余振彬与曹兴国、雷某某合同纠纷一审民事判决书

原告：余振彬（曾用名余振斌），女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住罗田县，
委托诉讼代理人：廖家富，湖北胜智律师事务所律师。
被告：曹兴国，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住罗田县，
被告：雷某某（系被告曹兴国之妻），女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住罗田县，
上述被告共同委托诉讼代理人：方小鹏，罗田县神宇律师事务所律师。
被告：周汝嫦，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住罗田县，
被告：周学军，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省罗田县，
被告：周学琼，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省黄冈市黄州区，

原告余振彬诉被告曹兴国、雷某某、周汝嫦、周学军、周学琼合同纠纷一案，本院受理立案后，依法组成由审判员聂长明担任审判长，审判员瞿国文、代理审判员何凯飞参加的合议庭，于2017年3月31日公开开庭进行了审理，后变更合议庭成员，决定组成由审判员聂长明担任审判长，审判员杨柳、人民陪审员张汉民参加的合议庭进行审理，于2017年11月15日、11月28日公开开庭进行了审理。原告余振彬及委托代理人廖家富，被告曹兴国、雷某某及委托的诉讼代理人方小鹏，被告周汝常、周学军到庭参加了诉讼。被告周学琼经合法传唤未到庭参加诉讼，但提供了书面答辩状。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹兴国、雷某某于2010年4月2日与周默儒及其代理人周学琼签订的《房屋买卖合同》无效；2、由被告方承担本案的诉讼费用。
事实与理由：周默儒与前妻洪勤英生有一女两子，分别为长女周汝常，长子周学军，次子周学琼。周默儒与前妻洪勤英在婚姻存续期间购买中国人民银行罗田县支行位于凤山镇××楼××面积为84.47平方米房屋一套（只享有70％产权），当时并未办理房产权属证书。洪勤英于1999年2月15日病逝。后周默儒于2000年3月1日与原告登记结婚。同年，周默儒与中国人民银行罗田县支行签订补充协议，将该房屋余下30％产权面积及房屋公摊面积全部买下，并由周默儒及原告补交差价款3000.24元，后于同年8月1日办理房屋产权证（罗房权凤字第××号），8月25日办理该房屋土地使用权证。该房屋所有权证及土地使用权证均登记在周默儒名下，证书均由原告予以保管，且原告至今仍在该房屋内居住。
2016年11月17日，原告突然接到罗田法院送达的被告曹兴国、雷某某起诉原告要求腾房的起诉状及其它法律文书。原告委托律师调查，经查：2009年11月16日，周默儒及其三子女周汝常、周学军、周学琼隐瞒周默儒与原告再婚及原告占有该房屋份额的事实，在罗田县公证处骗取办理《继承权公证书》一份，该《继承权公证书》载明上述房屋系周默儒与前妻洪勤英的共同财产，洪勤英享有该房屋一半份额归周默儒、周汝常、周学军、周学琼共同继承。同日周汝常、周学军、周学琼将其继承份额赠与周默儒并办理《赠与合同》公证书三份。同日周默儒就该房屋的买卖事宜委托周学琼办理，并办理《委托公证书》一份。同年11月30日周学琼代周默儒以该房屋产权证遗失为由前往房管局出具《遗失补发具结书》，于同年12月18日周学琼代周默儒再次隐瞒周默儒再婚的事实，向罗田县房地产交易管理所出具《具结书》，要求补办该房屋的产权证书，骗取罗田县房屋产权产籍登记管理办公室于2010年1月15日补发证号为罗证房权字××号《房屋产权证书》。2010年4月2日周学琼代周默儒与被告曹兴国、雷某某签订《房屋买卖合同》，将该房屋作价80000元卖给被告曹兴国、雷某某。
