冯仰磊、季肖肖与上海易智机电五金市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：冯仰磊，男，1986年7月7日生，汉族，住江苏省邳州市。
　　原告：季肖肖，女，1987年8月28日生，汉族，住江苏省新沂市。
　　共同委托诉讼代理人：吴强，江苏景来律师事务所律师。
　　被告：上海易智机电五金市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：李刚，总经理。
　　委托诉讼代理人：张思国。
　　原告冯仰磊、季肖肖与被告上海易智机电五金市场经营管理有限公司(以下简称易智公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告冯仰磊及两原告共同委托诉讼代理人吴强、被告委托诉讼代理人张思国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除合同；2、判决被告赔偿原告各项损失(包括装饰装修残值、租赁同类同面积房屋增加费用及搬迁费用、停业期间损失)共计人民币(以下币种同)60万元。事实和理由：原告和被告在2014年10月15日签订房屋租赁协议，约定原告承租被告提供的位于嘉定区安亭镇方泰机电五金城的324室房屋，租赁期限10年，租赁面积382平方米，租赁价格每平方米每天0.7元，原告接收之后投资50万元进行装修，用以长期经营幼教培训。被告在签订协议时向原告隐瞒了本套租赁房屋上设置抵押权的重大事实，致使原告的承租权存在重大瑕疵，2017年6月份该2套房屋被嘉定区法院以实现抵押权为由予以不附带租赁权成功拍卖,原告被法院告知立即迁出房屋否则予以强制执行。原告无奈另行租赁房屋经营，但是房屋租赁市场价格严重上涨，原告投资50万元的房屋装修无法持续使用。综上，被告的行为给原告造成重大损失，故原告诉至法院。
　　被告辩称，不同意原告诉请，与原告的租赁合同约定的租期还未届满，合同还可以履行，不同意解除合同。对于原告何时搬离，被告并不清楚，原告自行搬离，未与被告办理交接手续。原告租金付至2017年10月14日，后未支付租金和物业费，原告违约在先，且原告装修得比较早，不存在损失，故不同意赔偿。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：冯仰磊、季肖肖自2014年开始承租位于上海市嘉定区安亭镇方泰上海国际机电五金城内泰云路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称系争商铺)。2015年8月31日，冯仰磊、季肖肖(乙方，承租方)与易智公司(甲方，出租方)签订一份《嘉鑫国际商用房租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，共壹套，建筑面积381.9平方米，用途为商住。租赁期限自2014年10月15日起至2024年10月14日止。租金第一年为每天每平方米0.7元，合计第一年租金为97,575元。第五年起租金递增5%。租金先付后用，每年支付一次。双方对于履约保证金未作约定。甲方出租的商用房为未装修房，仅提供开通室内水、电、基本物业条件，乙方使用的水、电费用自理。合同另对其他内容进行约定。合同签订后，冯仰磊、季肖肖在易智公司交付商铺后即对该商铺进行装修和使用。至今，冯仰磊、季肖肖向易智公司租金付至2017年10月14日，合计支付租金97,575元。
　　另查，1、系争商铺原为上海国际机电五金交易中心有限公司所有。2、2013年2月1日，上海国际机电五金交易中心有限公司(出租方，甲方)与易智公司(承租方，乙方)签订一份《商业用房租赁合同》，甲方将位于上海市嘉定区泰云路255、275、295弄共287套房屋(包括系争商铺)出租给乙方，合计22060.53平方米，租期自2013年2月1日至2032年1月31日。3、位于上海市嘉定区泰云路255、275、295弄的82套房屋(包括系争商铺)分别于2013年11月20日、2013年12月26日抵押给案外人上海信邦典当行有限公司，后上述82套商铺被依法查封并于2015年8月被依法拍卖，由案外人上海懿沃投资中心购得。本院于2016年12月22日作出(2015)嘉执字第259-1号《执行裁定书》，裁定上述82套商铺归买受人上海懿沃投资中心所有。4、本院执行法官曾于2017年7月14日告知冯仰磊拍卖一事并通知其搬离，冯仰磊称尚在租赁期限内并拒绝搬离；后本院又于2017年11月20日通知其搬离，冯仰磊陈述因与易智公司就损失赔偿问题未谈妥而未搬离，并要求在2018年1月底前搬离，经本院与上海懿沃投资中心沟通，其不同意继续出租给冯仰磊，但同意冯仰磊于2018年1月底搬离，并需支付期间的房屋占有使用费，冯仰磊承诺于2018年1月底之前自系争商铺内搬离并交付该房屋，如到期仍有财产未搬走的，视为放弃处理，2017年10月15日起至2018年1月底的租金(按合同标准)在2017年11月底之前汇付上海懿沃投资中心账户。后冯仰磊、季肖肖将2017年10月15日起至2018年1月31日的租金支付给上海懿沃投资中心。因冯仰磊、季肖肖与易智公司协商未果，遂诉至本院。
　　经冯仰磊、季肖肖申请，本院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司对系争商铺内的装饰装修残值进行审价评估，该机构于2018年5月29日向本院出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论：系争商铺装修工程的总造价为396,926.05元，折旧费用为131,977.91元，扣除折旧后的装修残值为264,948.14元。冯仰磊、季肖肖对该报告无异议，易智公司对该报告无异议，但认为仅能作为参考。本院认定上海市建设工程监理咨询有限公司在工程审价及鉴定过程中程序合法，结果客观公正，《司法审价鉴定意见书》的审价鉴定意见应予采纳。
　　审理中，双方一致确认冯仰磊、季肖肖现已搬离系争商铺，系争商铺内的装修已被拆除。在本院释明后，双方均表示没有其他合同解除的后果需要法院处理。
　　本院认为，冯仰磊、季肖肖与易智公司签订的《嘉鑫国际商用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。系争商铺在冯仰磊、季肖肖承租之前已被抵押，现因系争商铺已被依法拍卖，购得人上海懿沃投资中心亦不同意将系争商铺出租给冯仰磊、季肖肖，故该租赁合同无法继续履行，本院对冯仰磊、季肖肖要求解除合同的诉请予以支持。合同解除后，尚未履行的不再继续履行。易智公司作为出租方，应当保证出租房屋可以正常使用，这是出租方最基本的合同义务，因易智公司违约导致合同解除，易智公司对此应当承担违约责任。对于冯仰磊、季肖肖要求易智公司赔偿系争商铺内的装饰装修残值损失的诉请本院予以支持，具体金额以鉴定意见书中扣除折旧后的装修残值264,948.14元为准。至于冯仰磊、季肖肖主张的租赁同类同面积房屋增加费用、搬迁费用、停业期间损失，因其并未提供相应证据，故对此本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第八条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、解除原告冯仰磊、季肖肖与被告上海易智机电五金市场经营管理有限公司于2015年8月31日签订的《嘉鑫国际商用房租赁合同》；
　　二、被告上海易智机电五金市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告冯仰磊、季肖肖装饰装修残值补偿人民币264,948.14元；
　　三、原告冯仰磊、季肖肖的其余诉讼请求不予支持。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案鉴定费用18,000元，由被告上海易智机电五金市场经营管理有限公司负担(被告负担之款应于本判决生效之日起十日内给付原告)。
　　本案受理费9,800元，减半收取4,900元，由冯仰磊、季肖肖负担2,263元，由被告上海易智机电五金市场经营管理有限公司负担2,637元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：徐熙春

书记员：孙  鸯