余文静、朱某等与上海七星房地产开发有限公司、青岛伟业房地产集团有限公司保证合同纠纷一审民事判决书

　　原告：余文静，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　原告：朱某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　法定代理人：朱正龙，系朱某父亲，即原告朱正龙。
　　原告：朱正龙，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　三原告共同委托诉讼代理人：傅凯丽，上海小城律师事务所律师。
　　被告：上海七星房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：王晓义，执行董事。
　　委托诉讼代理人：蔡奚芳。
　　被告：青岛伟业房地产集团有限公司，住所地山东省青岛市。
　　法定代表人：王强，董事长。
　　委托诉讼代理人：丁世杰。
　　第三人：上海唐朝酒店经营管理有限公司破产管理人。
　　负责人：李刚，系破产管理人指定的破产管理事务负责人。
　　委托诉讼代理人：徐天，上海普世律师事务所律师。
　　原告余文静、朱某、朱正龙与被告上海七星房地产开发有限公司(以下简称七星公司)、青岛伟业房地产集团有限公司(以下简称伟业公司)保证合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人傅凯丽、被告七星公司委托诉讼代理人蔡奚芳与被告伟业公司委托诉讼代理人丁世杰到庭参加了第一次庭审。因案情复杂，本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海唐朝酒店经营管理有限公司破产管理人(以下简称唐朝公司破产管理人)作为第三人参与诉讼，三原告共同委托诉讼代理人傅凯丽、被告七星公司委托诉讼代理人蔡奚芳与第三人负责人李刚及其委托诉讼代理人徐天到庭参加了第二次庭审。被告伟业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
　　余文静、朱某、朱正龙向本院提出诉讼请求：1、判令伟业公司承担回购位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室房屋的担保责任,支付房屋回购款1,063,935元；2、判令伟业公司、七星公司支付自2018年4月1日起至房屋回购款付清之日止的房屋租金(按7,536元/月计算)及支付自2018年5月1日起至实际支付之日止逾期支付租金违约金(以未付租金为基数，按每日万分之五计算)。事实和理由：2005年12月24日，余文静、朱某、朱正龙与上海唐朝酒店经营管理有限公司(以下简称唐朝公司)及七星公司、伟业公司签订《房屋代理租赁合同》约定：余文静、朱某、朱正龙将位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)委托唐朝公司出租，期限自2006年4月1日至2018年3月31日。合同同时约定：租赁期满后，若余文静、朱某、朱正龙有意转让房屋的，唐朝公司同意按1,063,935元购买该房屋，如唐朝公司未按约购买该房屋的，由伟业公司承担连带担保责任。在未付清全部房款之前，唐朝公司同意按月租金7,536元向余文静、朱某、朱正龙支付房屋租金，唐朝公司若逾期支付租金，应按未付租金的每日万分之五支付违约金，如唐朝公司未按约支付租金、违约金的，由七星公司及伟业公司承担连带担保责任。合同签订后，余文静、朱某、朱正龙将系争房屋交付唐朝公司使用。2018年3月22日，余文静、朱某、朱正龙以书面形式向唐朝公司提出回购申请,但唐朝公司未能履行回购义务。2018年3月31日租赁期届满，唐朝公司未再向余文静、朱某、朱正龙支付租金，也未将房屋返还，七星公司及伟业公司也未按约履行担保责任。现由于唐朝公司破产清算，已无法履行回购义务及支付租金、违约金，故余文静、朱某、朱正龙诉至法院。
　　七星公司辩称，对余文静、朱某、朱正龙主张的月租金标准无异议，但不同意余文静、朱某、朱正龙的全部诉讼请求。1、余文静、朱某、朱正龙与唐朝公司签订的《房屋代理租赁合同》期限自2006年4月1日至2018年3月31日，合同期限内唐朝公司从未拖欠余文静、朱某、朱正龙租金；2、租赁合同届满后，双方间租赁关系自然终止，但余文静、朱某、朱正龙以房屋的装修标准、设施、结构不符合《房屋预售合同》有关约定正常使用后的状态为由拒绝来酒店领取房屋钥匙，拒绝接收房屋，房屋使用至今已十余年，唐朝公司租赁期间已尽到妥善管理义务，现余文静、朱某、朱正龙以此为由拒收房屋不能成立，若余文静、朱某、朱正龙坚持要求返还房屋达到预售合同约定的标准，可另案起诉要求赔偿，故余文静、朱某、朱正龙无权主张租赁期限届满后的房屋租金或房屋占用费，七星公司对租赁合同期限届满后的房屋租金或房屋占用费，不应承担连带保证责任。
