刘峰与程媛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：刘峰，男，1962年5月25日出生，汉族，户籍地河南省。
　　委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：程媛，女，1974年2月12日出生，汉族，户籍地江苏省南通市。
　　委托诉讼代理人：刘衍明，女。
　　委托诉讼代理人：洪波，北京市盈科(南通)律师事务所律师。
　　原告刘峰与被告程媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中，被告程媛于2019年5月16日提起反诉，本院予以受理并就本反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘峰及其委托诉讼代理人赵欧，被告(反诉原告)程媛及其委托诉讼代理人洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　刘峰向本院提出诉讼请求：1.判令刘峰、程媛于2017年12月12日签订的《房屋租赁合同》予以解除；2.判令程媛立即退还刘峰2018年9月20日至2019年1月31日租金人民币96,405元(以下币种相同)；3.判令程媛立即退还刘峰保证金120,000元；4.案件受理费由程媛承担。庭审中，刘峰明确诉请1为：判令刘峰、程媛于2017年12月12日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月7日予以解除。
　　事实和理由：2017年12月12日,刘峰、程媛签订了《房屋租赁合同》,协议约定程媛将位于上海市闵行区金丰路XXX弄XXX-XXX号XXX室XXX室(以下简称讼争房屋),建筑面积为220.31平方米的经营场所出租给刘峰,使用功能为商业,刘峰将该房屋用于商铺。双方约定自2018年2月1日起算租赁时间,2017年12月20日至2018年1月31日为装潢期,装潢期免收租金。年租金先付后用,按如下标准计算：第一年、第二年租金为266,971.66元。保证金为120,000元。上述合同签订后,程媛将涉案房屋交付给刘峰,刘峰也按约支付了第一年的租金266,971.66元及保证金120,000元,刘峰对涉案房屋进行了装修投入并于2018年1月23日取得了以涉案房屋为营业地址的工商营业执照,该营业执照的经营范围为：汽车配件零售、机动车维修。当时,涉案房屋门前和道路之间并无障碍物,需要修理或者需要提供汽配服务的车辆可以直接由道路开到涉案房屋处进行修理等服务。直至2018年8月,涉案房屋所在区域的城管部门在涉案房屋门前与道路之间安装了栏杆,导致需要修理或者需要提供汽配服务的车辆无法再开到涉案房屋处,即刘峰在涉案房屋内无法实现经营的合同目的,刘峰遂向程媛提出解除合同,并就租金及保证金等事项希望双方能够基于现有事实,进行公平、合理的解决,程媛虽同意解除合同但当刘峰按照程媛指示完成各项要求后，程媛却对其应向原告退还的租金、保证金长期拖欠，不予退还。刘峰认为当实际发生不可逾越的障碍导致合同目的不能实现且程媛已经同意解除合同的前提下，程媛久拖不付的行为给刘峰造成了严重的经济损失。刘峰为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。
　　程媛辩称如下：其不同意刘峰的诉讼请求。其对于合同解除是认可的，但是对于刘峰主张的合同解除日并不予认可。其当时将房屋出租给刘峰的用途为商业，后刘峰自行选择从事汽车配件零售与机动车维修。目前合同不能履行的原因在于政府职能部门在道路安装栏杆。但程媛认为并不阻碍刘峰对于房屋的使用，目前的栏杆安装只是影响刘峰从事汽车配件零售与机动车维修的经营，这也是刘峰自行选择的属于商业风险。程媛作为出租人，只要提供的房屋可以让刘峰作为商用就不存在合同目的不能实现。所以，程媛认为刘峰不具备合同解除权，所以其也不应退还租金和保证金。请求法院驳回刘峰的诉讼请求。
