倪辉兰与黄玉英、刘兰斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：倪辉兰，女，1989年1月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：邵永劼，上海瀚元律师事务所律师。
　　被告：黄玉英，女，1965年11月23日出生，汉族，户籍地甘肃省兰州市，现住上海市浦东新区。
　　被告：刘兰斌，男，1965年7月31日出生，汉族，户籍地甘肃省兰州市，现住上海市浦东新区。
　　两被告共同委托诉讼代理人：胡小汉，上海汉科律师事务所律师。
　　两被告共同委托诉讼代理人：邱俊豪，上海汉科律师事务所律师。
　　第三人：黄玉花，女，1957年4月26日出生，汉族，住上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室。
　　委托诉讼代理人：倪卫兰，住上海市浦东新区。
　　原告倪辉兰与被告黄玉英、刘兰斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，追加第三人黄玉花，公开开庭进行了审理。原告倪辉兰及其委托诉讼代理人邵永劼、被告黄玉英和刘兰斌以及两被告共同委托诉讼代理人胡小汉、第三人黄玉花的委托诉讼代理人倪卫兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　倪辉兰向本院提出诉讼请求：1、解除房屋租赁合同；2、被告将上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)返还原告；3、被告支付原告自2018年5月1日起至2018年7月31日止的房屋租金3,000元。事实和理由：2018年4月24日，原告与第三人黄玉花签订房屋买卖合同，约定第三人将系争房屋出售给原告。合同签订后，原告向第三人支付了全部房款，2018年4月26日双方办理了房屋过户手续，2018年5月4日原告取得了系争房屋的所有权。2018年1月1日，两被告与第三人签订了房屋租赁合同，约定第三人将系争房屋出租给两被告，租赁期自2018年1月1日起至2022年1月1日止，租金每月1,000元。2018年5月9日，原告取得系争房屋产权后，作为租赁合同的继受方，曾以手机短信通知被告向原告支付租金，否则要解除合同，但两被告一直未支付。原告于2018年6月15日委托律师向被告发函，通知解除合同，要求结清租金及搬离房屋。然被告未履行义务，故提起诉讼。
　　黄玉英、刘兰斌共同辩称，被告黄玉英与第三人黄玉花系姐妹关系，原告系黄玉花的女儿，系争房屋早在2007年就由第三人卖给黄玉英，由被告家庭居住至今，期间被告还对房屋进行了装修。被告收到起诉状才得知第三人又将房屋卖给了原告，系第三人一房两卖。被告与第三人签订租赁合同仅仅是为了被告办理居住证所用，被告与第三人间不存在租赁关系。被告户籍在外地，被告以前也曾办理过居住证，但从2018年1月起办理居住证必须要有租赁合同，所以才签订了办证所需的租赁合同。原告诉请与事实不符，请求予以驳回。
　　第三人黄玉花述称，同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：倪辉兰与黄玉花系母女，黄玉英与黄玉花系姐妹。系争房屋原系黄玉花动迁安置所得，产权登记在黄玉花名下。2018年4月24日，倪辉兰与黄玉花签订购房协议，约定黄玉花将系争房屋产权转让给倪辉兰，房价款为250万元。并签署补充协议，注明甲方(倪辉兰)知晓房屋处于出租状态，租赁期限自2018年1月1日起至2022年1月1日。此后，买卖双方办理了系争房屋的产权过户，系争房屋于2018年5月4日核准登记于倪辉兰名下。2018年4月26日、5月9日、7月23日，黄玉花银行账户分别转入钱款30万元、20万元、200万元。买卖双方确认房款已清。
　　2018年5月9日，倪辉兰向黄玉英发送手机短信，称其母亲借给黄玉英的系争房屋产权已转至原告名下，因为被告有租约，要求被告将租金直接支付给原告，2018年1月起共五个月计5,000元，否则将不租给被告。2018年6月15日，原告委托律师向被告发函，重申了原告已取得系争房屋产权，因被告没有支付租赁合同的租金，通知解除租赁合同、搬出系争房屋等。律师函于次日送达被告。
　　原告持有上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书(复印件)一份，该通知书上记载了：非单方申请，出租人黄玉花，承租人黄玉英、刘兰斌，房屋坐落(系争房屋)；租赁用途居住，类型出租，租金每月1,000元，期限2018年1月1日至2022年1月1日止。通知书盖有“居住房屋租赁合同登记备案业务专用章(祝桥镇)”印章。原告称该通知是向公安局或是祝桥镇社区事务受理中心调取。被告对通知书真实性无异议，称与黄玉花签订过一份年租金1,000元的租赁合同，用于去祝桥镇社区事务中心办理被告的居住证，备案通知是为了办理居住证所需。
