刘伊平与潘肖东、陈建华等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：刘伊平，女，1974年2月28日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：王少汉，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：罗小星，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：潘肖东，男，1961年5月30日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。
　　被告(反诉原告)：陈建华，女，1963年4月30日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。
　　被告(反诉原告)：潘晨，男，1987年12月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　三被告共同委托诉讼代理人：金磊，上海博象律师事务所律师。
　　原告刘伊平与被告潘肖东、陈建华、潘晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理，审理中被告提出反诉，本院依法合并审理。本院分别于2018年12月11日及2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告刘伊平的委托诉讼代理人王少汉、罗小星、被告潘肖东及被告潘肖东、陈建华、潘晨的共同委托诉讼代理人金磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告刘伊平向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告签订的《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)，协助原告办理坐落于上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号1101，1101A室房屋(以下简称系争房屋)的产权变更登记手续，并交付系争房屋；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月26日，原、被告经德佑房地产经纪有限公司(以下简称中介)居间就系争房屋签订《居间协议》，约定房屋总价人民币855万元。协议签订后，原告依约向被告支付定金50万元，但被告后期未按约履行合同义务，经中介多次联系未果，为保障原告的合法权益，故诉至法院。
　　被告潘肖东、陈建华、潘晨辩称：不同意原告的全部诉讼请求。事实与理由：根据《居间协议》的约定，原、被告应在签订《居间协议》后10日内签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，但原告未按约履行合同义务，后被告通过中介联系原告，双方约定于2015年12月8日至中介处签订《买卖合同》，被告按照约定的时间到达地点，但原告以被告未同意其再次看房为由拒绝到场履行签约手续，故当日双方未能就系争房屋的转让签订《买卖合同》。2016年1月17日，被告通过发送《催告函》的方式要求原告在收到函件10日内按双方原约定的交易条件签订《买卖合同》，否则被告将追究违约责任，并行使相关权利。但原告并未在10日内与被告签订《买卖合同》。后被告收到原告的回函，但原告对未能签订《买卖合同》杜撰各种理由予以回避。原告未根据《居间协议》的约定签订《买卖合同》，经被告催告后仍未在法律规定的三个月的合理期限内履约，已构成违约。双方之间的预约房屋买卖合同关系已解除，原告无理要求变更系争房屋产权登记，原告的诉请应予驳回。
　　审理中，被告潘肖东、陈建华、潘晨向本院提起反诉：1.判令解除反诉原、被告之间的预约房屋买卖合同关系；2.判令反诉被告已支付的购房定金50万元归反诉原告所有；3.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告未按约签订《买卖合同》，在反诉原告发函督促其在收函后10日内签订《买卖合同》后，反诉被告仍未在合理期限内履行签约义务，反诉原告作为守约方有权按照《居间协议》的约定单方解除涉及反诉原、被告之间的预约房屋买卖合同关系。综上，反诉被告已构成根本违约，符合双方约定的解除条件和法定解除条件，双方之间的预约房屋买卖合同关系早已解除，反诉被告支付的定金50万元归反诉原告所有，现要求法院确认反诉原告向法院递交反诉状日即2018年10月30日为解除日。
