刘国炉、刘小燕与上海新华联房地产开发有限公司、上海钦臣资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：刘国炉。
　　原告：刘小燕。
　　两原告的共同委托诉讼代理人：龚桂华，上海宸豪律师事务所律师。
　　两原告的共同委托诉讼代理人：刘晋辉，浙江富奥律师事务所律师。
　　被告：上海新华联房地产开发有限公司。
　　法定代表人：苏某甲，董事长。
　　委托诉讼代理人：顾靖，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海钦臣资产管理有限公司。
　　法定代表人：高某甲，执行董事。
　　委托诉讼代理人：徐某甲，男。
　　委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告刘国炉、刘小燕与被告上海新华联房地产开发有限公司、被告上海钦臣资产管理有限公司(以下分别简称新华联公司、钦臣公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案。后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序分别于2018年10月26日、同年11月27日公开开庭进行了审理。原告刘国炉及两原告的共同委托诉讼代理人龚桂华、刘晋辉，被告新华联公司的委托诉讼代理人顾靖、蔡国强、被告钦臣公司的委托诉讼代理人徐某甲、戴佐江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告刘国炉、刘小燕向本院提出诉讼请求：判令被告新华联公司、被告钦臣公司共同支付以房价款人民币(币种下同)11,429,910元为基数，自2017年3月1日起计算至申领小产权之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%标准计算的逾期办理小产权的违约金631,859.70元(暂算至2017年12月31日)。
　　诉讼中,两原告将上述诉请明确为要求判令被告新华联公司、被告钦臣公司共同支付以房价款11,429,910元为基数，自2017年3月1日起暂算至2018年3月31日(396天)，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%标准计算的逾期办理小产证的违约金814,723.98元。对2018年4月1日之后的违约金表示保留相关诉权。
　　事实与理由：2015年(笔误应为2016年)5月18日，两原告认购被告新华联公司位于上海市闵行区xx路xx弄《A中心》XX、XX号商铺，约定的房屋价格为11,429,910元。2016年6月25日，被告新华联公司强制要求两原告网签《上海市商品房预售合同》的房屋单价为56,000元/平方米，房屋价款为10,357,200元，并将另外1,072,710元款项支付至被告钦臣公司。诉争商铺的市场商铺价格、支付商铺的总价与认购书确认的金额是一致的，商铺的真实总价为11,429,910元，两原告实际支付的房屋总价为11,429,910元。
　　双方签订的《上海市商品房预售合同》第十一条约定，被告新华联公司应于2016年11月30日交房；第十四条约定在甲方办理新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权(大产证)后15日双方签署《交接书》，之后15日内申报、过户申请。但被告新华联公司至今未办理大产证，致使两原告无法办理小产权，并导致两原告无法正常使用案涉房产。根据建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，需要由被告新华联公司提供办理房屋权属登记资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。被告新华联公司拖延至今未办理房屋所有权登记手续，显属违约。综上，两原告为维护自身合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。
　　被告新华联公司辩称，两原告诉请没有依据。理由如下：一、两原告计算基数无依据，双方合同结算价并非其主张的基数，预售合同和最终结算价也并非是11,429,910元，两原告没有请求权基础。二、两原告按照最高院关于商品房司法解释办证逾期，按照银行逾期贷款利率计算可上浮30％－50％没有约定的，该利率系浮动的，年利率为4.35％。如果是完全出于被告新华联公司的原因而产生的违约责任，被告新华联公司应当按照顶格50％来承担。但本案不是被告新华联公司的责任，就不应当承担这样的违约责任。两原告要求适用50％顶格处理理由根本就不成立。三、两原告主张的最高院司法解释第18条，在两原告举证中已经明确所有逾期办证原因并非被告新华联公司造成，双方在签订预售合同以后，在办理大产证的过程中政府的政策发生了重大变化，这个变化是发生在双方签订合同之后，被告新华联公司所不能预见并不能避免的，是政府部门原因造成的。