刘丞彬与上海意邦置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：刘丞彬，男，1992年11月16日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：梁钰琦，上海朋洋律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王建功，上海朋洋律师事务所律师。
　　被告：上海意邦置业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：俞刚，董事长。
　　委托诉讼代理人：张尚志，男。
　　原告刘丞彬诉被告上海意邦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法作出裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。本案于2018年11月26日公开开庭进行审理，原告刘丞彬及其委托诉讼代理人梁钰琦、被告委托诉讼代理人张尚志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告刘丞彬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》(合同编号XXXXXXXXXXXX)；2、判令被告返还购房款人民币576,626元；3、判令被告赔偿利息损失45,974.47元；4、判令被告支付违约金141,993.90元；5、判令被告承担本案诉讼费。在审理中，原告增加诉讼请求为判令被告支付逾期办理大产证违约金70,435.29元。
　　事实与理由：原告于2016年初看到被告发放的位于青浦区重固镇崧建路688弄名为摩登蜂巢的房屋广告，广告上介绍该项目是酒店式公寓。被告销售人员带原告参观了样板房，均为精装修住宅公寓样式，并告知此处是不限购的住宅。原告于2016年12月24日与被告签订《上海市商品房预售合同》购买位于上海市青浦区重固镇崧建路XXX弄XXX号XXX室房屋。原告共支付576,626元，剩余房款贷款支付。因被告无法办出大产证，导致原告无法贷款。原告多方查询得知被告销售的房屋违规，不能建设为酒店式公寓。2016年1月被告因投放酒店式公寓虚假广告被闵行区市场监督管理局处罚。原告认为被告采用虚假宣传方式诱骗原告签订合同，大产证至今未办出，且无法作为住宅使用，故起诉至本院。
　　被告上海意邦置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告的确至今未办理出大产证和小产证，是因为上海市人民政府2017年5月17日发布了整顿类住宅的文件，系争房屋属于类住宅项目，整改未结束，政府停止办理大产证，被告不存在违约的故意。根据合同约定，原告应当在2017年6月30日前支付剩余房款47万元，但是因为大产证的问题，被告没有催促原告支付剩余房款。2017年7月1日双方签署房屋交接书，合同约定房屋交接就是签订房屋交接书，房屋已经交付原告，原告也委托装修公司进行装修，费用由被告负担。现装修结束，原告不愿意收房。如果法院判决解除合同，因被告已经支付原告逾期办证违约金5,910元，该笔钱款应当从原告主张的合同解除违约金中予以扣除。
　　经开庭审理查明：2016年12月24日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)，合同第二条约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区重固镇崧建路688弄《上海国际建材家居品牌中心》7号1001室房屋，政府批准的规划用途为办公。房屋建筑面积暂测44.71平方米。第三条约定乙方购买房屋每平方米建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为21,172.58元，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为946,626元。第十条约定该房屋的交付必须符合：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。第十一条约定甲方定于2017年6月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方面解除本合同。第十九条约定乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，在退还房价款时一并支付给乙方。第二十条约定，甲乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在本合同约定的赔偿金额中扣除。合同附件一约定2016年12月21日与甲方签约并付首付房款476,626元，2017年6月30日前支付47万元等。
　　同日，原告与被告签订《备忘录》，约定被告免费赠送装修，并对住宅室内装修和住宅配套设施标准进行了约定。
　　原告于2016年8月19日、2016年8月20日、2016年9月1日及2016年10月12日共计支付576,626元。被告向原告开具了476,626元的房款收据。
