冯某某与闫某、张某某博某装修装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：冯某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，现住张某某市桥东区。委托代理人：方义，河北京张律师事务所律师。被告：闫某，男，1964年10月15号出生，汉族，个体，现住张某某经济开发区。被告：张某某博某装修装饰工程有限公司，住所地：张某某经济开发区市府大街3号财富中心，统一社会信用代码：91130701056517244U。法定代表人：闫晓龙，该公司经理。二被告委托诉讼代理人：徐世龙，北京市和思律师事务所律师。第三人：陈海，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，现住张某某市康保县。

原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告冯某某与被告闫某、博某公司于2014年1月22日签订的购房协议；2、判令二被告返还原告交付购房款25万元；3、判令二被告以25万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，承担从2014年1月2日至实际给付日的利息；4、判令二被告赔偿原告交纳房款一倍的赔偿金25万元；5、判令二被告赔偿原告的房屋差价损失401064.34元；6、由二被告承担本案的诉讼费、鉴定费3000元、保全费。庭审中，原告明确退还本金金额25万元、赔偿金额717064元、鉴定费3000元，累计金额970064元。事实和理由：2014年1月2日，原告因种种原因借用第三人陈海的名义与被告方签订购房协议，被告方承诺按每平米4881元的价格卖给原告位于经济开发区印象中心城小区1号楼或6号楼6-10层楼房一套，另按售房总价的15％优惠，两次收取原告购房款25万元。被告方承诺2015年把房屋交付原告，可时至今日，被告方明确表示没有房屋卖给原告，为此，合同无法履行，随着我市经济开发区房价上涨，被告的行为给原告造成了巨大损失，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告闫某、博某公司辩称：本案名为买卖实为借贷，因此恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。第一、根据商品房销售管理办法第16条规定，本案所谓的商品房基本情况不明确。第二、本案被告签订协议的时候，房屋没有登记到被告名下，依法登记才会发生效力，没有登记的时候不发生物权的效力，房屋产权属于大好河山公司。第三、本案诉两个被告，要求承担连带责任，我们认为即使房屋买卖合同成立，也只能是一个卖主一个被告，不可能出现两个被告。第四、原告当庭明确的赔偿损失是依据商品房买卖合同第九条的相关规定作出的，但是本案不能适用该约定。恳请驳回原告诉讼请求，我们愿意按照民间借贷的规定对原告进行补偿。本案主体不适格。第三人陈海述称：因为我与闫某是朋友，冯某某是我外甥女，闫某资金紧张，冯某某想买一套房，我就介绍说从闫某处买房吧，可以便宜一些，后来签售房协议的时候是我签的，因为我与闫某是朋友与冯某某是亲戚，他们都相信我，我就签字了，售房协议出售的房屋是冯某某买的，房款是冯某某交的，房屋是冯某某买的，我不要这套房。经审理查明：2014年1月2日，第三人陈海（乙方）与被告博某公司、闫某（甲方）签订售房协议一份，内容载明“关于印象中心一城1#楼、6#楼，由陈海购买闫某的2套大约110㎡左右的楼房，楼房层数在6-10层内，购买楼房的底价为4881元每平米起，从二楼起每层每平米加50元，另按售房总价的15％优惠计算，付款方式：2014年1月30日之前首付40万元整，2014年年底付20万元整，2015年年底所剩余款全部付清”。该购房协议甲方处有闫某签字，并盖有博某公司印章，乙方处有第三人陈海签字。后博某公司、闫某出具收条一张，载明“今收到购买楼房110平米六层商品房七十年大产权预付款20万元整，具体按协议执行”。该收条落款时间为2014年1月18日，该收条下方另记载“收到冯某某交来房款伍万元整”，落款时间为2016年4月16日。原告另提供两份由张某某市大好河山房地产开发有限公司与张某某市第四建筑工程有限责任公司分别于2014年1月21日、2014年12月8日签订的建筑工程承包补充协议书复印件，欲证明被告当时有可以出售的房屋。被告认为该两份协议书不能证明原告的证明目的。后原告以被告未能交付房屋诉至法院，并就其主张的房屋差价损失申请司法评估，经本院委托，张某某鑫正资产评估有限责任公司于2017年7月20日出具张鑫评报字（2017）第126号资产评估咨询报告书，经评估涉案的印象中心城1号楼或6号楼6至10层楼每平方米平均价格为10800元。原告为申请该次鉴定支付鉴定费3000元。被告对该评估报告书表示不予认可。诉讼中，对于第三人陈海述称“因为我与闫某是朋友，冯某某是我外甥女，闫某资金紧张，冯某某想买一套房，我就介绍说从闫某处买房吧，可以便宜一些，后来签售房协议的时候是我签的，因为我与闫某是朋友与冯某某是亲戚，他们都相信我，我就签字了，售房协议出售的房屋是冯某某买的，房款是冯某某交的，房屋是冯某某买的，我不要这套房”，被告冯某某表示认可，另依据原告提供的收条、银行转账凭据等证据，对于原告冯某某的主体资格本院予以确认。上述事实有原告提供的售房协议一份、收条一张、银行转账凭据一张、建筑工程承包补充协议书两份、资产评估报告书一份、鉴定费收据一张及本案庭审笔录在卷予以佐证。
原告冯某某与被告闫某、张某某博某装修装饰工程有限公司（以下简称博某公司）、第三人陈海房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯某某及其委托代理人方义、被告闫某、博某公司的共同委托诉讼代理人徐世龙律师、第三人陈海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告以与被告存在房屋买卖合同关系提起诉讼，并提供了双方签订的售房协议，二被告辩称该售房协议名为买卖实为借贷，但二被告未能提供相关证据予以证实，故对二被告的该项答辩意见，本院不予采纳。因该售房协议反映了双方存在房屋买卖的意思表示，现二被告未能依约交付房屋，原告有权解除合同，故对原告要求解除双方于2014年1月2日签订的售房协议之诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，双方售房协议解除后，原告有权要求二被告返还已交房款25万元，并有权要求赔偿损失。对于损失的承担，应结合在此期间房价的涨幅及双方各自的过错程度予以确定，根据双方约定的购房面积、房屋单价及资产评估价格，该房屋因房价上涨所造成的差价损失应为（10800元×110平米）-（4881元×110平米）=651090元。被告闫某、博某公司作为不具备房地产开发、销售资质的主体，在未取得涉案房屋所有权、处分权的情形下即与原告签订购房协议，向原告销售房屋，现造成该售房协议合同目的不能实现，被告闫某、博某公司存在较大过错，原告在未审查被告闫某、博某公司对涉案房屋是否有相关处分权、所有权手续的情况下，未尽谨慎注意义务，即与二被告签订售房协议，交付房款，其购房行为存在一定的随意性、盲目性，对造成房屋买卖目的不能实现，亦应承担一定的过错责任，故综合上述情况，本院确定被告闫某、博某公司与原告冯某某分别按照8:2的比例承担上述损失，即被告闫某、博某公司应承担房屋差价损失为651090元×80%=520872元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告冯某某与被告闫某、张某某博某装修装饰工程有限公司于2014年1月2日签订的售房协议；二、被告闫某、张某某博某装修装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯某某购房款人民币250000元；三、被告闫某、张某某博某装修装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯某某房屋差价损失人民币520872元；四、驳回原告冯某某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13500元，减半收取6750元，由被告闫某、张某某博某装修装饰工程有限公司承担5332.5元，原告冯某某承担1417.5元；保全费3020元，鉴定费3000元，由被告闫某、张某某博某装修装饰工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张某某市中级人民法院。

审判员　　王爱军

书记员：周永丽