如果把政府所有办证延期的责任都强加到企业头上是不尽合理的，政府延期的那部分责任不应当由被告新华联公司来承担。四、按照第一份工期报告所出具的时间为2017年8月,应该要给予被告新华联公司一个月的合理时间来办理大产证。如果是9月1日以后，被告新华联公司没有办理大产证，造成延期至2017年12月20日，要承担这样一个违约责任是合理的。五、关于房价款的金额认定。两原告一直认为其所支付的款项都属于房价款。其实双方在签订预售合同时已经是非常明确的。因为预售合同是唯一能够确定房屋价值的法律凭证，且该合同也是经过政府部门预售登记备案的，所以本案要认定房价款的基数。六、关于违约金的计算节点。两原告一直认为合同约定书面通知必须是由被告新华联公司发送书面通知，实际上本案的绝大多数业主都是外地人。在合同当中也没有确定过通知地址，按照现在最为便捷的通知方式就是微信，所以被告新华联公司认为，关于违约金的计算节点应以被告新华联公司3月5日发送的微信通知为准。
　　被告钦臣公司辩称，不同意两原告的诉请。理由如下：一、两原告主张逾期办证违约金，而本案签订预售合同的当事人是两原告与被告新华联公司，被告钦臣公司不是合同当事人，没有办理产证的合同义务和法定义务，所以两原告主张要求被告钦臣公司共同承担逾期办证违约责任，没有法律和合同依据。二、两原告依据最高法司法解释第18条提起本案诉讼，但并非被告钦臣公司意愿导致办证延迟，故被告钦臣公司原因不应承担逾期办证违约金。三、被告钦臣公司在本案中系包销人的地位，与开发商签订包销合同，当时一共包销98套房屋，在合同履行过程中，被告钦臣公司承担了所有融资、销售成本等风险，按合同应销售所有房屋，若没有按期完成，需承担差价责任，故被告钦臣公司收取的是包销收益。四、被告钦臣公司已经向被告新华联公司支付了全部销售价款，按照5.6万元/平米，是被告新华联公司与被告钦臣公司的包销价格。综上，被告钦臣公司收取的价款是包销收益。而本案系争的事实，是办证的义务和逾期办证的责任，与被告钦臣公司无关。
　　原告刘国炉、刘小燕为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
　　1.《A中心认购书》1份，以此证明(1)原告刘国炉于2015年5月18日与被告钦臣公司签订认购书、商铺的位置以及面积；(2)认购的价格、约定的定金为20万元；(3)双方约定2016年5月31日签订《上海市商品房预售合同》。此外证明被告钦臣公司收取的费用为房屋价格的一部分。同时两原告已按约定足额支付了相应房屋总价款。
　　2.《上海市商品房预售合同》1份，以此证明(1)2016年6月25日与被告新华联公司网签《上海市商品房预售合同》，第2页第二条，商铺地址与《A中心认购书》一致，房屋面积与认购书一致；第3页第三条约定房屋单价以及总价。(2)根据第3页第五条约定按房屋面积单位计算，多退少补，交房时原告补足差价。(3)第6页第十四条约定，被告新华联公司在办理大产证后15日内，由双方签订《房屋交接书》、签署《房屋交接书》之日起15日内，双方办理过户申请手续，申领小产证。合同对双方办理产权证的时间没有约定，所以应当从法定。另证明预售合同约定的房屋面积、价款即需支付给被告新华联公司的价款加上被告钦臣公司的价款，得出标的房屋总价。
　　3.新华联公司的签购单、贷款合同、收据、发票等1组，以此证明两原告的付款情况以及两原告向被告新华联公司支付印花税、办证登记费、维修基金等费用。
　　4.钦臣公司的签购单、收据、银行存根、被告钦臣公司的发票1组，以此证明两原告向钦臣公司的付款情况。
　　5.入住手续办理表、A中心交房程序流转表各1份，以此证明被告新华联公司负有给两原告办理房屋产权证的义务，且被告新华联公司已提前收取两原告办理小产证的费用。
　　6.微信聊天记录1组，以此证明至2018年3月5日被告新华联公司员工通知说只有几户可以办证，但其他人不可以办，但不包括本案两原告。
　　7．《房款付款时间表》1份，以此证明原告刘国炉认购系争房屋的面积及总价。
　　经庭审质证，被告新华联公司对两原告提供的证据1认购书的真实性不予确认，因无被告新华联公司的盖章确认，故认为与被告新华联公司无关。对证据2预售合同的三性表示认可，该合同第14条约定取得大产证的一个月内，属于可豁免的时间，即便计算逾期办证及认定被告新华联公司违约，也应当扣除一个月的办证期限。对于证据3新华联公司签购单原件及收款收据的真实性均予以确认。但认为该收款收据明细中包括了印花税、办证登记费、维修基金，不包括办证所需的委托书、契税、登记申请表，故无法证明两原告的证明目的。对购房销售发票的真实性、合法性、关联性均予以确认。对于证据4钦臣公司签购单、发票1组，因为是支付给被告钦臣公司，被告新华联公司表示不予确认。发票原件都是由被告钦臣公司开具的，并盖有被告钦臣公司的发票专用章，没有被告新华联公司的发票原件，所以对于被告钦臣公司的发票，因为与被告新华联公司无关，所以被告新华联公司无法进行确认。而且开具的内容是服务费，不是房屋销售，所以两原告对此两笔费用是明知的，不是房屋销售费用，而是服务费。对于证据5入住手续办理表，上面没有被告新华联公司的经办人签字和盖章，所以被告新华联公司表示不予确认。