佳木斯正方家电经销有限公司与宫照剑房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）佳木斯正方家电经销有限公司，住所地佳木斯市向阳东区长安路中段新谊社区。
法定代表人王彬，该公司经理。
委托代理人薄海财，黑龙江中东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）宫照剑，男，1970年5月1日出生，汉族，佳木斯市公安消防支队职员，住佳木斯市。
委托代理人黄德志，黑龙江君德律师事务所律师。

上诉人佳木斯正方家电经销有限公司与上诉人宫照剑房屋租赁合同纠纷一案，向阳区人民法院于2015年12月22日作出（2015）向民初字第421号民事判决。宣判后，原被告均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人佳木斯正方家电经销有限公司法定代表人王彬及委托代理人薄海财，上诉人宫照剑的委托代理人黄德志到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告诉称，2010年4月，原告通过佳木斯市千禧傢俬城承租了位于佳木斯市千禧傢俬城正南门西首第一户门市房，租期三年。合同期满后，原、被告约定续租三年，租金涨为每年28万元。后原告重新装修店面，支付装修费38.5万元。2013年8月2日，原告按被告要求将租金以转帐形式支付给被告姐姐宫照凤。2013年11月5日，案外人井绪府来到原告店内称其以450万元价格购买了争议房屋，让原告搬出，故双方发生争执，原告法定代表人王彬将井绪府打伤，后赔偿给井绪府100万元。原告认为，是被告故意违约将已经出租给原告的房屋又出售给井绪府，才造成了原告的巨大损失。故原告诉讼来院，要求被告赔偿原告2013年4月重新装修费38.5万元、2013年11月至2014年5月因停业造成的利润损失109万元、（直接损失及未完成厂家合同任务损失的年终返点）、停业工资损失445788.8元、新旧店面租金一年的差价损失75万元，共计267.07888万元；诉讼费由被告承担。
原审被告辩称，被告起诉主体错误，争议房屋的承租人是佳木斯市美的电器商场，房屋租赁合同签字人为王彬，原告不具备诉讼主体资格。争议房屋的产权人系被告姐姐宫照晶，因其在外地工作委托被告代为出租，故被告主体不适格。2013年4月24日租赁合同到期后，被告通知原告房主想卖房，原告称无力购买，愿意先承租，找到买主即倒房，租金多退少补。2013年8月，原告支付租金28万元。2013年11月，原告法定代表人与案外人井绪府发生纠纷，将其打伤，案外人井绪府并未购买房屋。被告与其姐协商后将租金全部退还给原告，并多给付10万元，一次性将钱款打到原告妻子帐户上。后原告将房屋返还被告，被告认为双方纠纷已经解决，原告主张的各项损失没有依据，应予以驳回。
原审判决认定，2010年4月24日，原告正方家电与被告宫照剑及佳木斯新千禧傢俬城签订委托合同租赁书一份，合同约定：被告委托佳木斯新千禧傢俬城将佳木斯市向阳区长安广场B座，编号：11号门市房1-2层（新千禧傢俬城000112号门市），建筑面积258平方米的房屋出租给原告，房屋租期首定三年，租赁价格第一年租金为23万元，第2-3年租金为25万元。付租方式：提前半年支付房租。合同期满后，双方口头约定：房租调整为每年28万元，租期截止至2014年7月10日，原告法定代表人王彬于2013年8月2日将租金28万元汇入被告姐姐宫照凤的个人帐户中。2013年8月25日，原告装修承租的房屋支付装修费38.5万元。原告自2013年11月起至2014年4月止支付公司24名职工六个月工资共计445789元。原告与佳木斯同源佳艺京剧文化娱乐中心于2014年1月24日签订房屋租赁协议书一份，双方约定租期为五年，租金第一年为100万元。另查明，佳木斯市公安局向阳公安分局西林派出所为被告宫照剑所作询问笔录中，被告自认其与案外人井绪府于2013年8月1日签订房屋买卖合同一份，被告以500万的价格将争议房屋出售给案外人井绪府，且被告应在2013年9月1日前将争议房屋新千禧傢俬城000112号门市交付给案外人井绪府。被告房屋出售给井绪府，后通知原告倒房，原告没有同意，因双方协商未果，井绪府在该种情况下强行让原告倒房。
原审法院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。根据相关法律规定，法定代表人代表法人行使职权，以法人名义对外作出的行为应由法人承担责任。本案中，委托租赁合同上虽未加盖原告单位公章，但有其法定代表人王彬的签名，因合同强调的是双方当事人的合意，而非形式上的盖章，盖具公章亦并非合同有效的必备要件，故原告具备诉讼主体资格。对于被告辩称的争议房屋产权人系被告姐姐宫照晶的辩解理由，因被告未能提供证据证实争议房屋已取得产权证照，且被告提供的动迁安置专用结算单上没有写明时间及姓名，无法证实动迁安置的实际权利人，结合被告在公安机关所作的询问笔录中陈述争议房屋系其姐宫照晶于2009年支付330万元购买，可见被告所述前后矛盾，故对被告的辩解理由，本院不予采信。双方在2013年4月24日租赁合同到期后，口头约定新的租期截止时间为2014年7月，年租金28万元，原告于2013年8月2日将租金28万元以汇款方式给付被告。被告在公安机关所作的询问笔录中自认与井绪府于2013年8月1日签订房屋买卖合同一份，井绪府以500万元的价格购买了争议房屋，且被告应在2013年9月1日前将新千禧傢俬城000112号门市交付给井绪府。因原、被告口头约定新的租赁合同到期时间为2014年7月，但在2013年8月1日双方租赁关系存续期间，被告违反合同约定将争议房屋出售给案外人井绪府，该行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”因被告在租赁期内将争议房屋出售给井绪府，且井绪府强行占房，导致原告正方家电不能继续经营，对此造成的损失应由被告承担承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为，原告因被告违约导致其公司停业需寻找新的营业场所，且原告提供充分有效的证据证实其支付职工工资的事实存在，故对原告主张的停业期间支付的员工工资445789元的诉讼请求，予以支持。原告在租赁期间因装修店面支付装修费用38.5万元属直接损失，本院予以支持。对于原告主张的租赁二处房屋差价的诉讼请求，因于法无据，故不予支持。对于原告主张的直接损失及未完成厂家合同任务损失的年终返点的诉讼请求，因其不属于订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院不予支持。对于被告已返还原告38万元，应予以扣除。原审法院判决如（一）被告宫照剑赔偿原告佳木斯正方家电经销有限公司装修费38.5万元、停业期间支付的员工工资445789元、共计83.0789万元，扣除被告已返还的38万元，还应赔偿45.0789万元，于本判决生效后10日内付清；（二）驳回原告佳木斯正方家电经销有限公司其他诉讼请求。
本院经审理，对原审认定的事实予以确认。

