刘国炉与陈政纲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：刘国炉，男，1970年3月27日出生，汉族，住浙江省兰溪市。
　　委托诉讼代理人：刘晋辉，浙江国圣律师事务所律师。
　　被告：陈政纲，男，1990年7月19日出生，汉族，住江苏省淮安市。
　　委托诉讼代理人：胡家道，上海新沪律师事务所律师。
　　第三人：胡鑫，男，1988年11月15日出生，汉族，住湖北省监利县。
　　第三人：费婷，女，1986年2月25日出生，汉族，住浙江省安吉县。
　　第三人：李庆松，男，1974年12月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。
　　第三人：朱泽文，男，1993年9月1日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：朱志春(系第三人朱泽文的父亲)，住上海市嘉定区。
　　第三人：夏迎春，女，1989年12月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市。
　　委托诉讼代理人：张春林，陕西渭临律师事务所律师。
　　原告刘国炉与被告陈政纲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案受理。诉讼中，本院于2018年10月31日依法追加了胡鑫、费婷、李庆松、朱泽文作为第三人参加了诉讼，依法适用简易程序于2018年11月28日公开开庭进行了审理，后本院于2018年12月19日依法追加了夏迎春作为第三人参加了诉讼，并适用简易程序于2019年1月22日、2019年2月22日公开开庭进行了审理，原告刘国炉的委托诉讼代理人刘晋辉，被告陈政纲及其委托诉讼代理人胡家道，第三人胡鑫，第三人费婷，第三人李庆松，第三人朱泽文的委托诉讼代理人朱志春，第三人夏迎春的委托诉讼代理人张春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告刘国炉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》，被告立即腾退上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室及上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室房屋；2.被告支付第二期欠付的租金人民币(币种下同)90,000元，以及自2017年5月17日起按日5%计算至实际付清之日止的逾期付款违约金；3.被告支付第三期租金330,000元，以及自2017年8月17日起按日5%计算至实际付清之日止的逾期付款违约金；4.被告按月租金110,000元支付自2017年11月25日起计算至合同解除之日止的租金，以及自应付之日起按日5%计算至实际付清之日止的逾期付款违约金；5.被告按每日8,302元的标准(每平方米20元*415.10平方米)支付自合同解除之日起计算至返还房屋之日止的房屋占用费；6.被告支付免租期的房租330,000元；7.被告支付违约金660,000元。
　　事实和理由：2016年12月3日，原、被告双方签订《上海市房屋租赁合同》，由被告租赁座落于上海市闵行区申长路XXX弄XXX号120/121室房屋(即本案涉案房屋)，租赁期限为2016年11月25日至2026年11月24日。被告未按合同约定支付租金，且未经原告同意将房屋转租，已严重违约。综上，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。
　　诉讼过程中，原告刘国炉明确上述第4项诉讼请求为被告支付自2017年11月25日起至2018年1月22日的租金212,666元，以及自2017年11月17日起按日5%计算至实际付清之日止的逾期付款违约金；变更上述第5项诉讼请求为被告及第三人胡鑫、费婷、李庆松、朱泽文、夏迎春支付自2018年1月23日起按每日8,302元的标准(每平方米20元*415.10平方米)计算至返还房屋之日止的房屋占用费，并增加了一项诉讼请求为要求第三人胡鑫、费婷、李庆松、朱泽文、夏迎春立即腾退涉案房屋。
