冯雄与韩翡房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：冯雄，男，1987年3月25日生，汉族，户籍地武汉市。
　　委托诉讼代理人：钱福贵，上海览峰律师事务所律师。
　　被告：韩翡，女，1970年12月1日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：许建斌，上海汉盛律师事务所律师。
　　原告冯雄与被告韩翡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月23日公开开庭进行了审理。原告冯雄的委托诉讼代理人钱福贵、被告韩翡及其委托诉讼代理人许建斌到庭参加诉讼。后本院于2018年12月5日再次公开开庭进行了审理。原告冯雄的委托诉讼代理人钱福贵、被告韩翡及其委托诉讼代理人许建斌、上海国衡房地产估价有限公司的估价师孙锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告冯雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还定金本金人民币50,000元；2.判令被告支付违约金450,000元；3.本案的案件受理费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求：1.判令被告返还定金本金50,000元；2.判令被告支付违约金250,000元；3.评估费7,800元由法院裁定；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年11月28日，原、被告就上海市浦东新区莲园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)经上海云房数据服务有限公司居间签订《居间协议》、《房地产买卖合同》。约定房屋总价2,250,000元，房屋建筑面积46.20平方米。后原告向被告支付定金50,000元，并约定如一方违约，守约方可选择解除《房地产买卖合同》，并要求违约方支付房屋总价的20%作为违约金。合同签订后，被告未能按约履行并明确表示不再履行。现系争房屋已出售他人并过户至案外人名下。为维护原告的合法权益，故诉至法院。
　　被告韩翡辩称：同意返还原告定金本金，不同意支付违约金。事实与理由：被告家庭内部兄弟姐妹对于系争房屋的出售存在意见不一，另外其在系争房屋上设有小额贷款公司1,900,000元的抵押，与原告交易期间，该贷款即将到期，但原告需通过贷款方式支付部分房款，被告无奈只能将房屋出售他人用于偿还贷款，故向原告提出解除《房地产买卖合同》。虽然《房地产买卖合同》同时约定了违约金条款，但被告认为系争房屋周边的房价一直处于降价情况，被告提出解除合同后，原告未购买同地段、同类型的房屋，也未提供相应的证据证明其实际损失，故被告认为应适用定金罚则，同意双倍返还原告定金。另外原告主张按照房屋总价的20%计算违约金的标准过高，要求法院予以调整。
　　根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：
　　2015年6月23日，系争房屋产权登记在被告名下。
　　2017年11月28日，原告(乙方)、被告(甲方)经上海云房数据服务有限公司(丙方)居间就系争房屋的转让签订《居间协议》，约定房屋总价2,250,000元，房屋建筑面积46.20平方米。协议第一条意向金约定，乙方向丙方支付意向金20,000元，作为与甲方进行洽谈之用；协议第五条转定金约定，如甲方签订本协议，则乙方同意其交付的意向金即转为定金并支付给甲方，待签订本协议后2日内，乙方自行或通过丙方补交定金30,000元给甲方，合计50,000元作为全部定金。当日，原告(乙方)、被告(甲方)就系争房屋签订《房地产买卖合同》，合同1.1条约定，总转让价款为2,250,000元。合同1.2条约定“①签订买卖合同示范文本：为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后2018年3月29日内前往居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(简称“买卖合同示范文本”)。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期。若甲方未能依照本合同约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同约定签署上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含有丙方保管的定金)不予返还”。合同第三条违约责任约定“本合同生效后，甲乙双方应全面履行。如任何一方未按本合同约定履行，每逾期一日，应当按照本合同第1.1条所述总房价款的万分之五支付滞纳金，逾期超过十天或经另一方书面催告后仍不履行的，守约方有权要求继续履行本合同或单方解除本合同，守约方选择继续履行的，违约方应按每逾期一日按照本合同第1.1条所述总房价款万分之五的标准支付滞纳金，直至相关义务履行完毕；守约方选择解除本合同的，违约方应按照本合同第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金……”。2017年11月28日、11月30日，原告通过微信分别向被告支付定金40,000元、10,000元，合计50,000元，被告就此分别出具收款收据。2018年3月30日，被告向原告妻子发送微信，提出解约。
　　2018年7月5日，原告诉至本院要求判如所请。
　　审理中，原告于2018年8月27日向本院申请对系争房屋的市场价值进行评估，本院依法予以准许。经本院征询原、被告意见，双方确认评估的基准日为2018年6月7日。后经本院委托，上海国衡房地产估价有限公司于2018年10月31日出具《上海市浦东新区莲园路XXX弄XXX号XXX室房地产市场价值评估》，结论为系争房屋于2018年6月7日的市场价值总价格为2,507,300元，单位价格为每平方米54,270元。对鉴定结论原告无异议，被告则认为评估价格过高。
　　审理中，原、被告一致确认双方签订的《房地产买卖合同》解除，不需要法院对此单独进行裁判。
　　上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《居间协议》、《房地产买卖合同》、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、结婚证、参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况、收款收据、原告妻子与被告的微信截屏及上海国衡房地产估价有限公司出具《上海市浦东新区莲园路XXX弄XXX号XXX室房地产市场价值评估》等证据予以佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告就系争房屋签订的《居间协议》、《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、法规的相关规定，依法属有效，双方均应恪守履行。被告因自身原因提出解约，属根本性违约，理应承担相应的违约责任。现原告主张被告返还定金本金50,000元，被告对此无异议，本院予以准许。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，被告辩解应适用定金罚则，原告在被告提出解约后未购买同地段、同类型房屋，也未提供相应的证据证明其实际损失，另外，原告提出的违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案原告作为守约方选择适用违约金，于法不悖，本院予以支持。经庭审查明，原告未提供相应的证据证明其实际损失，结合鉴定结论、原、被告双方的合同履约情况，本院酌定违约金的金额为100,000元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：
　　一、被告韩翡于本判决生效之日起十日内返还原告冯雄定金本金50,000元；
　　二、被告韩翡于本判决生效之日起十日内支付原告冯雄违约金100,000元；
　　三、驳回原告冯雄的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5,800元，减半收取计2,900元(原告冯雄已预交)，由原告冯雄负担1,250元，被告韩翡负担1,650元；评估费7,800元(原告冯雄已预交)，由被告韩翡负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：龚燕敏

书记员：邱  娇