凌学喜与高正行建筑科技(深圳)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：凌学喜，男，1978年1月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：丁佳倩，上海明伦律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：高正行建筑科技(深圳)有限公司，注册地深圳市。
　　法定代表人：谢旺进，董事长。
　　委托诉讼代理人：何玲玲，女。
　　委托诉讼代理人：张成坵，上海瀚品律师事务所律师。
　　原告凌学喜与被告高正行建筑科技(深圳)有限公司(以下简称高正行公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理。本案诉讼期间，高正行公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)凌学喜及其委托诉讼代理人李亚辉，被告(反诉原告)高正行公司的委托诉讼代理人何玲玲、张成坵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　凌学喜向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间的《房屋租赁合同》于2017年12月6日解除；2.高正行公司赔偿凌学喜损失人民币(币种下同)508,343.99元；3.鉴定费用16,000元由高正行公司承担；4.诉讼费由高正行公司承担。
　　事实和理由：2017年7月24日，凌学喜与高正行公司签订《房屋租赁合同》，居间方为上海我爱我家房地产经纪有限公司。合同约定凌学喜将位于上海市闵行区益文路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)出租给高正行公司，房屋租赁期间为2017年7月24日至2018年7月23日，月租金7,500元。合同对保证金、房屋使用要求及维修责任、解除条件、违约责任等也做了相应约定。合同签订后，凌学喜依约交付房屋。凌学喜交付房屋时，房屋内附属设施及基本家具电器皆完好。2017年12月6日11时许，涉案房屋发生火灾，上海市消防局闵行支队光华中队赴现场将火灾扑灭。该次火灾共造成凌学喜经济损失508,343.99元，其中包含：1.装修装饰的损失262,955元；2.赔偿家具家电设备损失120,806元；3.装修恢复使用功能期间，房屋占用费损失31,200元(4个月合理装修期、空房期)；4.合同期待利益损失46,800元(7,800元*6个月);5.自2017年12月6日火灾发生日起至判决生效之日止，按每日260元计算的凌学喜无法使用房屋的占用费；6.第三方损失46,582.99元。凌学喜认为，高正行公司作为承租方，在租赁期间理应合理使用房屋及附属设施。因高正行公司使用不当，造成房屋在租赁期间内发生火灾，应赔偿由此产生的经济损失，故凌学喜起诉至法院。
　　针对凌学喜的诉讼请求，高正行公司辩称，第一，关于合同解除，由于高正行公司不能继续使用涉案房屋，且凌学喜至今也未进行修复，故高正行公司同意双方的合同于2017年12月6日解除，并要求凌学喜返还押金和未使用期间的房屋租金。第二，关于赔偿损失，由于涉案房屋的火灾发生在2017年12月6日，但凌学喜于2017年12月28日才签订火灾认定书，期间积水等问题一直无法进去处理，凌学喜一直拖延处理，造成了损失扩大，故凌学喜消极应对造成扩大的损失应由其自行承担，且上海市闵行区公安消防支队火灾事故简易调查认定书上认定火灾的原因是电气线路故障引发的火灾，并非高正行公司使用不当的过错，故造成的损失应由凌学喜自行承担。对于装修装饰的损失，消防部门已经认定过火的面积是20几个平方米，但鉴定部门是按照整个房屋进行鉴定，且鉴定部门也对涉案房屋做了残值认定，基于火灾确实发生，高正行公司同意按照鉴定部门出具的重置价的10%计取装修残值作为损失的认定，大概在30,000元左右；对于家具家电损失，应该以合同附件为准，凌学喜出具的清单远远超出合同列明的清单，且电器和设备已经超过了电器的使用年限，也没有提供相应的购买发票，对于型号和品牌也不够明确，且这些电器也没有做评估价格，凌学喜提供的家具家电均是使用了十几年的，价值近乎于零；对于房屋占用费和合同期待利益，凌学喜的主张存在重复计算，且应该按照消防部门的责任认定，对空置期进行责任分担，高正行公司在火灾之后提出积极的救助方案，但凌学喜不同意，故凌学喜导致了损失不断扩大；对于第三方损失，除了浙、沪两辆车的维修费用过高，合计9,090元，高正行公司认为该费用应该合计在4,000元左右，对其余费用无异议，高正行公司认可第三方损失可以作为火灾损失的发生，金额以41,582.99元计；对于上述凌学喜所称的损失确认，高正行公司认为应该按照双方在火灾中事故的责任由法院酌情分担。第三，对于鉴定费，应根据双方的责任由法院认定。
