俞飞与上海天亿弘方企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：俞飞，男，1981年8月11日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：王继辉，上海市华天成律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨大伟，上海市华天成律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海天亿弘方企业管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代理人：俞熔，经理。
　　委托诉讼代理人：张乙波，上海理帅律师事务所律师。
　　原告俞飞与被告上海天亿弘方企业管理有限公司(以下简称天亿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理。审理中，被告天亿公司提出反诉，本院依法进行合并审理，于2018年8月6日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告，以下简称原告)俞飞的委托诉讼代理人吴纯(后变更为王继辉)、被告(反诉原告，以下简称被告)天亿公司的委托诉讼代理人张乙波到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，双方当事人同意继续适用简易程序，并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案现已审理终结。
　　原告俞飞向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年3月6日解除；2、被告退还原告房屋租赁保证金97,893元、物业保证金16,092元；3、被告赔偿原告损失100,233.33元。事实与理由：2017年6月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：由原告租赁被告位于上海市灵石路XXX号XXX号楼XXX-XXX单元房屋(以下简称系争房屋)用于办公，月租金32,631元，付款方式押三付二；被告于2017年6月14日向原告交付房屋，装修期为2017年6月15日至2017年8月14日止，租期自2017年8月15日起至2019年8月14日止。合同签订后，原告按约定向被告支付了房屋租赁保证金、物业保证金，并进行了装修。因系争房屋紧挨着一家金属工厂，噪音、粉尘污染很大。原告与被告多次就此协商，但未果。无奈原告与2018年2月28日搬离了系争房屋。原告认为，系争房屋存在严重的噪音、粉尘污染，已严重影响原告的正常使用，使原告租赁房屋的目的难以实现，故提起诉讼，要求判如所请。
　　被告天亿公司辩称：同意解除双方之间的房屋租赁合同，解除时间应以原告签收被告所寄律师函的2018年3月22日为准；不同意原告的其余诉讼请求，理由是：根据合同约定，未足额租金支付超过20天的，被告可以解除合同，故被告享有合同解除权；原告系单方退租，不享有法定解除权；根据合同约定，原告支付的租赁保证金及物业保证金可不予退还；因合同解除过错在于原告，故原告所提损失应由原告自担。
　　被告天亿公司向本院提出反诉诉讼请求：判令1.原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年3月22日解除；2.原告支付被告租金23,157.49元；3.原告支付被告欠付租金的滞纳金(以应付租金23,157.49元为基数，按每日0.5%计算，从2018年2月26日至实际支付之日止)；4.原告支付被告物业管理费3,806.71元；5.原告支付被告欠付物业管理费的滞纳金(以欠付租金3,806.71元为基数，按每日0.3%计算，自2018年2月26日至实际支付之日止)；6.原告支付被告违约金97,893元。事实与理由：2017年6月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，将系争房屋租予原告，合同约定租期自2017年8月15日至2019年8月14日，月租金32,631元，先付后用，押三付二，租赁保证金为三个月租金，租金每两个月一付，于付款季的前一个月25日前支付下两个月租金，每逾期一日，则按欠付金额的0.5%支付滞纳金；物业管理费每月5,364元，于当月25日前支付下个月物业管理费，每逾期一日，则按欠付金额的0.3%支付滞纳金，物业管理费保证金为3个月物业费。按约定，原告应于2018年2月25日前缴纳3月及4月的租金及3月的物业费，然而经被告催讨，原告仍未支付。根据合同约定，未足额支付超过20日的，可书面通知另一方解除合同。被告认为，原告未按时支付租金、物业费已严重违约，故提起诉讼，要求判如所请。
　　原告对于被告的反诉请求辩称，同意解除租赁合同，解除时间应以原告主张的2018年3月6日为准；同意支付2018年3月1日至6日的租金、物业管理费，不同意支付其余款项,理由是原、被告是平等主体，被告不应收取滞纳金；原告方没有违约，不应支付违约金；即便法院认为原告违约，因违约金和损失不能同时主张，故被告主张的违约金过高，应适当减少。
　　本院经审理认定事实如下：
　　包括系争房屋在内的灵石路XXX号全部房屋产权现登记在案外人上海汽车工业(集团)有限公司名下，类型工厂，由被告取得授权后对外出租。系争房屋与隔壁一处工厂相邻。
　　2017年5月，原告与被告协商，由原告租赁被告房屋用于办公。