原告认为其与周默儒在婚姻存续期间购买上述房屋30％产权面积及房屋公摊面积，并在婚后办理产权证书，故其占有该房屋部分份额，周默儒及其三子女周汝常、周学军、周学琼隐瞒上述事实，欺骗公证机关及房屋产权登记机构办理继承公证及产权证书，将原告享有份额的房屋卖给被告曹兴国、雷某某，严重侵犯了原告的合法权益，为维护其权益，特根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》、《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国婚姻法》（以下简称《婚姻法》）及有关法律法规规定，诉至人民法院，望判如所请。
被告曹兴国、雷某某辩称：一是曹兴国、雷某某在购买该处房产时，出卖方周默儒身体健康，思维清晰，其出具的该处房产证书登记在周默儒名下，没有看到其他共有人；二是曹兴国、雷某某与周默儒经过协商以合理的价格达成买卖合同，其行为是双方真实的意思表示，合法有效，同时在罗田县房产部门办理了房产证书（011814-2号），属善意取得。综上，原告余振彬与涉案房产无关联，亦不是本案的适格主体，应驳回原告的诉请。
被告周汝嫦辩称：本人不是很清楚这个事情，但其弟比较清楚。
被告周学军辩称：一是本人不是该案的当事人及关联人，不应列为被告；二是该房屋是1994年6月18日本人父亲周默儒及母亲洪勤英在婚姻存续期间房改取得的福利房，与原告无关；三是周汝嫦、周学军、周学琼分别将该房产继承份额转赠给产权人周默儒，并登报申明，同时办理了公证；四是曹兴国、雷某某与周默儒订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。
被告周学琼辩称：一是本人不是该案《房屋买卖合同》的当事人，不应列为被告；二是《房屋买卖合同》并不因原告与周默儒领取结婚证后补交差价款而无效；三是《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有损害社会公共利益或国家利益，也没有合同无效的法定情形，故该合同有效；四是原告恶意诉讼，借婚姻关系非法侵占他人财产，相关人保留追究其责任的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人提交的证据其相对方均有不同程度的异议，对有争议的证据，本院认证如下：
1、原告提供的证据1为原告及被告方的身份证复印件，该证据合法有效，依法予以采信；证据2包含（2）份子证据，（1）卖方周默儒与买方曹兴国、雷某某于2010年4月2日签订的房屋买卖合同，合同主要条款为：周默儒所有的座落于凤山镇××巷砖混结构住房一套，建筑面积为97.66平方米，经协商，此房屋以80000元出售给曹兴国、雷某某……，经纪机构罗田县天顺房地产经纪有限责任公司盖章，因此房屋为单位房改房，其单位中国人民银行罗田支行签字同意转让并盖章。该合同形式上是真实的，对其真实性予以采信，但由于该房屋买卖合同侵害了另外享有其份额的权利人的权益，故对其合法性不予采信。（2）2012年5月23日周学琼代周默儒签署的具结书，其意思是周默儒对自己的行为愿意承担法律责任的表示，主要内容为：本人拥有坐落于凤山镇××巷的房屋，建筑面积97.66平方米，该房屋为本人丧偶后未再婚状态下个人单独财产……，若有虚假、隐瞒婚姻事实情况的，愿承担相应的民事法律责任。该具结书为周默儒个人意思表示，但由于其所述内容与周默儒于2000年3月1日与原告结婚的事实不符，故对具结书所述内容不予采信；证据3包含（6）份子证据，（1）余振斌与周默儒2000年3月1日领取的结婚证，该证据客观真实、合法有效，依法予以采信。（2）售房单位罗田县人民银行与购房户周默儒签订的《罗田县单位公有住房补充买卖协议书》，主要内容：购房户原购买的住房入户门以内建筑面积85.91平方米，公用部位分摊建筑面积11.75平方米……，购房应补缴产权差价3000.24元。尾页有房改主管部门罗田县住房制度改革领导小组盖章，该证据客观真实、合法有效，依法予以采信。