　　同时，高正行公司向本院提出反诉请求：1.确认双方于2017年7月24日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月6日解除；2.凌学喜返还高正行公司租赁保证金7,500元及房屋租金12,000元；3.凌学喜向高正行公司赔偿酒店费用7,323元；4.凌学喜向高正行公司赔偿电脑损失5,399元、打印机损失1,380元；5.凌学喜向高正行公司赔偿烧毁的高低床、床单等损失1,570.90元；6.反诉费用由凌学喜负担。
　　事实和理由：2017年7月24日，双方签订《房屋租赁合同》，由凌学喜将涉案房屋出租给高正行公司使用，租赁期限自2017年7月24日至2018年7月23日，月租金为7,500元，租赁保证金为一个月的租金7,500元。2017年7月26日和2017年10月20日，高正行公司分两次支付了2017年7月24日至2018年1月23日的房屋租金。2017年12月6日，由于电气线路故障，涉案房屋发生火灾，损毁高正行公司所有的放置于该房屋内的电脑、打印机、员工衣物和床单等。但事后凌学喜对该房屋一直未予修复，导致高正行公司至今无法使用该房屋，且额外支出员工酒店住宿费用，侵犯了高正行公司的合法权益，故高正行公司提起了反诉。
　　针对高正行公司的反诉请求，凌学喜辩称，不同意高正行公司的反诉请求。由于高正行公司的拖线板超负荷才引起火灾的发生，故系高正行公司的原因才起火的，是高正行公司的责任，凌学喜没有责任，故损失不应由凌学喜承担，且高正行公司量化的损失金额，和损失没有关联性，不能论证实际发生的损失，故其对量化的价格也不予认可。
　　本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人为凌学喜及案外人薛某。
　　2017年7月24日，凌学喜(作为出租方，签约甲方)与高正行公司(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，该房屋面积为165平方米；乙方向甲方承诺，承租该房屋用作居住使用，并在租赁期间严格遵守国家和本市的有关居住房屋租赁和使用、物业管理规定，以及该房屋所在物业管理区域的管理规约或临时管理规约；乙方租赁期间，乙方可使用的该房屋公用或合用部位的使用范围，现有的装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事项，由甲、乙双方在本合同附件中加以列明，作为甲乙交付该房屋和本合同终止时乙方返还该房屋的验收依据；甲、乙双方约定，该房屋租赁期限自2017年7月24日起至2018年7月23日止；甲方于2017年7月24日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收；在上述租赁期限内，该房屋月租金为7,500元；乙方支付租金的方式为付三押一，其后房屋租金应在前一期租金到期日前七天内支付；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即7,500元；甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证；本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、通信(若有)、有线电视由乙方承担;物业管理费用由甲方承担；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，甲方对该房屋进行检查、养护，应提前七日通知乙方，检查养护时，乙方应予以配合；乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态；返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同解除：(一)该房屋因公共利益需要被依法征收的；(二)该房屋因不可抗力原因毁损、灭失，致使乙方不能正常使用的；(三)签订本合同时，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押，租赁期间被处分的；甲、乙双方同意，甲方有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，并有权要求甲方赔偿损失：(一)甲方未按合同约定按时交付该房屋，经乙方书面催告后七日内仍未交付的;(二)甲方交付的该房屋不符合本合同约定或存在重大质量缺陷，致使乙方不能正常使用的；甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失：(一)乙方擅自改变房屋居住用途的；(二)因乙方原因造成房屋结构损坏的；(三)