傅某某与李某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：傅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：蒋玉林，上海融力天闻律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：钱可乐，上海融力天闻律师事务所律师。
　　被告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市。
　　原告傅某某与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用普通程序。本院于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告傅某某及其委托诉讼代理人蒋玉林、钱可乐到庭参加诉讼，被告李某某经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告傅某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付总房价款20%的违约金7,180,000元；2.判令被告向原告支付垫付的维修基金20,767.80元；3.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付违约金1,992,450元，以总房款为本金，按照日万分之五的标准，自2018年1月17日计算至2018年5月7日。事实和理由：2017年7月29日,原、被告签订上海市房地产买卖合同(以下简称买卖合同)。买卖合同约定,原告向被告购买上海市长宁区北虹路XXX弄XXX号全幢房屋(以下简称涉讼房屋),建筑面积为418.04平方米,转让价款共计35,900,000元；原、被告双方确认,在2018年1月15日之前,原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告收到本次交易的除尾款外的其他房价款35,800,000元腾出涉讼房屋并通知原告进行验收交接；被告未按按照买卖合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。2017年7月29日，原、被告签订协议书，变更了第二期房款的支付时间及方式。2018年1月15日,原、被告双方签订延期交易过户协议(以下简称延期协议),约定过户时间变更为2018年3月31日前。原告按买卖合同、协议书和延期协议的约定向被告支付了全额房价款。2018年3月21日,原告向被告约时间办理房屋转让过户手续,原、被告协商一致于2018年3月28日办理过户,但被告未依约配合办理过户手续,直至2018年4月8日才办理了过户手续，且被告未按照买卖合同和延期协议的约定在原告支付尾款之日即2018年1月16日前向原告交接房屋,原告多次向被告要求交付钥匙、配合交接房屋,但被告一直拒绝履行合同义务。被告迟延过户及交房的行为构成违约，应向原告支付违约金。此外，2018年5月7日,原告去物业处办理登记入住手续时,被物业告知被告尚拖欠维修基金20,767.80元,不给原告办理登记入住手续,故原告为被告垫付了维修基金20,767.80元。根据买卖合同的相关约定,涉讼房屋转移占有前未支付的维修基金应由被告承担,被告应当支付原告为其垫付的维修基金20,767.80元。综上，原告致诉。
　　被告李某某未到庭应诉，无答辩意见。
　　原告围绕诉讼请求依法提交了上海市房地产买合同、协议书、延期交易过户协议、收款收据、交易明细、微信聊天记录截图、商业住宅维修资金单笔交款通知、银行电子回单、报警短信截图、物业说明、律师函等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年7月29日,被告(甲方)与原告(乙方)就涉讼房屋签订买卖合同，约定：转让价款35,900,000元，在2018年1月15日之前,原、被告双方共同向不动产登记事务中心申请办理转让过户手续。买卖合同补充条款(一)约定：维修基金等费用均已包含在房价款内,不再另行结算,室内固定装修及固定设施设备一并随同转让,价格均已包含在房价款内；被告未按照买卖合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。买卖合同附件三约定：原告应支付被告首期房价款12,565,000元,原告已在原、被告签订买卖合同前通过居间方转付或直接支付被告定金2,000,000元,在签署买卖合同后,转为部分首期房价款。原告应于签订买卖合同并申请办理公证手续(若有)后7日内直接支付被告部分首期房价款10,565,000元。