傅某与王某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：傅某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：王明磊，上海慧嬴律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：刘田宽。
　　委托诉讼代理人：袁晓红，上海旭路伟光律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)傅某与被告(反诉原告)王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)傅某及其委托诉讼代理人王明磊、被告(反诉原告)王某某及其委托诉讼代理人刘田宽、袁晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　傅某向本院提出诉讼请求：1、解除其与王某某签订的房屋租赁合同；2、判令王某某返还房屋租金人民币112,000元(以下币种均为人民币)及保证金2,000元，并赔偿利息损失(以114,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年1月23日起算至款项还清之日)；3、判令王某某赔偿租金损失即2017年10月10日至2018年1月23日期间的租金34,000元；4、判令王某某赔偿搬运费损失4,000元。事实和理由：2017年10月17日，傅某与王某某签订房屋租赁合同，约定王某某将上海市宝山区月新北路XXX号一楼车间(以下简称系争房屋)出租给傅某用于仓储货物，租赁面积共计500平方米，租期两年，年租金为146,000元，租赁保证金为2,000元，王某某承担包括房屋墙、顶等大修项目的维修工作。合同签订后，傅某支付租金及保证金148,000元。租赁过程中，傅某将货物存放于系争房屋后，发现房屋漏雨严重，存在极大安全隐患。但王某某未维修解决漏雨问题，还随意占用房屋存放物品，危及傅某的货物安全，导致傅某无法实现合同目的。傅某多次与王某某协商未果，为避免损失扩大，于2018年1月23日提出解除合同，并向其声明已于1月22日搬出系争房屋，要求退还剩余租金、赔偿损失，但王某某予以拒绝，故傅某提出上述诉讼请求。
　　王某某反诉并辩称，双方租赁合同已于2018年7月9日解除，若上述事实无法认定，同意解除双方的房屋租赁合同。2017年11月底，因连日多雨，系争房屋窗户渗水，王某某已主动进行修缮。2018年1月底，傅某强行要求搬离，构成违约，应承担违约责任，剩余租金和保证金根据合同约定不予退还。已使用期间的租金亦不予退还。利息、搬运费损失没有事实和法律依据。王某某还提出反诉请求：1、判令双方之间房屋租赁合同于2018年7月9日解除，房屋租金计算至2018年7月9日；2、判令傅某支付拖欠的水费24元、电费774元、卫生管理费360元；3、判令傅某赔偿直接经济损失即中介费10,000元。
　　傅某针对反诉辩称，傅某的合同目的无法实现，系王某某违约造成，王某某应当返还租金。同意水电费，但卫生管理费没有依据。中介费损失系其间接损失，与傅某无关。
　　本院经审理认定事实如下：2017年10月17日，傅某(乙方、承租人)与王某某(甲方、出租人)签订房屋租赁合同，约定，甲方将月新北路XXX号一楼车间(500平方米)租借于乙方使用，租赁期限自2017年10月30日至2019年10月30日，租赁期限为2年；年租金146,000元，乙方应向甲方支付2,000元作为租赁保证金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方将该保证金全部无息退还给乙方；租赁期间因乙方使用该房屋而产生的水、电、网等费用由乙方支付；在租赁期内，如乙方擅自终止合同，甲方收到的当期租金和保证金不予退还。合同签订后，傅某支付租金146,000元及保证金2,000元。
　　审理中，傅某为证明其主张，向本院提供：1、照片17张、微信记录、搬出声明，证明系争房屋漏水，雨水渗漏到电线上，存在安全隐患，房屋内还有不属于傅某的物品，为减少损失，傅某于2018年1月23日将搬离情况通知王某某；该微信记录中傅某于2018年1月27日表示要将钥匙给王某某，但王某某予以拒绝；2、2018年1月27日收据，证明货物搬运费4,000元。王某某质证如下：1、对照片真实性、合法性、关联性不予认可，2017年11月份的照片是在第一次维修之前拍摄的，王某某已在2017年11月底12月初进行了维修，标注2018年1月的照片，无法反映是漏水还是其他原因导致的地面潮湿；微信记录属实，但大部分内容是傅某的单方陈述，对其陈述不认可；收到过搬出声明，但对该声明不予认可；2、对收据真实性、合法性均不予认可，与本案无关。
　　王某某为证明其主张，向本院提供：1、照片，证明已对房屋进行了修缮，支付了修复费用1,000元；2、对搬出声明的回函，证明明确反对傅某提前搬离，若要解除合同，需双方协商；3、王某某与案外人的租赁合同，证明王某某于2018年7月10日将系争出租给案外人；4、照片3张，证明傅某在2018年1月搬离前，在房屋外张贴公告，声明其已租下系争房屋，于2019年9月30日到期，在合同期内，厂房不对外出租；5、中介费转账凭证，证明王某某支付中介费1万元。傅某质证如下：1、真实性无异议，但王某某仅找人搭了雨棚，而房屋裂缝仍在，下雨仍会漏水；2、收到了，真实性无异议，但不认可该内容；3、真实性不清楚，傅某已于2018年1月23日搬离，房屋在王某某的控制下，其何时出租房屋由其自己决定，相关损失不应由傅某承担；4、真实性无异议，系傅某搬离前张贴的，傅某发现房屋内有人进出，且当时尚未搬完，张贴公告是为了防止物品损失；5、真实性不予认可，与本案无关。
　　审理中，经本院释明，王某某无法提供系争房屋的产权证或房屋建造的行政审批手续等材料。
　　本院认为，系争房屋因未取得建设工程规划许可等相关行政审批手续，故双方签订的房屋租赁合同应认定为无效。合同被确定无效后，傅某应返还房屋，并支付截止至返还日止的使用费。双方一致确认傅某已实际返还房屋，本院不再予以判决处理。关于返还的时间，本院认为，傅某于2018年1月27日要求返还房屋钥匙，但王某某予以拒绝，且王某某自述其有房屋钥匙，故本院认定傅某已于2018年1月27日返还房屋。本院参照双方合同中的租金标准，综合考虑到房屋漏水等情况，酌情确定傅某应支付使用费3万元，与其已付租金抵扣后，王某某应返还租金116,000元，并返还保证金2,000元。傅某对水电费金额予以认可，本院予以确认。对于卫生管理费，双方并无相关约定，本院不予准许。傅某主张的搬运费损失、王某某主张的中介费损失，均于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定判决如下：
　　一、原告(反诉被告)傅某与被告(反诉原告)王某某就上海市宝山区月新北路XXX号一楼车间签订的房屋租赁合同无效；
　　二、被告(反诉原告)王某某于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)傅某返还租金116,000元、保证金2,000元；
　　三、原告(反诉被告)傅某于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)王某某支付水费24元、电费774元；
　　四、驳回原告(反诉被告)傅某的其余诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)王某某的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取1,674元，由原告(反诉被告)傅某负担344元，被告(反诉原告)王某某负担1,330元；反诉案件受理费减半收取40元，由原告(反诉被告)傅某负担25元，被告(反诉原告)王某某负担15元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘  姗

书记员：袁凯凯