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(四)乙方擅自增加居住使用人，且人均居住面积低于本市规定标准的；(五)乙方利用承租的居住房屋从事违法违规活动的；(六)乙方逾期不支付租金累计超过七日的；(七)乙方欠缴应承担的费用累计超过500元的；第十二条违约责任：12-1该房屋交付验收时，现有的装修、附属设施、设备甲方保证可正常使用；12-2甲方未在本合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押，造成乙方经济损失的，甲方应负责赔偿；12-3租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋及其附属设施、设备损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；12-4乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围擅自装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失；12-5租赁期间，非本合同约定的情况，甲方提前解除合同，应与乙方协商一致，并按月租金的一倍向乙方支付违约金；若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；未与乙方协商一致的，甲方不得提前收回该房屋；12-6租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的一倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租；合同附件二房屋设施设备清单上注明：此物业装修状况为全装、精装；基本家具家电设施(现状)为：松下冰箱、彩电、洗衣机、微波炉、抽油烟机、燃气灶、热水器、电视柜、数字机顶盒、电视遥控，数量均为1；还有空调、空调遥控、床，数量均为3，以及沙发，数量为2；备注：1、在房屋内发生的由乙方原因所导致的任何意外，甲方不承担责任；2、退房时须打扫干净(按承租时状态)，否则甲方有权从押金中扣除清洁费(按请保洁公司打扫的市价)；3、乙方所支付的定金1,000元待乙方的押金和租金支付甲方后，由甲方无息退还给乙方，乙方在2017年8月1日前支付押金和租金；4、甲方承诺配置一个空调、一张床(次卧)；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定，案外人上海我爱我家房地产经纪有限公司作为居间方在合同上进行了盖章。
　　2017年7月27日，高正行公司向凌学喜支付了房租及押金共计30,000元。
　　2017年8月23日，凌学喜(作为出租方，签约甲方)与高正行公司(作为承租方，签约乙方)签订《补充协议》1份，约定甲、乙双方于2017年7月24日签订了关于涉案房屋的《房屋租赁合同》，现双方友好协商，达成如下协议：该房屋月租金为7,800元，其中甲方实收租金7,500元，余300元由乙方代甲方代缴相关税费；此协议只作为2017年7月24日房屋租赁合同费用的补充说明，其他条款按照原协议继续生效。
　　2017年10月20日，高正行公司向凌学喜支付了租金22,500元。
　　2017年12月6日，涉案房屋内发生火灾。
　　2017年12月28日，上海市闵行区公安消防支队出具《火灾事故简易调查认定书》1份，载明：起火地址为涉案房屋；报警时间为2017年12月6日11时56分；现场调查走访情况为：经现场走访和查看了解到该处发生火灾，被邻居发现后报警，后经消防队到场扑灭，火灾造成该1906室主卧烧毁，客厅、次卧等受火烧、烟熏、水渍影响，楼下1806室受水渍影响，地面部分车辆受影响；火灾事故事实为：2017年12月6日11时56分许，市应急联动中心接警称位于益文路XXX弄XXX号楼XXX室发生火灾，火灾造成主卧基本烧毁，客厅、次卧等受烟熏、火烧影响，过火面积约20平方米，起火部位为主卧西南电视柜处，起火原因为电气线路故障引发火灾。凌学喜与高正行公司的工作人员何玲玲在上述调查认定书上签字并注明无异议。
　　2018年4月10日，凌学喜以诉称之理由向本院提起诉讼。
　　另查明，火灾发生后，凌学喜在上海市闵行区梅陇镇梅陇第六居民委员会人民调解委员会的主持下，分别与因火灾遭受车辆损失的案外人夏XX、许XX、马XX达成《人民调解协议书》，向案外人夏X莲赔偿850元、向案外人许XX赔偿4,400元、向案外人马XX赔偿4,690元，并与案外人张XX达成《人民调解协议书》，向案外人张XX赔偿因火灾造成老人受伤的费用4,600元。
