凌建芳、刘参与上海新明环球置业有限公司、上海天策房地产咨询有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：凌建芳，男，汉族，住上海市嘉定区。
　　原告：刘参，女，汉族，住上海市嘉定区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：朱博卓，上海凯欣律师事务所律师。
　　被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：范光培。
　　被告：上海天策房地产咨询有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：林韵青，总经理。
　　委托诉讼代理人：徐伟南。
　　原告凌建芳、刘参与被告上海新明环球置业有限公司(以下简称“新明公司”)、被告上海天策房地产咨询有限公司(以下简称“天策公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人朱博卓、被告天策公司委托诉讼代理人徐伟南到庭参加了诉讼。被告新明公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告新明公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告新明公司返还原告首付款人民币40万元(以下币种同)并支付利息损失(以40万元为基数，自2016年7月16日起至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3、判令被告新明公司返还原告贷款本金40万元及相应利息(自2016年11月21日银行放款之日计算至被告实际付款之日)；4、判令被告天策公司返还原告团购费5万元；5、判令被告新明公司支付原告解约赔偿金8,000元(按照总房价1%计算)；6、判令被告新明公司支付原告房屋登记费1,100元。事实与理由：原告为购买被告新明公司预售的位于嘉定区浏翔公路XXX号地下1层107室房屋(以下简称“系争房屋”)，参加了“5万抵10万”的团购活动，并向被告天策公司支付了5万元团购费，天策公司出具了收款收据。2016年7月16日，原告和被告新明公司签订《上海市商品房预售合同》，约定被告新明公司将系争房屋预售给原告，房屋价款为80万元。合同第十一条约定被告交付房屋的时间为2016年11月30日前；合同第十二条约定被告逾期交房超过90天后，买受人有权解除合同；合同第十九条约定被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按照中国人民银行公布的同期存款利率支付利息损失，按照总房价款的1%支付赔偿金。合同签订后，原告按约支付了首付款40万元，剩余房款40万元由原告向上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行(下称“农商行嘉定支行”)申请按揭贷款。原告并向上海市嘉定区房地产登记处缴纳了房屋登记费1,100元。农商行嘉定支行于2016年11月21日放款40万元，原告于2016年12月21日还款至今。但被告至今未向原告交付系争房屋，逾期超过90天，也超过了办理产证时间。后被告新明公司在《5月22日会议纪要》中承诺赔偿退房业主已付房款总额及自付款后的银行同期贷款利率，另赔偿总价的1%。原告多次与被告交涉未果，故涉诉。
　　被告新明公司未作答辩。
　　被告天策公司辩称，不同意返还团购费。涉案项目是由被告新明公司委托案外人浙江融亿营销策划有限公司进行销售，融亿公司将项目内的场内外分销转委托给其公司，其公司以团购优惠的形式推广销售涉案项目的房源。团购服务费是用于其公司组织下级中介渠道成本费用以及先行支付下级中介业务员部分佣金等相关费用。2016年6月26日，原告与被告新明公司就系争房屋签订了认购协议，约定的购房总价为1,203,595元。同日，原告与被告天策公司签署了团购服务协议，原告支付了团购费5万元后，天策公司也按照约定提供了团购服务。原告按照80万元的优惠价格与新明环球公司签署了预售合同，成功购买了系争房屋，享受了10万元的价格优惠。团购服务协议已履行完毕，双方权利义务即告终结。原告要求返还团购费既无事实依据也无法律依据。预售合同的解除是因为被告新明公司违约所致，理应由新明公司承担相应的违约责任。
　　根据原、被告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：
　　2016年6月26日，刘参(甲方)与天策公司(乙方)签订《团购服务协议》一份，内容为：针对上海市嘉定区浏翔公路XXX号(中童巴比尼)开展团购活动(具体房号为B107)，甲方确认在签署本协议之时应向乙方支付会员费50,000元，方能获得本协议项目的团购资格。甲方凭该协议客户联和POS单客户留存联及收据，在购房时享受购房优惠一次(购房优惠为10万元)。当甲方成功购房后，表明甲方已使用了专项购房会员服务，双方权利义务即告终结。当甲方成功购房后，因甲方原因取消购房的，则甲方已支付乙方的会费不予退还。若甲方没有成功购房，甲方在项目开盘日起90日内与乙方办理全额会费退费手续。乙方无息退费，退费时乙方不得收取甲方任何手续费用，退费后双方权利义务随即终止。
　　团购服务协议签订之后，刘参支付天策公司50,000元，天策公司于2016年7月28日开具金额为50,000元的团购费收据一张。