　　反诉被告刘伊平辩称：不同意反诉原告的全部诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的《居间协议》非预约合同，系本约合同。该协议已包含当事人、房屋坐落、价款及支付方式、交房、违约责任等，具备了房屋买卖的主要条款，反诉被告也已支付购房定金50万元，并根据《居间协议》约定已转化为房款。2.反诉原告认为反诉被告违约，要求解除预约房屋买卖合同关系并没收反诉被告支付的定金50万元的诉请无法律、事实依据。反诉被告自始至终都希望与反诉原告妥善解决双方之间的矛盾继续履行合同，反诉被告于2016年1月27日收到反诉原告的《催告函》后，即回复反诉原告要求就双方及中介于2016年1月10日商谈中提出的系争房屋存在的质量问题及反诉原告同意赔偿一套家具等事宜予以确定。之后反诉被告多次与中介沟通，要求中介与反诉原告联系，双方签订《买卖合同》，但中介告知反诉原告不接电话，后中介告知其反诉原告已委托律师并告知电话。该律师告知反诉被告可以通过诉讼途径处理此事，故反诉被告才提起此次诉讼。另外，法律对当事人行使解除权有明确的规定，即当事人主张解除合同的，应当通知对方。而反诉原告在反诉被告提起本次诉讼后才提出反诉要求解除，故在之前双方之间的合同从未被解除，属合法有效，应当继续履行。
　　根据原、被告当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2015年11月26日，原告(买受方乙方)、被告(出售方甲方)经中介(居间方丙方)居间就系争房屋的转让签订《居间协议》。协议第二条约定房屋总价855万元(含车位转让价款45万元)。协议第3.2条转定金约定待甲方签订本协议后次日内，乙方应自行或通过丙方补足定金至50万元。第3.3条签订买卖合同示范文本约定“甲、乙双方同意在本协议签订后10日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范本文的，则已支付甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还。”第七条违约责任约定“本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。同时，违约方应依照本协议约定的总房价款的2%向丙方支付违约金。”2015年11月27日，原告依约向被告潘肖东支付定金50万元。后原、被告经协商约定于2015年12月8日签订《买卖合同》。2015年12月8日，因原告在签约前要求再次看房的请求未得到被告同意，故双方未签订《买卖合同》。2015年12月12日，经中介协调并征得被告同意后，中介陪同原告再次至系争房屋处看房。2016年1月10日，原告、被告潘肖东及中介工作人员至上海市奉贤区南桥镇环城东路中介一门店会谈。期间，原告提出系争房屋存在质量问题，被告潘肖东愿意在原房价的基础上补偿原告一套家具，后因双方意见不一，被告潘肖东先行离去，双方未能就系争房屋的买卖达成一致意见，也没有约定何时签订《买卖合同》。后被告向原告发送《催告函》(该函载明日期为2016年1月17日)，内容为“你与我方、中介公司于2015年11月26日签订《房地产买卖居间协议》(NO.CXXXXXXXXXX)，约定你我双方在签订前述《房地产买卖居间协议》后10日内签订《上海市房地产买卖合同》。但你却以各种理由予以延迟签订《上海市房地产买卖合同》，显已构成违约。根据前述《房地产买卖居间协议》第七条之约定，特向你催告，望你收到本《催告函》后十日内与我方根据原约定交易条件签订《上海市房地产买卖合同》。否则，我方将根据《房地产买卖居间协议》相关约定，追究违约责任，并行使相关权利。”
　　之后原告向被告发送《答复函》(该函载明日期为2016年1月28日)，载明“贵方关于《房地产买卖居间协议》(NO.CXXXXXXXXXX)的催告函(2016年1月17日)，我方于1月27日收悉。其中关于该文内容‘以各种理由予以延迟签订～显已构成违约’等，文字界定责任与事实不符，并与贵方潘肖东先生参与认定结果互为背离矛盾。由于协议是三方签署，任何一方无法单独认定责任，但贵方可与中介方德佑房地产经纪有限公司两方共同认定并书面通知我方执行。关于催告函，我方答复为：就该催告函请予落实并纠正补充，可重新发函。我方提供部分内容辅助解析，请参考：1.《房地产买卖居间协议》(NO.CXXXXXXXXXX)签署房屋与贵方提交房屋质量条件有出入。由贵方潘肖东先生明确并确认。参见附件《房屋进场验收表象问题》2.贵方负责赔偿。由贵方潘肖东先生明确并确认，赔偿范围请贵方三人商榷执行。其中：在2016年1月10日晚三方会上，贵方潘肖东、我方刘伊平、中介方袁超并随行人员一名共计4人共同出席，三方共同认定上述内容，贵方当时告知中介方拟定赔偿一套家具。以上事实，请予确认。……”之后，原、被告未就系争房屋买卖事宜再次见面、协商。
　　2018年8月16日，原告诉至本院，要求判如所请。
　　审理中，原告坚持其诉请，但表示如果法院判决解除双方之间的预约房屋买卖合同关系，则要求被告返还已支付的定金50万元。被告则补充辩称，其于2016年1月17日向原告发送《催告函》后，不再与中介联系。后其将房屋买卖后续事宜委托律师，原告确曾联系过该律师，但沟通中原告提及的仍是房屋质量问题，故律师告知原告可以诉讼解决。