（3）周默儒于2000年6月18日向罗田县房屋所有权登记中心申报的申请审批表，该证据客观真实，依法予以采信。（4）存于本院另案中周默儒于2003年8月5日书写的《住房产权调解录》，主要内容为：……我住房面积现为97.66平方米，减去84.47平方米，其余部分系原老伴死后购买不参与析产分配，那么我的所有权应为75.49平方米（97.66平方米-22.17平方米），此面积待我和现老伴去世后，其子女可参加析产。该笔录客观真实，依法予以采信。（5）2000年8月1日罗田县房屋产权产籍登记管理办公室颁发的《房屋所有权证》（罗房权证凤字第××号）、2000年8月25日罗田县土地管理局颁发的《国有土地使用权证》，此两证为国家行政机关颁发，客观真实，合法有效，依法予以采信，但从本案实际案情判断，并不排除房屋还有其他享有份额的权益人。证据4为曹兴国、雷某某诉原告的起诉状及开庭传票，此案为曹兴国、雷某某诉请原告退出本案所涉房屋纠纷，客观真实，依法予以采信。证据5为罗田县公证处出具的《撤销公证书决定书（2017）罗证撤字第01号》，该决定书认为原罗田县公证处出具的《继承权公证书（2009）鄂罗田证字第532号》其内容与事实不符，予以撤销。该决定书合法有效，依法予以采信。
2、被告曹兴国、雷某某提供的证据1为2012年6月1日罗田县房屋产权产籍登记管理办公室颁发的曹兴国、雷某某共同共有的《房屋所有权证》（罗房权证凤山镇字第××号），该房屋坐落为凤山镇××巷1幢3楼301号。证据2为周默儒遗嘱及罗田县公证处出具的《公证书（2009）鄂罗田证字第536号》各一份，此两份证据材料形式上客观真实，对其真实性依法予以采信，因遗嘱将原告应享有的房产份额也纳入了继承范围，故对证明目的不予采信。
3、被告周学军提供的证据1为罗田县人民银行干部王焕庭、朱建安出具的证人证言一份，主要内容为：人民银行罗田县支行退休干部周默儒（于2015年4月去世），1994年在办公楼院内购买3栋1单元3楼5号房改房一套，公有住房标准价总售价12285元……，2000年补缴公用部分分摊差价款3000.24元……，因证人未出庭作证，按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，对该证据不予采信。证据2为罗田县公证处公正员严亚妹、徐淑君办理周默儒遗嘱公证现场语音文字材料（附光盘，在周学军处保存），主要内容为：本人周默儒，男，xxxx年xx月xx日出生，身份证号码：，现住罗田县××××巷，本人与前妻洪勤英1958年结婚，婚后生育三个子女，女儿周汝嫦，长子周学军，次子周学琼。本人与洪勤英于1994年购买人民银行罗田县支行房改房一套。1999年洪勤英因病去世，2000年本人与余振斌登记结婚，本人现已70多岁，且身体多病，故对其财产作如下安排：1、位于罗田人行职工宿舍的一套房屋是本人与洪勤英的共同财产，洪勤英去世后，由本人与三个子女共同继承，2009年11月16日，三个子女将各自继承的全部产权份额赠与给本人，本人找代理人按市场价变卖，所得价款，作为本人回白庙河老家居住的费用；2、本人每月工资2560元……；3、本人去世后的全部财产归本人女儿周汝嫦、儿子周学军、周学琼共同继承，与其他人无关。此遗嘱是本人身体健康状态下作出的真实意思表示，由周学琼执行。该证据是将光盘记载的内容转换成的文字材料，证据形式实质为视听资料，对真实性予以采信。证据3同被告曹兴国、雷某某提供的证据2。
4、被告周汝嫦、周学琼未向本院提供证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：
（1）周默儒与前妻洪勤英的婚姻及房产情况。周默儒与洪勤英生有一女两子，分别为长女周汝常，长子周学军，次子周学琼。周默儒与前妻洪勤英在婚姻存续期间购买了中国人民银行罗田县支行位于凤山镇××楼××面积为84.47平方米房屋一套（只享有70％产权），当时并未办理房产权属证书。洪勤英于1999年2月15日病逝。
