倪某1、倪某2与陈某1、徐某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：倪某1，男，1952年11月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：倪某2，男，1977年11月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：武君英，上海申恒律师事务所律师。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：张文明，上海申恒律师事务所律师。
　　被告：陈某1，男，1962年9月7日出生，汉族，住浙江省。
　　被告：徐某某，女，1966年3月2日出生，汉族，住浙江省。
　　委托诉讼代理人：焦春伟，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：陈某2，男，1986年7月8日出生，汉族，住浙江省。
　　委托诉讼代理人：焦春伟，上海市锦天城律师事务所律师。
　　第三人：上海晨诺房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区惠南镇工农南路XXX弄XXX号。
　　负责人：陈毓林。
　　原告倪某1、倪某2与被告陈某1、徐某某、陈某2、第三人上海晨诺房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序。审理中，本院依法追加陈某2为本案共同被告、追加上海晨诺房地产经纪事务所(以下简称晨诺地产)为本案第三人参加诉讼。本案于2019年7月22日公开开庭进行了审理，原告倪某1、倪某2的共同委托诉讼代理人武君英到庭参加诉讼，被告陈某1、徐某某、陈某2经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。后本案于2019年10月28日再次公开开庭进行了审理，原告倪某1、倪某2及共同委托诉讼代理人武君英、被告徐某某及陈某2的共同委托诉讼代理人焦春伟到庭参加诉讼，被告陈某1经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告倪某1、倪某2向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2004年4月8日签署的《房地产买卖合同》,被告协助原告办理上海市浦东新区惠南镇南门大街XXX弄XXX支弄XXX幢XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的过户手续；2.判令被告承担怠于履行房产过户手续的违约金，以每日人民币333元为标准、自2006年12月31日计算至2018年12月31日；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告陈某1、徐某某继续履行合同，协助原告办理将系争房屋过户登记至原告倪某2名下的手续，被告陈某2协助履行；2.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：两原告系父子，被告陈某1、徐某某系夫妻，陈某2系两被告之子。2004年4月8日,经第三人晨诺地产居间介绍,原、被告签订了《房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋转让给原告,建筑面积167.34平方米,房屋总价665,000元，合同签订日起两天内原告支付定金565,000元,余款100,000元待房地产证办出时支付。当日，原告支付被告定金565,000元,此后双方办理了房屋交接手续。被告于2004年8月领取了房地产权证(沪房地南字2004第010263号)后,原告向其支付余款100,000元。原告履行了全部付款义务,但被告迟迟未履行系争房产过户手续。2005年3月15日,经晨诺地产协调,被告向原告出具了一份承诺书，表示从原告处收取的定金未用于购房还贷,所以未能及时办理过户手续,并保证在2005年10月底之前还清银行抵押贷款,办理房屋过户手续。被告言而无信,期满后未履行过户手续。2005年11月18日,原告向法院起诉要求被告及第三人协助履行房屋过户手续,法院受理后,三方达成《和解协议》,被告承诺在2006年12月底前归还银行抵押贷款,并履行过户手续，如不履行,被告按照每天333元的违约金给付原告，故原告撤诉，但事后被告仍未履行该份《和解协议》。现原告诉至本院，要求判如所请。
　　被告陈某1未具答辩。
　　被告徐某某、陈某2辩称，不清楚系争房屋买卖情况，也没有跟原告签订过房屋买卖合同，签字是陈某1一个人所签，本案构成无权处分。
　　第三人晨诺地产陈述，其是当时原、被告房屋买卖的经手人，房屋买卖情况是真实的，徐某某也是知情的，为买卖系争房屋的事情其也多次跟徐某某联系；被告出具承诺书的情况也是真实的，其也在上面签名。
　　本院经审理认定事实如下：2004年4月8日，原告倪某1、倪某2作为买方、乙方和被告徐某某、陈某1作为卖方、甲方，在中介方晨诺地产居间介绍下签订了《房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买系争房屋，建筑面积167.34平方米，总价665,000元，预付定金565,000元，待支付尾款时折抵房价款，若乙方违约，无权要求返还定金，甲方违约应双倍返还定金；甲、乙双方同意，在本合同自签定之日起的2天内，乙方将上述房地产转让价款分2次付与甲方，待房产证出来后付清余额100,000元；甲方于2004年5月30日内将上述房地产查验后交付乙方等等。该合同尾部甲方签字处由被告“陈某1、徐某某”签名，原告认为是陈某1代妻子徐某某签名，当时徐某某本人亦在场。当日，被告陈某1、徐某某出具《收条》一份，载明收到原告倪某1、倪某2购买系争房屋的首付款565,000元，晨诺地产亦出具《收据》一份，载明收到中介费6,650元。
