俞建荣与汤晓丹房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：俞建荣，男，1972年6月19日生，汉族，住上海市徐汇区。
　　被告(反诉原告)：汤晓丹，女，1986年8月9日生，汉族，户籍地浙江省。
　　委托诉讼代理人：秦学勇，上海众华律师事务所律师。
　　原告俞建荣与被告汤晓丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于同年3月1日公开开庭进行了审理。原告俞建荣，被告汤晓丹及其委托诉讼代理人秦学勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告向其支付自2018年5月27日至2018年7月26日的租金人民币(以下币种同)24,000元以及2017年8月至2017年11月期间少交的租金1,000元；2、判令被告向其支付自2018年5月21日起至实际支付之日止以拖欠的租金24,000元为基数、按每日千分之五的标准计算的逾期付款违约金；3、判令被告向其支付自2017年2月17日至2017年2月26日期间的免租期租金4,000元；4、判令被告向其支付自2017年2月27日至2017年8月26日期间的物业费2,886.6元、自2018年5月至2018年7月的物业费962.2元；5、判令被告向其支付电费及滞纳金246.85元；6、判令被告向其支付门禁损坏维修费120元、吊顶维修费200元；7、判令被告向其支付为恢复房屋原状所需拆除及装修费用29,000元；8、判令被告赔偿其房屋空置14天、按每天400元标准计算的损失5,600元。
　　本诉的事实与理由：2017年2月17日,原、被告签订《房屋租赁合同》,合同约定：原告将其自有的位于上海市闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争租赁房屋)出租给被告使用,租赁期限自2017年2月27日起至2019年2月26日止(其中免租期自2017年2月17日起至2017年2月26日止,共计10日)；租金每3个月支付一次,每期租金为36,000元；租金两年不变,第一次支付时间为2017年2月20日,以后每次到期前7天支付。合同签订后,原告将系争租赁房屋交付被告使用。但被告自2018年5月20日开始拖欠租金、物业费及公用事业费,经原告多次催促仍未支付。原告遂于2018年7月27日根据合同的约定向被告发送解约短信,解除双方《房屋租赁合同》。原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。
　　被告针对本诉辩称，对双方的租赁关系不持异议；但原、被告双方于2018年4月即通过微信就提前解除合同达成了一致；在2018年5月20日至5月25日期间，原告三次将系争租赁房屋锁门，导致被告无法使用系争租赁房屋，被告遂于2018年5月25日通知物业公司要求搬离系争租赁房屋，物业公司也数次电话通知原告，但原告拒不到场并在电话中不允许被告搬离；被告实际于2018年5月25日搬离了系争租赁房屋，且物业公司向被告出具了租户退租确认表，确认被告已结清2018年5月30日前的物业费。系原告的违约行为导致被告提前搬离，故原告的诉讼请求均无依据。
　　被告汤晓丹向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告(反诉被告)返还被告(反诉原告)保证金24,000元；2、判令原告(反诉被告)返还被告(反诉原告)2018年5月25日至5月26日两天的租金800元(计算方式：12,000元/月÷30×2=800元)；3、判令原告(反诉被告)补偿被告(反诉原告)装修损失13,333元；4、判令原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)垫付的空调维修费2,550元。
　　反诉的事实及理由：2017年2月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告(反诉被告)将系争租赁房屋出租给被告(反诉原告)，租期自2017年2月27日至2019年2月26日，租金12,000元/月，每三个月支付一次。被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付了保证金24,000元。合同履行期间，被告(反诉原告)经原告(反诉被告)同意，对系争租赁房屋进行了装修，2017年8月装修完成并投入使用，装修费30,000元。2018年4月25日，原告(反诉被告)通过微信向被告(反诉原告)确认提前退租事宜，被告(反诉原告)确认提前退租并解释提前搬离的原因为系争租赁房屋面积太小。原告(反诉被告)建议被告(反诉原告)在附近再找一处房屋。从微信聊天记录反映，原、被告于2018年4月25日已就提前解除租赁合同达成了一致。2018年5月20日至5月25日期间，原告(反诉被告)将系争租赁房屋锁门三次。被告(反诉原告)被迫无奈，于2018年5月25日通知物业公司后搬离系争租赁房屋。搬离时，物业公司向被告(反诉原告)出具了租户退租确认表，确认被告(反诉原告)结清了2018年5月31日前的物业费，电费已全部结清。物业公司亦将被告(反诉原告)搬离系争租赁房屋的事宜通知了原告(反诉被告)。被告(反诉原告)搬离系争租赁房屋后，原告(反诉被告)即将系争租赁房屋出租。