余菲与上海臻琛实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：余菲，女，1970年5月28日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：余盛兴，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙宇昊，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　被告：上海臻琛实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区云桥路XXX号XXX幢二层231室。
　　法定代表人：邵珠荣，执行董事。
　　委托诉讼代理人：鲍殷豪，上海福一律师事务所律师。
　　原告余菲诉被告上海臻琛实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年6月4日、2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告余菲及其委托诉讼代理人孙宇昊到庭参加两次庭审、被告上海臻琛实业有限公司的委托诉讼代理人鲍殷豪到庭参加2019年7月11日庭审。本案现已审理终结。
　　原告余菲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告违约金人民币(以下币种同)20万元。事实和理由：2018年8月，原、被告就上海市浦东新区浦东大道2507-8号2楼物业(以下简称系争房屋)签订租赁合同，约定租赁用途是儿童教育培训。然而原告准备进场装修之前，被告告知租赁的房屋要改变用途不能出租，所有承租人都要退出，之后被告向原告退还了本金。原告认为根据合同第九条及第十条规定，甲方(被告)未及时交付房屋的，违约方要向原告支付月租金的两倍(20万元)作为违约金，原告为订立合同拒绝了其他承租机会，并为装修方案的确定耗费了精力，被告应当按照合同约定向原告支付违约金，但是被告至今未向原告支付违约金。因此起诉，要求判如所请。
　　被告上海臻琛实业有限公司辩称，解除合同无异议，但不同意违约金的诉讼请求。租赁合同约定房屋用途是幼教、早教培训，幼教和早教资质应由原告自行办理，原告以被告的房屋不符合合同约定，不能实现租赁目的为理由之一认为被告存在违约情形，无事实和法律依据。被告并不是擅自解除合同，而是由于租赁房屋无法办理早教培训资质，所以原、被告协商一致解除合同，且被告已将原告支付的所有的租金和押金退还原告，故被告不存在单方解除的行为。退一步讲，即使被告在租赁过程中的行为可能造成原告一定损失，但是在原告未提供证据证明其损失，原告也没有对房屋进行实际装修、入住的情况下，即便法院认定被告违约，违约金的标准也过高，要求法院大部分调低，可以参照原告支付押金、租金的4倍银行利息，计算至返还之日。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对于当事人无争议的证据，本院根据证据本身反映的内容及与关联性认定本案事实。
　　经审理，本院确认如下事实：系争房屋系被告从案外人上海市浦东汽车运输有限公司承租而来，案外人同意转租。2018年8月17日，原告余菲作为承租方(乙方)、被告上海臻琛实业有限公司作为出租方(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告向被告承租系争房屋，房屋用途为幼教、早教、少儿培训。合同第3-1条约定：“甲方于2018年8月20日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2018年11月1日起至2022年10月31日止。合同第4-1条约定：“该房屋每日每平方米建筑面积租金为3.70元。月租金总计为100,000元。”合同第9-2条约定：“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后5日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现合同目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的……”合同第10-4条约定：“租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回支付房屋月租金的贰倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。”合同签订后，原告向被告支付押金20万元、租金20万元及物业管理费35,000元。2018年9月27日，原、被告在《退还房屋租金协议》上签字盖章，内容为：“浦东大道2507-8号物业，由于本大楼业主方要求和市政规划有关部门不能做于教育培训场地使用，上海臻琛实业有限公司对承租方余菲用于做教训培训基地用途的客户，做出退还所付出房租金和房屋押金以及有装修押金的所有款项，关于违约赔偿事宜，双方可协商做进一步打算，先前的费用先退还于承租方。”之后，被告将已收取的押金、租金及物业管理费全部退还原告。
　　原告还提供了和被告公司人员黄云飞的微信聊天记录，证明双方就进场装修的问题以及退租的问题进行协商的过程。其中9月26日黄云飞向原告发送微信，内容为：“余老师经过公司协商处理本大楼解决办法陪赏(赔偿)金额有待于双方协商可以先于本金全部退还于你个人账号签署好退还协议关于陪赏金事宜双方还是需要协商处理！请尽快处理回复！”
　　本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。系争房屋租赁合同系原、被告真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从在案证据来看，原告按约支付了押金、租金等，履行了自己应当承担的合同义务；而被告作为租赁合同的出租方，按约交付房屋是其基本义务，但其以业主方的要求及政府规划调整等原因为由明确向原告作出表示，要求其退出系争房屋，构成违约。而且，从被告公司人员黄云飞与原告的微信聊天记录来看，其对于违约的行为是自认的。被告辩称办理早教、培训资质是原告的义务，被告仅负配合义务，因此系争房屋不能作为早教培训机构不是被告的过错，双方是协商一致解除合同。对此本院认为，本案被告未按照合同约定交付房屋在前，办理相应资质是谁的义务并不是本案争议焦点，故对于被告抗辩，本院不予采纳。
　　综上，原、被告对于解除合同均不持异议，于法不悖，本院予以准许。被告未按租赁合同约定向原告交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。被告认为违约金约定标准过高，要求法院调低，本院考虑到房屋客观情况、被告主观恶意程度、被告及时退还了原告已付费用、原告实际损失等因素，本院酌情将违约金金额调整为10万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告余菲与被告上海臻琛实业有限公司就上海市浦东新区浦东大道2507-8号201、202、205室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；
　　二、被告上海臻琛实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余菲违约金10万元。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告余菲负担1,000元，被告上海臻琛实业有限公司负担1,150元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：黄  政

书记员：朱晓晨