　　被告陈政纲辩称，第一，不同意原告的全部诉讼请求；第二，本案原告起诉的被告主体错误，本案的被告应当是上海屋牛餐饮有限公司，并非被告；被告所签署的租赁合同是被告在筹建上海屋牛餐饮有限公司期间代表公司与原告签订，上海屋牛餐饮有限公司的工商登记地址也在涉案房屋内，故租赁合同的承租人是上海屋牛餐饮有限公司，而并非被告个人；第三，本案遗漏原告，根据原告提交的房屋产权证显示，涉案房屋的产权人为二人，刘某某也应该是本案的原告；第四，本案原告向上海屋牛餐饮有限公司交付房屋的时间为2016年12月14日，故租金起算日也应当相应顺延；第五，造成本案纠纷的原因是原告在出租房屋时承诺的补贴没有兑现，出租房屋时原告对被告有欺骗行为，房屋二楼的显示屏并非原告所有，在签订合同时原告告知被告，显示屏为原告所有，交由承租人使用，但实际上该显示屏归物业管理公司所有，物业管理公司不允许承租人使用，且原告承诺承租人商铺门口是可以摆桌子使用的，但开业后相关城管部门不允许摆桌子使用，后承租人就租金事宜与原告有过协商，但未协商一致，故承租人暂未支付租金；第六，违约金被告不应当支付，承租人没有故意拖欠租金的主观意思，主要是双方没有协商一致，且租赁合同约定的违约金按日5%计算的标准太高；第七，原告要求房屋占用费依据的条款是合同到期后才适用，并非一方解除合同时可以适用；第八，原告要求免租期租金依据的条款，是对于免租期的时间约定，并没有约定一方提前解除合同就要支付免租期的租金；第九，原告要求违约金依据的条款有明确的指向性，针对的是承租人擅自退租的行为，但现在是原告要求解除合同，故不适用该条款，且被告对违约金的标准有异议，约定的违约金为月租金的六倍也明显过高。诉讼过程中，被告陈政纲补充辩称，同意解除合同，但由于2018年11月起商铺处于关门状态，故被告不应支付这期间的租金。
　　第三人胡鑫述称，不同意原告的诉讼请求，其与被告的合同还属于履行期，不可能向被告支付房租又向原告支付房租，也不同意搬离。
　　第三人费婷述称，不同意原告的诉讼请求，其已向被告支付了租金，是不可能向原告支付使用费的，且其系通过转让取得店铺，并支付了转让费，故不同意搬离。
　　第三人李庆松述称，不同意原告的诉讼请求，其与被告的合同还属于履行期，不可能向被告支付房租又向原告支付房租，其已将费用交付被告，故不同意支付使用费。诉讼过程中，第三人李庆松补充陈述现房屋其没有在使用，因为其与被告没有解除合同，而物业公司是管理方，故其将钥匙交付给了物业公司，而没有将钥匙交付给被告，如果被告与其解除合同，其可随时通知物业公司把钥匙给被告。
　　第三人朱泽文述称，不同意原告的诉讼请求，其与被告的合同还属于履行期，不可能向被告支付房租又向原告支付房租，也不同意搬离。其是从4月份开始使用房屋的，原告要求支付房屋占用费的时间与其使用房屋的时间不符。诉讼过程中，第三人朱泽文补充陈述涉案房屋在诉讼期间已由被告撬锁，并把食品和电器搬走，现其已向派出所报案，损失在50,000元左右，原、被告为了一方的利益侵犯了第三方的利益，故希望法院予以考虑。
　　第三人夏迎春述称，第一，原告无权要求其腾退房屋，涉案房屋系原告与案外人共同共有，故原告不能单独向其主张；第二，其和被告之间并没有合同关系，其与案外人上海屋牛餐饮有限公司有房屋租赁合同关系，案外人上海屋牛餐饮有限公司并没有交付符合合同约定的涉案房屋，没有向其提供转租证明，导致其无法实现合同目的，因为其承租房屋的目的是从事商业经营，需要办理营业执照及卫生许可证才能经营，而案外人上海屋牛餐饮有限公司无法提供，导致合同目的无法实现；第三，在原、被告租赁合同履行期间，被告自2017年5月17日起就不再向原告支付租金，而案外人上海屋牛餐饮有限公司却将不具备转租权的房屋转租给其，存在故意隐瞒不具有房屋转租权的重要事实，存在重大过错，其和原、被告之间没有直接的合同关系，和案外人上海屋牛餐饮有限公司的合同也应属无效，且与本案无直接关联；第四，涉案房屋在2018年5月13日就已经被原告停水停电，而被告也陈述实际进入涉案房屋，将装修和空调拆除搬离，实际是原、被告共同实际占有涉案房屋，故其不存在腾退房屋，其没有实际使用房屋，从客观上也没有支付房屋占有使用费的义务，现被告将案外人转租给其的房屋内的物品、装修予以拆除导致财产损失约300,000元左右，故被告涉嫌故意毁坏财务。
　　本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室以及上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人均为原告刘国炉及案外人刘某某，其中上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室房屋的建筑面积为223.98平方米，上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室房屋的建筑面积为191.12平方米。
　　2016年12月3日，原告刘国炉(作为出租方，签约甲方)与被告陈政纲(作为承租方，签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定甲方出租给乙方的房屋座落在上海市闵行区申长路XXX弄XXX号120/121室，该房屋出租建筑面积为约415.10平方米，土地用途为商业，房屋类型为商业；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业铺面使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，不得从事违法经营；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