　　上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《居间协议》、建设银行个人活期明细、上海市不动产登记簿、《催告函》、《回复函》(含附件)、短信截屏及被告提供的《居间协议》(同原告提供)、《催告函》(同原告提供)、《回复函》及照片、被告潘肖东与中介工作人员的通话录音资料(含书面整理件)等证据予以佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点为1.原、被告就系争房屋签订的《居间协议》为本约还是预约。审理中，原告主张该协议已具备房屋买卖合同的主要内容，为本约，要求继续履行。被告则认为系预约关系，原告未履行合同义务按约签订《买卖合同》，经被告催告后原告仍未履行，故原告构成根本违约，反诉要求解除原、被告之间的预约房屋买卖合同关系。本院认为，首先从合同的性质来看，系争合同系由原、被告双方和居间方中介共同签订且台头明确为居间协议而非买卖合同，该协议明确约定双方需签订示范文本的《买卖合同》。其次从双方合同的履行程度来看，《居间协议》中约定了双方签订《买卖合同》的具体时间，但因原告要求签约前再次看房故双方未如约签订《买卖合同》，后经中介从中协调原告再次看房，之后被告发函要求原告按原交易条件签订《买卖合同》，原告回函提出查看结果与居间协议中被告提交的房屋质量条件有出入，要求被告明确并确认赔偿范围，但最终双方对房屋是否存在质量问题、如何处置、何时签订《买卖合同》未形成一致意见。本院认为，房屋买卖合同的标的物为房屋，交易价格系合同的主要条款，该房屋的基本状况系买卖双方确定交易价格的基础。现依据查明的事实，本案原、被告之间的房屋买卖关系能否继续履行，显然需要双方作进一步的磋商，且原告也仅支付被告定金50万元而未支付任何房款，即双方亦未进入房屋买卖的实质履行阶段，本院确认，系争《居间协议》其系双方为签订系争房屋买卖合同订立的预约而非本约。2.原、被告之间的预约房屋买卖合同关系是否已解除，对此被告主张其致函原告要求在一定的期限内签订《买卖合同》，如逾期则被告追究违约责任，行使相关权利，按照双方签订《居间协议》中关于违约责任的约定，该权利包含如一方未按约履行，另一方可以单方解除合同，故被告已向原告表明如不在期限内签订《买卖协议》，双方之间的房屋买卖合同预约关系予以解除，现原告在合理的期限内未与被告签订《买卖合同》，故双方之间的房屋买卖合同预约关系已予以解除。对此原告不予认可，认为原告自始至终要求继续履行合同，原告《回复函》中亦表示要求继续履行合同，但被告发送《催告函》后拒绝与中介、原告联系，系被告不予配合才导致双方至今未签订《买卖合同》。在原告提起诉讼之前，双方未就解除的相关事项予以协商，被告系在原告提起本案诉讼后才提出反诉要求解除，被告的此主张不符合法定解除和约定解除的条件。本院认为，根据居间服务的行规，就买卖关系而言，买卖双方一般均通过中介将各自意见反馈给对方，由中介从中调磋实现合同目的。另外系争《居间协议》约定的违约责任中明确守约方对违约方可以按相应标准追究逾期违约责任后继续履行或单方解除协议，即被告既可选择追究违约责任后继续履行协议，也可单方解除协议。2016年1月10日，中介组织原、被告协商未果后，直至原告提起本案诉讼，原、被告均未向中介表示要求解除双方之间的预约房屋买卖合同关系，被告亦未向原告以书面或其他方式明确表示要求解除双方的预约房屋买卖合同关系。庭审中被告主张双方之间的预约房屋买卖合同关系于向法庭提交反诉状日期为解除的日期，故被告关于原、被告房屋买卖合同预约关系于原告提起本案诉讼前解除的辩称及主张，缺乏事实和法律依据。审理中被告表示因原告违约，不愿意继续履行《居间协议》，要求解除双方的预约房屋买卖合同关系，没收原告支付的定金50万元。对此原告否认其存在违约行为，若原告的诉请未得到准许，法院判决解除双方的预约房屋买卖合同关系，要求被告返还原告支付的定金50万元。根据庭审查明的事实，原、被告就系争房屋签订《居间协议》后未能进一步签订《买卖合同》，系双方对房屋买卖合同主要条款未能达成一致意见，不可归责于原、被告。综上，本院确认原、被告之间就系争房屋的转让签订的《居间协议》系双方为签订系争房屋买卖合同订立的预约而非本约，被告反诉要求解除双方预约房屋买卖合同关系的请求，本院予以支持，原告要求继续履行《居间协议》的相关诉请，本院不予支持，但被告应返还原告定金50万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下：
　　一、解除反诉原告潘肖东、陈建华、潘晨与反诉被告刘伊平就上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号1101，1101A室房屋签订的《房地产买卖居间协议》中的预约房屋买卖合同关系；
　　二、被告潘肖东、陈建华、潘晨于本判决生效之日起十日内返还原告刘伊平定金50万元；
　　三、驳回原告刘伊平的全部诉讼请求；
　　四、驳回反诉原告潘肖东、陈建华、潘晨的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费71,650元，减半收取计35,825元(原告刘伊平已交纳)，由原告刘伊平负担；反诉案件受理费8,800元，减半收取4,400元(反诉原告潘肖东、陈建华、潘晨已预交)，由反诉原告潘肖东、陈建华、潘晨负担4,360元，反诉被告刘伊平负担40元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：龚燕敏

书记员：邱  娇