冯永国与上海巨浪实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：冯永国，男，汉族，户籍所在地山东省枣庄市。
　　委托诉讼代理人：刘思玉，上海市汇业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：韩静瑞，上海市汇业律师事务所律师。
　　被告：上海巨浪实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：沈茂明，董事长。
　　委托诉讼代理人：杜佳华，上海律宏律师事务所律师。
　　原告冯永国与被告上海巨浪实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩静瑞、被告上海巨浪实业有限公司委托诉讼代理人杜佳华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金人民币(以下币种同)14,779.60元(以1,477,960元为基数，按照日万分之五的标准，计算20天)；2、判令被告支付赔偿金295,592元(总房价款的20%)；3、判令被告支付迟延返还房款利息损失15,406元(按照中国人民银行同期贷款利率，以100万元为基数，从2018年4月3日计算至2018年7月9日；并以14万元为基数，从2018年4月3日计算至2018年11月19日)。事实与理由：2017年4月24日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将位于上海市嘉定区塔秀路128、158号508室(以下简称系争房屋)出售给原告，共计价款1,477,960元。上述合同签订后，原告共支付了房款114万元，但被告未能按约于2017年12月31日前将系争房屋交付原告。在被告逾期交付后，经原告多次催告，被告亦未将系争房屋过户给原告。原告无奈只能于2018年3月31日向被告发送了解除合同通知书，要求被告返还购房款，并支付违约金和赔偿金，被告收到后，应于收到解除通知后三日内返还已付款，但其直至2018年7月9日和同年11月19日才分别退还100万元和14万元。此外，根据合同约定，逾期超过二十日后仍未交付，被告需按照日万分之五支付20日的违约金和房屋总价20%的赔偿金，原告有权行使单方解除权。但被告并未按约支付赔偿金和违约金。原告为维护其合法权益，故涉诉。
　　被告辩称，不同意原告所有诉请。1、双方在合同履行过程中遭遇了不可抗力或情势变更，商住两用房被禁止过户，并非被告不去办理，故被告对于系争房屋不能过户并不存在过错，并未违约。2、因无法过户，原告主动要求解除合同，被告刚开始并不同意，后原告多次联系被告，被告才同意退款，是原告主动要求解除合同退还房款，不是被告违约。3、该房屋总价147万多，原告仅支付了114万元，余款按约应于过户前付清，但其并未付清。被告认为合同已经解除，解除时间应当是2018年6月27日原告签订承诺书之日，该承诺书表明双方于该日协商一致解除合同。即便认定被告违约，合同约定的违约金标准亦过高，原告主张的违约金和赔偿金亦不能同时支持，且原告仅支付了部分房款。
　　经审理查明，2017年4月24日，上海巨浪实业有限公司(甲方，以下简称巨浪公司)和冯永国(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋(办公楼)，建筑面积67.18平方米，总房款为1,477,960元；约定付款方式如下：签订合同前，乙方已支付给甲方定金4万元，签订合同后，乙方应于2017年5月31日前支付甲方购房款707,960元，甲方同意乙方通过向贷款银行申请73万元贷款的形式支付第二期房款，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方；待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后10日内，甲乙双方进行房屋交接；合同第四条约定，甲方应于2017年12月31日前将系争房屋交付乙方；第六条约定，于2017年12月31日前，甲乙双方申请办理转让过户手续；合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接和房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起叁日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。
　　上述合同签订前，冯永国共计支付房款114万元，贷款部分未审批通过。直至2017年12月31日，因系争房屋属于商业办公项目清理整顿范围，被限制交易，巨浪公司客观上无法办理过户手续。后，双方合同解除，双方亦已经办理了网签合同备案登记注销手续。巨浪公司于2018年7月9日和同年11月19日分别退还冯永国购房款100万元和14万元。
　　对上述事实，双方并无争议，本院予以确认，但对巨浪公司是否需要承担违约责任及违约责任的承担方式，双方意见不一。冯永国为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、上海市房地产买卖合同，证明其主张解除合同及违约金的依据；2、单方解除合同通知书，证明其根据双方合同约定于2018年3月31日向巨浪公司送达了《乙方(房地产买受人)单方解除合同通知书》；3、其与巨浪公司张总的微信聊天记录以及附件(复印件)，证明5月9日之前其已经和巨浪公司沟通过退房款的事宜，下午4：02其再次向巨浪公司张总发送履行合同约定义务通知书，要求支付违约金；4、律师函及送达凭证，证明其于2018年11月15日发函向巨浪公司主张过违约金。
　　巨浪公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，合同约定过户当天应付清房款，冯永国并未付清，且因政策因素，其无法办理过户手续，并非其不去办理；对证据2，不认可，并未收到。对证据3，没有原件，三性不认可，即使是真的，也不应该发给其员工，聊天记录也看出冯永国只要求退房款，并未要求违约责任；对证据4，不予认可。
　　巨浪公司为证明其意见，向本院提交证据如下：冯永国手写书面材料(书写时间为2017年12月至2018年1月左右)以及承诺书，证明冯永国因其个人原因主动告知巨浪公司不再要求购买系争房屋并承诺退还房款后愿意配合注销网签合同备案登记。
　　冯永国对上述证据发表质证意见如下：真实性认可，证明目的不认可，无法证明是其个人原因导致合同解除，也无法证明其放弃追究巨浪公司的违约责任，不再购买房屋的书面材料书写时间大约是在2018年5月之后。
　　另查，2011年12月22日，上海正盛房地产开发有限公司(巨浪公司历史名称)与上海威盛房地产开发有限公司签订了NO.4-12地块在建工程转让合同，约定上海威盛房地产开发有限公司将马陆镇0009街坊47/11丘上在建工程转让给了巨浪公司。2014年12月30日，巨浪公司取得了嘉定区塔秀路128、158号房屋的房地产权证。
　　又查，冯永国曾向巨浪公司出具一份书面材料，载明“收据遗失(塔秀路XXX号XXX室，不再购买此房)”，并无落款日期。2018年6月27日，冯永国向巨浪公司出具了一份《承诺书》，承诺收到退还房款后积极配合办理网签合同备案登记注销手续。2018年11月15日，冯永国委托律师向巨浪公司发送了《律师函》，要求退还房款14万元，并按约支付违约金、利息及迟延返还房款的利息。该函件于次日送达巨浪公司。
　　本院认为，冯永国与巨浪公司之间签订的《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。冯永国已经向巨浪公司支付了大部分房款，但系争房屋却因不符合商业办公项目要求而被限制交易，无法按约过户。因合同客观上无法继续履行，冯永国有权解除合同，并要求巨浪公司承担相应的违约责任。巨浪公司辩称双方系通过承诺书协商一致解除合同，但该承诺书无法证明双方已就解除后果协商一致。目前，双方合同已经解除，巨浪公司亦已将房款返还冯永国。关于冯永国主张的赔偿金即解约违约金，因违约金兼具惩罚性和补偿性功能，考虑到合同履行程度、冯永国的付款情况和房款利息等实际损失、巨浪公司违约情形等因素，本院酌情将该项违约金调整为15万元。对其主张的逾期返还房款的利息损失和逾期违约金，因上述解约违约金已足以弥补冯永国的损失，且逾期违约金请求与解约违约金实际是对巨浪公司同一违约行为的重复处罚，故对该两项请求，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海巨浪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告冯永国违约赔偿金人民币150,000元；
　　二、驳回原告冯永国的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币6,187元，减半收取3,093.50元，由原告冯永国负担1,669.50元，被告上海巨浪实业有限公司负担1,424元(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：邓  珍

书记员：朱  雯