俞某、汪某某等与宜昌金东山商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：俞某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省武汉市江岸区，原告：汪某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住址同上,委托代理人：袁青青、徐伟，湖北普济律师事务所律师（特别授权）。被告：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市东山区港窑路56号，统一社会信用代码91420500682692365U。法定代表人：莫绪环，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：张婉，系该公司员工（特别授权）。

原告俞某、汪某某与被告宜昌金东山商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，于2018年5月2日由审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告俞某、汪某某的委托代理人袁青青，被告宜昌金东山商业管理有限公司的委托代理人张婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞某、汪某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告所欠商铺租金49171.22元。2、判令被告向原告支付违约金50000元作为经济损失。3、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告俞某、汪某某购买金东山四期B区壹层第0001260（B1－4－26）号商铺，建筑面积为35.28平方米。原告购买商铺后，于2009年5月22日与被告签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，2016年3月13日双方另签订一份《补充协议》。按照上述协议的约定，原告委托被告将前述商铺出租，并向原告按期支付租金，租金具体约定为：2012年11月18日至2015年11月17日，被告应向原告每年支付租金110502元，2015年11月18日至2017年11月17日，被告应向原告每年支付租金82876元。租金支付时间为每季度第一个月的前20日。另约定，如被告未在约定的时间内支付租金，视为违约，原告有权向被告主张违约金50000元。现委托合同期限已届满，被告应付给原告租金193378元，实付租金144206.82元，尚欠原告租金共计49171.22元。被告未按照合同约定支付租金，经原告多次催告后仍未支付的行为，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向贵院提出诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，举证如下：证据一，居民身份证、房屋所有权证和土地使用权证、结婚证、共有人身份证明,证明原告主体资格和身份信息。证据二，企业信用信息公告，证明被告主体资格和基本信息。证据三，1.湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同及补充协议；2.原告收取经营租金的建设银行账单流水；3.商铺设施移交确认书。证明：原告与被告成立委托出租经营合同关系，被告未按合同约定全面履行合同，共欠经营租金49171.22元，合同未期满终止被告应当承担违约责任。被告宜昌金东山商业管理有限公司辩称，一、被告同意支付租金，金额为32573.10元。合同总金额应当为190218元，已支付原告144206.78元，代缴税款13438.12元，剩余32573.10元未支付。二、被告同意按照补充协议支付利息956.86元。三、鉴于被告现处于资金周转困难时期，恳请原告同意被告在2018年9月30日支付上列一、二项合计金额33529.96元。四、原告主张的违约金过高，请法院依法予以降低。被告举证如下：证据一，俞某返租明细表（0001260号商铺），证明整个合同期内公司租金支付情况，欠付原告的税后租金为32573.10元。证据二，委托代征税款协议书，证明公司是经地税局授权依法代征原告房屋应缴税款。证据三，俞某税收通用完税证，证明公司的确代缴本案房屋相应税款。经审理查明，2009年5月22日原告俞某、汪某某（甲方）与宜昌金东山商业管理有限公司（乙方，原宜昌金东山商业管理咨询有限公司）签订了《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，合同主要内容有：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第壹层第0001260（B1－4－26）号商铺，建筑面积33.69平方米（后实测为33.14平方米）。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：1、2009年11月18日至2012年11月17日，由于乙方要为市场的培育、推广进行大量的投入，以确保甲方投资的长期回报及市场繁荣，乙方承担该市场（商铺）三年培育期的经营管理支出、成本、市场推广等一切费用，甲方自愿让乙方免费使用经营三年。2、2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方代承租人向甲方每年支付租金36834元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金41438元。4、租金代付时间为商铺交付第四年即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方有权要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金伍万元，甲方有权继续履行本合同。”双方签订合同后至2016年3月13日，原、被告签订《补充协议》，就2016年一、二季度（2016.02.18-2016.08.17）代收租金支付时间达成如下协议：“一、双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金9568.63元，利息478.43元于2017年2月18日支付；2016年第二季度代收租金9568.63元，利息478.43元于2017年5月18日支付。二、本补充协议生效后，即成为《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及补充协议不可分割的组成部分，与之具有同等法律效力。除本协议中明确所作修改条款之外，原合同的其余部分继续有效。”该新的《补充协议》代收租金系扣减了委托代征税款后的税后租金。庭审中原被告经对账，对被告已付租金金额144206.82元（税后）无异议，现被告尚欠原告2016年第一、二季度租金（税后）计19137.26元及利息956.86元，2017年二季度一半的租金（税后）4478.61元及2017年三季度租金（税后）8957.23元。同时查明，宜昌市地税局高新技术产业开发区分局与被告签订《委托代征税款协议书》，委托宜昌金东山商业管理有限公司从2012年至2017年代征业主出租收入应缴纳的各项税费，被告按2012年至2017年2月期间房产税为6%;2017年2月起房产税为12%;印花税0.1%代扣税款。期间被告一直按扣除税款后给付原告租金，且2016年3月13日双方签订的《补充协议》原告认可了被告扣除每季度税款。庭审及调解过程中，被告已将代扣代缴税票部分出示。另查明，原告俞某、汪某某为涉案房屋的共同所有权人。本院认为，原告与被告宜昌金东山商业管理有限公司签订的《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均有法律约束力。一、关于原告主张被告代征扣缴的税款部分应予支付并计算违约金的问题。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十四条规定“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝”之规定，被告是宜昌市地税局依法委托代征的单位，其向原告收取税款符合法律规定，且原告亦未自行另行缴纳过税款，依法纳税是其法定义务，被告代扣原告租金收益税款符合法律规定，且双方在履行合同过程中被告一直按扣除税款后支付租金，原告在诉前一直未提出异议，并在《补充协议》中实际认可被告扣除税款的行为。因此，本院对原告主张被告代征扣缴的税款部分应予支付并计算违约金的诉讼请求不予支持。二、关于违约金的调整问题。现被告尚欠原告2016年第一、二季度租金（税后）计19137.26元及利息956.86元，2017年二季度一半的租金（税后）4478.61元及2017年三季度租金（税后）8957.23元。被告未按约定的期限支付构成违约，虽然合同约定的违约金为50000元，原告对违约金的主张变更为以所欠租金为基数，按年息24%计算原告相应的损失，被告亦请求调整降低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中原告未对其损失举证证明，但合同约定违约金50000元确实过分高于其未付资金占用期间的损失,本院根据合同的履行情况、被告的过错、原告资金占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定确定原告主张的违约金以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。原被告对2016年一、二季度的租金达成补充协议已延期一年支付，但被告再次逾期，应自补充协议确定支付之日起按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金；2017年欠付的一个半季度租金，按合同约定，在逾期30天后按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：

一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告俞某、汪某某租金（税后）及利息33529.96元（9568.63×2+478.43×2+4478.61+8957.23），并支付原告俞某、汪某某违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以租金9568.63元为基数，从2017年2月18日起计算到清偿之日止；以租金9568.63元为基数，从2017年5月18日起计算到清偿之日止；以租金4478.61元为基数，从2017年6月17日起计算到清偿之日止；以租金8957.23元为基数，从2017年9月17日起计算至清偿之日止）。二、驳回原告俞某、汪某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元（已减半,原告已预缴），由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　张莉

书记员：盛柳