被告(反诉原告)认为，原、被告双方已就解除租赁合同达成了一致，但原告(反诉被告)数次锁门的行为，导致被告(反诉原告)无法正常使用系争租赁房屋，原告(反诉被告)的行为已构成严重违约。故提出上述反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2017年2月17日，原告(反诉被告)(出租方、甲方)与被告(反诉原告)(承租方、乙方)就系争租赁房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：系争租赁房屋租赁期限自2017年2月27日起至2019年2月26日止;租金12,000元/月，三个月支付一次，第一次的支付时间为2017年2月20日，以后每次到期前7天支付；保证金为24,000元，乙方于签订本合同时在2017年2月20日交付甲方；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应在租赁期满，乙方交还房屋并已结清租金、水、电、煤气、电话、有线电视费等费用后当天内无息返还给乙方，如果乙方提前退房，则为违约，甲方不退该保证金；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权以该保证金先行偿付，偿付后保证金不足部分，乙方应立即补足；乙方应依房屋交付之现状使用，如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；乙方应按时支付租金，如逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金；租赁期内，系争房屋内的水、电、煤、电话、物业管理费、有线电视费等由乙方使用产生的费用均由乙方承担；乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约的，或其他严重违约导致本合同无法履行，不退还保证金，若给甲方造成损失，还应负赔偿责任；如乙方提前解除协议，则应承担扣免租期租金，并承担2017年2月27日至2017年8月26日的物业费。
　　同日，原告(反诉被告)将系争租赁房屋交付被告(反诉原告)。
　　被告(反诉)向原告(反诉被告)支付保证金24,000元。2017年8月11日，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付租金35,000元，被告(反诉原告)认为，实际应付金额为36,000元，少付的1,000元系用于抵扣原告(反诉被告)应付的空调维修费；原告(反诉被告)则认为不存在空调维修费。此后，被告(反诉原告)按约向原告(反诉被告)支付租金至2018年5月26日，自2018年5月27日起，被告(反诉原告)未再支付租金。
　　2018年4月25日，原告(反诉被告)微信询问被告(反诉原告)：“是否要提前退房，以便双方能及时处置，并避免扩大损失”，被告(反诉原告)回复：“是的，我们坐不下了，只能换大的，今年业务要求，只能多招募人员”。原告(反诉被告)：“我的建议是你可以在附近再租一个小室，待到明年租约到期后再合并一起，这样就没有损失了”。被告(反诉原告)：“我问过了，没有”。原告(反诉被告)：“你们打算什么时候迁出？”被告(反诉原告)：“我们先跟您说一下，为了减少双方损失，我们先把现在的房子租出去再搬，我们也还没开始找新的”。
　　2018年7月27日，原告(反诉被告)以被告(反诉原告)未按约支付租金且去向不明为由，短信告知被告(反诉原告)要求解除双方的租赁合同。
　　另查明，原告(反诉被告)为被告(反诉原告)垫付电费246.85元，被告(反诉原告)对此予以认可，并同意向原告(反诉被告)支付。系争租赁房屋2017年1月至7月的物业费3,367.7元、2018年6月至7月的物业费962.2元，原告(反诉被告)均已支付。
　　以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《钥匙收条》、物业费发票、电费发票、电费缴费结果通知、银行卡交易明细清单、短信截屏，被告提交的账户交易明细回单、微信聊天截屏、上海蓝腾公关策划有限公司营业执照、法定代表人身份证明以及原、被告的当庭陈述予以证实。
　　原告(反诉被告)提交的门禁维修发票及照片，被告(反诉原告)不予认可，本院亦无法核实，故不予采信。被告(反诉原告)提交的退租确认表、微信号为“A-luck-”的微信聊天截屏，原告(反诉被告)不予认可，本院无法核实，故不予采信；被告(反诉原告)提交的律师调查笔录系证人证言，但证人未到庭，且原告(反诉被告)又不予认可，故本院不予采信。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告(反诉原告)作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但被告(反诉原告)在合同履行过程中拖欠租金及物业费等费用，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。被告(反诉原告)辩称，原、被告双方在2018年4月25日已就合同解除达成一致，双方的租赁合同已于2018年4月25日解除。对此，本院认为，从原、被告双方于2018年4月25日的聊天记录可以看出，双方就被告(反诉原告)提前搬离事宜有过沟通，但并未反映双方已就合同解除达成一致。故对被告(反诉原告)的该项辩称本院不予采信。
