刘云鼎、单海晓等与陈金顶、陈国峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：刘云鼎，男，1964年9月27日出生，汉族，住浙江省。
　　原告(反诉被告)：单海晓，男，1976年6月5日出生，汉族，住浙江省。
　　原告(反诉被告)：应晓媚，女，1981年5月10日出生，汉族，住浙江省。
　　上述三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：方新辉，上海明伦律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：陈金顶，男，1970年11月27日出生，汉族，住浙江省。
　　被告(反诉原告)：陈国峰，男，1975年8月20日出生，汉族，住浙江省。
　　上述两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：潘文策，上海李旭律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)刘云鼎、单海晓、应晓媚与被告(反诉原告)陈金顶、陈国峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘云鼎及三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人方新辉，被告(反诉原告)陈金顶及两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人潘文策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告刘云鼎、单海晓、应晓媚向本院提出诉讼请求：一、两被告立即腾空上海市浦东新区御青路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋，恢复原状(指楼梯)后将房屋交还三原告；二、两被告立即支付自2018年9月1日起至恢复、交还之日止的房屋使用费(暂计至2018年9月30日为270,000元，审理中明确为按鉴定结论每月240,800元计算)；三、没收押金20,000元；四、两被告结清自2018年8月25日起至实际恢复交还房屋日止的水电费。事实和理由：2008年6月1日，原告单海晓、应晓媚与两被告签订《房屋承租协议书》，将上海市浦东新区御青路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号四间三层房屋出租给两被告。协议约定，租期十年，自2008年6月1日至2018年8月31日止，免收3个月租金；租金每年96万元，从2013年9月1日起年租金改为1,056,000元；租期届满原告有权收回该房屋，被告应如期返还；租赁期间使用房屋发生的水电通讯设备及经营所产生的费用均由被告承担；20,000元押金待合同期满恢复原样后无息退还。后刘云鼎受让323号、325号房屋产权。2015年9月23日，刘云鼎与两被告达成补充协议。协议履行过程中，被告经常拖延缴纳租金。2016年，被告找理由少付租金264,000元。2018年初，被告还发生了因迟延缴纳租金2个月导致原告发出解除通知后才支付的严重违约行为。合同到期前，原告已经通知被告按合同约定在到期后恢复原状、返还房屋，但被告拒不恢复、返还，并主张优先承租权和赔偿损失。审理中，原告增加诉讼请求：两被告立即支付拖欠的租金264,000元。庭审中，原告撤回了要求恢复原状、没收押金以及结清自2018年8月25日起至实际恢复交还房屋日止水电费的诉讼请求。
　　被告陈金顶、陈国峰共同辩称，一、目前被告仅占用房屋的第一层，其余楼层都已经腾空并通知原告，原告拒绝接收。双方约定了优先承租权，现不同意返还房屋第一层。二、同意支付第一层的房屋使用费，不同意支付第二、三层的房屋使用费。三、被告不拖欠原告2016年租金，如果拖欠也已经超过了诉讼时效。
　　反诉原告陈金顶、陈国峰向本院提出诉讼请求：一、反诉被告向反诉原告退还多收取的租金3,360,000元；二、反诉被告承担反诉原告对房屋扩建投入的费用暂计60万元整(具体以司法鉴定为准)；三、反诉被告按照2008年6月1日《房屋承租协议书》同等的条件与反诉原告继续签订租赁合同；四、反诉被告赔偿反诉原告装修、装潢等损失暂计人民币50万元整(具体以司法鉴定为准)。事实和理由：案涉房屋实际产权为两层，反诉原告在合同期间按照三层房屋向反诉被告支付租金，反诉被告多收取一层的租金没有事实和法律上的依据，构成不当得利，应予以返还。反诉原告经反诉被告同意，投入巨资在原房屋中搭建一层，搭建物已与房屋形成附合，反诉被告应根据其过错承担相应的赔偿责任。反诉被告曾多次明确向反诉原告承诺，租赁合同到期后反诉原告享有优先承租权，因此反诉原告才对租赁物进行大量装修以及搭建。现反诉原告提出继续租赁的请求，反诉被告却予以拒绝，并称已经将房屋租赁给第三人，反诉被告的行为侵犯了反诉原告的合理期待利益，应当赔偿反诉原告的损失。