　　2005年11月24日，因系争房屋被告未按约过户给原告，原告向原上海市南汇区人民法院提起诉讼。同年12月16日，两原告作为甲方，被告徐某某、陈某2作为乙方(陈某1作为徐某某、陈某2的全权代理人)及晨诺地产作为丙方签署了《和解协议》，约定：“基于丙方中介而甲、乙双方成交的系争房屋，因乙方逾期过户形成诉讼，经三方协商，达成如下协议：1.乙方承诺在2006年12月底前归还银行贷款，并履行和甲方的过户手续。2.乙方名下的房产证、购房发票、维修基金发票交丙方保管。3.如乙方能在2006年12月底前办理过户的，则乙方承担逾期办证违约金3万元；如在2006年12月底后仍未能办理的，则以每天333元的违约金支付甲方，直至权证过户之日止……协议生效后，甲方申请撤诉等。”当日，原告申请撤诉，原上海市南汇区人民法院裁定予以准许。
　　2006年12月28日，案外人中国工商银行股份有限公司上海市南汇支行(以下简称工行南汇支行)起诉三被告，要求三被告归还截止到2007年1月16日止的借款本金308,727.18元、利息4,045.27元及自2007年1月17日起至清偿日止按合同约定计算的利息等，案号为(2007)汇民二(商)初字第41号。原上海市南汇区人民法院经审理后判决被告徐某某、陈某1归还工行南汇支行截止到2007年1月16日的借款本金308,727.18元及支付相应利息等。判决生效后，工行南汇支行于2007年3月7日申请执行，案号为(2007)汇执字第1097号，并查封了系争房屋。2007年7月11日，原上海市南汇区人民法院通知倪某1到院，其陈述系争房屋由其向陈某1购买，已支付565,000元，目前房屋由儿子倪某2一家居住使用，愿意将房屋尾款100,000元交至法院。2007年7月23日，原告倪某1将100,000元钱款交至法院代管款账户。2007年11月5日，该执行案件因被告去向不明、亦无可供执行的财产，中止执行。2019年9月19日,原告倪某2代被告将上述执行案件上的债务413,609.99元履行完毕。
　　另查明，2004年8月2日，系争房屋核准登记在被告徐某某、陈某2名下，建筑面积166.19平方米。当日，系争房屋被设立抵押贷款360,000元，债权人为工行南汇支行，债务履行期限从2003年10月1日至2018年10月1日止。系争房屋因(2007)汇执字第1097号案件被实施了司法查封，续封期限从2013年8月12日起至2021年7月30日止。后经原告申请，本院对系争房屋实施了轮候查封，轮候查封期限自2019年4月3日起。2019年9月，因原告倪某2已代被告归还了工行南汇支行的贷款，故工行南汇支行对系争房屋设定的抵押已涤除，查封亦解除，目前本案对系争房屋的查封为首封。
　　审理中，案外人上海南汇惠房物业管理有限公司出具《情况说明》，证明原告倪某2于2004年12月起入住系争房屋，原告倪某2提供了2008年6月至2009年5月、2019年的物业费发票，以证明其实际居住在系争房屋内。
　　上述事实，由上海市不动产登记簿、《房地产买卖合同》、收条、收据、代管款收据、《和解协议》、《民事裁定书》、庭审笔录等经庭审质证的证据证实。
　　本院认为，本案的争议焦点在于被告陈某1与原告签订的《房地产买卖合同》是否有效？陈某1是否构成无权代理？首先，根据房地产登记信息，可以确认被告徐某某、陈某2，是系争房屋的共同所有权人。在原告与被告陈某1签订系争房屋买卖合同时，确实仅有陈某1签名，徐某某的签名是陈某1代签，也没有徐某某对陈某1的授权委托材料，但合同无效应当符合法定情形，无权处分并不导致买卖合同无效。陈某1及徐某某、陈某2系夫妻、父母子女关系，陈某2当时系未满18周岁的未成年人，父母是其法定监护人。2004年7月徐某某办理了系争房屋的产权证，而自2004年12月起系争房屋一直由原告居住使用至今，徐某某作为房屋权利人在长达15年的时间内，对系争房屋不闻不问，又不与原告进行交涉，不符合常理。其次，第三人晨诺地产作为原、被告房屋买卖的中介方，亦出庭陈述本案的交易是真实的，徐某某是知情的。综上，本院有理由相信对于系争房屋的买卖被告徐某某应为明知且认可的，故现被告徐某某、陈某2以系争房屋不知情为由不同意继续履行合同，缺乏依据，不予采信。
　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原告与被告就系争房屋签订的《房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，且于法不悖，双方均应恪守履行。买卖合同签订后，原告已付清全部购房款，被告已将系争房屋交付给原告居住使用至今。虽然被告在合同签字上存在瑕疵，但被告仍应遵守诚信原则履行合同。现系争房屋已满足过户条件，原告倪某2也承诺符合上海市购房资格，故原告要求被告配合办理系争房屋过户手续的请求，依法应予支持。原告倪某1自行放弃权利，与法不悖，本院予以准许。被告陈某1经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，不利后果由其自行承担。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条及第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　被告陈某1、徐某某、陈某2于本判决生效之日起十日内协助原告倪某2办理将上海市浦东新区惠南镇南门大街XXX弄XXX支弄XXX幢XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告倪某2名下的手续。
　　案件受理费23,788元，诉讼保全费5,000元，由被告陈某1、徐某某、陈某2负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：刘建芳

书记员：姚利伟