　　另查明，2007年7月20日，以黄玉花为出卖方(甲方)、黄玉英为买受方(乙方)，签订房屋买卖合同一份，约定双方经多次协商一致，将黄玉花拆迁安置房转让事宜订立本合同。甲方将一套八十平方米的房子按政府回购价每平方米3,200元转让给胞妹黄玉英，转让款256,000元，付款方式为15万元正于2007年2月已付，剩余106,000元在合同签订后一次性付清。甲方在收到上述款项时应开具有关符合规定的收款凭证。甲方将房屋钥匙交付给乙方后视为房屋转移占有。自合同签订后的适当时间，双方共同至房地产交易中心办理转让过户手续。合同另对其他事项作了约定。合同尾部甲方由黄玉花签名。乙方处由“丁芳娟代”签名。原、被告确认丁芳娟系黄玉花、黄玉英的母亲。同日，黄玉花出具收条，写明“今收到黄玉英购房款人民币256,000元”。
　　审理中，被告提供了其持有的权利人为黄玉花的系争房屋产权证原件、房屋确认书、契税凭证、煤气开通、水电费、物业费等证据，证明在与第三人签订买卖合同后，第三人将系争房屋的产权证、购房单据等一并交给了被告，自2007年起房屋内的所有费用是由被告缴纳的。被告称由于购房时，动迁房的过户按政策规定须满五年，此后政策发生了变化，需要购房人缴满一定期限的社保金，由于两被告是外地户籍，故一直无法办理过户。经庭审质证，第三人称2007年动迁时其家庭有三套房屋，打算将其中一套出卖给被告，故签订了房屋买卖合同，但房屋买卖合同所指的并非系争房屋，出具收条属实，款项实际未收到；2007年起系争房屋由第三人父母居住在内，房屋权属证明等均放置在母亲处，被告家庭从2011年开始居住在内，第三人母亲2013年左右搬出系争房屋，被告家庭则继续居住至今，因为是姐妹关系，没有签订租赁合同，被告每年大概给付第三人几千元钱，没有收据。被告称2007年购买系争房屋、支付了房款，当时被告夫妻在外地，房屋暂由母亲居住，2011年被告回沪居住在系争房屋内，次年母亲搬出，2016年被告对系争房屋进行了装修，被告与第三人没有租赁关系，也从未支付过租金。
　　被告另提供了出租人为黄玉花、承租人为黄玉英的租赁合同一份，合同记载了系争房屋租赁期限自2018年1月1日起至2022年1月1日止，租金每年1,000元；两被告的上海市居住证；办理居住证信息流程。被告以此证明前述合同就是为办理两被告的居住证所签，且出租方、承租方均是黄玉英一人签字，该份合同是提供给社区事务中心办证所用。第三人确认前述合同不是其本人所签，第三人认同原告的举证内容。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告通过与第三人之间签订转让协议将系争房屋的产权登记于自己名下，以第三人与被告之间就系争房屋存在租赁关系为由，主张原告已继受取得系争房屋出租人的合同权利，并以租赁合同关系作为请求权的基础向被告主张合同权利。但本院注意到，原告以及第三人均没有提供第三人与被告之间就系争房屋存在租赁合同关系的有效凭证或履行凭证，原告为证明租赁关系的存在提供的唯一凭证系向有关行政部门调取的居住房屋租赁合同登记备案通知书，该通知书并非合同文本，且没有其他证据印证被告与第三人之间依据备案通知书记载的内容履行过租赁合同。相反，对于系争房屋的居住、使用，被告提供了2007年7月由黄玉英、黄玉花母亲丁芳娟代黄玉英与第三人签订的买卖合同，证明第三人已将系争房屋出卖给了黄玉英，并由第三人出具了收取黄玉英房款的收据。由于两被告为外地户籍，且系争房屋原系第三人的动迁安置房，对于第三人转让系争房屋后为何房屋产权迟迟未过户至买受人名下，两被告对此作了解释，两被告的解释与本市有关房产政策相吻，尚属客观。被告提供了其办理上海市居住证的相关资料以及提供给社区事务中心办证所需的合同文本，证明被告为办理上海市居住证而向办证机构提供过租赁合同，而第三人亦承认其从未与被告就系争房屋签订过租赁合同，故原告所持的租赁合同备案通知书实为被告办理居住证所用，而非真实的租赁关系证明。综上，被告所提交的证据证实其占有、使用系争房屋有相应依据，足以否定原告主张双方间系租赁合同关系的事实。原告的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　驳回原告倪辉兰的诉讼请求。
　　案件受理费50元，减半收取计25元，由原告倪辉兰负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：沈  嬿