　　系争房屋所在楼盘的宣传单和样板房均将房屋设置为具有客厅、厨房、卧室等功能的房屋。2016年1月15日，上海市闵行区市场监督管理局向被告出具《行政处罚决定书》，认定被告在上海东方广播电台投播的广告中宣传的“摩登蜂巢45到117平米酒店式公寓”与事实不符，实际核准的房屋类型为“店铺”或“办公楼”等非居住类商业房地产，决定对被告进行处罚，责令停止发布广告并罚款等。
　　2017年7月5日，被告出具《摩登蜂巢退房方案》，表示业主提出解除购房合同要求退房的，被告同意退房并全额返还已支付的房款及同期银行贷款利息。业主愿意继续履行合同的，被告将继续履行合同，办理房屋交付手续。
　　2017年9月9日，被告出具《承诺书》，就青浦区崧建路688弄摩登蜂巢4、5、6、7号楼大产证未按期办理情况，争取于2017年10月31日前办理出大产证，如在上述日期未办出大产证，被告承诺：1、2017年9月1日至2017年10月31日的逾期违约金按照已付房款的日万分之一计算，并于2017年11月30日前支付完毕；2、2017年11月1日起违约金按已付房款的日万分之二计算，依此类推，每延迟一个月，违约金在上月日赔付率基础上递增日万分之一，递增至日万分之五后不再递增，统一以已付房款的日万分之五计算，支付至大产证实际办理之日；3、2017年11月1日后的逾期违约金应于次月的30日前支付。
　　被告于2018年7月21日收到本案诉讼材料。被告因逾期办理大产证已支付原告违约金5,910元。
　　2017年7月1日，原告与被告签订《房屋交接书》。
　　审理中，原、被告一致表示合同解除后要求办理网签合同备案撤销手续。
　　以上查明的事实，由原告与被告的陈述，上海市商品房预售合同、备忘录、付款凭证、购房收据、宣传单、行政处罚决定书、摩登蜂巢退房方案、承诺书、房屋交接书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告表示：1、被告至今未办出大产证，不符合合同约定的交房条件，构成根本违约，原告有权解除合同；2、原告应被告要求签订了《房屋交接书》，原告没有实际入住；3、被告支付的逾期办证违约金系针对逾期办证行为，与合同解除违约金不冲突；4、原告主张的退还房款、支付利息、违约金均有法律依据。被告在退房方案中承诺同意解约并支付银行同期贷款利息。合同约定被告违约导致合同解除，应当赔偿原告合同总价15%违约金。原告支付的购房款均支付至被告自己及指定的账户，不存在团购费。
　　被告表示：1、被告受政府整顿类住宅政策影响导致至今未办理出大产证，被告不存在违约；2、原告已经签订《房屋交接书》，故房屋已经交付原告；3、被告已经向原告支付了逾期办证违约金5,910元，该笔费用应当在合同解除违约金中扣除；4、原告支付的购房款中有10万元是支付给案外人的团购费，如果法院认定被告已经支付的逾期办证违约金与合同解除违约金相抵扣，被告同意一并退还给原告。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告于2016年12月24日签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效,双方均应按约履行。根据合同约定，房屋交付必须满足取得大产证的条件，然被告至今未取得大产证，故被告未能按照合同约定将房屋交付原告，原告有权按照合同约定行使解除权。被告于2018年7月21日收到本案的诉讼材料，故本院认定合同于该日解除。合同解除后，被告理应将原告支付的钱款退还原告。原告按照中国人民银行贷款利息主张利息损失的同时主张违约金，无法律依据。被告认为合同约定的违约金过高，请求予以调整。本院依据原、被告的过错程度、合同履行程度、原告的实际损失等因素，酌情认定被告应当支付原告违约金70,996元。原、被告一致表示要求办理网签合同登记备案撤销手续,故本院依法在本案中一并予以处理。根据合同约定，被告已支付的违约金应当在合同约定的赔偿金额中扣除，故被告已支付的5,910元应当在合同解除违约金中扣除。被告认可违约金抵扣的情况下退还全部已付款，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
　　一、原告刘丞彬与被告上海意邦置业有限公司于2016年12月24日签订的《上海市商品房预售合同》于2018年7月21日解除；
　　二、被告上海意邦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告刘丞彬购房款人民币576,626元；
　　三、被告上海意邦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘丞彬违约金人民币65,086元；
　　四、原告刘丞彬与被告上海意邦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内办理注销《上海市商品房预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)登记备案手续；
　　五、原告刘丞彬的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币12,150.30元，减半收取计人民币6,075.15元，由原告刘丞彬负担人民币966.65元，被告上海意邦置业有限公司负担人民币5,108.50元；财产保全申请费人民币3,520元，由被告上海意邦置业有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：孙佑正

书记员：黄  鑫