关文资与上海昌晁餐饮管理有限公司其他所有权纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：关文资，男，1978年12月1日出生，汉族，住广东省开平市。
　　委托诉讼代理人：黄建兵，上海川汇律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海昌晁餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：钱鹏飞，经理。
　　委托诉讼代理人：孙新，上海明伦律师事务所律师。
　　原告关文资与被告上海昌晁餐饮管理有限公司企业承包经营合同纠纷一案，被告反诉原告企业承包经营合同纠纷，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄建兵律师，被告委托诉讼代理人孙新律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令2018年7月6日原告与被告签订的《联合经营合同》于2019年1月17日解除；2.判令被告返还原告押金6万元、进场费12万元、食品安全保证金5万元。事实和理由：2018年7月6日原告与被告签订《联合经营合同》(以下简称系争合同)，约定被告将本市大连路555弄爱美食广场2F-03室房屋提供给原告使用，使用费每月2万元，付三押三，经营期限两年，自2018年7月1日起至2020年6月30日止。合同签订当日，原告支付房屋使用费6万元、押金6万元、食品安全保证金5万元以及进场费12万元。后因被告原因，美食广场未能按期对外营业。直至2018年9月1日才对外开业，期间因被告拖欠装修工人款项，导致装修工人上门催讨欠款，围堵商场导致无法正常经营。2018年11月20日，被告向原告发出《房屋使用费催缴通知书》，要求原告支付下一季度费用，否则将于11月25日停水停电。之后被告停电导致原告无法继续经营，且冰箱内食材损坏。同时，合同中也约定被告应负责宣传推广，但被告实际并未履行该义务，故要求解除合同、返还支付的款项。审理中，原告变更事实和理由为：被告未能按照《联合经营合同》的约定向原告交付2F-03室房屋，实际交付的是2F-04室房屋，故被告未能履行系争合同的义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项之规定，主张解除系争合同。
　　被告辩称，不同意解除系争合同，也不同意返还相应款项，被告不存在违约行为。系争合同中载明为03室，属于笔误。双方对于原告实际经营04室并无异议，被告交付的是04室，原告实际经营的也是04室。目前04室已于2019年6月22日承包给他人，如原告同意继续履行合同，被告可以提供其他室号的房屋给原告，如原告确定不再经营，其认为系争合同解除的时间应为2019年6月22日，且原因在于原告违约、擅自撤离。同时，系争合同履行期间，原告拖欠多项费用，相关费用自2018年9月1日商场正式营业起算，反诉要求：1.判令原告支付被告2018年12月1日至2019年6月30日的房屋使用费14万元；2.判令原告支付被告2018年12月1日至2019年6月30日的管理费21,000元；3.判令原告支付被告2018年11月2019年1月的水电费1,296元；4.判令原告支付被告以拖欠的房屋使用费和管理费总额161,000元为基数，自2018年11月20日起至2019年6月30日止按每日千分之二计算的违约金42,400元。审理中，被告表示，如系争合同被判令解除，则要求原告支付违约金20万元。
　　针对被告的反诉，原告辩称，其于2019年1月17日搬离场地，之后的费用不应再由原告承担，故房屋使用费、管理费及水电费均只应计算至2019年1月17日。因双方就原告实际经营的04室不存在书面合同，因此原告有权即时解除合同，不应承担违约责任，现也确定不再经营。即时法院经审理认为原告应承担违约责任，被告已经主张了逾期付款违约金，不能再重复主张20万元的违约金,且该金额过高，应予调整。在系争合同履行过程中，因被告原因商场无法正常经营，导致原告经营亏损，同时被告擅自停水停电，造成原告食材损失达3万余元，故应减免原告提前解约的违约责任。被告也承认2019年6月22日将04室出租给他人，取得房屋使用费和进场费，故被告实际并无损失。