（2）周默儒与续弦—原告余振斌的婚姻及房产情况。洪勤英病逝后，周默儒于2000年3月1日与原告登记结婚（鄂凤结字315号），同年，周默儒与中国人民银行罗田县支行签订补充协议，将上述房屋余下30％产权面积及房屋公摊面积买下，并补交差价款3000.24元（协议书规定的交款时间为2000年6月20日），后于同年8月1日办理房屋产权证（罗房权凤字第××号），8月25日办理该房屋土地使用权证。该房屋所有权证及土地使用权证均登记在周默儒名下，其权属证书由原告予以保管。周默儒于2015年4月病逝，原告至今仍在该房屋内居住。
（3）围绕涉案房屋办理的相关公证的情况。2009年11月16日，周默儒及其三子女周汝常、周学军、周学琼隐瞒周默儒与原告再婚及原告享有该房屋份额的事实，在罗田县公证处办理《继承权公证书（2009）鄂罗田证字第532号》一份，后被撤销，该《继承权公证书》载明上述房屋系周默儒与前妻洪勤英的共同财产，洪勤英享有该房屋一半份额归周默儒、周汝常、周学军、周学琼共同继承。同日周汝常、周学军、周学琼将其继承份额赠与周默儒，同时，在罗田县公证处办理了《赠与合同（2009）鄂罗田证字第533号、534号、535号》公证书三份。同日周默儒就该房屋的买卖事宜委托周学琼办理，并办理《委托公证书（2009）鄂罗田证字第537号》一份。同年11月30日周学琼代周默儒以该房屋产权证遗失为由前往房管局出具《遗失补发具结书》，于同年12月18日周学琼回避周默儒再婚的事实，代向罗田县房地产交易管理所出具《具结书》，要求补办该房屋的产权证书，后罗田县房屋产权产籍登记管理办公室于2010年1月8日补发证号为罗证房权字××号所有权人为周默儒的《房屋产权证书》。2010年4月2日周学琼代周默儒与被告曹兴国、雷某某签订《房屋买卖合同》，将该房屋作价80000元卖给被告曹兴国、雷某某，并于2012年6月1日办理了产权证（罗房权证凤山镇字第××号）。
（4）原告诉讼的事实与理由及诉请。原告认为其与周默儒在婚姻存续期间购买上述房屋30％产权面积及房屋公摊面积，并在婚后办理产权证书，故其占有该房屋部分份额。周默儒及其三子女周汝常、周学军、周学琼隐瞒上述事实，在公证机关及房屋产权登记机构办理了继承公证及产权证书，将原告享有份额的房屋卖给被告曹兴国、雷某某，侵犯了其合法权益，原告为此诉至本院，请求判令：1、被告曹兴国、雷某某于2010年4月2日与周默儒及其代理人周学琼签订的《房屋买卖合同》无效；2、由被告方承担本案的诉讼费用。
另查：1、被告曹兴国、雷某某为夫妻关系，被告曹兴国为被告周汝嫦丈夫的哥哥。2、2016年11月17日，原告接到罗田法院送达的被告曹兴国、雷某某起诉原告要求腾房的起诉状及其它法律文书。3、2000年3月1日原告与周默儒结婚，其后的2003年8月，周默儒因本案所涉的同一房产与子女发生诉讼，期间，周默儒手书一份住房产权调解录，主要内容为：我早年在人民银行购买住房一套，因其子女争产权问题，诉诸法厅（庭），于2003年8月5日最后调解为以下记录：……这75.49平方米待我和现老伴（指原告余振斌）死后，她的子女可参加析产。4、在原告不知情的情况下，2009年11月17日，周默儒立遗嘱，主要内容为：……位于罗田人行职工宿舍的一套房屋系我与洪勤英的共同财产，洪勤英死亡后，由三个子女和我共同继承……。遗嘱将原告应享有的房产份额也纳入了继承范围。5、2017年5月1日，罗田县公证处撤销（2009）鄂罗田证字第532号继承权公证书。

本院认为，本案存在以下法律问题，分别分析认定如下：
（一）关于是否可依据周默儒生前办理的登记在其个人名下的《房屋产权证书》认定涉案房产属于周默儒个人房产的问题。此问题涉及《婚姻法》和《物权法》在调整财产关系时的衔接与适用问题。