　　另，程媛认为，其在发生栏杆安装事宜后积极与刘峰协商，要求其按照合同约定内容履行相关提前解除合同的义务，但刘峰迟迟不予履行，导致其各种经济损失。故，基于刘峰不支付租金以及起诉行为，程媛提出反诉并主张：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》于2019年5月16日予以解除；2.判令刘峰向程媛支付2019年2月1日至2019年3月15日的房屋租金33,371.46元，支付提前解约条款约定的31天装潢期免交的房租22,674.31元；3.判令刘峰支付房屋承租期间的电费3.28元以及水费37.81元；4.判令刘峰支付物业管理费991.4元(2019年2月到2019年4月)；5.判令程媛没收刘峰已付的房屋保证金120,000元；6.判令刘峰向程媛支付提前解约条款约定的中介费20,000元、违约金120,000元；7.判令刘峰恢复房屋原状；8.判令刘峰承担本案反诉费用及其他相关费用。
　　针对程媛的反诉诉请，刘峰辩称如下：对于诉请1，认可双方合同解除，但是对程媛主张的解除日期和理由不予认可；对于诉请2，其认为没有事实依据。其实际在2018年11月26日就已经搬离了讼争房屋，从双方的聊天记录中也体现了该节事实，讼争房屋钥匙也在2018年11月27日就交给中介公司，所以不应承担此后的所谓租金；对于诉请3不予认可，因为程媛所主张的电费发生在2019年1月至2019年2月，实际刘峰早已搬离所以与其无关。至于水费37.81元，刘峰予以认可；对于诉请4亦不予认可，程媛所主张的物业费同样发生在刘峰已经实际搬离之后，不应由刘峰负担；对于诉请5、诉请6，刘峰认为并非其违约所致，故不应承担该两项违约责任；对于诉请7，同意对讼争房屋内挖出的两条修理车辆所用的沟道进行恢复原状；对于诉请8，认为诉讼费由法院依法判决。
　　本院经审理认定事实如下：2017年12月12日，刘峰作为承租方(乙方)与程媛作为出租方(甲方)、案外人福人居公司作为居间方(丙方)就上海市闵行区金丰路XXX弄XXX-XXX号XXX室C座房屋签订《房屋租赁合同》。该房屋建筑面积220.31平方米，使用功能商业。合同约定，乙方将该房屋用于商铺。合同2.2条约定，甲、乙双方签订本合同时，原承租户尚未搬走预计2017年12月底搬走，即乙方接收使用该房屋，预计2018年2月1日时起算租赁时间，预计2017年12月20日至2018年1月31日为装潢期，装潢期免收租金，其他费用(包括但不限于水、电、物业费等)均自行缴纳。如有特殊情况顺延。合同3.2(1)条约定，前租客黎亚艳搬出第二日支付“2018年2月1日-2019年1月31日”年房租266,971.66元。合同5.2条约定，乙方应当依约缴纳与该房屋有关的其他费用，包括但不限于水费、电费、煤气费、电话费、网络使用费、物业管理费1.50元/平方米/月(一年一付，其年物业费为：3,966元)、车位使用费和房屋的修缮费用以及本合同中未列明的其他费用。其中甲方对停车场内所停所有车辆不负保管、看护义务。水费、电费按照乙方安装的分表结算。合同6.1条约定，为确保乙方全面履行本合同及保证其良性经营和服务的质量，甲乙双方约定，在本合同签订后贰日内，乙方直接缴纳履约保证金120,000元……。合同6.4条约定，本合同终止后，乙方将租赁区域交还甲方，履约保证金按本合同的规定在乙方退场1个月后，甲方在确认乙方对于甲方或第三方无任何债务责任后，且乙方办妥以该房屋为营业地址的工商注销或变更手续时无息归还。如乙方不及时办理变更或注销手续的，甲方有权不予退还履约保证金。合同11.1条约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。合同11.3条约定，未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同。