　　本院经审理认定事实如下：2018年7月6日，原告与被告签订《联合经营合同》一份，约定被告将坐落于本市虹口区大连路XXX号爱美食广场2F-03室房屋提供给原告使用，原告在支付房屋使用费后使用该房屋进行商业经营。房屋面积为16.2平方米，经营期限为两年，自2018年7月31日起至2020年6月30日止，双方共同确认开业日为2018年7月31日，原告应在开业日前正式对外营业，但因被告原因美食广场未能按时开业的，原告对外营业时间推迟至美食广场整体开业时间，本合同经营期限顺延，被告不承担任何责任。系争合同第四条约定原告经营“粤上海”品牌的烧腊饭、蒸饭、炖汤。第五条约定房屋使用费为每月2万元，付三押三，先付后用，原告应于每个支付月的第20日向被告交付下期房屋使用费(如当期第20日为节假日的，则于之前最近的工作日支付)，原告逾期支付的，每逾期一日，按未付月使用费的10%支付违约金。第六条约定原告应向被告支付房屋使用保证金6万元。如原告违反合同约定，被告有权以保证金抵付原告应付款项等。原告还应支付物业管理费每月3,000元，每三个月支付一次，原告应于每个支付月的第20日向被告支付房屋使用费时一并支付物业费。第七条约定被告负责提供经营所需营业执照和食品经营许可证，原告需支付食品安全保证金5万元。如原告违反管理规定等产生罚款、违约金、赔偿金，则被告有权以保证金抵付原告应付款项等。第十四条约定原告未按系争合同缴纳任一款项的，每逾期一日，原告应承担应付总额10%的违约金。凡因原告原因导致合同解除或终止的，原告应向被告支付20万元违约赔偿金，如该违约赔偿金不足以弥补被告所受到的损失的，原告还应赔偿被告因此而受到的损失。附件一为房屋位置图，其中在原告实际经营的房屋处勾选，显示为2F-04。签约当日，原告支付被告房屋使用费6万元、押金6万元及进场费12万元，被告开具收据载明的地点均为“大连路XXX号2F-03室”。2018年8月30日，原告支付被告管理费9,000元及食品安全保证金5万元、被告开具的收据抬头为“2F-03粤上海养生餐”。2019年1月17日，原告自行从经营场地撤出，故原告诉至本院，要求判如所请。
　　原告为证明其主张提供的证据及被告的质证意见如下：
　　1、录像及照片，用以证明2018年10月装修工人上门讨要工资、堵门并最终报警，影响原告正常经营。
　　被告对证据真实性无异议，但认为与本案无关，这是装修公司工人的行为，而非被告所为。纠纷主要发生在2018年8月份，9月1日开业之后，工人只在10月份来过三次，被告都及时报警处理。
　　2、房屋使用费催缴通知书及照片，用以证明2018年11月20日，被告要求原告缴纳房屋使用费及管理费，否则采取断水断电措施。被告实际于2018年12月17日开始断水断电，导致原告食材损坏。原告已经在找其他人接手店铺，12月28日案外人查看后明确表示不要，原告就不再经营了。原告也向被告反映过，如果费用不降下来，没法继续经营，后于2019年1月17日撤场。
　　被告对原告的撤场时间并无异议，对房屋使用费催缴通知书真实性无异议，但2018年12月17日只停电半天，原告也未向被告告知过不再经营，对照片真实性不予认可。
　　3、联合经营合同一份，系案外人上海徽工置业有限公司(以下简称徽工公司)与许高树签订，证明2F-03室房屋交由许高树经营，徽工公司与被告的实际负责人均为王建冰。
　　被告对该证据真实性无异议，徽工公司与被告有业务上的合作关系，大连路XXX号商场的经营主体是被告，徽工公司当时承包了商场的装修项目，在被告注册设立之前，由徽工公司负责对外招商。王建冰系被告股东之一，也是徽工公司的法定代表人，但并非被告的负责人，被告的负责人是法定代表人。系争合同约定应为04室，记载为03室属于笔误。
　　被告为证明其反诉诉讼请求，提供三份水电费通知单，用以证明2018年11月至2019年1月的费用总额为1,296元。
　　原告对通知单的真实性无异议，称曾经通过微信转账支付过500余元，且通知单也证明2019年1月之后原告不再经营。
　　审理中，因原告申请，证人杨萍向本院述称，其系原告聘请的收银员，2018年12月17日正常营业的时候停电，导致无法经营。之后其就不再在原告处工作了。证人许高树向本院述称，其在原告隔壁经营，原告因未缴房屋使用费被停电，2018年12月就不经营了。自己实际经营的是03室，原告经营的也是03室，两家共用一个门牌号。经营期间确有装修工人堵门，报警后才离开，自己也缴纳过进场费11万元，实际于2019年2月23日撤离，因为生意不好。就进场费问题，原告称应被告要求缴纳，但被告未说明原因，被告称如果原告不再经营，房屋交由他人经营的情况下，被告收到新的进场费后会先返还12万元给原告，超出部分双方协商分配。被告称从未向原告作出前述表述，收取进场费的原因是房屋都是新装修，且被告提供营业执照、食品安全卫生许可证、场地及餐具清洗、卫生保洁、消毒、开票等服务。