2017年12月15日前,原告应直接支付被告第二期房价款10,000,000元。待不动产登记事务中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内,原告应通过居间方转付或直接支付被告全额第三期房价款13,235,000元。原告应支付被告尾款100,000元,被告收到本次交易的除尾款外的其他房价款35,800,000元腾出涉讼房屋并通知原告进行验收交接。原告应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。双方对该房地产进行验看、清点,确认无误后,由被告交付给原告,双方签署房屋交接书,并由原告直接支付被告全额尾款,相关费用的结算日期以交接之日为准。买卖合同附件四约定：物业管理费、水、电、煤、电讯等费用,在转移占有前未支付和未结算的费用由被告承担,被告在买卖合同约定的房屋验收交接后,与原告共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续,物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由被告无偿转让给原告,原告无需另外支付费用。
　　2017年7月29日,原、被告签订协议书,约定：买卖合同中的第二笔房款10,000,000元,分两笔支付给被告,其中5,000,000元于2017年11月1日前支付,剩余5,000,000元于2017年12月15日前支付。两笔款项均由原告委托境外机构兑换成等值美元,向被告支付至被告指定账户,美元兑人民币汇率以支付当日中国银行公布的银行现汇卖出价予以结算。
　　2017年7月29日,原、被告签订租约转让协议，约定原租赁合同的租赁期限至2018年3月25日止，月租金为52,000元。被告应于原告已支付给被告全额房价款，且双方办理房屋交接手续当日，安排原告与承租人签订新的租赁合同或将原租赁合同的出租人变更为原告，租金自该日起归原告所有。
　　2017年7月29日,被告出具收款收据,载明“兹收到傅某某支付给本人的款项计人民币2,000,000元整。”
　　2017年8月4日，原告向被告转账支付10,565,000元。
　　2017年11月1日，原告向被告转账支付251,360美元。
　　2017年11月2日，原告向被告转账支付500,000美元。
　　2017年12月15日，原告向被告转账支付753,682美元。
　　2018年1月15日,原、被告签订延期协议,约定：原、被告双方同意将过户时间变更为2018年3月31日前至长宁区房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续，原告应当在办理过户手续前7日通知被告，以便被告合理安排时间配合原告办理过户手续。本延期协议签订后，原告仍按照原买卖合同约定于2018年1月15日前向被告支付第三期房价款13,235,000元,房屋尾款100,000元原告应当在2018年1月16日支付给被告。在被告收到上述房屋款项之日起，涉讼房屋的所有权归原告所有，同时视为被告向原告完成了房屋交付(此日起产生的水、电、煤、有线电视、物业管理等由原告承担)，此后涉讼房屋发生毁损灭失的风险全部由原告自行承担。被告不得对涉讼房屋做包括担保、抵押、租赁(本协议签订前尚未履行完毕的租赁合同除外)、改建等在内的任何处置，被告有义务协助原告在本协议约定的时间内办理过户手续，在过户前原租赁收益的全部归被告所有，作为原告本次延期过户向被告作出的补偿。
　　2018年1月15日,被告出具两份收款收据,一份载明“兹收到傅某某支付给本人的款项计人民币10,000,000元整,即等值美元1,505,042,该笔款项已经支付到本人境外账户。”另一份载明“兹收到傅某某支付给本人的款项计人民币13,235,000元整。本次支付方式为本票，编号为XXXXXXXX，以实际入账为准。”
　　后，原告向被告转账支付100,000元，原告自述于2018年1月16日支付。
　　2018年3月21日,原告向被告约时间办理涉讼房屋过户手续。2018年3月26日,原、被告协商一致于2018年3月28日办理过户手续。被告未按照约定配合原告办理过户手续,原告自述直至2018年4月8日双方才办理了过户手续。
　　2018年4月27日，傅某某被核准登记为涉讼房屋的权利人。
　　此外，2015年6月1日，上海市长宁区西郊一品花园业主大会发出商品住宅维修资金单笔交款通知，载明：“……北虹路XXX弄XXX号存储的维修基金余额已不足首期维修基金的30%，需要再次筹集。经本小区业主大会(业主代表大会)讨论通过，维修基金再次筹集的标准为每平方米建筑面积49.68元，应交纳的维修基金为贰万零柒佰陆拾柒元捌角整￥20767.80元。请于2015年9月30日前将维修基金交至建行上海水城路支行……。”
