冯伯灿与青浦区华新镇叙南村民委员会土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：冯伯灿，男，1963年8月9日出生，汉族，户籍所在地浙江省上虞市。
　　委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。
　　被告：青浦区华新镇叙南村民委员会，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：杜卫忠，主任。
　　委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。
　　原告冯伯灿诉被告青浦区华新镇叙南村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2018年9月12日第一次公开开庭进行审理，原告冯伯灿及委托诉讼代理人李辉、被告青浦区华新镇叙南村民委员会的委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。本案于2018年11月1日第二次公开开庭进行审理，原告冯伯灿的委托诉讼代理人李辉、被告青浦区华新镇叙南村民委员会的委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告冯伯灿向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失人民币132,067元；2、被告赔偿原告污水开户费35,000元和污水工程费56,700元。
　　事实与理由：2003年12月12日，原、被告签订《土地使用权转让协议》，约定被告将位于向阳生产队的4亩土地使用权有偿转让给原告，期限为35年。协议签订后，双方按约履行，原告在土地上建造厂房并对外转租，期间分别出租给上海楚旺塑料制品有限公司、上海逐浪装饰工程有限公司、郭新建、傅华根等承租户。2017年3月，原告受让的土地纳入减量化范围，经评估协商后，原被告于2017年3月23日签订《土地减量化搬迁协议书》，约定原告应于2017年6月10日前清场交付土地。原告为此与各承租户约定2017年6月1日为搬离期限，原告不承担违约责任。但被告于2017年4月12日进行断电，4月28日即强行拆除房屋，致使原告及承租户物品损毁，为此各承租户纷纷要求原告承担违约责任赔偿损失，最终原告向上述4家承租户支付了违约金共计132,067元。为此原告认为该损失系被告违反协议约定所致，故起诉至本院。
　　被告青浦区华新镇叙南村民委员会辩称：不同意原告的诉讼请求。因为减量化大面积在拆房，拆房工人见到搬空的厂房就准备拆除，并非被告要求拆除，后村委会接到一个电话才得知此事并立即叫停，直到2017年6月5日才正式拆除。原告与被告签订的《土地减量化搬迁协议书》是一次性补偿了结，所有的补偿款都已经包含在内。
　　本院经审理认定事实如下：2003年12月12日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《土地使用权转让协议》，约定甲方将位于向阳生产队的3.78亩土地使用权有偿转让给乙方，转让期限为35年，价格为每亩9.5万元，在签订本协议时支付8万元，余款分两次在2005年内支付。在转让期间，乙方可以在土地转让范围内建造厂房，但需按规定办理有关手续。转让期内，土地如被国家征用，乙方应无条件服从，搬迁费用由乙方享受，甲方应协助争取土地供乙方搬迁。本协议所列条款，如与国家法律、法规相抵触、按国家法律法规执行。2005年11月29日，原被告签订《冯伯灿面积差额情况说明》，约定原告实际使用面积为4亩，一次性补偿收取金额为19,000元。上述协议签订后，被告将土地交付原告使用，原告支付了合同约定的费用，在土地上建造了房屋并对外出租。
　　2014年11月27日，原告支付了污水纳管费35,000元。2015年2月6日，原告支付了厂区污水管网改造工程款56,700元。
　　2017年3月23日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《土地减量化搬迁协议书》，约定乙方租赁的地块为青浦区“198”区域减少用地减量化范围，土地面积4.1亩，建筑面积4,338平方米。双方签订本协议的同时原双方所签订的租赁土地协议自然终止。经商定，乙方自签订本协议之日起至2017年6月10日之前搬离、清场、交地结束。乙方于2017年6月1日前停止经营且该地块内所有设施、设备、原材料、产品等全部搬空。2017年6月5日之前拆除该地块内所有地面建筑物及构筑物。2017年6月10日之前清场交付土地。甲方给予乙方土地减量化搬迁总费用3,089,343元。由于乙方转租、转卖或与第三方合作等造成土地减量化过程中发生纠纷或产生新的费用，均由乙方负责协调并承担所有费用。协议经双方签字盖章生效后必须依法履行，任何一方违约，依法承担违约责任。
　　2017年5月10日，原告报警，称与拆迁人员有纠纷，请民警到场处理。
　　原告建造的房屋已经被拆除，因原告认为被告违约提前拆房，且有其他项目未予以补偿致讼。
　　对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，《土地使用权转让协议》、《冯伯灿面积差额情况说明》、《土地减量化搬迁协议书》、发票、支票存根、报警记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　原告为证明被告提前拆除房屋导致原告赔偿承租户损失，提供了：1、原告与案外人上海楚旺塑料制品有限公司、上海逐浪装饰工程有限公司、郭新建、傅华根分别签订的租赁合同、承租户企业信息、租金支付凭证。被告对该组证据表示不清楚。2、强拆照片一组、2017年4月13日原告与被告工作人员俞超杰的对话录音，在录音中俞超杰表示：减量化也要强拆，减量化的房子也是违章，减量化当初是约定好的，5月份的5月份，6月份的6月份，是按照这个合同，但是现在上面的意思，合同签掉的，不管你说减量也好，违章也好，都要拆，这是第一，第二时间要提前，不是和你们约好的时间。施工队的钱没法拿回来，开户费3万5想办法帮你弄回来。被告对该组证据不认可，认为录音不清晰，因原告没有环评手续，4月份环保局通知供电部门断电，俞超杰是与原告协商提前拆房，同时俞超杰也没有同意补偿原告开户费。3、承租户分别出具表示收到原告支付的违约金的收条4份、微信转账记录。原告表示违约金均按照租赁合同约定为2个月租金标准。被告对该组证据不认可，认为微信转账上显示的是退房租及押金。
　　审理中，原告表示：当时协商是补偿款计算方式为房屋评估价的0.924加上奖励费30万元。不包括污水开户费、污水工程费和退还土地转让费。
　　被告表示：减量化补偿款3,089,343元包括所有的补偿，组成方式为：1、建筑物补偿款1,811,262元，依据评估报告的60%计算；2、基础设施补偿款724,504元，依据建筑物补偿款1,811,262元的40%计算；3、退还原告土地使用费和奖励费共计353,577元；4、无证土地补偿款20万元。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，原被告签订的《土地减量化搬迁协议书》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据报警记录和被告的陈述，被告确在合同约定的腾退日期前对原告的房屋进行了拆除，无论被告是否误拆，客观上都违反了合同约定，理应承担违约责任。原告提供了租赁合同、工商信息和租金支付凭证，本院有理由相信原告将房屋对外出租。原告虽提供了收条和付款凭证，但部分付款凭证上载明的内容为退还租金及押金，故原告对其主张的损失举证不够充分。被告提前拆除房屋必然会造成原告无法正常使用房屋，原告存在实际损失，故本院综合合同履行程度、提前拆除的时间、原被告的过错程度、原告的实际损失等因素，酌情认定被告应赔偿原告损失85,844元。原被告签订的《土地减量化搬迁协议书》明确约定原被告签订的合同终止，被告赔偿土地减量化搬迁总费用3,089,343元，并未约定还有其他补偿项目，原告提供的录音也无法证明被告同意赔偿原告污水开户费和污水工程款，故对原告主张被告赔偿污水开户费和污水工程款的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告青浦区华新镇叙南村民委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯伯灿85,844元；
　　二、原告冯伯灿的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费4,656.50元，减半收取计2,328.25元，由原告负担1,355.25元，被告负担973元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：金  艳

书记员：谭泓洁