　　本院认为，本案争议焦点为：1、系争合同解除的时间及原因；2、合同解除后，相关费用如何结算。
　　首先，审理中原告明确表示不再经营，被告也表示如原告不再经营则同意解除，故双方对解除系争合同并无争议，本院予以确认。系争合同载明经营场地为03室，原告实际经营的是04室，原告据此认为被告未能履行合同约定的房屋交付义务而要求解除合同，于法无据，与事实不符，本院不予认可。虽载明的房屋室号与实际不符，但系争合同的附件一房屋位置图已经注明经营场地为04室，原告也在接收房屋后实际经营数月有余，期间也未向被告提出过相关异议，故被告关于合同载明内容属于笔误的说法，符合常情事理，本院予以采信。原告主张其搬离场地之日为系争合同解除之日，缺乏事实和法律依据。原告也未能举证证明被告存在足以导致合同解除的违约事实，故原告系违反约定擅自搬离场地。案涉04室已于2019年6月22日由他人承包，故被告关于系争合同于2019年6月22日解除的说法符合客观实际，本院予以确认。
　　其次，系争合同解除后，对于被告收取的押金6万元及食品安全保证金5万元，从款项性质来看均属于担保性费用，被告应予返还。对于进场费12万元，系争合同并无明确约定，被告辩称不予返还，缺乏合同和法律依据，本院难以认同。从庭审中双方对进场费的表述来看，原被告就进场费的性质并未达成一致，属于约定不明。从被告对进场费涵盖内容的陈述来看，该费用均与原告的实际经营相关，故本院参照系争合同约定的经营期限酌定被告应返还的进场费。同时，从原告提供的录像及照片可以看出，原告实际经营期间，确有影响正常经营的讨债行为，被告虽辩称通过报警方式处理，但其履约显然存在瑕疵。现被告确认自2018年9月1日起计算费用，故至合同解除之日止本院酌情确认原告应承担的进场费为3万元，被告应返还9万元。另外，对于系争合同解除前04室发生的费用，原告承担支付义务。自2018年12月1日起至2019年6月22日止的房屋使用费共计六个月二十二天，按每月2万元计为134,666.67元。同理，管理费计为20,200元。对于水电费1,296元，原告并未否认且称已经支付部分费用，但未能提供相应证据佐证，故原告应支付被告1,296元水电费。前述被告应返还费用共计20万元，原告应支付费用共计156,162.67元，系争合同中约定对于担保性的费用，被告有权先行抵扣，故在被告应返还费用高于原告应付费用的情况下，对被告反诉要求原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。对于合同解除违约金，如前所述，因原告擅自搬离场地，显属违约，应承担违约责任。系争合同约定了20万元的违约金，原告辩称该金额过高，应予调整。从合同约定来看，该违约金主要是为了弥补被告之损失，而案涉04室已于2019年6月22日交由他人经营，此前的费用被告也均在本案中提出相关诉讼请求，故实际上被告并无其他的具体损失。综上，本院酌情确定违约金为2万元。
　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告关文资与被告上海昌晁餐饮管理有限公司2018年7月6日签订的《联合经营合同》于2019年6月22日解除；
　　二、被告于于本判决生效之日起10日内返还原告押金6万元、食品安全保证金5万元及进场费9万元；
　　三、原告于本判决生效之日起10日内支付被告房屋使用费134,666.67元；
　　四、原告于本判决生效之日起10日内支付被告管理费20,200元：
　　五、原告于本判决生效之日起10日内支付被告水电费1,296元；
　　六、原告于本判决生效之日起10日内偿付被告违约金2万元；
　　七、驳回被告其他的反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费4,750元(原告已预缴)，减半收取为2,375元，由原告负担309.78元，由被告负担2,065.22元。反诉受理费3,685.22元(被告已预缴)，由原告负担1,604.16元，由被告负担2,081.06元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  海

书记员：张  练