　　伟业公司提交书面答辩状称，不同意余文静、朱某、朱正龙的全部诉讼请求。1、关于支付房屋租金或房屋占用费及违约金的答辩意见同七星公司，伟业公司不应承担连带保证责任，另外余文静、朱某、朱正龙无权主张收到交接房屋通知书且于2019年2月13日查看房屋后的房屋租金或房屋占用费；2、余文静、朱某、朱正龙与唐朝公司未达成回购协议，余文静、朱某、朱正龙无财产损失，伟业公司不应承担担保责任；3、公司经营困难，无力进行房屋回购，余文静、朱某、朱正龙要求伟业公司承担回购义务不符合约定及法律规定。
　　唐朝公司破产管理人述称，余文静、朱某、朱正龙未要求唐朝公司承担义务，唐朝公司未按规定向管理人移交财务账册、资产、文书等，故对唐朝公司是否与余文静、朱某、朱正龙签订过《房屋代理租赁合同》不知情，无法确认合同的履行情况；余文静、朱某、朱正龙未向管理人提出过回购申请，未申报过债权；根据《企业破产法》第十八条规定，对于未履行完毕的合同，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的，视为解除合同。法院受理唐朝公司破产清算申请日期为2017年4月12日，故自2017年6月12日起，余文静、朱某、朱正龙与唐朝公司之间合同关系已经解除，余文静、朱某、朱正龙与七星公司、伟业公司之间的保证合同是否解除由法院确定。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋系余文静、朱某、朱正龙(买方，乙方)向七星公司(卖方，甲方)购买所得，双方于2005年12月24日签订《上海市商品房预售合同》，第十七条约定甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿；附件三对该房屋建筑结构、装修及设备标准作出了约定。
　　同日，余文静、朱某、朱正龙(委托方，甲方)与唐朝公司(代理方，乙方)、七星公司(担保方，丙方)及伟业公司(担保方，丁方)签订了《房屋代理租赁合同》约定：甲方委托乙方出租系争房屋，租期：144个月，自2006年4月1日至2018年3月31日；甲方投资收益率分为前期租金和标准租金，前期租金月租金金额(税前)为该房屋预售合同单价12,780元/平方米乘以该房屋预售合同中预测建筑面积82.3平方米乘以8.5%除以12，标准租金约定处为空白，每月30日支付当月的租金，其中2016年4月1日至2018年3月31日为免租期；乙方保证承租方在本合同约定的租赁期届满后的七日内返还系争房屋；乙方承诺在租赁期满后返还的房屋的装修标准及设施、房屋结构符合《房屋预售合同》有关约定正常使用后的状态。合同另约定：租赁期满后，若甲方有意转让房屋的，乙方同意按1,063,935元购买该房屋，甲方应在租赁期满前60日内向乙方提出书面申请，乙方在收到出售申请后60日内(最长在6个月内)与甲方签订房地产买卖合同并向甲方支付清全部房款，甲方将房屋产权过户给乙方；在未付清全部房款之前，乙方同意按照合同约定的标准租金向甲方支付房屋租金；如乙方未按约支付租金、违约金的，由丙方、丁方共同承担连带担保责任；如乙方未能按约购买房屋的，由丁方承担连带担保责任；丙方和丁方履行本合同约定的连带担保责任后，有权向责任方追偿；乙方若逾期支付租金，应每日按未付租金的万分之五支付违约金；乙方未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，按原约定支付日租金外，还应每日按日租金的5%向甲方支付违约金。上述合同签订后，余文静、朱某、朱正龙将房屋交付唐朝公司使用，唐朝公司亦向余文静、朱某、朱正龙支付了除约定的免租期之外的租赁期间的租金。期间，余文静、朱某、朱正龙于2009年4月10日取得系争房屋的上海市房地产权证，建筑面积为83.25平方米。
　　余文静、朱某、朱正龙委托律师于2018年3月22日向唐朝公司发出《律师函》，要求唐朝公司回购系争房屋、支付租金至回购之日并支付逾期支付租金的违约金；同日，亦将《律师函》寄送七星公司、伟业公司。
　　2018年12月20日，(2018)沪0114民初16557号当事人汤勇代余文静、朱某、朱正龙向物业公司工作人员左龙燕发送短信，要求拿好钥匙通知其；次日，左龙燕询问汤勇何时来拿钥匙，后汤勇未回复。2019年2月11日，上海唐创经营管理有限公司(以下简称唐创公司)向余文静、朱某、朱正龙发出《交接通知书》，要求余文静、朱某、朱正龙于收到通知书之日起3日内前往唐朝酒店物业办公室办理房屋交接手续。余文静、朱某、朱正龙于2019年2月13日收悉后，前往系争房屋查看房屋情况，认为系争房屋墙壁、天花板等多处存在开裂、漏水现象，家具已被搬离，不符合租赁合同约定的房屋返还标准，不符合房屋返还条件，要求唐朝公司将房屋修复至符合返还条件的状态，并承担租金至房屋实际返还之日，七星公司与伟业公司承担担保责任。七星公司与伟业公司认为，其不应支付余文静、朱某、朱正龙拒收房屋之后的租金。