；若乙方在办理营业执照期间所发生的问题和甲方无关；甲乙双方约定，甲方于2016年11月25日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年11月25日起至2026年11月24日止；该租赁合同免租期为3个月(2016年11月25日至2017年2月24日)，免租期内不免物业管理费用，物业管理费用由乙方支付；甲、乙双方约定，该房屋每月租金总计为110,000元；乙方应于合同第一期租金到期前7日须向甲方支付下期的租金，先付后租，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金，该房屋租金第一年、第二年不变，自第三年起每两年递增10%；此租金不包含物业管理费，起租后每三个月到期日的前7日支付下一期三个月租金；房租剩余30,000元，第二期房租多付30,000元，二期房租为360,000元；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金即为200,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分即时无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯、设备、停车费、物业费等费用由乙方自行承担；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，甲方对该房屋进行检查、养护，应提前5日通知乙方，检查养护时，乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该房屋的影响；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的5日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按20元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；乙方在租赁期内，需取得甲方书面许可后可将该房屋部分或全部转租给他人，但同一间居住房屋，不得分割转租；乙方转租该房屋，应按规定与受租方订立书面的转租合同；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方赔偿合同剩余未履行期限的时间租金支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后5日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；(三)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(六)乙方逾期不支付租金累计超过10日的；(七)乙方在租赁房屋内进行违法活动，被工商部门吊销营业执照的；违约责任：该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的7日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款；租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向另一方赔偿合同月租金的六倍支付违约金，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；本合同自双方签字后款到生效，乙方需在3个工作日内向甲方支付首期租金即保证金；合同附件二约定：乙方逾期不支付租金累计超过15个工作日，视为乙方违约，甲方有权收回该房屋；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。
　　2016年12月13日，被告陈政纲向案外人虹桥万科润园(商业)物业服务中心申请对涉案房屋进行装修。
　　2017年6月19日，第三人胡鑫承租了位于上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为15平方米的房屋，租赁期限自2017年7月20日起至2022年7月9日止，并签订了《上海市房屋租赁合同》，该合同尾部出租方落款处由案外人上海XX餐饮有限公司盖章，并由被告陈政纲签名。
　　2017年10月9日，第三人朱泽文承租了位于上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室实际使用面积合计为21.70平方米的商铺，租赁期限自2017年11月10日起至2022年11月9日止，并签订了《商铺租赁合同》，该合同尾部甲方(租赁方)落款处由案外人上海XX餐饮有限公司盖章，并由被告陈政纲签名。
