冯金华与泗锦(上海)公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：冯金华，男，1978年1月18日出生，汉族，住江苏省邳州市。
　　委托诉讼代理人：朱翊，上海市郑传本律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李佳雨，上海市郑传本律师事务所律师。
　　被告：泗锦(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：朱高，执行董事。
　　原告冯金华与被告泗锦(上海)公寓管理有限公司(以下简称泗锦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用普通程序，并于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告冯金华及其委托诉讼代理人李佳雨到庭参加诉讼，被告泗锦公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
　　原告冯金华向本院提出诉讼请求：1.泗锦公司支付冯金华延迟履行违约金963,000元；2.泗锦公司赔付冯金华因解除合同而遭受的损失477,300元；3.泗锦公司退还冯金华支付的租金、保证金、物业费和物业费保证金共计227,332元。事实和理由：冯金华与泗锦公司于2016年11月1日签订《商铺租赁合同》，约定泗锦公司将上海市静安区广中西路XXX-XXX号内1楼4#商铺(以下简称涉案房屋)出租给冯金华，面积约为220平方米，用于经营麦卡优娜品牌面包，租期暂定为2017年1月1日至2021年12月31日，以实际交付房屋起算租期。合同签订后，由于一直未能完成消防验收导致涉案房屋无法交付，双方于2017年6月28日签订《补充协议》，约定泗锦公司承诺于2017年8月2日完成验收，否则自2017年8月3日起每日支付冯金华3,000元违约金。《补充协议》签订后，涉案房屋未能按约完成消防验收。为此，双方签订《承诺书》，泗锦公司承诺在2017年12月10日前先行赔付冯金华自2017年8月3日起至2017年12月1日止的违约金，在涉案房屋未完成消防验收前按每月10日为赔付周期。但时至2018年，涉案房屋始终未能完成消防验收，泗锦公司也未向冯金华支付任何违约金。2018年6月19日，泗锦公司向冯金华发函，要求自发函之日起解除《商铺租赁合同》。在签订《商铺租赁合同》后，冯金华与泰群餐饮管理(上海)有限公司签订了商业特许经营合同，以获得“麦卡优娜”和“MU.BREAD”商标、品牌使用权及相关支持。同时，冯金华还聘请了专业设计师及装修人员对店铺进行了设计装修，并添置了经营设备。因泗锦公司始终未能交付商铺且单方解除合同，致使冯金华的以上投入均付诸东流。冯金华认为，泗锦公司的上述行为严重损害其合法权益，遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。
　　泗锦公司未应诉，亦未答辩及举证。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　涉案房屋的权利人为上海九嶷投资管理有限公司。2016年10月31日，上海九嶷投资管理有限公司出具《委托书》，授权泗锦公司全权处理广中西路XXX号-XXX号经营管理相关一切事务。
　　2016年11月1日，泗锦公司(出租方，甲方)与冯金华(承租方，乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，建筑面积约为220平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅用于烘焙，经营品牌麦卡优娜；租赁期限为5年，暂定自2017年1月1日至2021年12月31日止(最终以甲方将房屋交付给乙方之日为租赁期限起算日，租赁期限届满日期相应延长，总租赁期限不变)；该房屋的免租期为40天，自甲方将该房屋交付给乙方之日起算；自2017年2月10日起至2019年2月9日，租金为642,400元/年；租金的支付方式为“先付后用”，每二个月作为一期支付一次；乙方应当在本合同签订后五个工作日内向甲方支付该套房屋两个月的租金，即107,066元作为履行本合同义务的保证金，在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息；乙方应按每平方米每月15元的标准向本“中心”物业管理公司支付物业管理费及其它应付费用，物业管理费为付二押二；租赁期间，非合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应负责赔偿；任意一方违约，违约方应当赔偿对方实现权利的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)。
　　《商铺租赁合同》签订后，冯金华向泗锦公司支付租赁保证金107,066元和首期租金107,066元，并支付了物业费押金6,600元和首期物业费6,600元。