　　另查明：1、2017年4月12日，唐朝公司破产清算一案由本院裁定受理；2、2017年5月12日，本院出具(2017)沪0114破11号决定书，指定上海普世律师事务所担任唐朝公司管理人，管理人的负责人为李刚；3、余文静、朱某、朱正龙未向唐朝公司破产管理人申报债权。
　　本院认为，余文静、朱某、朱正龙与唐朝公司、七星公司及伟业公司签订的《房屋代理租赁合同》系各方当事人真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行。根据法律规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。现本院于2017年4月12日裁定受理唐朝公司破产清算，管理人未在破产申请受理之日起二个月内通知对方当事人是否继续履行合同，故余文静、朱某、朱正龙与唐朝公司之间的合同关系已于2017年6月12日解除。合同解除后，唐朝公司不再履行系争房屋的回购义务，主债务消灭，保证债务随之消灭，故余文静、朱某、朱正龙要求伟业公司承担回购系争房屋的担保责任，本院不予支持。但唐朝公司仍应承担系争房屋的返还之责，唐朝公司未及时返还系争房屋，应按约定支付租金至返还之日。根据合同约定唐朝公司未按约支付租金的，由七星公司及伟业公司承担连带担保责任，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，故余文静、朱某、朱正龙主张七星公司及伟业公司承担自2018年4月1日起的房屋租金的担保责任合法有据，本院予以支持。关于双方争议的系争房屋返还问题，唐创公司已于2019年2月11日通知余文静、朱某、朱正龙接收系争房屋，余文静、朱某、朱正龙提交的证据不足以证明系争房屋无法正常使用，且房屋使用至今已超过十年，显然无法与预售合同中约定的交付标准相一致，故余文静、朱某、朱正龙以系争房屋不符合返还条件为由拒收房屋，本院难以采信。余文静、朱某、朱正龙未在收到通知后三日内接收房屋，系其扩大损失，故余文静、朱某、朱正龙要求七星公司及伟业公司承担2019年2月17日以后的租金的担保责任缺乏依据，本院不予支持。七星公司及伟业公司的该节抗辩意见成立，故七星公司及伟业公司应向余文静、朱某、朱正龙承担自2018年4月1日至2019年2月16日的租金的担保责任。余文静、朱某、朱正龙与七星公司、伟业公司均表示租金应按实测面积83.25平方米计算，且七星公司、伟业公司对余文静、朱某、朱正龙主张的租金计算标准无异议，本院予以照准，经计算，租金应为79,666.29元。因余文静、朱某、朱正龙并未就上述租金申报债权，故七星公司、伟业公司承担担保责任后，可在承担责任范围内依法申报债权。至于余文静、朱某、朱正龙主张的逾期支付租金的违约金，根据破产法的相关规定，主债务人的破产申请受理后，产生的利息、超过实际损失部分的违约金等不能够作为破产债权求偿，故七星公司及伟业公司作为保证人其承担的偿还责任不应超过唐朝公司的责任范围，故本院对余文静、朱某、朱正龙主张要求七星公司及伟业公司承担唐朝公司破产案件受理后的逾期支付租金违约金的担保责任不予支持。伟业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十一条第一款第二项、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海七星房地产开发有限公司、被告青岛伟业房地产集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告余文静、朱某、朱正龙自2018年4月1日起至2019年2月16日的房屋租金79,666.29元；
　　二、被告上海七星房地产开发有限公司、被告青岛伟业房地产集团有限公司履行清偿义务后，可以依法在清偿责任范围内申报债权；
　　三、驳回原告余文静、朱某、朱正龙的其余诉讼请求。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费14,375.41元，由原告余文静、朱某、朱正龙负担13,299.01元，由被告上海七星房地产开发有限公司、青岛伟业房地产集团有限公司各负担538.20元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：顾正林

书记员：徐  芬