　　2017年11月9日，第三人李庆松承租了位于上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为55平方米的商铺，租赁期限自2018年3月20日起至2023年3月19日止，并签订了《商铺租赁合同》，该合同尾部出租方落款处由案外人上海屋牛餐饮有限公司盖章，并由被告陈政纲签名。
　　2017年12月8日，第三人费婷承租了位于上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室建筑面积合计为18平方米的商铺，租赁期限自2018年1月1日起至2022年4月30日止，并签订了《租赁合同》，该合同尾部甲方(出租方)落款处由被告陈政纲作为上海XX餐饮有限公司的代表人签名。
　　2018年3月19日，原告刘国炉以诉称之理由向本院提起诉讼。
　　2018年5月13日，原告刘国炉作为授权人向案外人上海万科物业服务有限公司虹桥XX商业物业服务中心出具《关于申长路XXX弄XXX号120/121室停止充水、充电等事宜的授权书》1份，载明：鉴于申长路XXX弄XXX号120/121室租户未按合同约定履行按时缴纳房租、物业费以及能源费，为使租户尽快缴纳上述费用，作为该房屋的产权人，本人现授权虹桥XX商业物业服务中心停止该房屋水电供应，待上述费用缴清后，再恢复水电供应；因停电停水导致的一切后果，由本人负责解决，与虹桥XX商业物业服务中心无涉，若虹桥润园商业物业服务中心因此遭受损失，由本人承担；委托期限：自授权人签署授权书之日起至租户缴清欠付费用时止。
　　2018年9月6日，案外人刘某某出具《情况说明》1份，载明：上海市闵行区申长路XXX弄XXX号120、121室系其与刘国炉共有房产，将该房产出租给陈政纲系经其本人同意。
　　2018年10月30日，案外人上海市闵行区市场监督管理局出具《责令停止经营活动通知书》1份，载明：世界茶饮(闵行区申长路XXX弄XXX号120、121室)，经查，你(单位)未经许可从事食品经营服务，上述行为违反《无证无照经营查处办法》第二条的规定，构成未经许可从事食品经营的行为，根据《无证无照经营查处办法》第十一条第一款第(一)项的规定，现责令你(单位)即日起停止上述无照经营活动；如果对本《责令停止经营活动通知书》不服，可以在收到本通知之日起六十日内向上海市闵行区人民政府或上海市工商行政管理局申请复议；也可以在六个月内依法向人民法院提起诉讼。
　　另查明，上海市工商行政管理局于2016年11月29日出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准被告陈政纲及案外人刘XX、汲XX作为投资人出资，住所设在上海市的企业名称为上海XX餐饮有限公司；以上预先核准的企业名称保留期至2017年5月29日；在保留期内，企业名称不得用于经营活动，不得转让；经企业登记机关设立登记，颁发营业执照后企业名称正式生效。2017年4月28日，案外人上海XX餐饮有限公司登记设立，取得的《营业执照》上载明的住所地址为上海市闵行区申长路XXX弄XXX号120、121室，法定代表人为被告陈政纲，营业期限自2017年4月28日至2037年4月27日。
　　还查明，被告陈政纲向案外人刘某某分别于2016年11月1日转账支付了50,000元、于2016年12月3日转账支付了320,000元、于2016年12月13日转账支付了60,000元、于2017年6月16日转账支付了80,000元、于2017年6月27日转账支付了80,000元、于2017年7月6日转账支付了90,000元、于2017年7月25日转账支付了20,000元。此外，被告在庭审中表示还支付过70,000元，其向原告共计支付了770,000元，其中包含了保证金200,000元。诉讼中，原告刘国炉确认一共收到770,000元，其中包含了保证金200,000元。关于保证金200,000元，原告要求在本案中一并处理予以没收，被告要求在本案中一并处理予以返还。
　　又查明，案外人上海XX餐饮有限公司就位于上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室建筑面积约20平方米的房屋与裴如福、裴龙于签订了《租赁合同》，并就位于上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室建筑面积约36平方米的商铺与第三人夏迎春签订了《租赁合同》。诉讼中，被告陈政纲确认裴如福、裴龙已搬离了上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室房屋，并确认被告已收回了第三人夏迎春承租的位于上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室商铺。
　　诉讼中，被告确认除第三人胡鑫、费婷、李庆松、朱泽文承租的部分面积外，现涉案房屋的其余面积都由被告在使用，并表示涉案房屋的装修不要求在本案中处理。另外，被告陈述签订合同时，上海XX餐饮有限公司已在筹备期间，虽然双方的合同中没有提及今后的承租人是上海屋牛餐饮有限公司，但曾提及是作为餐饮使用，双方曾口头约定待公司成立后加盖公章。原告认为从来没有口头约定过，原告认为承租人就是被告个人，且已支付的租金都是被告个人支付。
