冠丰(上海)房地产发展有限公司与摩瑟水晶销售(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：冠丰(上海)房地产发展有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：查懋诚，董事长。
　　委托诉讼代理人：金汉，君合律师事务所上海分所律师。
　　被告：摩瑟水晶销售(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：马旺。
　　原告冠丰(上海)房地产发展有限公司(以下简称冠丰公司)诉被告摩瑟水晶销售(上海)有限公司(以下简称摩瑟公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告冠丰公司的委托诉讼代理人金汉到庭参加诉讼，被告摩瑟公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
　　原告冠丰公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2017年8月1日至2018年5月29日的租金750,055.65元；2.被告支付原告逾期支付租金的违约金(以750,055.65元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年5月2日起计算至实际支付之日)；3.被告支付原告2018年4月1日至2018年5月29日的管理费32,005.16元；4.被告支付原告逾期支付管理费的违约金(以32,005.16元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年5月2日起计算至实际支付之日)；5.被告支付原告2018年4月1日至2018年5月29日的电费3,378.75元；6.被告支付原告逾期支付电费的违约金(以3,378.75元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年7月6日起计算至实际支付之日)；7.被告支付原告其他违约金399,258元(按2018年5月含税租金和管理费的3倍计算)。事实与理由：2017年2月23日，原、被告就上海市静安区兴业太古汇商场第L308号单元的租赁事宜签订了《上海市房屋租赁合同》，后又于2017年4月20日签订了《补充协议》。签约后，被告未能按照约定及时支付租金和管理费等费用，原告向被告发出《关于纠正违约事件的通知》后，被告仍未付款。2018年5月29日，原告向被告发出《关于提前解除租赁合同的通知》以解除租赁合同。原告认为，双方签订的协议合法有效，被告应当按约支付租金、管理费等费用，而被告未能及时付款的行为已构成严重违约，应当承担相应的违约责任，故原告起诉至法院并提出相关诉讼请求如上。
　　被告摩瑟公司未答辩及举证。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年2月间，冠丰公司(出租方、甲方)和摩瑟公司(承租方、乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方作为上海市静安区石门一路XXX号L308室房屋(以下简称涉案房屋)的所有权人，将该房屋出租给乙方作为零售高品质Moser品牌水晶经营用途使用，承租单元的使用面积为105平方米；租赁期共计3年，自《出租人通知书》中指定的日期起计，装修期共计3个月，自起租日计算，开张营业日预计为2017年4月，具体开业日期将由甲方另行通知；租赁期内基本租金总额为3,496,500元，月基本租金金额为97,125元，相关付款进度详见合同附表三；乙方应自起租日起每月按照以下标准支付甲方管理费，2017、2018和2019年分别为143、149和156元/月/平方米，每月的管理费须于当月的第一日前支付；乙方使用涉案房屋发生的其它费用，包括通讯费用、电费和水费等应由乙方支付；乙方应支付甲方保证金395,700元，乙方同意在支付保证金的同时向甲方支付基于保证金和适用增值税率计算的增值税；关于租金部分适用的增值税税率为11%，管理费部分适用的增值税税率为6%，其它费用按政府有关部门公布的实时税率执行；若乙方未按本合同条款向甲方支付基本租金、管理费或其它费用，则乙方须按所欠缴付费用总额(包含增值税)的0.3%按日支付违约金，该违约金自应付日起逐日计算至实际还款日止；若因乙方过错导致终止本合同，则甲方有权全额扣除所有保证金作为部分违约金，乙方还须向甲方支付其在租赁期内根据本合同应付而未付的一切款项，并支付相当于涉案房屋于合同终止时当期的基本租金、管理费付款金额总和的12倍作为违约金；该合同还对其它租赁相关事项进行了约定。
　　之后，双方又于2017年4月20日签订了《补充协议》，约定：双方确认甲方已于2017年3月1日向乙方交付涉案房屋；原合同中约定的装修期改为共计75个日历天；原合同中“基本租金”条款调整为自开张营业日起至租赁期的第12个月止，每月的基本租金为94,500元、第13个月起至第24个月止，每月的基本租金为105,000元、第25个月起至第36个月止，每月的基本租金为115,500元，每期基本租金应于当月的第一日前支付；原合同中“管理费”条款调整为2017、2018、2019和2020年分别为143、149、156和164元/月/平方米；该协议还对其它相关事项进行了约定。
　　在履约过程中，冠丰公司实际给予摩瑟公司装修免租期至2017年6月底，自2017年7月1日起计租，但摩瑟公司未能按约及时付款。后经双方协商同意2017年7月份的租金和管理费用摩瑟公司在签署意向书时已付的定金予以抵扣。其后又未能及时付款，经冠丰公司催讨后，摩瑟公司支付了2018年1月至3月的租金，但之后未再付款。
　　2018年5月16日，摩瑟公司发送电子邮件给冠丰公司申请闭店，在该电子邮件中摩瑟公司称因“出现资金链断——陷入严重经营困难……我司将歇业，因此不得不关闭太古汇摩瑟门店。目前已支付太古汇1月-3月的租金、物业管理费及电费，剩余租金已无力支付，现我司决定5月底正式闭店，望与贵司协商解除租赁合同”。之后双方就闭店和解约事宜通过电子邮件进行沟通。
　　2018年5月18日，冠丰公司发给摩瑟公司《关于纠正违约事件的通知》，称因摩瑟公司欠付基本租金和管理费等已构成违约，要求对方于本通知发出之日起7日内纠正违约事件，否则冠丰公司将单方提前解除租赁合同、收回涉案房屋、没收已付的保证金并根据合同约定进行索偿。该通知于2018年5月21日送达摩瑟公司。