　　后因涉案房屋的消防验收一直未完成导致无法顺利交房，泗锦公司(甲方)和冯金华(乙方)于2017年6月28日签订了《补充协议》一份约定：甲方于2016年11月1日与乙方签订商铺租赁协议，建筑面积为220平方米，甲方承诺2017年8月2日前完成消防验收，乙方顺利进场装修。若甲方在2017年8月3日前未能交房，甲方承诺每日以3,000元人民币作为经济赔偿。原免租期为40天增加到55天，甲方将在交房之日与乙方重新签订租赁合同。此后，因仍未能完成消防验收并交付房屋，泗锦公司(甲方)和冯金华(乙方)签订《承诺书》，约定：由于甲方在2017年12月1日还未能履行补充协议之规定拿到消防批复按时交房给乙方，甲方承诺在2017年12月10日前对乙方2017年8月3日至2017年12月1日违约金先行赔付，每间商铺每日3,000元，共2间商铺共计6,000元每日，在甲方尚未取得消防批复前按每月10日为赔付周期。
　　2018年6月19日，泗锦公司委托律师向冯金华发出《律师函》。《律师函》载明，合同签订后，包括租赁物在内的整体的消防设施一直未能完成，未能通过有关部门验收。虽然在此期间，泗锦公司基于当时的理想预期而曾另行答应交付日期和赔偿责任，但仍因故未能完全落实。由于因消防施工未能完成，未能通过有关部门验收，租赁物自2017年1月1日起至今始终处于无法完成交付和使用的状态，已达1年半之久，与此同时，租赁物的消防施工是否能够、何时能够得以完成和通过验收目前仍处于一个不确定的状态。因此，《租赁合同》实际已不具备继续履行条件。鉴于《租赁合同》的合同目的已经无法实现，《租赁合同》已无法继续履行的客观情况，泗锦公司明确告知冯金华自本告知函发出之日解除与冯金华于2016年11月1日签订的《租赁合同》。泗锦公司认可应当就租赁物一直无法交付和使用而向冯金华承担责任，承担责任的方式应当以确定合理的赔偿金额为宜。冯金华坚持每日赔偿的实质是变相获取不当利益，早已超出《租赁合同》的应有之意，泗锦公司希望与冯金华能够再有机会合理地进行商定。
　　此后，双方未能通过自行协商方式解决纠纷，冯金华遂起诉至法院，要求判如所请。
　　审理中，冯金华认为，因其承租涉案房屋是为了经营麦卡优娜品牌面包，故为了经营做了如下准备：1.其与泰群餐饮管理(上海)有限公司签订了特许经营期限自2016年11月16日至2021年11月15日，为期5年的《商业特许经营合同》，并为此支付了特许经营保证金和加盟金共计218,000元；2.其与苗军洪签订了《室内装饰设计合同》，为包括涉案房屋在内的面积为425平方米的房屋进行装饰设计，并为此支付了部分设计费157,600元，本案涉案房屋约占其中的一半费用为78,800元；3.其向上海锦厨酒店设备有限公司采购经营所需设备，总价为17.3万元，已支付了定金5万元；4.其与上海遵志实业有限公司签订了《装饰工程承包合同》，为包括涉案房屋在内的两层房屋进行装修工程施工，工程总造价为87万元，冯金华已支付了首期工程款261,000元，本案涉案房屋约占其中的一半费用为130,500元。冯金华述称，其在签约后曾对涉案房屋进行短暂的装修，后因消防检查而停工，之后恢复装修施工没多久又被消防检查而停工，之后再没有恢复施工，现泗锦公司已将相关装修拆除，并将涉案房屋出租给了别人，上述各项费用共计477,300元，均属于因对方解除合同而造成的损失，相关费用均已实际付出，且无法退还，故要求泗锦公司赔偿。
　　庭审中，冯金华确认泗锦公司已向其支付了部分先行赔付的违约金20万元，并同意在其相关诉请中予以扣除。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。冯金华和泗锦公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。签约后，泗锦公司因未能解决消防相关问题导致未按时将涉案房屋交付冯金华使用，且在此情况下擅自通知对方解除合同，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。另，双方在此期间就如何解决逾期交付房屋问题签有《补充协议》和《承诺书》等相关协议，此协议亦系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。现冯金华要求泗锦公司按照相关约定支付泗锦公司发函通知解除《商铺租赁合同》之前的违约金，并退还已付的相关费用，其诉讼请求均有事实和法律的依据，依法应予准许，但其主张的违约金中应当扣除泗锦公司已先行垫付的20万元。另，冯金华要求泗锦公司赔偿因解除合同而遭受的损失，经审查，本院认可其主张的相关费用均系为履行租赁合同作必要准备而产生的合理支出。泗锦公司因自身原因无法确保租赁合同顺利履行而导致合同提前解除，依法应当赔偿由此造成对方的损失，故本院对冯金华该项诉讼请求予以支持。被告泗锦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告泗锦(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冯金华违约金763,000元；
　　二、被告泗锦(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告冯金华租赁保证金107,066元、租金107,066元、物业费押金6,600元和首期物业费6,600元；
　　三、被告泗锦(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯金华损失共计477,300元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费19,808元，由原告冯金华负担1,800元、被告泗锦(上海)公寓管理有限公司负担18,008元。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈洪林

书记员：巫建强