　　以上事实，由原告刘国炉提供的不动产权证书、《上海市房屋租赁合同》、《情况说明》，被告陈政纲提供的《企业名称预先核准通知书》、《营业执照》、转账凭证、《装修管理服务协议》、《装修申请表》、《会议纪要》、《承诺书》，第三人胡鑫提供的《上海市房屋租赁合同》，第三人费婷提供的《租赁合同》，第三人李庆松提供的《商铺租赁合同》，第三人朱泽文提供的《商铺租赁合同》、《责令停止经营活动通知书》、《关于申长路XXX弄XXX号120/121室停止充水、充电等事宜的授权书》以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。
　　诉讼中，原告刘国炉还提供了《证明》、售电报表及客户购买明细以证明其没有采取停水停电以及限额购买的措施，并提供了《上海万科物业收款通知单(虹桥XX商业项目)》以证明被告没有缴纳物业费；被告陈政纲对上述证据的真实性均表示不清楚，认为被告缴纳过物业费，但确实存在欠费情况；第三人胡鑫、费婷、李庆松、朱泽文、夏迎春对上述证据认为物业服务中心在第三人经营过程中存在限额售电售水，且第三人在租赁过程中曾垫付过物业费。被告陈政纲还提供了案外人上海屋牛餐饮有限公司出具的《情况说明》以证明涉案房屋的实际承租人，并认为被告与原告签订租赁合同的行为系代表公司进行；原告刘国炉对上述证据有异议，认为租赁合同系其与被告签订；第三人胡鑫、费婷、李庆松、朱泽文对上述证据的真实性无异议；第三人夏迎春对上述证据认为系被告自行出具，案外人上海屋牛餐饮有限公司在签订合同时并未向其披露过。被告陈政纲还提供了发给第三人夏迎春的《律师函》、《通知函》、物品清单及快递凭证以证明案外人上海屋牛餐饮有限公司已向第三人夏迎春发函解除了合同，提供了发给第三人朱泽文的《律师函》、《通知函》、物品清单及快递凭证以证明案外人上海XX餐饮有限公司已向第三人朱泽文发函解除了合同，提供了与案外人李某的《商铺租赁合同》、李某的身份信息、发给李某及第三人李庆松的《通知函》以证明第三人李庆松是实际使用人，租赁关系已实际解除；原告刘国炉表示对上述证据的真实性均无法认定，并认为与本案无关；第三人胡鑫、费婷对上述证据均表示不清楚；第三人李庆松对《商铺租赁合同》的真实性无异议，但认为该合同签订后没有履行，其与李某均未收到过《通知函》，对上述其余证据均表示不清楚；第三人朱泽文认为收到过向其发送的《律师函》、《通知函》、物品清单，对快递凭证的真实性无异议，但系被告违约，被告撬锁，其已报警，且物品清单与现场不符，并认为第三人夏迎春被搬走的物品中有一台空调是第三人朱泽文的，对上述其余证据均表示不清楚；第三人夏迎春对向其发送的《通知函》及物品清单的真实性无异议，但认为没有收到过向其发送的《律师函》及快递凭证，并认为被告涉嫌盗窃，对上述其余证据均表示不清楚。
　　本院认为,依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。而合同的成立则以当事人意思表示达成一致为标准。虽然被告陈政纲辩称其系在筹建上海XX餐饮有限公司期间代表公司与原告签订了涉案的《上海市房屋租赁合同》，故租赁合同的承租人应是案外人上海XX餐饮有限公司，而并非是被告个人，但根据本院查明的事实，被告在承租房屋时上海XX餐饮有限公司已预先核准了企业名称，但被告与原告签订的合同中并未提及涉案房屋的实际承租人为案外人上海XX餐饮有限公司，也未就公司注册成立后承租人权利义务的享有和承担做出过约定，且在合同的实际履行过程中，支付租金的主体亦均为被告，现原告主张被告为合同的相对方，并认为承租人就是被告个人，故本院认定涉案房屋的承租人为被告。虽然被告辩称案外人刘某某系产权人之一，故其也应为本案的原告，但案外人刘某某在诉讼中出具《情况说明》明确涉案房屋的出租系经过其同意，故原告刘国炉签订合同并主张权利，并无不妥。本院认为，原告刘国炉与被告陈政纲之间就涉案房屋成立租赁合同关系，双方签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。根据上述合同约定，起租后每三个月到期日的前7日支付下一期三个月租金，被告逾期不支付租金累计超过10日的，原告可书面通知被告解除合同。本案中，虽然被告辩称原告在出租房屋时存在欺骗行为，因原告承诺的补贴以及显示屏等问题没有兑现，双方未能协商一致，故致使被告暂未支付租金，但双方就上述事宜并未在合同中进行过约定，且被告在本案审理过程中亦未能进一步提供证据证明原告就上述事宜作出过承诺以及原告同意可以暂不支付租金，故对于被告的上述辩称理由，本院不予采信。由于被告未能按约支付租金，根据合同约定，原告有权要求解除合同，故原告要求解除双方签订的租赁合同之诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持。至于合同的解除时间，应当以解除通知到达被告之日视为解除之日，原告在起诉状中已经明确作出了要求解除合同的意思表示，而被告已于2018年1月22日收到了诉状副本，故本院确认原告刘国炉与被告陈政纲就涉案房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年1月22日解除。