　　经实地查看房屋情况后，原告就租赁系争房屋与被告达成一致，双方于2017年6月9日签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租方(甲方)被告，承租方(乙方)原告；甲方拟于2017年6月14日前将系争房屋交付原告；租赁期自2017年8月15日至2019年8月14日止；月租金32,631元；装修期为2017年6月15日至2017年8月14日止；付款方式：押三付二，先付后用，乙方需在2017年6月15日前向甲方支付2017年8月15日至2017年10月31日的首期租金83,500元，其后各月应付租金，乙方应于当月25日前向甲方支付下个月的租金款，乙方逾期支付的，每逾期一日，乙方按欠付金额的0.5%支付滞纳金；在2017年6月15日，乙方应向甲方支付三个月租金共计97,893元的房屋租赁保证金，物业管理费每月合计5,364元，乙方应在2017年6月15日前支付装修期及租赁期首期物业管理费24,454元，后每一个月支付一次物业管理费，支付时间为当期末月25日之前支付下期的物业管理费，逾期应承担每日千分之三的滞纳金；乙方应向甲方支付物业保证金，金额等于三个月的物业管理费，计16,092元；如乙方违反合同约定或合同解除或终止，甲方有权使用保证金代付或直接用保证金冲抵相应乙方债务，包括但不限于乙方所欠租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金或其他应付物业管理费等费用；乙方逾期支付、未足额支付租金、物业管理费和其他费用累计超过20日的，甲方可以书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方支付月租金三倍的违约金；乙方未经甲方同意，擅自搬离租赁单元内大宗物品的，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并要求乙方承担违约责任；房屋毛坯现状交付。
　　同年6月10日，被告将系争房屋交付给原告使用。原告接收房屋后，对房屋进行了装修。
　　同年6月23日，原告向被告支付房租83,500元及物业管理费24,454元。
　　同年8月31日，原告向被告支付租赁保证金97,893元及物业保证金16,092元。
　　同年10月19日，原告向被告支付房租32,631元及物业管理费5,464元。
　　同年11月19日，原告向被告支付房租32,631元及物业管理费5,364元。
　　同年12月19日，原告向被告支付房租32,631元及物业管理费5,364元。
　　2018年1月19日，原告向被告支付房租32,631元及物业管理费5,364元。
　　同年2月5日，原告向被告反映系争房屋内有噪音问题。被告回复原告已将相关问题向政府做了反映。
　　同年2月28日，原告未经事先通知被告即搬离了系争房屋。
　　后原告与被告协商解除合同并要求退还保证金，被告予以拒绝，双方协商未果。
　　同年3月12日，原告向被告支付2018年1月、2月的电费10,034.75元。
　　同年3月20日，被告向原告寄发《解除租赁合同及腾退房屋的通知函》，载明：原告应于2018年2月25日前支付2018年3月1日至2018年4月30日房屋租金65,262元，3、4月物业费10,728元，经催告，原告未履行支付责任已超过支付期限20日；原告在2018年2月28日擅自搬离所有物品，按约定视做原告违约，被告有权要求原告承担违约责任；现要求：解除与原告《房屋租赁合同》，解除日为本函发出之日；原告应支付欠付费用等。后原告于同年3月22日收到该通知函。
　　同年3月22日，原告向被告寄发《律师函》，指出：因租赁房屋紧邻金属工厂，噪音粉尘严重，原告已无法正常办公，经多次反映，被告仍未给出解决方案；原告于2018年2月28日搬至他出办公，并于2018年3月6日向被告提出解除合同，但被告拒绝退还保证金。现依据法律规定，函告被告：1、原告于2018年3月6日通知被告解除租赁合同；2、被告退还租赁保证金等费用；3、被告应赔偿原告损失。被告于同年3月24日收到该《律师函》。
　　审理中，原告称，当时租赁系争房屋时，隔壁有个工厂，当时未在生产状态；如果法院判决原告应向被告支付欠付租金、物业管理费的滞纳金，则被告主张的标准过高，应按照中国人民银行同期贷款利率计算；如果法院判决原告应向被告支付违约金，则被告主张的违约金标准过高，要求法院调低；如果法院认定合同解除日期为2018年2月28日，则原告不同意支付之后的租金、物业费。被告称，隔壁工厂一直都有，在建造系争房屋前就存在，工厂一直处于生产状态；原告之前即在被告园区办公有一年，对园区很了解，签订合同前曾至房屋内看过两、三次；其在原告于2018年2月28日搬离后隔了一两天即通过物业公司知道原告已将系争房屋清空。
　　以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、律师函及邮寄单、微信记录、被告提供的解除合同及腾退房屋的通知函、EMS快递单、房地产权证、原、被告的陈述等证据予以证实。
　　审理中，原告为证明其主张，向本院提供了：1、《装修工程合同书》及中国建设银行单位客户专用单，用以证明原告装修系争房屋花费116,480元；2、上海增值税专用发票，用以证明原告为本案支付律师费15,300元；3、视频，用以证明系争房屋存在噪音问题。
　　经质证，被告1、对《装修工程合同书》真实性认可，但认为与本案无关，对原告付款情况不认可；2、对律师费发票的真实性不认可，但因付款人不是原告，故不认可为原告支付；3、对视频真实性、关联性均不认可。
