冯艳与上海伊晟投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：冯艳，女，汉族，1971年3月22日出生，住址上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：陈善权，上海市国和律师事务所律师。
　　被告：上海伊晟投资管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：屠德龙，董事长。
　　委托诉讼代理人：何立忠，上海市嘉华律师事务所律师。
　　原告冯艳与被告上海伊晟投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈善权及被告委托诉讼代理人何立忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2014年10月18日起至2019年7月30日止的租金283,560元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原被告与上海顺儒投资开发有限公司(以下简称“顺儒公司”)签订确认函1份，内容如下：原告与顺儒公司于2014年1月27日签订《上海市商品房预售合同》，购买了上海市金山区朱泾镇“五福商业广场”东风路XXX号楼337室房屋，房屋总价为834,000元。原被告于2014年1月27日签订《房屋租赁合同》，原告将房屋出租给被告使用或转租，租期为八年，自2014年10月18日至2022年10月17日，租金分段计算为房屋总价的6%、7%、8%、9%每年，因此2014年10月18日至2016年10月17日的租金为100,080元，2016年10月18日至2018年10月17日的租金为116,760元，2018年10月18日至2019年7月30日的租金为66,720元，被告欠原告的租金合计283,560元。
　　被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告没有付清全部房款，现在涉案房屋处于查封状态，且原告已经另案主张解除买卖合同，若原告最终并未取得房屋，则原告自始没有所有权，无权主张租金。即使原告有权主张租金，其主张的租金已经有部分过了诉讼时效。
　　经审理查明：2014年1月27日，原告与顺儒公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买顺儒公司开发的坐落于上海市金山区朱泾镇东风路五福商业广场56号3层337室房屋，房屋总价暂定为834,000元。2014年2月24日，顺儒公司向原告开具销售不动产统一发票，金额为424,000元。
　　2014年1月27日，原被告签订《房屋预/租赁合同》，约定原告将位于上海市金山区朱泾镇东风路五福商业广场56号337室房屋出租给被告，原告于2014年7月31日向被告交付房屋。房屋租赁期限自2014年10月18日起至2022年10月17日止。租金按原告购买该房屋的总房价计算：2014年10月18日至2016年10月17日，租金为总房价的6%/年；2016年10月18日至2018年10月17日，租金为总房价的7%/年；2018年10月18日至2020年10月17日，租金为总房价的8%/年；2020年10月18日至2022年10月17日，租金为总房价的9%/年。被告每6个月向原告支付一次租金，支付时间为该次支付第3个月的25日前。
　　2015年1月16日，原被告与顺儒公司三方签署《确认函》，内容如下：原告向顺儒公司购买上海市金山区朱泾镇东风路五福商业广场56号337室房屋，房屋总价834,000元，原告已付首付款为房屋总价的51%，拟通过银行按揭贷款为房屋总价的49%。目前，根据受理原告贷款申请银行的审核，银行按揭贷款未予核准。原告委托顺儒公司协助原告继续办理房屋的银行按揭贷款事宜，原告及时配合贷款银行的手续办理。2015年1月25日，被告向原告支付2015年度第一笔房屋租金；2015年7月25日，被告向原告支付2015年度第二笔租金，即2015年度租金合计50,000元。原告同意并确认，在原告申请房屋银行按揭贷款仍未办理成功的情况下，在被告应向原告支付2015年度租金时，由被告将相应的房屋租金直接支付给顺儒公司，冲抵等额的原告应付购房款。届时，原告申请房屋银行按揭贷款额相应减少。原被告之间的《房屋租赁合同》及原告与顺儒公司之间的《上海市商品房预售合同》继续履行，各方均相互免责，各方之间无其他争议。
　　以上事实，由《上海市商品房预售合同》、销售不动产统一发票、《房屋预/租赁合同》、确认函及当事人当庭陈述等证据所证实。
　　本院认为：《房屋预/租赁合同》系原被告真实意思表示一致的结果，合法有效，双方均应恪守履行。被告承租涉案房屋以后，理应按照约定的时间足额向原告支付租金，但被告至今未付租金，显属违约，应当承当相应的违约责任。根据租赁合同约定租金标准及支付时间，2014年10月18日至2015年4月17日的租金为25,020元，应于2015年1月25日前支付；2015年4月18日至2015年10月17日的租金为25,020元，应于2015年7月25日前支付；2015年10月18日至2016年4月17日的租金为25,020元，应于2016年1月25日前支付；2016年4月18日至2016年10月17日的租金为25,020元，应于2016年7月25日前支付；2016年10月18日至2017年4月17日的租金为29,190元，应于2017年1月15日前支付；2017年4月18日至2017年10月17日的租金为29,190元，应于2017年7月25日前支付；2017年10月18日至2018年4月17日的租金为29,190元，应于2018年1月25日前支付；2018年4月18日至2018年10月17日的租金为29,190元，应于2018年7月25日前支付；2018年10月18日至2019年4月17日的租金为33,360元，应于2019年1月25日前支付；2019年4月18日至2019年7月30日的租金为19,011元，应于2019年7月25日前支付。根据原被告与顺儒公司签订的三方确认函，在被告应当向原告支付2015年度的租金时，由被告将相应租金直接支付给顺儒公司，冲抵等额的原告的购房款之约定，现2015年度的租金于2015年7月25日冲抵了购房款，原告无权再向被告主张该年度租金，故原告要求被告支付2014年10月18日至2015年10月17日的租金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。根据租赁合同约定，2015年10月18日至2016年4月17日租金及2016年4月18日至2016年10月17日的租金分别应当于2016年1月25日及2016年7月25日前支付，本院认为，民法总则实施之前，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告未举证证明其曾在诉讼时效内向被告主张过租金，因此2016年度的租金已经过了诉讼时效，被告认为该部分租金已过诉讼时效的抗辩意见有法律依据，本院予以采信，原告要求被告支付2015年10月18日至2016年10月17日的租金的诉讼请求，本院不予支持。2016年10月18日至2019年7月30日的租金合计169,131元，且均已到合同约定的支付期限，故被告应当支付原告租金169,131元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
　　一、被告上海伊晟投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冯艳截止2019年7月30日的租金169,131元；
　　二、驳回原告冯艳的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费减半收取2,777元，由原告负担1,121元，被告负担1,656元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内日缴纳本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李文华

书记员：陆园涛