　　反诉被告刘云鼎、单海晓、应晓媚共同辩称：涉案房屋原始结构为两层，产权登记的总面积为1216.39平方米。由于一层层高较高，故原告在招商之前将一层隔为两层，使用面积增加至1825平方米。被告在签订合同前对上述情况确认无误，且《房屋承租协议书》中明确载明房屋为三层，总面积1825平方米。反诉被告按合同约定收取租金，不存在不当得利，不同意返还租金。反诉原告所谓投入巨资将一层搭建为两层不属实，不同意承担搭建费用。反诉被告从未承诺所谓的优先承租权，不同意续签合同和赔偿装修损失。
　　经审理查明：上海市浦东新区御青路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋产权人原均为单海晓、应晓媚，产权证记载上述房屋类型为店铺，层数为2层，319号建筑面积306.7平方米，321号建筑面积303.23平方米，323号建筑面积303.23平方米，325号建筑面积303.23平方米。2012年，323号、325号房屋产权人变更为刘云鼎。
　　2008年6月1日，原告单海晓、应晓媚(甲方)与被告陈金顶、陈国峰(乙方)签订《房屋承租协议书》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区御青路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号四间三层楼房屋，该房屋实测建筑面积1825平方米，土地用途为商业，房屋类型为店铺，房地产权证证书编号：沪浦字(2008)029063、029546、029547、031169号，水、电到位的毛坯房屋。租赁期限为10年，自2008年6月1日至2018年8月31日。甲方同意提供给乙方装修时间为叁个月，免收租金，乙方自2008年9月1日起向甲方支付租金。租金为每平方米每天1.45元，壹年计960,000元，每年分二次付清，先付后用，每次应提前30天向甲方支付租金，如乙方逾期不付租金，甲方有权单方解除本协议并没收押金。第六年开始租金在原年租金(基础上)提高10%，从2013年9月1日起每年租金为1,056,000元。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前壹个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。乙方对该房屋装修需敲墙改动，甲方应同意配合，但乙方需交付甲方20,000元押金，作为修改楼梯押金。合同期满，乙方应恢复原样交还给甲方，同时甲方将无息退还押金20,000元给乙方。租赁期间，乙方有权将该房屋二楼、三楼进行招商或转租。
　　《房屋承租协议书》签订后，单海晓、应晓媚交付了房屋，陈金顶、陈国峰支付了押金20,000元。陈金顶、陈国峰对房屋进行了装修，并在一楼部分房屋中注册开设超市，又将部分房屋转租他人。
　　2015年9月23日，刘云鼎、单海晓、应晓媚与陈金顶、陈国峰签署《房屋租赁补充协议》，约定因房屋出租方权属变动，经协商达成协议，2008年6月1日《房屋承租协议书》的权利义务，包括租期、租金不变，刘云鼎均予以承认延续。
　　因欠付2015年9月至2016年2月以及2016年3月至2016年8月的租金，陈金顶和刘云鼎于2016年2月29日、3月14日微信进行沟通。2016年2月29日，陈金顶：“现已经转了40万，我过几天再打给你，对不起，望谅解”。刘云鼎回复：“好的，收到，过几天我再跟我姐他们说，不然难于说明说服他们接受，相互理解吧”。2016年3月14日，陈金顶：“我把我们说好的去年264,000+今年的528,000先打给你，外面的场地费用现在没算好，等算好了再告知你”。刘云鼎：“你今天转了292,000，前次400,000，还差100,000”。陈金顶：“我等下再转”。刘云鼎：“好的，外面场地费用还要我们分担呀，我还得跟我姐说这事啊”。陈金顶：“这个你自己可以去看的，经过我们这一搞，菜场那边已经后悔把我们这边封死，明显我们比他们好了”。刘云鼎：“好吧，我再跟他们说，只是有点难以开口说这事。”经查，2016年2月29日，陈金顶转账支付刘云鼎400,000元；2016年3月14日，陈金顶转账支付刘云鼎292,000元；2016年3月14日，陈金顶通过上海申客隆超市有限公司转账支付刘云鼎100,000元。被告表示，2015年9月至2016年2月期间确实少付了264,000元，2015年与涉案房屋相邻的菜场装修，把涉案房屋拦住无法经营，同时被告在门口绿化带开通了一条通道，花费了很多费用，双方协商一致，免除了该264,000元租金。原告承认2015年菜场装修的事实，但认为双方未达成免除租金的一致意见。