本院认为，上诉人佳木斯正方家电经销有限公司与上诉人宫照剑，于2010年4月24日签订的房屋租赁合同合法有效。虽然该合同三年期已经履行完毕，但上诉人宫照剑又收取了上诉人佳木斯正方家电经销有限公司28万元租金，双方口头约定租期延续到2014年7月，双方形成了事实上的租赁关系。上诉人佳木斯正方家电经销有限公司履行了交纳房租的义务，亦享有在2014年7月前使用争议房屋的权利。上诉人宫照剑在房屋租赁期内出卖房屋并不违法，但不应将房屋交付期订在2013年9月1日（租期到2014年7月）。因房屋租赁期尚未届满，房屋购买方强行要求上诉人佳木斯正方家电经销有限公司倒房，双方产生重大冲突，致使上诉人佳木斯正方家电经销有限公司无法继续经营，上诉人宫照剑存在严重过错，构成违约，原审法院判决上诉人宫照剑赔偿上诉人佳木斯正方家电经销有限公司的实际损失正确。上诉人佳木斯正方家电经销有限公司要求上诉人宫照剑赔偿其商业利润109万元，因该主张系其全年的利润损失，本院不予支持。上诉人佳木斯正方家电经销有限公司于2013年12月搬出租赁房屋，主张扣除8个月的房租186667元，应予支持。上诉人佳木斯正方家电经销有限公司公司法定代表人是王彬，“美的电器”系其公司代理的商品品牌。王彬在房屋租赁合同上签字系公司行为，故上诉人佳木斯正方家电经销有限公司具备原告的诉讼主体资格。上诉人宫照剑称房屋产权人系其姐姐宫照晶，不应列其为被告。因争议房屋未取得合法的产权证照，《房屋租赁合同》系上诉人宫照剑签订的，合同上亦未体现宫照剑是委托代理人的身份，故原审法院所列被告并无不当。上诉人宫照剑主张已经返还上诉人佳木斯正方家电经销有限公司38万元，双方纠纷已经解决，因没有证据证明，本院不予认定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持（2015）向民初字第421号民事判决第二项；
二、变更（2015）向民初字第421号民事判决第一项为上诉人宫照剑赔偿上诉人佳木斯正方家电经销有限公司装修费385000元、停业期间支付的员工工资445789元、共计830789元，扣除被告已返还的193333元，还应赔偿637456元，于本判决生效后10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费28166元由上诉人宫照剑承担，二审案件受理费42776元由上诉人佳木斯正方家电经销有限公司承担12474元，上诉人宫照剑承担30302元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　刘　莹 代理审判员　　高明峰 代理审判员　　王雪洁

书记员：付丽丽