所委托商铺的年租金实际收益分成，甲方占9成，乙方占1成，乙方每季度的最后一个月的25日前一次性支付甲方当季度的租金。协议第四条约定：1、甲方全权委托乙方代理房屋租赁和日常经营，甲方委托乙方与承租人签订《租赁合同》等相关协议。……上述协议签订后，前3年租金收益已从佘会所购系争商铺的总房价款中结算，但自2017年始，易智机电未向佘会支付任何租金收益。
　　审理中，佘会为证明系争商铺已实际由国际机电对外出租，向本院提交了第三人国际机电与案外人汪某某于2018年2月5日就系争商铺签订的《上海国际机电五金城·精品广场商铺租赁合同》(以下简称《商铺租赁合同》)一份，约定国际机电将系争商铺出租给汪某某作防水涂料使用，该份合同第一条约定，系争商铺建筑面积75.02㎡，日租金单价为2.3元，金额62,979元；合同第二条约定，合同期5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止(合同约定期间内每年还需另行签订租赁合同)；甲乙双方特别约定：合同期内前两年租金不涨价。合同第三条约定：1、本期租金自2018年5月1日起至2019年4月30日止，付款方式为一年一付；2、物业管理费8元/㎡/月，共计7,202元，市场管理费155元/㎡/年，共计11,628元，履约保证金10,000元与租金一并交付。以上各项费用合计81,809元。合同第九条约定，交9个月免3个月房租，免租期内物业、管理费正常缴纳。……佘会认为，自2017年1月始，易智机电未向其支付租金收益，且系争商铺现已由第三人国际机电对外出租并收取租金，其依约应当享有租金收益，遂诉至本院，要求易智机电及国际机电履行支付义务。
　　第三人国际机电对系争商铺由其出租给汪某某一节事实无异议，但称该合同虽显示租赁期间是从2017年5月1日起至2022年4月30日止，但实际上其与汪某某之间的租赁合同系一年一签，佘会提供的该份租赁合同并非国际机电与案外人汪某某签订的第1份租赁合同，该份合同系第2份租赁合同，截至庭审之日，国际机电与汪某某已签订3份租赁合同，其中第1份合同租期为2017年5月1日至2018年4月30日，第2份合同租期为2018年5月1日起至2019年4月30日，每份合同中关于租金的约定均不相同，且每份合同中均有免租期的约定。佘会亦表示从其提供的《商铺租赁合同》内容来看，该份《商铺租赁合同》应为5年租赁期间内的第2份租赁合同，故本院确认佘会提交的该份《商铺租赁合同》虽载明合同期为五年，但合同应系一年一签，该份《商铺租赁合同》系国际机电与汪某某在5年租赁期间(2017年5月1日至2022年4月30日)内签订的第2份租赁合同。
　　第三人国际机电虽对佘会提交的《商铺租赁合同》中部分内容提出异议，但其作为实际出租系争房屋一方，应当持有其所称的与佘会提交的租赁合同内容不同的另外两份租赁合同，故本院释明第三人国际机电在指定期限内向本院提交其所称的另两份租赁合同，逾期不提交的将承担不利法律后果。然国际机电并未在指定期限内提交，并明确表示不再提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。故本院对佘会提交的《商铺租赁合同》予以采信，并以此作为本案租金收益的计算依据，对国际机电所称租金异议不予采信。
　　审理中，第三人国际机电确认，案外人已向其支付系争商铺自2017年5月1日起至2020年4月30日期间共计3年的租金。
　　本院认为，根据查明的事实及当事人的陈述，涉案协议的签约主体虽为原告佘会与被告易智机电，但实际履行主体应为原告佘会与第三人国际机电。具体理由是：第一，审理中国际机电认可易智机电系其指定的物业管理公司并受其委托与佘会签订了涉案协议，但因与易智机电发生纠纷遂决定中止授权，自行对外出租。第二，自2017年5月1日起，国际机电以其自己的名义就系争商铺与案外人签订了租赁合同，将系争商铺对外出租，实际履行了涉案协议。第三，国际机电在庭审中表述待佘会就系争商铺办出产证后，愿意按照与案外人签订的租赁合同约定的租金标准计算自产证办出之日起的租金收益，其愿意有条件履行涉案协议中的支付租金收益之义务。第四，佘会要求国际机电向其支付租金收益、履行涉案协议项下义务，该行为应理解为其认可国际机电为涉案协议的履行主体。综上，国际机电实际履行涉案协议，作为涉案协议主体一方，在将系争商铺对外出租并收取租金后应当遵照涉案协议之约定向佘会支付系争商铺的租金收益。
　　关于租金收益的计算，根据《委托出租(租赁)协议书》第3.2条约定，第4-10年甲、乙双方就每年所委托商铺的年租金实际收益分成，甲方占9成，乙方占1成，乙方每季度的最后一个月的25日前一次性支付甲方当季度的租金。国际机电与案外人签订的《商铺租赁合同》中约定的租金标准为每日每平方米2.3元，即年租金62,979元，而佘会主张的年租金标准81,809元实际包含了案外人向国际机电支付的物业管理费、市场管理费，该部分费用不应计算在佘会应享有的租金收益范围内，且《商铺租赁合同》中约定“交9个月免3个月房租”，该约定亦应当作为计算佘会享有租金收益的依据。现国际机电确认案外人已向其支付了系争商铺自2017年5月1日至2020年4月30日期间3年的租金，国际机电收取案外人的租金后应将租金收益按照佘会占租金收益的九成计算支付给佘会。另，案外人虽某向国际机电一次性支付3年租金，但根据涉案协议约定，国际机电向佘会支付租金收益的时间为每季度的最后一个月的25日前一次性支付当季度租金，故佘会要求从2017年5月1日起计算租金收益虽无不妥，但其主张的计算租金收益的标准、截止时间及金额均有误，对此本院予以纠正。涉案协议签约主体虽为易智机电，但实际履行主体已从易智机电变更为国际机电，佘会要求易智机电支付租金收益，无事实和法律依据，本院不予支持。被告易智机电经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了在诉讼中享有的答辩、举证、质证的权利，应承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：
　　一、第三人上海国际机电五金交易中心有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告佘会支付2017年5月1至2019年7月31日期间租金收益99,191.93元(按照62,979元/年的租金标准，共计21个月租金总额的90%计算)；
　　二、原告佘会的其他诉讼请求，不予支持。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费4,188元，减半收取2,094元，由原告佘会负担1,000元，第三人上海国际机电五金交易中心有限公司负担1,094元。第三人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：秦  忠

书记员：张  浩