　　对于原告(反诉被告)的本诉诉请1：原告(反诉被告)以合同解除通知送达被告(反诉原告)之日即2018年7月27日为双方合同解除之日，于法不悖。原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)支付自2018年5月27日起至2018年7月26日止的租金24,000元，该项诉请符合双方合同约定之内容，本院予以支持。至于2017年8月11日被告(反诉原告)少支付的1,000元租金，被告(反诉原告)认为该1,000元系用于抵扣其为原告(反诉被告)垫付的空调维修费，但被告(反诉原告)并未提交相应的证据予以佐证。故本院对原告(反诉被告)主张的该1,000元租金，亦予以支持。
　　对于原告(反诉被告)的本诉诉请2：本院认为，被告(反诉原告)未按约支付相应租金，应承担相应的违约责任，现原告(反诉被告)按约主张相关的逾期付款违约金以及对于违约金的起算时间节点，于法有据且符合事实，本院予以支持。但结合被告(反诉原告)迟延支付的金额、时间、以及原告(反诉被告)的实际损失情况，本院将违约金的计算标准酌情调整为日万分之五。
　　对于原告(反诉被告)的本诉诉请3：本院认为，原告(反诉被告)提交的租赁合同上有手写字样“免租期：2017.2.17-2017.2.27”，但被告(反诉原告)所持有的租赁合同原件上并无上述免租期的约定，故本院认为，原告(反诉被告)的该项主张无事实和法律依据，本院难以支持。
　　对于原告(反诉被告)的本诉诉请4：本院认为，根据合同约定，租赁期间的物业费应由被告(反诉原告)负担，现原告(反诉被告)垫付了被告(反诉原告)租赁期间的物业费，被告(反诉原告)理应向原告(反诉被告)履行付款义务。至于物业费的具体金额，原告(反诉被告)垫付的2018年6月至7月的物业费962.2元，应由被告(反诉原告)承担；原告(反诉被告)垫付的2017年1月至7月的物业费3,367.7元，根据原、被告之间约定的租赁期限(2017年2月27日起)，被告(反诉原告)应承担其中5个月的物业费2,405.5元。故被告(反诉原告)应向原告(反诉被告)支付物业费3,367.7元。
　　对于原告(反诉被告)的本诉诉请5：对原告(反诉被告)的该项诉讼请求，被告(反诉原告)予以确认并同意支付，本院予以照准。
　　对于原告(反诉被告)的本诉诉请6、7、8：本院认为，原告(反诉被告)的该三项诉讼请求均无事实和法律依据，本院难以支持。
　　对于被告(反诉原告)的反诉诉请1：根据合同约定，如被告(反诉原告)违约导致合同提前解除或合同不能履行的，则保证金不予退还。现合同提前解除，系因被告(反诉原告)的违约行为所致，故本院认为，被告(反诉原告)主张退还保证金，无事实和法律依据，本院不予支持。
　　对于被告(反诉原告)的反诉诉请2：本院认为，双方的租赁合同于2018年7月27日解除，合同解除前，被告(反诉原告)应按约支付租金。被告(反诉原告)主张退还其已付的2018年5月25日、2018年5月26日两天的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。
　　对于被告(反诉原告)的反诉诉请3：本院认为，被告(反诉原告)并未提交的证据证明装修费用是否实际发生以及实际发生的金额，且系被告(反诉原告)自身的违约行为导致合同解除，其对自身违约行为应承担相应的后果，故对被告(反诉原告)的该项诉讼，本院不予支持。
　　对于被告(反诉原告)的反诉诉请4：本院认为，被告(反诉原告)并未提交的证据证明该项费用是否实际发生以及实际发生的金额，故对被告(反诉原告)的该项诉讼，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)汤晓丹于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)俞建荣租金人民币25,000元；
　　二、被告(反诉原告)汤晓丹于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)俞建荣自2018年5月21日起至实际支付之日止以人民币24,000元为基数、以日万分之五为标准计算的逾期付款违约金；
　　三、被告(反诉原告)汤晓丹于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)俞建荣物业费人民币3,367.7元；
　　四、被告(反诉原告)汤晓丹于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)俞建荣电费及滞纳金人民币246.85元；
　　五、驳回原告(反诉被告)俞建荣的其余诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)汤晓丹的全部反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计人民币1,048.7元，由原告(反诉被告)俞建荣负担人民币420.7元，被告(反诉原告)汤晓丹负担人民币628元。
　　反诉案件受理费减半收取计人民币407.9元，由被告(反诉原告)汤晓丹负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沈旺迪

书记员：段文澜