　　2018年4月6日，刘云鼎、单海晓、应晓媚向陈金顶、陈国峰发送《解除房屋租赁协议通知书》，主张被告应在2018年2月1日之前支付2018年3月1日至2018年8月31日的租金，但经催要并给予了2018年3月底前支付的期限，被告仍未支付，故决定即日起解除租赁协议。2018年4月13日，陈金顶转账支付刘云鼎5,280,000元。庭审中，原告表示2018年4月13日收到该款后，原告同意继续履行合同。
　　2018年8月25日，刘云鼎通过微信告知陈金顶，表示租期届满后不再续租，要求做好搬离准备。
　　2018年8月27日，陈金顶通过微信回复了《商洽函》，表示双方约定被告有优先承租权；原告未提供发票，增加了被告负担；房屋是二层，原告按三层收取的租金应返还；被告搭建的二层是违章建筑，无法办理营业执照，存在搭建和无法经营的损失；被告对房屋进行了电力扩容，该部分应返还等；同时要求按约定继续签订租赁合同。
　　2018年10月25日，陈金顶通过微信向刘云鼎又发送了《商洽函》，表示被告基于优先承租权、损失赔偿请求权、不当得利返还请求权继续占用原告一楼的部分场地，建筑其余楼层部分效用与被告需求不匹配，且该部分楼层漏水问题长期未解决，被告已腾空该部分租赁场地，要求原告在三日内接收该部分场地，如原告拒绝接收，则该部分场地不能收取租金的损失被告不负责。刘云鼎则回复不同意部分移交，要求恢复原状后一并移交。
　　双方一致确认，原房屋一层已被隔为两层，但双方均主张系由己方进行的分隔。为此，原告补充提交了上海上实物业管理有限公司地杰国际城管理处F街坊的情况证明(另有该物业公司经办人签名)，内容为产权人于2008年4月10日至物业管理处登记涉案房屋的装修事宜，涉案房屋装修后搭建为三层。该情况说明另附了相应的装修登记电脑截屏。被告为此申请了证人季某某、胡某出庭作证，季某某称自己是2008年6月向陈金顶承包涉案房屋拆除、搭建、装修工程的老板，由其安排的工人拆除了四套房屋的隔墙、楼梯，并将一层分割搭建为两层；胡某称自己是季某某手下的工人，其参与将一层分割搭建为两层。审理中，原告承认目前的隔层已经与原告分割搭建时不同，因为被告承租后认为原分隔的一层太矮，所以拆除原隔层后重新进行了分隔。被告则否认原告交付房屋前已经进行分隔。针对《房屋承租协议书》约定房屋为三层1825平方米，被告表示签合同前主要由陈国峰与原告协商，陈金顶仅在房屋外看到有三层的窗户，签约时单海晓的父亲出示了三层的产权证复印件，因此陈金顶未质疑。
　　经原告申请，本院委托上海国衡房地产估价有限公司对目前涉案房屋的租金价格进行鉴定，上海国衡房地产估价有限公司于2019年2月11日出具沪国衡估字(2019)第0029号房地产估价报告，结论为涉案房屋(建筑面积共计1216.39平方米)于价值时点2018年9月的房屋租金为：月租金价格240,800元／月，日租金价格人民币6.6元／平方米·天。估价报告特别提示：根据《上海市不动产登记簿》记载，估价对象所在部位原为1-2层，根据现场查勘，估价对象1层(1层层高约为6.4米)已被分割为2层(每层层高约3.2米)，因此估价对象现状为3层。本次评估已考虑隔层对房屋租金的影响；截至现场查勘日，御青路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号已被全部打通。
　　原告对鉴定结论无异议。被告认为：1、评估结论价格过高，2、评估未区分三层每层的租金标准，3、评估报告中没有作出评估结论的依据。鉴定单位当庭表示：鉴定采取了价格比较法和收益法结合的方法，不存在价格过高的问题；法院委托没有要求区分各楼层；鉴定所依据的相关案例等材料保存在鉴定单位技术档案中，不向当事人公布；鉴定结论是根据1216.39平方米计算的，由于房屋被分隔为三层，因此鉴定单位根据普通一层(3.2米层高)的价格，考虑二层的使用效率,对最终价格进行了修正。
　　被告另提出其反诉请求装修等损失50万元中包含电力扩容费用，因房屋电力容量不够，被告向原告反映，原告让被告自己扩容，被告花费10余万元，现要求原告承担10万元。原告称，被告提出过电力扩容，而且经了解电力扩容不需要费用。
　　另外，针对部分房屋已经转租案外人以及房屋内注册了超市分公司，双方均表示不需要追加实际使用人为本案第三人。
　　本院认为，原、被告之间的《房屋承租协议书》合法有效，双方均应恪守。现租赁合同已经到期，并无证据证明双方之间存在优先承租权的约定，故被告以优先承租权为由继续占用房屋，无法律依据。原告要求被告腾空并返还房屋的诉请，本院予以支持。被告要求按《房屋承租协议书》同等的条件继续签订租赁合同的请求，予以驳回。