　　2018年10月8日，原告向上海市长宁区西郊一品花园业主大会在中国建设银行股份有限公司总行的帐户转账支付20,767.80元。
　　2018年5月7日，号码12110向原告发送短信，内容为：“开锁可联系社区热线962200或开锁公司：滴滴开锁XXXXXXXX，世纪XXXXXXXX，顺通XXXXXXXX，杰顺XXXXXXXX，捷快XXXXXXXX，仅供参考。”
　　2018年5月7日，涉讼房屋所在物业公司出具一份说明，内容为“拟同意给傅某某先生开锁”，盖有上海西郊一品花园物业管理处收发专用章。
　　2018年6月14日，原告向通过中国邮政特快专递的方式被告户籍地址寄送律师函，被退回。函件要求被告在收到律师函之日起三个工作日内支付原告房价款20%的违约金7,180,000元。
　　本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告签订的房屋租赁合同、协议书、租约转让协议及延期协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害第三人的合法权益，应属合法有效，当事人均应恪守履行。关于过户时间，延期协议中双方约定将过户时间变更为2018年3月31日前。原告依约在2018年3月21日通知被告要求办理过户手续，双方约定于2018年3月28日办理过户手续，但被告未按约定时间履行过户义务，显属违约，应依约承担2018年3月29日至2018年4月8日期间迟延过户的违约责任。关于交房时间，尽管买卖合同中约定被告收到本次交易的除尾款外的其他房价款腾出涉讼房屋并通知原告进行验收交接，但此后原、被告又签订了延期协议,约定原告应在2018年1月16日支付完毕包括尾款在内的所有房价款，被告在收到房价款之日起，视为被告向原告完成了房屋交付。另外，延期协议中明确协议签订前涉讼房屋有尚未履行完毕的租赁合同，被告有义务协助原告在延期协议约定的时间内办理过户手续，在过户前原租赁收益的全部归被告所有，作为原告本次延期过户向被告作出的补偿。从延期协议约定可以明确看出，2018年1月16日该日期系视为被告向原告完成了房屋交付，而在过户前原租赁收益的全部归被告所有的约定，系双方将交房时间变更为办理过户手续之日。原告自述被告于2018年4月8日配合原告办理过户手续，于法不悖，故本院确认双方约定的交房时间应为2018年4月8日。原告实际于2018年5月7日通过开锁方式取得涉讼房屋，被告理应承担2018年4月9日至2018年5月7日期间迟延交房的违约责任。综上，违约金的起算点应为2018年3月29日，原告将2018年1月17日作为迟延过户及交房违约金的起算点没有合同依据，本院不予采纳。根据买卖合同补充条款(一)约定，被告未按照买卖合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。被告迟延过户及交房，应按照约定承担相应的违约责任，故对于原告要求被告支付迟延交房违约金的诉讼请求本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭抗辩，视为放弃抗辩权利。
　　对于原告要求被告支付垫付维修基金费用的诉讼请求，本院认为，根据买卖合同补充条款(一)和买卖合同附件四的约定，维修基金等费用均已包含在房价款内,不再另行结算；物业管理费、水、电、煤、电讯等费用,在转移占有前未支付和未结算的费用由被告承担；物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由被告无偿转让给原告,原告无需另外支付费用，故对于被告在涉讼房屋转移占有前未支付的维修基金费用，应由被告承担。现原告予以垫付，被告应予以返还。原告的该项诉讼请求具有事实和合同依据，本院予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、被告李某某应于本判决生效之日起十日内向原告傅某某支付就上海市长宁区北虹路XXX弄XXX号全幢房屋签订的上海市房地产买卖合同的违约金700,050元；
　　二、被告李某某应于本判决生效之日起十日内向原告傅某某支付垫付的上址房屋的维修基金20,767.80元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　公告费560元，由被告李某某负担。
　　案件受理费22,905.70元，由原告傅某某负担14,704.50元，被告李某某负担8,201.20元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：杨耀丰

书记员：吴寅星