刘某某与保定市佳居房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。
委托诉讼代理人：刘馨远，天津全唐律师事务所律师。
被告：保定市佳居房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区先锋街道办事处乐凯北大街18号门脸。
法定代表人：瞿新新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李亚光，河北曾知律师事务所律师。

原告刘某某与被告保定市佳居房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘馨远、被告委托诉讼代理人李亚光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金（以实际已付房款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年3月31日起，计算至被告向原告交付房屋权属证书之日止;本案计算至2018年8月27日赔偿金为104285.72元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的震发园林小区（佳远水园湾）房屋。合同约定了具体的建筑面积和房款。第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前将涉案房屋交付给原告。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权单位登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内，将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的无%向买受人支付违约金。3、无。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告于2013年12月底逾期交付涉案房屋，原告收房当日向被告支付了公共维修基金、契税等相关费用。但时至今日，被告依然未将原告办理涉案房屋所有权证所需的备案材料提交给不动产登记中心，导致原告至今未能取得涉案房屋的所有权证书。被告构成违约，应当承担由此产生的违约责任。原告为维护自身合法权益，多次找到被告，要求协助办理涉案房屋的权属证书，但被告均以各种理由拖延。原告无奈诉至贵院，望贵院依法查明事实，判如所请。
被告保定市佳居房地产开发有限公司辩称，1、本案诉讼时效应为2014年4月1日至2016年3月31日，原告主张已经超过诉讼时效；2、被告没有违约事实。被告依约定向住建局进行了预备案，完成了项目整体的综合验收和除人防工程外的各项政府联合验收。人防工程未能验收是保定市人防办原主要领导等20人于2014年因违纪问题被停止工作，而包括诉争房屋所在项目的保定市一批项目人防竣工验收就是由该领导负责。而验收报告是办理不动产权登记的必备条件。此原因被告已向包括原告在内的其他业主于2014年通告，所以原告所购房屋未能如期办理不动产证书非被告所致。现在经过被告的多方努力，人防工程已于今年验收完毕，且经过两轮测量，已完成初次登记，经过分户工作完成后即可出证；3、假使被告超期未办理产权证书构成违约，原告也不具备索赔的事实依据和法律依据。双方所签订的《商品房预售合同》没有对逾期办证的违约责任进行约定，就等同于原告丧失了主张索赔的依据。综上，应依法驳回原告诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的震发园林小区（佳远水园湾）住房一套。原告于2012年11月28日支付首付款（不低于总房款30%）164682元，贷款285000元。被告应当在2012年12月31日前将所购房屋交付给原告，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款无%向买受人支付违约金。2013年12月18日，被告发出交房通知书，原告所购房屋的交房日期为2013年12月29日。2015年6月23日，被告开具销售不动产统一发票，载明被告收到原告购房款451676元。由于原告至今未能取得所购房屋的所有权证书，双方发生纠纷，原告诉至本院。
上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、交房通知书及当事人当庭陈述等证据在卷作证。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律禁止性规定，双方商品房买卖合同关系成立，本院予以确认，原、被告均应按合同约定享有权利、履行义务。被告至今未办理该房屋的产权证书属违约行为，应承担违约责任。原告并未主张退房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满，未能取得房屋权属证书的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2013年12月29日被告交房，根据约定，被告应于2014年3月29日前办理产权登记。故原告主张自2014年3月31日起计算逾期办理产权证书的违约金，符合合同约定，应予支持。截止该日，原告支付被告首付款164682元。原告以2015年6月23日支付的购房款451676元为基数，并以同期银行贷款利率计算违约金，于法无据，其超出部分违约金本院不予支持。被告主张原告起诉已过诉讼时效，但被告未履行办理房屋权属证书义务处于持续状态，故对被告抗辩不予采信。被告称保定市人防办原主要领导等多人发生贪腐案件，致使人防工程没有及时验收，导致办证逾期。但发生贪腐案件和逾期办证没有必然联系，而且被告也没有提供两者存在因果关系的相关证据，因此被告抗辩理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：

一、被告保定市佳居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告刘某某逾期办理产权登记证书违约金（按原告已付首付款164682元及中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年3月31日起计算，至房屋产权证书办理完毕之日止）；
二、驳回原告刘某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1193元，由原告刘某某负担493元，由被告保定市佳居房地产开发有限公司700元，并于本判决生效之日起十日内交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于保定市中级人民法院。

审判员 耿凤国

书记员： 宋琳琳