首先，《婚姻法》作为身份法，旨在调整规制夫妻之间的人身关系和财产关系，其中财产关系则依附于人身关系而产生，仅限于异性之间或家庭成员之间因身份而产生的权利义务关系，不体现直接的经济目的，而是凸显亲属共同生活和家庭职能的要求。其关于夫妻子女或财产关系的规定不是出于功利目的创设和存在，而是带有“公法”意味和社会保障、制度福利的色彩，并把保护“弱者”和“利他”价值取向直接纳入权利义务关系中进行考量。而《物权法》的主体是因物而产生联系，是调整平等主体之间因物之归属和利用产生的财产关系的基础性法律，重点关注的是物的主体对物的关系，其立法旨在保护交易安全以促进资源的有效利用。因此，婚姻家庭的团体性特点决定了《婚姻法》不可能完全以个人为本位，必须考虑夫妻共同体的利益，与《物权法》突出个人本位主义有所不同。在调整夫妻财产关系领域，《物权法》应保持谦抑性，对《婚姻法》的的适用空间和规制功能予以尊重，尤其是夫妻关系存续期间的财产纠纷不宜由《物权法》过度调整，应当由《婚姻法》去规范评价。
其次，在夫妻财产领域，存在大量夫妻婚后由一方签订买房合同，并将房屋产权登记在其名下的情形，但实际上只要夫妻之间没有另行约定，双方对婚后所得的财产即享有共同所有权，这是基于婚姻法规定的法定财产制而非当事人之间的法律行为，因结婚作为客观事实，已经具备了公示特征，无须另外再为公示。因此，当夫妻婚后共同取得的不动产物权发生争议时，应当根据不动产物权变动的原因是否有效进行综合判断，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，应优先保护依法、依情、依理应当给予保护的事实物权人。
综上，因本案为原告与周默儒婚后财产领域的纠纷，故应优先适用《婚姻法》的相关规定，保护原告享有的财产权益，即涉案房产虽然登记在周默儒个人名下，但不应认定此房产全部属周默儒个人所有。
（二）关于被告曹兴国、雷某某取得涉案房产是否属善意取得的问题。所谓善意取得是指物权行为的原因存在瑕疵，本不应当发生物权变动的法律后果，但因第三人善意且有偿取得而使其合法地取得了物权。其中，善意是指第三人在尽到必要的审查义务的基础上，有足够理由相信相对人对财产享有处分权。
本案中，2000年3月1日原告与周默儒结婚，其后的2003年8月，周默儒因本案所涉的同一房产与子女发生诉讼，期间，周默儒手书一份住房产权调解录，主要内容为：我早年在人民银行购买住房一套，因其子女争产权问题，诉诸法厅（庭），于2003年8月5日最后调解为以下记录：……这75.49平方米待我和现老伴（指原告余振斌）死后，她的子女可参加析产。对于上述事实，本院认为，此案为父亲状告子女侵占其房产，从逻辑上可确定，经此诉讼，其子女周学军、周学琼、周汝嫦均应知道其父周默儒已另行结婚，其继母即本案原告享有涉案房产的份额，与此同时，被告曹兴国、雷某某为夫妻关系，而被告曹兴国为被告周汝嫦丈夫的哥哥，两家为亲戚关系，且从2000年3月原告与周默儒结婚至2010年4月签订房屋买卖合同长达10年，此种情况下按常理被告曹兴国、雷某某也应当知道所购买房屋的产权人除周默儒外，还有隐形共有人——本案的原告。因被告曹兴国、雷某某在知道或应当知道该房产登记存在瑕疵的情况仍然买受，视为未尽到必要的审查义务，故可以确认不是善意第三人。
纵观本案全部事实，周默儒及其代理人周学琼与被告曹兴国、雷某某于2010年4月2日签订的《房屋买卖合同》，虽然办理了产权证，但并非善意，在原告不追认登记权利人周默儒卖房的情况下，被告曹兴国、雷某某与周默儒共同侵害了原告的权益，按最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的规定，应认定双方订立的房屋买卖合同无效。
据此，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第一款，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条之规定，判决如下：

曹兴国、雷某某于2010年4月2日与周默儒及其代理人周学琼签订的《房屋买卖合同》无效。
案件受理费100元，由曹兴国、雷某某负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审判长 聂长明
审判员 杨柳
人民陪审员 张汉民

书记员： 徐露