另从背后的印记来看，该证据不是原件。对交房程序流转表的真实性、合法性、关联性均予以确认。同时证明交房时间是2016年12月15日，其中对于收费明细也有确认。是只收了印花税、交易手续费和维修基金。没有收取过契税，也没有交付登记，申请表和委托书，所以没有证据证明新华联公司负有为两原告办理房屋过户手续的义务。对于证据6微信聊天记录的真实性、关联性、合法性均予以确认。该证据是被告新华联公司发出的第二次通知。因为第一次办证通知是被告新华联公司在办出大产证后，于2017年12月发的办证通知，因为临近年底，业主都没有来办理过户手续。待春节过后，被告新华联公司再次向业主发送过户通知，因为人数过多，被告新华联公司是分批通知业主前来办理的。对于证据7，仅有原告刘国炉单方面的签字，没有被告新华联公司的盖章，纸张也不是被告新华联公司提供的。
　　经庭审质证，被告钦臣公司对两原告提供的证据1的真实性予以确认，但认为被告钦臣公司是以受托人身份对价格予以确认。对证据2预售合同，被告钦臣公司不是该合同的当事人和利害关系人，故对其真实性无法确认，办证义务人有明确约定，为出售方。对证据3，被告新华联公司的签收单等，被告钦臣公司不是当事人，故无法确认。对于证据4钦臣公司出具的发票及签购单均予以确认。对证据5，因被告钦臣公司不是当事方，故对其三性无法确认，请法院予以确认。对于证据6，被告钦臣公司不在该群中，故对其真实性无法确认，请求法院依法判决。对于证据7的真实性予以确认。
　　被告新华联公司为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：
　　1．《国有建设用地使用权出让合同》(由新华联公司与上海市规划和国土资源管理局签订)1份，以此证明签订该出让合同时，尚未明确约定地下空间作为经营性使用，出让合同也约定了施工的工期，在实际工期中无法在2年内完成这个工程，这也影响了以后新华联公司大产证的办理时间。当时为了配合XX中心尽快投入使用，签订出让合同时特别约定了2+1的条款，这样项目的施工时间就是3年。另为了配合XX中心尽快投入使用进行商业配套，而要求被告新华联公司加快施工的速度，在整个XX商务区都确定了施工期限2+1年的原则，但所有的工程均是超过2年的。2+1年原则，即工程要在2年内竣工完成，如不能完成，但有客观理由证明无过错，可以延长1年，该1年不算违约。
　　2．上海市人民政府办公厅关于转发市规划国土资源厅制定的《上海市地下建设用地使用权出让规定的通知》1份，以此证明上海市人民政府为促进地下土地资源的合理利用，鼓励地下空间用于经营性用途。
　　3．关于审定XX商务区核心区北片区XX地块《建设工程设计方案》的决定：规划与建筑方案设计1组，以此证明经主管行政部门批复同意部分地下空间用于经营性使用。
　　4．《建筑工程规划许可证》1份，以此证明被告新华联公司取得建筑工程规划许可证的日期是2014年11月19日。按照规定，补交出让手续、补缴出让金、再测定面积后，才能取得建筑工程规划许可证，但是因为测定面积标准政府没有出台，所以就先发放建筑工程规划许可证。
　　5．关于印发《上海市地下经营性用途建筑面积计算及分类规则》的通知1份，以此证明直至2015年1月9日上海市规土局才对“市府规定”的地下经营性建筑面积如何计算、分类作出详细规定。
　　6．上海市规土局《上海市国有建设用地土地核验工作规范》1份，以此证明造成延期竣工的，由市或区县职能部门出具相关证明材料，经实施供地的规划土地行政管理部门认可即可，是产证造成延迟的原因。
　　7．《建设工程竣工验收备案证书》1份，以此证明商业广场项目已经竣工验收，故2016年11月30日已满足交房条件。
　　8．《土地权属调查报告》(针对地上部分的测绘报告)1份，以此证明2016年12月28日涉案商铺(地上的)已经具备了办理大产证的条件，但因政府的政策变化原因，导致被告新华联公司没有办法办理大产证。
　　9．关于A中心补缴地下土地出让金的请示1组，以此证明被告新华联公司书面向XX管委会申请主动要求补缴土地出让金的事实。
　　10．XX管委会孙某甲发给新华联公司苏某甲的通知(通过微信发布方式)及2017年3月17日会议纪要1组，以此证明针对新华联公司补缴土地出让金申请，XX管委会召集会议同意案涉地块纳入XX商务区核心区、补缴土地出让金并报市规土局。
　　11．《会议纪要》1组(2017年7月6日)，以此证明XX管委会向新华联公司提出提供公共服务设施面积的要求。新华联公司地下商业空间，涉及公共利益，为公众提供公共设施。
　　12．《上海A中心项目工期评估报告》1份，以此证明相关产证办理滞后因政策原因造成，并非被告新华联公司的主观原因。
　　13．《会议纪要》(2017年9月19日)1份，以此证明上海市规土局答复需要提供部分面积做公共服务用途，具体面积仍需进一步讨论确定。
　　14．《关于新华联购物中心提供社会公共服务面积的情况说明》1份，以此证明正式确定提供作为社会公共服务用途部分的面积。
　　15．《XX商务区核心区北片区xx街坊地下空间规划评估》1份，以此证明规划设计单位明确应当将地下部分空间用于公共服务设施。