　　还查明，2017年12月6日火灾发生后，凌学喜及高正行公司的员工孟祥龙、廖国洪、包军成、锦鸿公寓物业经理姜X均在梅陇派出所做了询问笔录，其中高正行公司的员工廖国洪在询问笔录中陈述：其系涉案房屋的租客，涉案房屋共有三个人居住，均系高正行公司的员工。起火是在其房间内发生，但具体着火点不清楚。2017年12月6日11点10分的时候，其从涉案房屋出门，12点10分左右接到同事包军成电话“家里失火了，赶紧去看看”，过了十分钟左右，其就赶回涉案房屋，发现火已经扑灭了，但还有一些地方在黑烟，被烧的房间的玻璃也爆裂了，被烧坏的房间的阳台侧的玻璃在火烧起来的时候烧裂了，玻璃渣掉落引起了楼下停放的部分车辆受损。在其房间左边的电脑桌上放置了一台其个人电脑，当时电脑处于关机状态，但是电脑电源线插着没有拔掉，拖线板也处于开启状态，在电脑桌上其还放置了一台3C牌打印机，未处于开机状态但处于通电状态，电脑桌上还有一些文件，其衣服、行李放在壁橱里，空调处于通电状态但未处于开机状态，床头柜其放了一个充电宝，但没有处于充放电状态。房间里有烟头，但都是熄灭的烟头，线路没有改动过，电器线路没有老化，线头也没有暴露，房东出租房屋时也没有暴露电线。
　　诉讼中，双方均确认高正行公司支付了押金7,500元以及至2018年1月23日止的租金，火灾发生后高正行公司即搬离了涉案房屋，并已将涉案房屋的钥匙交付给凌学喜。凌学喜明确其还未对上海市闵行区益文路XXX弄XXX号1806室及上海市闵行区益文路XXX弄XXX号1706室住户进行赔偿，也未向物业支付修理电梯的费用。
　　以上事实，由凌学喜提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》、不动产权证书、照片、《火灾事故简易调查认定书》、车辆损坏照片、发票、上海市汽车维修收费结算表、人民调解协议书、收费票据、收据、询问笔录，高正行公司提供的《房屋租赁合同》、中国工商银行网上银行电子回单、《火灾事故简易调查认定书》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，凌学喜还提供了1806室住户的诉求及照片、1706室房屋受损照片以证明火灾对1806室及1706室造成的损坏；高正行公司对上述证据的真实性不予认可，并认为是否存在因果关系和具体受损部位应以鉴定结果为准。凌学喜提供了电梯修理发票以证明物业修电梯的损失；高正行公司对该发票的真实性无异议，但认为无法确认与本案的因果关系，且凌学喜尚未支付。凌学喜还提供了照片、网上电器价格材料、燃气锅炉的说明手册、空气净化器使用说明书、马桶盖使用说明书、发票、沙发说明书以证明涉案房屋被烧毁前的装修情况及火灾前后的情况、实际损失情况以及厨房系2013年装修的合理性；高正行公司对上述证据的真实性均不予认可，并认为不能证明火灾发生的损失。凌学喜另提供了录音整理以证明火灾发生后消防人员认为火灾的原因和起火部位；高正行公司对上述证据的真实性及证明目的均不认可，认为录音中部分时段其公司员工并不在场，录音是在消防员为调解双方矛盾、劝解凌学喜在事故认定书上签字情形下发生的，且书面录音整理存在遗漏和剪辑。诉讼中，高正行公司还提供了2017年12月对账单及上海增值税普通发票以证明其因火灾导致房屋无法居住而支出额外的酒店住宿费用7,323元，还提供了订单详情、江苏增值税电子普通发票、北京增值税专用发票、福建增值税普通发票以证明其因火灾损毁了高低床、床单被套等共计1,570.90元以及因火灾损坏了电脑、打印机等共计6,779元；凌学喜对2017年12月对账单真实性不认可，对上述其余证据的真实性无异议，但对关联性均不予认可，认为不能和火灾损失对应起来。
　　审理中，根据凌学喜的申请，法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案房屋火灾装修残值进行了司法鉴定，上海公信中南工程造价咨询有限公司于2018年9月14日出具了公信中南[2018]建鉴字第41号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.本案所涉及房屋的耐用年限为8年，共96个月；厨房及餐厅部分装修时间约为2013年(由凌学喜告知)，已使用年限约为60个月；故涉案房屋火灾装修残值(厨房及餐厅)的成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限=(96-60)/96*100%=37.5%，厨房及餐厅除外的装修时间约为2005年(由凌学喜告知)，已使用年限已达为156个月，大于耐用年限只计取10%的残值，故涉案房屋火灾装修残值(厨房及餐厅除外)的成新率按10%计取；2.(1)涉案房屋火灾装修残值的重置总造价为262,955元，装修残值总造价为35,988元，其中装饰装修及安装工程(厨房及餐厅除外部分)的重置造价为227,710元，装修残值为22,771元(成新率按10%计取)，装饰装修及安装工程(厨房及餐厅部分)的重置造价为35,245元，装修残值为13,217元(成新率按37.5%计取)；(2)上海市闵行区益文路XXX弄XXX号1806室、1706室房屋因火灾导致的损失进行恢复所需费用为29,303元；3.双方意见如下：(一)凌学喜对鉴定意见存在以下异议：凌学喜认为鉴定报告中材料单价不合理，且部分主材报价低于市场价；鉴定单位意见：鉴定报告中的材料单价按信息价及市场价计取；(二)高正行公司对鉴定意见存在以下异议：高正行公司认为鉴定报告造价估价过高，且超出鉴定范围；鉴定单位意见：鉴定单位按上海市房屋建筑工程养护和维修预算定额(2016)、上海市建筑和装饰工程预算定额(2016)、上海市安装工程预算定额(2016)及法院委托要求进行审价。