　　根据原、被告的意见，本院认定：1、对于《装修工程合同书》，鉴于被告对该证据的真实性认可，本院予以采信。中国建设银行单位客户专用单显示的付款人并非原告，故本院对该证据不予采信。2、对于律师费发票，因原告并未提供委托合同等证据，且该发票上的付款人并非原告，故本院对该证据不予采信。3、对于2018年3月17日拍摄的视频，因原告于2018年2月28日已经搬离系争房屋，故本院对该证据不予采信。
　　审理中，原告就系争房屋存在的粉尘及噪音问题向本院申请鉴定。本院认为，根据原告租赁房屋的情况可以认定，原告在租赁系争房屋前已对房屋客观情况了解清楚，且未能提供其实际使用期间房屋存在相关噪音、粉尘问题的证据，故本院对原告的相关鉴定申请不予准许。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约定行使权利，履行义务。
　　关于合同解除的责任。本案中，原告在租赁房屋之前已经实际查看过房屋情况，对房屋与隔壁工厂相邻的客观情况已事先知晓。虽然根据双方沟通记录可以看出原告在2018年2月向被告反映过房屋存在噪音问题，但原告并未提供相应证据证明其在2017年6月原告接收房屋至2018年2月期间曾就房屋存在噪音、粉尘问题向被告提出过异议，相反却于2018年2月28日擅自搬离了系争房屋。原告在实地查看房屋情况后租下房屋，在接收房屋后的合理期限内未就房屋存在噪音、粉尘问题提出异议，在未保留相关证据的情况下即自行搬离房屋且拒付租金、物业费已达合同解除的条件。本院认为，原告已经构成根本违约，被告不存在违约行为。原告关于系争房屋存在噪音、粉尘问题致使合同目的无法实现、违约责任在于被告的意见，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。被告关于原告系单方退租，已构成违约的意见，与查明事实相符，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方在履行期限届满之前以自己行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同；合同自解除通知到达对方时解除。结合上述分析，原告并不享有合同解除权，而被告享有合同解除权。故原告要求房屋租赁合同于2018年3月6日解除的诉讼请求，于法相悖，本院不予支持。而被告将解除合同的通知于2018年3月22日寄送予原告，故房屋租赁合同已于2018年3月22日解除，被告相应诉请，本院予以支持。
　　关于合同解除的后果。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除的责任在于原告，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告要求原告支付违约金97,893元的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。原告关于被告主张的违约金过高的意见，本院不予采纳。虽然原告于2018年2月28日搬离了系争房屋，但原告并未提供证据证明其已将搬离房屋的具体时间提前告知被告，同时被告亦在原告违约达到合同解除条件后的合理期间内向原告寄送了解除合同的通知，故本院认为，原告还应支付2018年3月1日至3月22日期间的房屋租金、物业费及两项费用的滞纳金。鉴于合同约定的滞纳金标准过高，故原告要求滞纳金应按中国人民银行同期贷款利率计算的意见，尚属合理，本院予以采纳。考虑到房屋租赁合同已经解除，被告已实际收回房屋，故原告支付的租赁保证金、物业保证金，应由被告退还，原告相应诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、反诉原告上海天亿弘方企业管理有限公司与反诉被告俞飞签订的《房屋租赁合同》于2018年3月22日解除；
　　二、反诉被告俞飞应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海天亿弘方企业管理有限公司房屋租金23,157.48元及滞纳金(以23,157.48元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年2月26日计算至实际支付之日)；
　　三、反诉被告俞飞应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海天亿弘方企业管理有限公司物业管理费3,806.71元及滞纳金(以3,806.71元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年2月26日计算至实际支付之日)；
　　四、反诉被告俞飞应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海天亿弘方企业管理有限公司违约金97,893元；
　　五、被告上海天亿弘方企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告俞飞房屋租赁保证金97,893元、物业保证金16,092元；
　　六、驳回原告俞飞的其余诉讼请求；
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费4,281元，减半收取计2,140.5元，反诉案件受理费1,567.94元，均由原告(反诉被告)俞飞负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　

审判员：魏  凯

书记员：李  航