　　2016年7月16日，凌建芳、刘参(乙方、买方)与新明公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为店铺，总房价暂定为80万元；房屋交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、取得了《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2016年11月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；乙方行使合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方，已支付房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。合同另对其他事项作了约定。
　　上述合同签订当日，凌建芳、刘参向新明公司支付了首付款40万元。2016年9月12日，凌建芳、刘参与农商行嘉定支行签订《个人房屋抵押借款合同》，新明公司为保证人，约定，凌建芳、刘参为支付系争房屋的购房款向农商行嘉定支行申请贷款，贷款金额为40万元，贷款期限为2016年9月12日至2026年9月12日，参考利率为中国人民银行公布的同期五年以上人民币贷款基准利息上浮10%。合同签订当日，中国人民银行公布的五年以上人民币贷款基准利率为4.9%。按月还款的，借款人自借款实际发放之日起，以每一个月为一期，分期偿还本息，还款期数为120期，最后一期利随本清。借款本息偿还方式为按月等额本息。2016年11月21日，农商行嘉定支行按约发放贷款，凌建芳、刘参自2016年12月21日开始按约还本付息。另，原告于2016年10月10日向嘉定房地产交易中心缴纳系争房屋的登记费1,100元。2017年8月，新明公司取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》。系争房屋尚未交付给凌建芳、刘参。
　　本院认为，凌建芳、刘参与新明公司之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。合同约定新明公司应于2016年11月30日前将系争房屋交付给凌建芳、刘参，但新明公司直至2017年8月才取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》，且至今未交房，显属违约，凌建芳、刘参有权按照合同约定行使单方解除权。现凌建芳、刘参主张解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，新明公司应返还已付房款，故对凌建芳、刘参要求返还房款的请求，本院亦予以支持。合同因新明公司违约而致解除，新明公司理应承担相应的违约责任。本案争议焦点为新明公司应按何标准承担违约责任。现凌建芳、刘参主张的诉请中既有合同约定的违约金，也有其因新明公司违约造成的损失。对于违约金、赔偿金的标准及能否同时适用问题，合同约定的逾期交房情况下解约违约金为已付房款的1%，凌建芳、刘参主张该解约违约金的同时又要求赔偿利息损失，然根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。故凌建芳、刘参既主张违约金又主张经济损失于法无据，本院难以支持。
　　对于凌建芳、刘参实际损失的认定：1、其为履行合同而申请银行贷款，现合同解除，则其支付的贷款利息可作为其实际损失，应计算至新明公司返还该部分房款为止；2、凌建芳、刘参以现金方式支付的房款的利息损失亦可作为其实际损失。综上，本院认定凌建芳、刘参存在上述首付款与贷款的利息损失，然该损失已超过双方合同约定的违约金，故本院支持凌建芳、刘参关于已付购房款利息损失的诉讼请求。关于凌建芳、刘参主张的房屋登记费，该款确属其因系争房屋买卖所遭受损失，本院依法予以支持。关于团购费，预售合同因新明公司违约解除，凌建芳、刘参支付团购费意欲通过预售合同履行实际享受到减免房屋价款优惠的目的已经无法实现，故天策公司应返还团购费。审理中，新明公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、解除原告凌建芳、刘参与被告上海新明环球置业有限公司于2016年7月16日签订的《上海市商品房预售合同》；
　　二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告凌建芳、刘参购房款人民币80万元；
　　三、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告凌建芳、刘参人民币40万元的利息损失(自2016年7月16日起至被告实际返还之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；
　　四、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告凌建芳、刘参人民币40万元自2016年11月21日起至被告实际返还之日止的贷款利息损失(具体以银行实际利息为准)；
　　五、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告凌建芳、刘参房屋登记费人民币1,100元；
　　六、被告上海天策房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告凌建芳、刘参团购费人民币50,000元；
　　七、驳回原告凌建芳、刘参的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费12,391元，减半收取6,195.50元，由原告凌建芳、刘参负担57.69元，被告上海新明环球置业有限公司负担5,777.23元，被告上海天策房地产咨询有限公司负担360.58元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：邓  珍

书记员：朱  雯