　　16．《关于调整XX商务区核心区北片区XX地块建设用地使用权出让合同的申请》1份，以此证明新华联公司于2017年11月7日向XX管委会提出调整土地出让合同申请，愿意签土地出让合同，针对地下商业空间。
　　17．《关于同意先行办理XX商务区核心区北片区XX地块房屋初始登记的函》1份，以此证明XX管委会致函闵行区住房保障和房屋管理局关于同意已售商业部分办理大产证的事实。
　　18．涉案商铺的不动产权证1份，以此证明被告新华联公司于2017年12月20日取得了已出售部分商铺大产证的事实。
　　19．被告新华联公司委托律师回复函1份，以此证明被告新华联公司于2017年7月25日已经告知两原告完成办理大产证的期限，并通过EMS分别寄送给小业主。
　　20.管委会会议纪要1份。
　　21.工期评估报告1份。
　　证据20-21，证明(1)管委会对工期评估方式做了重大变更，直接导致大产证的办理延迟，大产证出证迟延非被告新华联公司的原因，不应归责于被告新华联公司。(2)工期评估报告落款2018年5月，经向管委会了解，诉讼中被告新华联公司提交的工期评估报告2017年8月并未正式上会，管委会本次提交的为最终工期评估报告,故造成延期办证的原因，不是被告新华联公司单方面的责任。
　　22．微信通知截屏1份，以此证明2017年12月26日被告新华联公司在取得涉案房屋大产证之后已经及时通知两原告办理小产证的事实。
　　经庭审质证，两原告对被告新华联公司提供证据1的真实性认为交由法庭进行核实，合法性上与本案无关，希望能够提供完整的证据。地下的商业空间政府没有授权开发，而是单方开发，要求进行规划的变更导致了产权证的逾期办理，不是政府行为导致的，是被告新华联公司单方行为导致，损害了其他业主的利益。被告新华联公司称合同时间是2+1，根据合同相对性原则，合同签订是在2013年，而预售合同是在2016年，故该证据与本案无关且无法证明被告新华联公司的证明目的。对证据2的真实性、合法性均无法认定，关联性也与本案无关。只是鼓励大家地下空间用于商业用途，不是强制性。被告新华联公司为了自己的商业目的，重新补签合同，导致大产证延期。对于证据3的三性均表示有异议，是被告新华联公司由于自身原因变更规划导致产权证逾期办理。对证据4因没有原件，故对其三性均表示有异议，且与本案无关，也是被告新华联公司因自身原因导致产权证逾期办理。对于证据5的三性均表示有异议，且认为与本案无关，也是被告新华联公司因自身原因变更规划导致产权证逾期办理。对证据6认为与本案无关，也无法证明被告新华联公司的证明目的，不是政府原因导致逾期。对证据7原件也没有，故对其三性均表示有异议，也是被告新华联公司因自身原因导致产权证逾期办理。对于证据8因不是原件，故对其三性均表示有异议。对证据9、10、11系被告新华联公司单方制作，对其真实性、合法性均无法认定，且与本案无关。即使真实也可以说明逾期的情况。对证据11补充说明，增加地下的经营面积是按照整个规划要求必须提供公共服务设施，不是应国家要求主动提供设施。对于证据12因不是原件，故对其真实性无法认定，同时系被告新华联公司委托制作，故对其三性均不予认定，是被告新华联公司自身原因导致，而不是政府原因导致。对于证据13的三性均表示无法认定，同时不能证明被告新华联公司的证明目的，是被告新华联公司因自身原因导致，而不是政府原因导致。对于证据14、15、16、17，因单方制作，故对其三性均无法认定，且与本案无关。对于证据18的三性均表示有异议，不能证明被告新华联公司的证明目的。对于证据19的三性均无法认定。对于证据20-21的形式真实性没有异议，但不能证明被告新华联公司的证明目的，且与本案无关的。针对会议纪要的形式真实性没有异议。但这份证据并没有涉及到本案的一些内容，与本案没有关联，也无法证明是政府原因导致的。针对工期评估报告，是因为对地下空间进行商业利用，规划变更才导致了规划审批土地出让金一系列的过程变化，同时导致政府要求重新进行变更或者审批，这些都是不能归咎于政府，也不具有免责的证明力。对于证据22微信截屏，已经提交了相应的反驳证据充分可以证明。2018年3月5日的通知当中已相当明确。只是说第一批，而且列出了第一批的名单。两原告提交的证据已经对这份微信聊天记录进行了反驳。由于物业维修基金的账号没有设立，相应的一些费用也没有交，而且到目前为止，土地出让金到现在为止也没有交。事实上来说，它即使现在能够办出大产权证也是违规的，政府也是相当于侧面上是帮助，完全是不符合办理大产权证的流程，所以这个过程当中政府也存在违规行为，而且在商品房预售合同当中的第27条已经进行了明确约定，双方对进行通知的必须以书面的形式，要么就是快递，要么当面送达这种形式，其他形式均视为无效，所以即使在3月5日也好，12月份这些通知在微信中大家都是不能够及时得知的。在这种微信群里面发放这种信息是不能够实现及时通知作用的。而且在微信群当中有大部分业主是不在里面的。而且即使在里面微信聊天记录的覆盖率也非常高，导致不能够看到这一条信息的。提交了3月5日微信记录作为一个证据，就是说被告新华联公司没有尽到一个通知义务，到目前为止也没有按照约定的形式进行通知，所以被告新华联公司提交的政府证据是不能够实现其证明目的，且与本案无关的。