　　经质证，凌学喜对鉴定意见书的真实性和关联性均无异议；高正行公司对鉴定意见书的真实性及鉴定单位的资质均无异议，但认为装修残值应该按照2005年的时间进行估价，而不是按照2016年的定额进行估价，且凌学喜没有提供其系2013年装修厨房和餐厅的依据，故厨房和餐厅的装修残值应该按照10%计取而不是按照37.5%计取，消防部门认定主卧基本烧毁，其他过火面积约20平方米，故不应该按照全部重置的价格计算，范围过大，尽管房屋已经超过了96个月的使用年限，但基于房屋确实存在损害，故其同意鉴定意见书中按照10%计取装修残值，其认为的装修残值为30,000元左右。
　　针对当事人的异议，上海公信中南工程造价咨询有限公司向法院陈述，其计算的是发生火灾时的残值费用，计算的残值是鉴定这个时间点的现值，鉴定时计算的装修市场价的重置价(市场平均价格)，再根据装修使用年限计算残值，高正行公司提出按2005年的时间计取价格，该价格只能代表2005年的装修费用，故其对此不同意；根据凌学喜提供的火灾发生之前的厨房装修照片，可以明显看出厨房的装修情况及使用的材质类型，应该是近5年的装修风格，故其认为凌学喜称系后期装修较为可信，其按照凌学喜提出的时间进行了计算，故其不同意高正行公司提出厨房也应按2005年的时间计算；关于高正行公司提出鉴定范围过大，应计算主卧的意见，其认为其进入房屋后，发现每个房间几乎都烧的看不出原状，墙面都熏黑，连最远的阳台区域墙面都已经烧黑，所有房屋如果不进行全面装修是无法生活的，且厨房设备和电器也几乎看不出，故其除了电器和可移动家具没有鉴定外，其他都鉴定了价值。估价高于凌学喜的主张系由于凌学喜认为起诉时主张计算的是残值而不是按照重置造价计算的，其告知过凌学喜是按照重置价格计算收费，凌学喜在现场同意追加鉴定费用，该情况其也已经告知过双方。
　　本院认为，凌学喜与高正行公司就涉案房屋租赁事宜所签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规中的效力性的禁止性规定，合同当属有效，双方均应按约履行义务、行使权利。诉讼中，凌学喜与高正行公司均要求确认上述《房屋租赁合同》于2017年12月6日解除，本院对此予以确认。现双方均提出要求对方赔偿损失，故本案争议焦点在于涉案房屋因火灾而产生的损失应如何承担。
　　根据法律规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。法律同时规定承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，高正行公司作为承租人，有义务在租赁使用涉案房屋期间对租赁物予以妥善保管。现涉案房屋因火灾而造成损失，根据上海市闵行区公安消防支队出具的《火灾事故简易调查认定书》记载，起火原因为电气线路故障引发火灾，起火部位为主卧西南电视柜处，结合高正行公司的员工廖国洪于火灾发生后在派出所所作的相关陈述，凌学喜出租房屋时涉案房屋内没有暴露电线，发生火灾前也没有线路老化和线头暴露的问题，高正行公司并未提供直接的证据证明凌学喜所提供的租赁物不符合租赁物的正常使用状态，也未提供证据证明凌学喜未能尽到对租赁物的合理修缮的义务，且高正行公司亦未提供证据证明其尽到了妥善保管好租赁物之义务，故本院认定高正行公司在租赁期间未能尽到善良管理人的注意义务，进而导致涉案房屋毁损，故高正行公司作为承租人应当承担损害赔偿责任。
　　关于凌学喜主张的损失赔偿：一、关于凌学喜主张的装修装饰的损失，上海公信中南工程造价咨询有限公司在司法鉴定意见书中的鉴定意见为：涉案房屋火灾装修残值的重置总造价为262,955元，装修残值总造价为35,988元，其中装饰装修及安装工程(厨房及餐厅除外部分)的重置造价为227,710元，装修残值为22,771元(成新率按10%计取)，装饰装修及安装工程(厨房及餐厅部分)的重置造价为35,245元，装修残值为13,217元(成新率按37.5%计取)，鉴定单位针对双方的异议部分已作了阐述，法院予以采纳。根据涉案房屋的装修时间，凌学喜主张赔偿应考虑折旧，现凌学喜以重置价主张装修损失赔偿，缺乏依据，因此，本院认定高正行公司应按装修残值向凌学喜赔偿装修装饰损失35,988元。