冯美仙与柏效华、徐幼光房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：冯美仙，女，1955年10月4日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：曹靓蔚，上海敏诚善律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王兆茜，上海敏诚善律师事务所律师。
　　被告：柏效华，男，1978年4月28日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　被告：徐幼光，男，1950年5月1日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　原告冯美仙与被告柏效华、徐幼光间确认合同无效纠纷一案，本院立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯美仙及其代理人曹靓蔚、王兆茜、被告柏效华、徐幼光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告柏效华与被告徐幼光于2007年12月29日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
　　2、判令被告柏效华配合被告徐幼光办理上海市嘉定区迎园路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更过户手续，将上述房屋恢复登记至被告徐幼光名下；3、判令被告柏效华承担原告的律师费50,000元及原告为申请财产保全而支出的担保公司的担保费用2,500元。事实与理由：1977年12月30日，原告与被告徐幼光结婚。1995年12月25日,被告徐幼光与上海市嘉定区房产经营(集团)有限公司签订了《上海市内销商品房出售合同》。原告与被告徐幼光共同出资购买了上海市嘉定区新城路街道迎园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，并登记至被告徐幼光一人名下。原告一家至今一直居住在涉案房屋内。2007年12月29日，在原告不知情的情况下，两被告为了骗取银行贷款签订了《上海市房地产买卖合同》。2008年1月15日，涉案房屋登记至被告柏效华名下。原告直至近日才得知上述情况。原告认为，两被告恶意串通将系争房屋过户至被告柏效华名下的行为已严重侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益,故原告依法提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。
　　被告柏效华辩称，不同意原告的诉请。最后一笔房屋贷款是被告柏效华还的。柏效华向银行贷款20万元，徐幼光分了10万元，案外人武某某分了5万元，案外人段某某分了5万元，柏效华一分钱都没有使用。因徐幼光逾期归还贷款，柏效华被银行起诉，无奈于2014年7月归还了剩余贷款。柏效华共还了103,440.55元给银行，这部分钱款柏效华将另案起诉。2008年1月起，涉案房屋虽然登记在柏效华名下，但房屋一直由原告及徐幼光使用，柏效华认为原告及徐幼光应当向柏效华支付租金，按每个月2,000元计算，支付10年，共计24万元。
　　本院经审理认定事实如下：2007年12月29日，柏效华与徐幼光签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定双方通过上海全程房地产经纪有限公司居间介绍，柏效华受让徐幼光自有产权的位于上海市嘉定区迎园路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋面积68.68平方米，上述房地产转让价款共计40万元，双方约定徐幼光应于2008年1月31日前腾出房屋并与柏效华办理交接手续，双方应于2008年1月31日前办理过户手续。关于付款条件，双方约定柏效华应于2007年12月21日前支付1万元作为定金，应于2007年12月31日前支付19万元，应于2008年1月31日前支付20万元。该合同签订后，柏效华并未向徐幼光支付过购房款，徐幼光也未将涉案房屋交付给柏效华使用。涉案房屋由徐幼光及原告居住至今。涉案房屋于2008年1月15日登记在柏效华名下。2007年12月28日，柏效华与中国建行股份有限公司上海嘉定支行(以下简称建行嘉定支行)签订了一份《个人住房商业性抵押保证借款合同》，柏效华因购买涉案房屋向建行嘉定支行贷款20万元，期限自2008年1月至2018年1月。双方约定的贷款月利率为基准利率，还款方式为等额本息还款法。柏效华以涉案房屋抵押给建行嘉定支行，为该合同项下的贷款本息及银行为实现债权发生的费用等担保。上述合同签订后，建行嘉定支行依约放款20万元至上海全程房地产经纪有限公司账户。