　　经庭审质证，被告钦臣公司对被告新华联公司提供证据认为，被告钦臣公司既不属于这一系列的政策、法律、法规及会议纪要的一个适用主体，也不是这当中约定的相关义务。再加上具体的一些相关的证据，材料是通过法院依职权调查取得的，所以关于被告新华联公司提供的证据，请求法院依法认定。
　　被告钦臣公司为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：
　　1.《上海A中心店铺整体销售(预售)合同》1份，以此证明2016年5月5日，被告钦臣公司与被告新华联公司就系争房屋在内的98套店铺签订了此合同，该合同约定由被告钦臣公司包销这98套房屋并按照合同节点支付包销款项，每平米单价是56,000元，共计791,714,000元，期限是2016年10月31日分6笔全部付清，履行期间被告钦臣公司有权利将98套房屋进行出售，由被告新华联公司与买受人签订合同。
　　2.《情况说明》1份，以此证明被告新华联公司向被告钦臣公司出具说明，明确被告钦臣公司协助签订合同并办理贷款。并约定由被告钦臣公司自行定价对外销售这98套店铺。然后被告新华联公司与买受人签订预售合同，协助买受人办理贷款，办理产证等相关事项。
　　经庭审质证，两原告对被告钦臣公司提供证据1的真实性表示无法认定，认为可能是由被告钦臣公司与被告新华联公司为了本案而制作的，无法证明其证明目的。即使认定为包销，两原告认为被告钦臣公司收取的相应款项也应当是购房款。所谓的包销形式，是被告新华联公司与被告钦臣公司之间进行的内部结算，但对于购买人来说，它所有的款项都是购房款。对于证据2，认为系单方制作，故对其三性均表示无法认定。被告钦臣公司与新华联公司是有义务为小业主办理产权证的，贷款是由被告新华联公司指定的贷款银行办理，因被告新华联公司大产权证办不出来，竣工验收备报告也是违规的，政府也是从侧面进行了帮助。这些手续没有办出来，导致指定银行发放贷款时间拖延。如果是相应款项发放晚的话，这个责任要求业主来承担是不合理的，故贷款逾期是因为被告新华联公司原因导致的。此外，销售、签约、办理产证都是同一批人员，小业主并没有办法确定哪个人是代表被告新华联公司，哪个是代表被告钦臣公司。关于销售合同，被告钦臣公司不具备出售资格，合同没有按照包销的方式约定。
　　经庭审质证，被告新华联公司对被告钦臣公司提供证据1、2的三性均表示没有异议。特别就情况说明被告新华联公司讲的很清楚，就是根据A中心店铺整体(预售)合同，被告钦臣公司积极配合被告新华联公司出售转让，包括被告新华联公司在这个证据里面没有承诺为业主办理产权证。没有承诺为业主办理贷款。刚才两原告所讲的指定银行贷款是指其在无法找到银行贷款的情况下被告新华联公司可以推荐。提供相应的银行来为业主办理贷款，但预售合同上明确约定所有的贷款逾期都是由购买方承担相应责任。不应当以贷款没有批准的理由来延迟支付相应房款。预售合同约定的非常清楚，故两原告所述理由不成立，且也没有提供相应证据。
　　本院结合两原告、被告新华联公司及被告钦臣公司对各自证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为三方所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院均予以确认。
　　根据本院认定的证据，并结合各方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
　　2016年(笔误为2015年)5月18日，原告刘国炉(作为定购人，签约乙方)与被告钦臣公司(作为受托人，签约甲方)签订《A中心认购书》(附《房款付款时间表》)1份，约定由乙方认购甲方位于闵行区xx路XXX弄XXX-XXX号，建筑面积约为184.95平方米，土地用途为商业用地，总价为11,429,910元，约定定金为200,000元。付款方式为按揭付款。并约定乙方应在2016年5月31日前主动前往本项目售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》并办理相关手续。该认购书尾部还约定如下内容：签署本认购书前，乙方已获得拟签署之正式《上海市商品房预售合同》(含补充条款)样本，该合同样本在签订本认购书时已经公示于甲方售楼处。乙方对该合同样本所有条款之约定清楚、明了无异议，并愿意按时根据该合同样本及本认购书的约定(包括但不限于认购单元相关情况、价款、付款方式等)与甲方签署正式《上海市商品房预售合同》(含补充条款)。上述《房款付款时间表》对具体付款时间进行了约定。