二、关于凌学喜主张的家具家电设备损失，由于凌学喜未提供足够的证据予以证明该部分损失的具体金额，且部分损失已无实物可以比对，本院亦难以认定具体数额，但确实存在凌学喜交付高正行公司的涉案房屋内存在部分家电家具在火灾后被毁的事实，鉴于上述情况，结合考虑家电家具存在的折旧等因素，本院认定由高正行公司对凌学喜的上述损失进行酌情赔偿10,000元。三、关于凌学喜主张的4个月合理装修期、空房期的装修恢复使用功能期间的房屋占用费损失、合同期待利益损失以及自2017年12月6日起至判决生效之日止，按每日260元计算的无法使用房屋的占用费的诉讼请求，本院认为根据凌学喜出租房屋收取租金的合同目的及租赁物的现状，因房屋的毁损确实造成凌学喜的损失，且该损失确已实际发生，且房屋修复需相应时间等因素，故本院酌定上述因涉案房屋无法使用给凌学喜造成的损失以37,500元计。四、关于凌学喜主张的第三方损失46,582.99元，高正行公司认可第三方损失确实是由于本次火灾所引起，并认可凌学喜已向案外人夏XX支付的850元赔款、以及因火灾造成的案外人医疗费、护理费损失合计5,230.99元，也认可凌学喜未支付的电梯修理费用以2,109元计以及上海市闵行区益文路XXX弄XXX号1806室修复费用以16,401元计、上海市闵行区益文路XXX弄XXX号1706室修复费用以12,902元计，虽然高正行公司认为凌学喜已向案外人许X支付的赔偿金额4,400元及向案外人马X支付的赔偿费用4,690元过高，其仅认可共计4,000元左右，但上述费用系凌学喜的实际损失，故对于高正行公司的上述辩称，本院不予采信。虽然凌学喜目前仅就给第三人造成的损失支付了部分赔款，但对于凌学喜而言这些给第三人造成的损失已经客观发生，基于第三人会就上述损失向凌学喜提出索赔主张，且诉讼中高正行公司对于上述给第三人造成损失的事实亦予以认可，故对于凌学喜而言上述损失系其应然会予以赔付的损失，因此，上述第三人的损失应以46,582.99元计，上述损失费用应由高正行公司承担，高正行公司认为应由双方分担，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，高正行公司应向凌学喜赔偿上述各类损失共计130,070.99元。
　　关于高正行公司主张返还租金及租赁保证金，因双方确认高正行公司已支付了至2018年1月23日止的租金，并均确认双方的合同已于2017年12月6日解除，且火灾发生后高正行公司即搬离了涉案房屋，并已将涉案房屋的钥匙交付给凌学喜，故凌学喜理应向高正行公司返还自2017年12月7日起至2018年1月23日止的租金以11,835.62元计(7,500元*12个月/365天*48天)，并向高正行公司返还租赁保证金7,500元。
　　关于高正行公司主张的酒店费用、电脑、打印机、高低床、床单等损失，由于高正行公司在租赁期间未能尽到善良管理人的注意义务，进而导致涉案房屋毁损，即使高正行公司确实存在上述损失，也不能将这些损失归责于凌学喜，故本院认为高正行公司要求凌学喜承担上述损失缺乏依据，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)凌学喜与被告(反诉原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司就位于上海市闵行区益文路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年12月6日解除；
　　二、被告(反诉原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)凌学喜损失人民币130,070.99元；
　　三、原告(反诉被告)凌学喜于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司租赁保证金人民币7,500元；
　　四、原告(反诉被告)凌学喜于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司租金人民币11,835.62元；
　　五、驳回被告(反诉原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币8,395.84元，由原告(反诉被告)凌学喜负担人民币6,087.33元，被告(反诉原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司负担人民币2,308.51元。反诉案件受理费减半收取计人民币339.66元，由原告(反诉被告)凌学喜负担人民币186.72元，被告(反诉原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司负担人民币152.94元。司法鉴定费人民币16,000元，由被告(反诉原告)高正行建筑科技(深圳)有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：林  叶

书记员：刘  锋