对于20万元贷款的去向，徐幼光、柏效华均确认徐幼光使用了其中的10万元，案外人武某某及段左旭各用了5万元，柏效华并未使用银行贷款。对于贷款由谁来偿还，徐幼光及柏效华口头约定，即由柏效华将用于还贷的存折交给徐幼光，由徐幼光来归还银行贷款，案外人武某某及段左旭每月将用于还贷的钱交给徐幼光。自2008年1月至2013年12月，徐幼光共计代柏效华向银行归还贷款本金及利息共计160,933.62元，其中本金部分为100,652.14元，利息部分为60,281.48元。徐幼光确认其用于还贷的钱款中，有37,800元来源于案外人武某某。庭审中徐幼光陈述，武某某自2008年1月至2013年3月每月给徐幼光600元用于还贷，案外人段某某未给付过徐幼光还贷的钱。2008年12月28日，徐幼光与柏效华签订协议书一份，写明双方的房屋交易实际是为了解决贷款方便，徐幼光的产证过户给柏效华是无效交易，待钱款还清后柏效华再将房屋过户给徐幼光，案外人武某某、段某某也作为证明人在协议书上签字。2014年4月9日，因徐幼光于2011年8月起存在逾期代柏效华归还银行贷款的情况，建行嘉定支行曾于2014年4月将柏效华诉至本院，要求柏效华偿还剩余本金及利息、罚息，本院于2014年6月6日做出(2014)嘉民二(商)初字第857号民事判决，该判决于2014年7月9日发生法律效力。该生效判决确认，截止2014年4月4日，柏效华尚欠银行借款本金99,347.86元、利息及罚息2,324.15元。该案判决柏效华应偿还建行嘉定支行借款本金99,347.86元及至2014年4月4日的利息及罚息2,324.15元，合计101,672.01元，并偿付以借款本金99,347.86元为基数，自2014年4月5日起算至判决生效之日止的逾期利息。该案判决后，柏效华于2014年7月3日向建行嘉定支行偿还了剩余贷款本金及利息共计103,440.55元，结清了银行贷款。现涉案房屋上的银行抵押已经注销。
　　另查明，1、原告与被告徐幼光系夫妻关系，涉案房屋系徐幼光婚后购买。2、2014年5月13日，柏效华曾申请补办涉案房屋的产权证，该产权证办出后由徐幼光保管。3、2017年4月20日，原告及徐幼光曾作为买受人与柏效华就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，欲将涉案房屋从柏效华名下过户至原告及徐幼光名下，但该合同未实际履行，就该合同原告表示另案处理。4、原告为本次诉讼聘请律师花费律师费5万元，为申请诉前保全，向担保公司支付担保费用2,500元。
　　本院认为，原告已提交证据证明银行贷款主要由徐幼光负责偿还，涉案房屋徐幼光未实际交付柏效华使用，柏效华也从未向徐幼光支付过购房款。徐幼光、柏效华之间签订的涉案房屋的买卖合同，并非双方真实的交易，而仅是通过房屋买卖而套取银行贷款。这种以房屋买卖之名，行套取银行贷款之实的行为，违反了国家对金融管理的相关规定，故涉案买卖合同应当被确认无效。买卖合同被确认无效后，因合同而取得的财产应当返还。对于原告要求确认两被告于2007年12月29日签订的《上海房地产买卖合同》无效及徐柏效华配合徐幼光办理涉案房屋的过户手续的诉请，本院予以支持。因徐幼光所还的银行贷款本金部分100,652.14元已大于其使用的10万元贷款，故徐幼光无需再向柏效华返还其所获得的银行贷款本金10万元。至于被告柏效华所归还的银行贷款本金及利息103,440.55元，因涉及到案外人武某某及段某某，且柏效华表示其另案主张，故不在本案中处理。原告主张柏效华承担律师费50,000元及担保费用2,500元，于法无据，本院不予支持。至于柏效华辩称，涉案房屋自2008年1月起登记在其名下，故原告及徐幼光应向柏效华支付自2008年1月起至今的租金，本院认为，因合同无效，柏效华应当将涉案房屋的产权恢复登记至徐幼光名下，故柏效华无权作为产权人收取房屋租金。对柏效华的上述辩称意见，本院无法采信。鉴于合同无效，系柏效华、徐幼光共同过错所致，故本案的诉讼费用由两被告各半负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、确认被告柏效华与被告徐幼光于2007年12月29日就上海市嘉定区迎园路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
　　二、被告柏效华应于本判决生效之日起十日内配合被告徐幼光办理上海市嘉定区迎园路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将上述房屋过户至被告徐幼光名下；
　　三、驳回原告冯美仙的其余诉讼请求。
　　本案受理费8,800元，保全费2,770元，合计11,570元，由被告柏效华承担5,785元，由被告徐幼光负担5,785元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：韩  颖

书记员：王  豪