　　2016年6月25日，原告刘国炉、刘小燕(作为买方，签约乙方)与被告新华联公司(作为卖方，签约甲方)签订《上海市商品房预售合同》1份，约定乙方向甲方购买xx路xx弄《A中心》XX、XX号1层店铺。暂测建筑面积为184.95平方米，其中套内建筑面积为182.70平方米，公用分摊建筑面积为2.25平方米。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为56,000元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为10,357,200元。该合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二条起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总价房款的10%。甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除权的，应当书面通知乙方。该合同第十条约定，该房屋的交付必须符合取得建设工程竣工验收报告。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。上述预售合同的附件一付款方式和付款期限约定：1.在签署《上海市商品房预售合同》的当日或之前，乙方向甲方按照合同确定的总房价款的50%支付首期款项计5,257,200元。如乙方在签署合同之前已向甲方支付房款，则首期款项中包含已支付相应比例的房款；2.余款5,100,000元整以银行按揭方式于2016年8月25日之前，由乙方向甲方支付。3.乙方未按上述约定按时、足额付款的，应根据合同第七条相关约定承担逾期付款的违约责任。4.乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因(含国家调整按揭政策等)导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在本补充协议约定的期限内向甲方付清全部剩余房款，否则视为乙方付款违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方应按本补充协议约定承担违约责任。上述合同对双方的其他权利义务都作了约定。
　　上述合同签订后,原告刘国炉于2016年3月30日向被告新华联公司支付房款100,000元，于2016年6月3日支付房款3,500,000元、于2016年6月15日支付房款657,200元，于2016年6月25日支付房款1,000,000元。上述合同款项为5,257,200元。
　　原告刘国炉还于2016年10月12日向被告钦臣公司支付100,000元，于2016年10月18日支付100,000元，于2016年10月19日分8次共计支付800,000元，于2016年12月13日支付66,388元，于2017年2月9日支付6,322元。上述合计款项为1,072,710元。被告钦臣公司出具发票金额合计为1,072,710元，发票中载明的事项为服务费。
　　2016年8月31日，原告刘国炉(作为主债务人，抵押人)、原告刘小燕(作为共同债务人，抵押物共有人)与XX银行股份公司上海分行(作为债权人，抵押权人)及被告新华联公司(作为保证人)签订《个人购房抵押(保证)借款合同》，约定由原告刘国炉、刘小燕向XX银行股份有限公司上海分行借款5,100,000元，并约定预约放款时间为2016年8月31日。2016年9月1日，被告新华联公司收到了上述银行贷款。
　　2016年12月15日，原告刘国炉与被告新华联公司办理了涉案店铺的交接手续，并于当日签署了《A中心交房程序流转表》，载明涉案店铺实测面积183.86平方米、预售面积184.95平方米，面积负差1.29平方米。
　　2016年12月15日，被告新华联公司向两原告出具了金额为10,296,160元的房屋销售发票1份。
　　另查明，2017年12月7日，上海XX商务区管理委员会出具《关于同意先行办理XX商务区核心区北片区XX号地块房屋初始登记的函》载明：上海市闵行区住房保障和房屋管理局：日前，该委收到新华联公司关于《关于A中心办理房屋初始登记的申请》，经核实：2017年5月5日，XX商务区核心区北片区XX地块项目通过建设项目规划竣工验收，但土地核验工作中的补交地下土地出让金及调整竣工日期仍在办理中。鉴于该项目的客观需求，经该委研究同意准予下列项目先行办理地上部分房屋初始登记手续，其中办公计容面积71,936.7平方米，商业(含酒店)计容面积47,868.73平方米，合计119,805.43平方米。1.A区办公部分(XX幢：XX路XXX弄XXX号、XXX幢XX弄XX号、XX幢XX弄XX号、XX号，XX<fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&'><fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&'>路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号</font>、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号</font>)，宾馆部分(XX幢：XX路XX、XX号)；2.B区办公部分(XX-XX幢：XX路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX幢：XX路