　　关于被告少付2015年9月至2016年2月期间租金264,000元：根据双方庭审陈述，租赁期间确实发生了相邻房屋装修影响涉案房屋使用的情况，从2016年3月14日的微信内容看，原告对被告消息中“我们说好的去年264,000(元)”的内容未表示反对，且从之后原告再未催讨该费用，尤其是2018年4月发送解除通知中也未再提及该费用等情况来看，可以认定双方达成了免除该部分费用的一致意见。退一步说，即便双方未就免除该部分租金达成一致意见，该笔租金应于2015年8月1日之前支付，2016年3月14日微信交涉过程视为原告提出履行请求诉讼时效中断，则至2017年3月14日诉讼时效届满，原告该请求法院亦无法再予支持。
　　《房屋承租协议书》明确约定房屋为三层，实测建筑面积1825平方米，乙方有权将该房屋二楼、三楼进行招商或转租。原告也提供了物业公司的情况说明，证明其自己进行了分隔。上述证据足以说明双方签约时房屋一层已经进行过分隔。被告对签约过程的说明显然不符合常理，本院难以采纳。被告申请的证人称施工前不存在隔层，但两位证人与被告有一定利害关系，除证人证言之外也没有其他证据相印证，本院难以采纳。综上，本院认定房屋交付被告之前已经存在隔层，被告承租期间重新进行了分隔。双方合同约定的计租面积、单价、年租金均是双方真实意思表示，被告要求原告返还租金无法律依据，该反诉请求不予支持。
　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案双方租赁期限已经届满，被告要求原告赔偿装修损失，无法律依据，本院不予支持。将一层分隔为两层，虽然表面上增加了房屋实际可使用的面积，但实际并未改变房屋整体，故不属于上述司法解释第十四条规定的扩建，该分隔行为仍应视为装修行为，同样适用上述司法解释第十二条的规定，在合同到期后不予赔偿。至于被告提出的电力扩容费用，原告予以否认，被告未提供证据，本院难以采信；即便确实存在，也属于被告为自己经营需要而作投入，其要求原告承担，也无法律依据。
　　被告逾期返还房屋，应当承担相应的房屋使用费。本案四套房屋整体租赁，被告应该在合同到期后将房屋整体返还原告。被告主张已通知原告接收二、三层房屋，因此不承担二、三层的房屋使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。由于本案租赁合同签订于2008年，合同约定的租金明显低于目前的市场租金价格，故原告要求按照目前市场租金价格确定房屋使用费的意见，可予采纳。沪国衡估字(2019)第0029号房地产估价报告程序合法、结论客观，鉴定单位就被告的异议已当庭做出合理说明，该房地产估价报告可以作为本案的定案依据。鉴定结论根据目前房屋一层分隔为两层的情况，对租金价格进行了调整、修正，鉴定的租金价格高于周边没有隔层的房屋，本院考虑到被告在原有隔层基础上重新隔层投入了一定的费用，该投入与目前租金价格调整修正也有一定的关联，故根据公平合理的原则，按鉴定的租金价格酌情予以调低确定房屋使用费。
　　被告已付的押金2万元，原告应予返还，该款可直接冲抵被告应付费用。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)陈金顶、陈国峰应于本判决生效之日起十日内腾空上海市浦东新区御青路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋，并将房屋返还原告(反诉被告)刘云鼎、单海晓、应晓媚；
　　二、被告(反诉原告)陈金顶、陈国峰应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)刘云鼎、单海晓、应晓媚自2018年9月1日起至实际返还上述房屋之日止的使用费(按每月210,000元的标准计算)；
　　三、原告(反诉被告)刘云鼎、单海晓、应晓媚返还被告(反诉原告)陈金顶、陈国峰押金20,000元，该款可直接冲抵上述第二项判决确定的应付款项中相应金额；
　　四、驳回原告(反诉被告)刘云鼎、单海晓、应晓媚要求被告(反诉原告)陈金顶、陈国峰支付租金264,000元的诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)陈金顶、陈国峰全部反诉请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,848元，减半收取4,424元，反诉案件受理费42,480元，减半收取21,240元，合计25,564元，由原告(反诉被告)刘云鼎、单海晓、应晓媚负担2,200元，被告(反诉原告)陈金顶、陈国峰负担23,364元。鉴定费30,600元，由被告(反诉原告)陈金顶、陈国峰负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：张卓郁

书记员：陈倩茹