　　合同解除后，被告理应向原告返还租赁物，并支付拖欠的租金及房屋占有使用期间的使用费。鉴于第三人胡鑫、费婷、李庆松、朱泽文实际使用租赁房屋，故原告要求第三人胡鑫、费婷、李庆松、朱泽文腾退所承租的相应租赁房屋，并无不当，本院予以支持，但原告要求第三人胡鑫、费婷、李庆松、朱泽文支付房屋占用费，缺乏依据，本院不予支持。鉴于被告在诉讼中明确其已收回了第三人夏迎春承租的相应租赁房屋，故对于原告要求第三人夏迎春腾退涉案房屋并支付房屋占用费之诉讼请求，本院不予支持。关于被告应付的租金金额，根据合同约定，涉案房屋每月租金为110,000元，租金第一年、第二年不变，自第三年起每两年递增10%，免租期为3个月(2016年11月25日至2017年2月24日)，现原、被告双方均确认被告共支付了770,000元，其中包含保证金200,000元，故被告已支付的租金金额为570,000元，原告主张被告支付自2017年2月25日起至2017年11月24日止的欠付租金以420,000元计，于法有据，本院予以支持，原告主张自2017年11月25日起至2018年1月22日止的欠付租金以212,666元计，系对其合法权利的处分，本院予以准许，故被告应向原告支付自2017年2月25日起至2018年1月22日止的欠付租金632,666元。被告辩称由于2018年11月起商铺处于关门状态，故被告不应支付这期间的租金，缺乏依据，本院不予采信。关于被告应支付的房屋使用费标准，由于原告依据的合同约定是对于租赁期限届满后的使用费约定，并不适用于本案合同解除的情形，故被告应参照合同约定的租金标准即每月110,000元，向原告支付自2018年1月23日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费。关于原告主张的逾期付款违约金以及月租金六倍的违约金之诉讼请求，被告提出违约金标准过高，对此本院认为，一方面，两者的性质均属违约金性质，依据合同约定，在被告逾期不支付租金累计超过10日的情况下，原告即可解除合同并主张相应违约金；另一方面，违约金具有补损与惩戒之双重作用与性质，解除合同并附以相应违约金，已能够达到前述补损与惩戒之目的，且双方对此责任与风险应当予以知晓，故对于原告主张的上述两项违约金，本院结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由被告向原告支付违约金440,000元。关于原告主张的免租期租金，由于双方在合同中并未对合同解除后免租期租金的问题进行约定，且原告已基于被告的违约行为主张了违约金，在此基础上再行主张免租期内的租金，于法无据，本院不予支持。关于被告已支付的保证金200,000元，原告要求予以没收，缺乏依据，现被告要求予以返还，故本院对保证金问题一并进行处理。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告刘国炉与被告陈政纲于2016年12月3日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年1月22日解除；
　　二、被告陈政纲、第三人胡鑫、第三人费婷、第三人李庆松、第三人朱泽文于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室及上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋返还给原告刘国炉；
　　三、被告陈政纲于本判决生效之日起十日内支付原告刘国炉自2017年2月25日起至2018年1月22日止的租金人民币632,666元；
　　四、被告陈政纲于本判决生效之日起十日内支付原告刘国炉自2018年1月23日起至返还房屋之日止，按每月人民币110,000元标准计算的房屋使用费；
　　五、被告陈政纲于本判决生效之日起十日内支付原告刘国炉违约金人民币440,000元；
　　六、原告刘国炉于本判决生效之日起十日内返还被告陈政纲保证金人民币200,000元；
　　七、驳回原告刘国炉的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币17,490元，减半收取计人民币8,745元，财产保全费人民币5,000元，合计人民币13,745元，由被告陈政纲负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，
　　上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：林  叶

书记员：高  燕