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX幢；XX路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号)；3.C区已售商业部分(XX幢：xx路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号，XX幢：xx路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号，XX<fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&、&X&X&X&号&'>路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号</font>，XX路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号)。同时，暂停办理下列项目合计21,927.97平方米及所有地下部分房地产权证，待该地块土地核验后再行办理。XX幢(xx路XXX弄XXX号、XXX号、xx路XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号)，该委将按照相关规定要求抓紧办理该地块土地核验工作。
　　2017年12月20日，涉案商铺取得了不动产权证(大产证)，目前登记的权利人为被告新华联公司。
　　2018年3月5日，被告新华联公司的业务员通过微信的方式将第一批可以办理产证的业主名单予以告知，而原告刘国炉、刘小燕购买涉案商铺并不在该批名单内。
　　还查明，2016年5月5日，被告新华联公司(作为卖方，签约甲方)与被告钦臣公司(作为买方，签约乙方)于签订《上海A中心店铺整体销售(预售)合同》1份，约定：一、交易标的：乙方向甲方购买的店铺为：上海市商品房预售许可证登记记载的备案类型为“用于销售”的全部店铺(备案类型为“用于租赁”以及其他非“用于销售”的店铺不在本次交易范围内)，总建筑面积暂测为14,137.75元。具体室号详见附件一：《上海市商品房预售许可证》；二、总房价款：1.乙方购买上述房屋，每平方米房屋建筑面积单价为56,000元；2.根据上海市闵行区住房保障和房屋管理局预测的房屋建筑面积，乙方购买上述房屋的总房价款暂定为：791,714,000元；三、交易方式：1.乙方应于2016年5月10日前完成签署上述全部店铺的分户的正式《上海市商品房预售合同》，但乙方有权要求在2016年10月31日之前暂不进行上海市网上房地产签约备案确认；2.甲方同意在2016年10月31日之前乙方可要求每套店铺变更购房人一次(未经甲方同意，乙方不得出现同一套商品房两次申请变更购房人的情况)，届时甲方根据乙方的要求与乙方指定的关联人(或第三方)按照甲乙双方签署的《上海市商品房预售合同》版本重新签订正式《上海市商品房预售合同》(但此时该套店铺应立即办理上海市网上房地产签约备案手续)，更名后的购房合同的房屋面积单价不变，必须仍然按照每平方米房屋建筑面积单价56,000元执行；2016年10月31日届满时，甲方有权将全部乙方已经签署但尚未申请将购房人变更为指定关联人(或第三方)的正式《上海市商品房预售合同》立即办理上海市网上房地产签约备案手续，乙方应无条件予以配合。
　　2016年5月26日，被告新华联公司出具情况说明载明：钦臣公司：根据新华联公司与钦臣公司于2016年5月5日签订的《上海A中心店铺整体销售(预售)合同》约定，新华联公司将其开发并取得用于销售的98套商铺整体出售给钦臣公司。具体门牌号：(省略)根据《上海A中心店铺整体销售(预售)合同》，新华联公司积极配合钦臣公司出售转让该商铺，包括：现场销售、客户签约、贷款、办理产证等手续。
　　本院认为，涉案《A中心认购书》及《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应信守并依约履行。本案中，原告刘国炉、刘小燕作为买受方，在付清全部购房款后，其权利是取得房屋所有权，标志是取得小产证。被告新华联公司作为房屋出卖方，负有向买受方按约交付房屋及转移所有权(即协助办理小产证)的义务。根据上述合同约定，被告新华联公司应于2016年11月30日交房，被告新华联公司在办理新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权证(大产证)后15日，双方签署交接书，之后15日内申报、过户申请。故本院认为作为预售商品房的出卖人在约定的交房日应当取得《房地产权证》(大产证)，并与买受人办理房屋交接手续，通知买受人办理产权过户手续。现被告新华联公司直至2017年12月20日才取得大产证，导致原告刘国炉、刘小燕逾期取得小产证，被告新华联公司的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然被告新华联公司认为由于地下经营性用途建筑面积涉及到补交土地出让金的因素，导致了涉案项目的竣工延期，进而导致大产证的延期办理。