刘某某与吴红星、贺某某执行异议之诉一审民事判决书

原告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区。
委托诉讼代理人：赵雪刚，河北观峦律师事务所律师。
被告：吴红星，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，现住唐山市丰润区。
委托诉讼代理人：高景方，河北东晨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张树慧（系吴红星妻子），汉族，居民，现住址同上。
被告：贺某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区。
被告：成晓艳，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住址同上。

原告刘某某与被告吴红星、贺某某、成晓艳执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵雪刚、被告吴红星的委托诉讼代理人高景方、张树慧到庭参加诉讼，被告贺某某、成晓艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令恢复对被告贺某某、××下××唐山市××区××家园××房产的执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告贺某某、成晓艳民间借贷纠纷一案已由丰润区人民法院依法作出（2016）冀0208民初1049号民事判决书，该判决已生效并进入执行程序。被告吴红星于2016年11月28日提出执行异议，并经唐山市丰润区人民法院作出（2016）冀0208执异52号裁定书，裁定异议成立，中止执行。原告认为该裁定书认定事实错误，适用法律错误。理由为：一、被告贺某某、成晓艳与被告吴红星之间不存在真实的房屋买卖关系，丰润区人民法院作出的（2016）冀0208执异52号裁定书没有从实质意义上进行审查，裁定中止执行是错误的。1、在被告贺某某、成晓艳与被告吴红星之间所谓的买卖协议中明确载明“….如半年内甲方还清乙方所购房款，乙方将该房还给甲方，按揭由甲方继续偿还，所有费用由甲方承担”，由此可见，被告贺某某、成晓艳与被告吴红星之间可能存在民间借贷纠纷，而并不存在房屋买卖关系，否则，双方的协议中不会有还清购房款后该房屋仍归甲方所有的约定。2、被告吴红星只提供了收条，并未提供18万元购房款的交付凭证，对于大额款项的交付在审判实践中应提交实际的交付凭证，不能仅凭收条来认定款项的交付，否则，会给虚假诉讼带来可乘之机，损害国家、集体及他人的合法权益。3、根据被告间的合同约定，若半年内还清房款，乙方将房屋返还，否则，应当自2015年11月20日开始由乙方交付按揭贷款。事实上，原告起诉后并申请诉讼保全，丰润区人民法院于2016年2月29日对该房产予以查封，此时的按揭贷款偿还并未发生任何改变，而恰恰是在查封后，于2016年3月11日被告贺某某、成晓艳与被告吴红星在银行变更还款账户及其它相关手续。由此不难看出，被告贺某某、成晓艳与被告吴红星之间的房屋买卖协议是虚假的，其目的无疑是为了转移财产、逃避义务。
二、退一步讲，即使被告间存在房屋买卖关系，现唐山市丰润区御龙湾家园2-2-202号房产登记的产权人为贺某某、成晓艳，二人与御龙湾家园的开发商、银行均有合法有效的手续，被告吴红星主张该房屋的所有权亦无法得到支持，因为不动产所有权转移的依据是以不动产登记为前提的。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”因此，执行该房产当然是合法的。
综上，丰润区人民法院作出的（2016）冀0208执异52号中止裁定是错误的，侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，望判如所请。
被告吴红星辩称，答辩人与被告贺某某、成晓艳早在2015年5月20日，已经签订了书面的《房屋买卖合同协议》，该协议是当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，该房屋买卖协议合法有效。而原告诉被告贺某某、成晓艳民间借贷一案的保全查封发生在2016年2月29日，也就是说，在法院查封之前，答辩人已经与被告贺某某、成晓艳签订了书面的合法有效的房屋买卖合同。其次，《房屋买卖合同协议》签订后，法院查封前，被告贺某某、成晓艳就将标的房屋交付给了答辩人占用，这一事实，有争议不动产所在的物业公司开具的《证明》，答辩人缴纳的水费、物业费、电费、暖气费的缴纳凭证可以证实。
关于房款的支付。2014年11月份，被告贺某某向答辩人借款5万元，到了2015年4月底，被告贺某某应付答辩人借款本息合计8万元。2015年5月20日，答辩人与被告贺某某达成房屋买卖协议后，答辩人向被告贺某某支付了房款现金10万元，其余房款8万元，用被告贺某某应付的8万元借款本息抵顶。抵顶后，被告贺某某将借条收回，同时给答辩人出具了18万元的房款收据。房屋的银行贷款，答辩人也是按时偿还。所以，本案中所涉房款答辩人已经付清。
最后，因争议房产尚未取得房产证，所以答辩人与被告贺某某、成晓艳签订房屋买卖合同后，无法办理房屋登记过户手续，故非答辩人自身原因未办理过户登记。
综上所述，因法院查封前，答辩人已经与被告贺某某、成晓艳签订了书面的房屋买卖合同，合法占有了房屋，付清了购房款，非因答辩人自身原因未能办理房屋过户，故吴红星对涉案房屋享有足以排除执行的权益。
二、原告认为答辩人与被告贺某某、成晓艳不存在真实的房屋买卖合同关系的主张没有任何事实依据。