　　2019年5月29日，冠丰公司发给摩瑟公司《关于提前解除租赁合同的通知》，称因摩瑟公司未能及时纠正违约行为，故冠丰公司自本通知发出之日起单方提前解除租赁合同、收回涉案房屋并将该房屋另行出租，并提出没收保证金、索偿欠付费用等相关主张。该通知于当日送达摩瑟公司。
　　其间，冠丰公司还通过电子邮件方式通知摩瑟公司于2018年5月31日搬离涉案房屋，并要求对方于6月初对涉案房屋进行恢复原状工作。2018年7月17日，冠丰公司收回了涉案房屋。之后，冠丰公司因催讨相关欠款无着，遂将摩瑟公司起诉至法院，要求判如所请。
　　审理中，冠丰公司陈述，摩瑟公司曾于2016年7月19日支付过定金109,500元，并于2017年2月补缴了定金的增值税11,295元，后因摩瑟公司未按时支付租赁相关费用，经过双方协商，同意用上述定金抵扣2017年7月的租金和管理费。此外，冠丰公司还确认收到过摩瑟公司支付的含增值税保证金436,767元，并主张保证金用以抵扣摩瑟公司欠付的费用。
　　另查明，2018年5月，冠丰公司发给摩瑟公司付款通知书，要求其支付涉案房屋的电费1,382.08元(含增值税后金额为1,617.03元)；2018年7月，冠丰公司又发给摩瑟公司付款通知书，要求其支付涉案房屋的电费1,518.72元(含增值税后金额为1,716.72元)。上述两份付款通知书的付款到期日均为2018年7月5日。
　　本院认为，冠丰公司和摩瑟公司签订的《上海市房屋租赁合同》和《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。摩瑟公司未按约支付冠丰公司租金及管理费，其行为已构成根本违约，冠丰公司有权行使合同解除权并要求摩瑟公司承担相应的违约责任。冠丰公司于2019年5月29日发给摩瑟公司《关于提前解除租赁合同的通知》，系合法行使合同解除权，本院依法予以确认，故双方签订的《上海市房屋租赁合同》和《补充协议》已于前述通知送达之日，即2019年5月29日解除。相关合同因摩瑟公司违约导致提前解除，摩瑟公司仍应支付欠付的租赁相关费用，并应依法承担相应的违约责任。现冠丰公司要求摩瑟公司支付欠付的租金、管理费和电费，以及支付相应的逾期付款违约金，其中关于租金和管理费的诉请金额及逾期付款违约金的计算方式均合法有据，本院依法予以支持。但是关于电费的金额，本院注意到冠丰公司发送的两份付款通知书时间分别是2018年5月和7月，但从内容上看并未记明相关费用产生的时间，结合冠丰公司在审理中确认其通知摩瑟公司于2018年5月31日搬离之事实，不宜认定摩瑟公司在2018年5月31日后仍在正常使用涉案房屋而产生相应的电费，故本院认为2018年7月的付款通知书对应的金额已包含此前欠付的费用；另，冠丰公司的诉请中对电费金额按照含增值税进行计算，无相关合同依据，本院认为应按实际发生的金额计算为宜；因此，本院对冠丰公司主张的电费及相应逾期付款违约金作相应调整，在合理范围内予以支持。此外，冠丰公司要求摩瑟公司按照2018年5月含税租金和管理费的3倍标准支付解除合同的违约金，鉴于相关合同系因摩瑟公司导致提前解除，且冠丰公司的主张有相关合同依据，其主张的金额亦在合理范围之内，本院对此予以支持。关于冠丰公司主张用已收取的保证金436,767元抵扣摩瑟公司欠付的费用，本院予以准许。被告摩瑟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩的权利，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告摩瑟水晶销售(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冠丰(上海)房地产发展有限公司欠付的租金750,055.65元；
　　二、被告摩瑟水晶销售(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冠丰(上海)房地产发展有限公司逾期支付租金的违约金(以750,055.65元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年5月2日起计算至实际支付之日)；
　　三、被告摩瑟水晶销售(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冠丰(上海)房地产发展有限公司欠付的管理费32,005.16元；
　　四、被告摩瑟水晶销售(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冠丰(上海)房地产发展有限公司逾期支付管理费的违约金(以32,005.16元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年5月2日起计算至实际支付之日)；
　　五、被告摩瑟水晶销售(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冠丰(上海)房地产发展有限公司电费1,518.72元；
　　六、被告摩瑟水晶销售(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冠丰(上海)房地产发展有限公司逾期支付电费的违约金(以1,518.72元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年7月6日起计算至实际支付之日)；
　　七、被告摩瑟水晶销售(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冠丰(上海)房地产发展有限公司解约违约金399,258元；
　　八、被告摩瑟水晶销售(上海)有限公司已支付原告冠丰(上海)房地产发展有限公司的保证金436,767元，在被告摩瑟水晶销售(上海)有限公司应支付的上述款项中折抵。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　财产保全费5,000元，由被告摩瑟水晶销售(上海)有限公司负担。
　　案件受理费31,366元，由被告摩瑟水晶销售(上海)有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈洪林

书记员：巫建强