但按照上海市规划和国土资源管理局于2013年11月8日颁布的《上海市地下建设用地使用权出让规定》，经营性用途的地下建设项目应当以出让方式取得地下建设用地使用权，并缴付出让价款，而地下经营性用途建筑面积按商业、办公、停车库、工业、仓储进行分类。被告新华联公司在实际建造过程中，进行了地下建筑的施工，其认为地下区域属于配套用房，但未进行非经营性的用途，但是在被告新华联公司实际建造完上述地下区域的建筑之后，却用于商业、停车等经营性用途，故这些纳入商业、办公、停车库、仓储等地下建筑面积应当计入地下经营性用途的建筑面积。由于这些地下建筑面积被告新华联公司实际是用于商业之用，并且对外出租，这也直接说明被告新华联公司已经将这些地下建筑面积用于了实际商业性经营。因此，即使之后被告新华联公司与相关政府职能部门签订了涉及到经营性用途的地下建设项目的出让合同，并且补缴相应的土地出让金，均是被告新华联公司自身的商业行为所致，并非由于相关政府职能部门的原因而导致大产证的延期办理，而且按照上海市的相关规定，对于这些进行经营性用途的地下建筑面积本身就应该签订土地使用权出让合同，并且缴纳相应的土地出让金，即使被告新华联公司最初与相关政府职能部门所签订的土地使用权出让合同中对于地下建筑面积并未明确约定，但被告新华联公司在实际开发过程中对于经营性用途的地下建筑面积的建设，进而导致了整体项目规划的调整，理应及时与相关政府职能部门积极寻求合法合理的解决方式。综上所述，无任何证据足以直接证明，被告新华联公司延误办理大产证，系相关政府职能部门的原因所致。因此，本院对被告新华联公司所提出的该项辩称意见不予采信。
　　依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人逾期取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　现本案的争议焦点：原告刘国炉、刘小燕支付给被告钦臣公司的服务费是否应纳入已付购房款总额中。依据原告刘国炉与被告钦臣公司所签署的认购书的约定，该合同中对于总的房价款金额已有明确记载。虽然被告新华联公司认为其与被告钦臣公司之间系包销合同关系，但对于原告刘国炉、刘小燕这样的购房人而言，对于被告新华联公司与被告钦臣公司之间的包销合同关系，被告钦臣公司在与原告刘国炉签署认购书之时并未予以披露。两原告仅以为被告钦臣公司系被告新华联公司的销售代理公司，而按照被告钦臣公司的庭审陈述，被告钦臣公司系作为被告新华联公司的受托人与原告刘国炉、刘小燕这样的购房人签署合同，至于后续的预售合同的签订，向被告钦臣公司支付服务费，均是原告刘国炉、刘小燕这样的购房人履行正式的预售合同签订、支付购房款的具体行为，对于原告刘国炉、刘小燕这样的购房人而言，其支付给被告钦臣公司的所谓服务费就是购房款的一部分，因为预售合同所载的金额加上上述服务费的金额就是认购书中所载明的房款金额，其向被告钦臣公司支付的款项名为服务费，实际就是其支付的部分房款，故本院认为应当按照认购书约定的金额结合两原告刘国炉、刘小燕实际支付的购房款总额来作为上述逾期办理产证违约金的计算基数。同时按照上述法律规定，利息的计算标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原告刘国炉、刘小燕要求被告新华联公司赔付的逾期办证违约金金额标准已足以弥补其经济损失，故本院对原告刘国炉、刘小燕要求在此基础再行上浮50%标准作为计算依据，本院不予支持。同时考虑到被告钦臣公司并非是预售合同的协议当事人，其不受该份预售合同的约束，故其无须对原告刘国炉、刘小燕主张的逾期交付产证的损失赔偿承担违约责任。原告刘国炉、刘小燕要求被告钦臣公司承担逾期办证违约责任，缺乏合同依据，本院不予支持。此外，虽然被告新华联公司在2018年3月5日向部分小业主发出了可以办理小产证的微信通知，但本案原告刘国炉、刘小燕并不属于这些可以办理小产证的业主之一，故被告新华联公司对原告刘国炉、刘小燕的逾期办证违约金的截止日应计算至实际办出小产证之日止。而原告刘国炉、刘小燕提出的逾期办证违约金的起算日期符合合同约定的具体约定期限，本院予以认可。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
　　一、被告上海新华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘国炉、刘小燕以11,429,910元为本金，自2017年3月1日起计算至2018年3月31日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准计算逾期办理房地产权证的违约金。
　　二、驳回原告刘国炉、刘小燕要求被告上海钦臣资产管理有限公司共同承担逾期办理房地产权证的违约金之诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费11,947.24元，由被告上海新华联房地产开发有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陆萍花

书记员：陈春芳