首先，《房屋买卖合同协议》上，有被告贺某某、成晓艳的签字和手印，有具体的落款时间，该合同的真实性不容质疑。其次，被告贺某某出具的房款收条、物业公司出具的居住证明，答辩人缴纳的水费、物业费、电费、暖气费的缴纳凭证等可以证实，本案中，答辩人与被告贺某某、成晓艳不但签订了房屋买卖合同，而且该合同还已经实际履行。第三，《房屋买卖合同协议》第2条中关于半年内卖方还清买方房款，买方将该房还给卖方的约定，为附条件的民事法律行为，因卖方没有在半年内还清房款，所附条件没有成就，故该民事法律行为没有生效。该约定的存在，并不能证明房屋买卖合同关系不真实。第四，如前所述，答辩人所支付的18万元购房款中，有8万元是由被告贺某某所欠的借款本息抵顶的，其余10万元答辩人是付的现金。该现金中，有2万元是2015年5月19日答辩人从银行支取的现金，其余8万元是答辩人从会计范彩虹手里拿的现金。
三、涉案房屋最初是被告贺某某、成晓艳以按揭贷款的形式购买，尚未取得房产证的初始登记，这是导致本案房屋无法办理过户到答辩人名下的根本原因。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对此已有明确规定。综上所述，答辩人认为，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法不予支持。
被告贺某某、成晓艳未到庭亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，本院受理刘某某与贺某某、成晓艳民间借贷纠纷一案，于2016年2月29日依刘某某诉讼保全申请及相关法律规定出具了（2016）冀0208民初1049号民事裁定书，裁定冻结贺某某、成晓艳的银行存款25万元或查封其相应价值的财产。查封的财产中包括涉案的登记在贺某某、××下××唐山市××区××家园××房产(以下称涉案房屋)。2016年11月28日，吴红星以涉案房产系其购买但未办理过户手续为由就上述财产的查封行为向本院提出异议申请，要求解除对涉案房屋的查封。2016年12月26日本院出具（2016）冀0208执异52号执行裁定书，裁定中止对位于唐山市丰润区御龙湾家园2-2-202号房屋的执行。刘某某不服向本院提起涉案诉讼。
另查明，刘某某与贺某某、成晓艳系朋友关系，2014年10月21日，贺某某向刘某某借款250000元，并给刘某某出具借条一张，内容为：“借条今贺某某借刘某某现金250000元贰拾伍万元整款购烟酒押楼房手续一套贺某某：xxxx成晓艳：xxxx借款人：贺某某成晓艳2014.10.21”。借条上未写明所押楼房的具体内容，但涉案房屋商品房买卖合同原件在刘某某手中，其亦当庭提交本院。
又查明，2015年4月30日，贺某某向吴红星借款，并出具借条一张，内容为：今贺某某借吴红星现金（80000元整），用于顶圆烟酒店资金周转（捌万元整，于2015年5月20日以前还清）。
2015年5月20日，贺某某、成晓艳作为出卖人（甲方）与作为买受人的吴红星（乙方）签订房屋买卖合同协议，双方约定第一条：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋…；2、因开发商原因，该房屋没有房产证、土地使用证等，经双方协商由原始开发商直接变更给乙方，并由公证处公证，交易价格为：单价（人民币）180000元整，（大写：壹拾捌万元整）。甲方在收到乙方现金后继续交本房屋按揭款半年（6个月），以合同签字之日起（以后由乙方交付），在此期间，甲方可以居住半年（6个月），到期后房屋内除生活用品外，甲方不可以损坏或拿走变卖，归乙方所有，（如半年内甲方还清乙方所购房款，乙方将该房还给甲方，按揭款由甲方继续偿还，所有费用由甲方承担）。当日，贺某某出具收条一张，内容为：今收到吴红星购房款18万元现金（御龙湾小区2-2-202）（拾捌万元整）。吴红星自述该18万购房款来源为：贺某某向吴红星借款50000元，截止到2015年4月30日，本息合计80000元，贺某某为吴红星出具借条，约定的2015年5月20日以前予以偿还，但到期未偿还，贺某某提议将涉案房屋抵给吴红星，吴红星再补给贺某某100000元，且双方约定，如果贺某某有钱后再将该涉案房屋回购，因此双方签订的房屋买卖合同协议中有回购条款。
2015年12月1日，吴红星作为出租方（甲方）与作为租赁方的贺某某签订租房协议，双方约定吴红星将涉案房屋出租给贺某某，每月租金为1300元，租期12个月，从2015年12月1日至2016年12月1日止。吴红星自述贺某某以租金偿还贷款，至2016年2月份，贺某某不再偿还贷款。
2016年3月11日，因贺某某对涉案房屋逾期还款，中国建设银行股份有限公司丰润支行同意追加吴红星为第一还款人。
庭审中，吴红星向本院提交涉案房屋个人住房（商业用房）借款合同原件及购房时缴纳费用的收据原件，称因法律意识淡薄，以为上述证据就是买卖房屋的手续，因此没有要求贺某某提供商品房买卖合同原件。
以上事实有原、被告的陈述、商品房买卖合同、房屋买卖合同协议及各项票据等证据予以证实。

本院认为，本案的争议焦点为被告吴红星是否享有足以排除涉案房产强制执行的民事权益。原告刘某某与被告贺某某、成晓艳因民间借贷纠纷而查封涉案房屋，且借款时双方虽没有明确约定抵押该涉案房屋，但贺某某将该涉案房屋的商品房买卖合同原件交予刘某某，可以推定为以该房屋作为抵押,且刘某某依法申请法院对涉案房屋进行了查封保全。贺某某因资金紧张向吴红星借款到期后不能偿还，双方签订了房屋买卖协议，以借款本息抵顶部分房款，并且约定了回购条款，虽回购到期后贺某某未将涉案房屋回购，但也可以证实该房屋买卖协议实际上为债权，而不属于物权。因此，该行为不能优先于刘某某因民间借贷纠纷查封涉案房屋的债权。
综上，本院认为刘某某因民间借贷纠纷而申请法院对该涉案房产的查封保全行为并无不妥，查封涉案房屋的行为在前，吴红星对该涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）款之规定，判决如下：

准许执行唐山市丰润区御龙湾家园2-2-202号房产
案件受理费80元，由被告吴红星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判长 赵雅苹
审判员 黄丽娟
审判员 张磊

书记员： 王国宏