如乙方确需要提前解约，需提前三个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前终止本合同：(1)向甲方交回租赁房屋；(2)交清承租期内的租金及其他因本合同所产生的费用；(3)应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付12.1款规定的违约金120,000元整；(4)补缴40天装潢期免交的房租29,257.17元；(5)支付甲方付给丙方中介费20,000元整。若甲乙双方未能履行本合约丙方将不收取任何费用。合同12.1条约定，租赁期内，甲乙双方必需严格守约，任何一方违约，除仍需承担合同条款定的责任外，违约方需另向守约方支付违约金120,000元。合同13.1条约定，乙方在租赁期满日、合同被解除日或提前终止日后贰日内，完成全部搬迁腾空，清扫干净(或承担相应费用)并将该房屋及其设施完好无损的交接给甲方，并且提供已经办理工商迁移手续的证明。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。在签订《房屋附属设施、设备清单》时，乙方确信已经认真查验该房屋、墙面、地面、顶面无裂痕破损，无渗漏，门窗均完好。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。合同另约定其他相关权利义务，三方均于合同落款处签名、盖章。
　　2018年8月28日，刘峰致电12345热线平台反映，讼争房屋在2018年8月初在店铺门口安装了栏杆导致其修理的车辆无法进出商铺，其表示其资质合法且有营业执照，希望管理部门给予明确答复增设栏杆的理由并要求对其损失给予补偿方案。平台回复：“幸乐路正在进行道路景观改造工程，为了防止机动车随意停放在人行道上造成市政设施损坏，确保人行道行人通行有序、安全，故对道路南侧安装了人行隔离护栏。诉求人如需要在人行道上设置机动车道口，建议向区相关部门申请审批。经我中心核实确认诉求人要求补偿其营业损失的诉求过高。”
　　2018年9月19日，刘峰通过微信告知程媛：“栏杆明天就按(安)装好了，就没办法开业了。”程媛回复：“在(再)想想办法。”刘峰称：“车子都进不去，你说有什么办法，从六月份开始修路，修车就严重影响，但还能过来车子，有一点点办法我都不给你打电话，现在实在是没办法。”“程总，明天就没法开门了，你说昨(咋)办？”程媛回复：“大家一起想想办法。”、“抱歉不能帮上忙。”
　　2018年9月25日，由闵行区华漕镇金丰城第一居民委员会(以下简称金丰居委会)牵头，会同华漕镇城管执法中队、华漕镇市场监督管理所、华漕镇城市网格化中心，与程媛等商铺业主及刘峰、叶某、马某等经营户就安装人行隔离护栏使得洗车、修车商铺无法经营事宜召开协调会。
　　2018年10月7日，刘峰通过微信告知程媛：“因政府做栏杆无法营业，无奈中(终)止合同。”程媛回复称：“理解，商铺退租以您办理(搬离)房屋及设施全部搬出移交给本房东结算房租。”
　　2018年11月15日，刘峰通过微信告知程媛：“程总你好，我这两天都在打听关于幸乐路的事，路边的栏杆基本上不会给你开通了、含泪只能搬走了，你最近什么时候来，我们交接一下。我是真的不想走，有啥法呀……”程媛回复：“这个水电啊什么的结清，还有那个要牵(迁)出来，我们都是以千(迁)出来为准的，以工商迁出为准。”刘峰回复：“好的，我知道了，我这两天把工商牵(迁)出来。”
　　2018年11月26日，刘峰通过微信向程媛发送一组照片，照片显示讼争房屋场所已经清空。程媛询问：“您搬了？”刘峰称“全部搬完了。”程媛向刘峰发送一张《准予个体工商户注销登记通知书》并询问“注销或迁出了吗？”刘峰回复称：“我和华漕工商所的已经联系过了，工商所要跟您沟通。”程媛回复：“跟我沟通什么……还是拿到注销通知以后，我们在进行下一步的来清算。”刘峰回复：“陈(程)总，我房子都搬出去了，全部都搬光了，而且是我工商所已经去过了。不耽误你租房子，你看看，就是说那个房租还有多余的那个还有押金，看看什么时候能给我退一下……”又称“我把水费，电费全部都交光了，不会给你留下什么后遗症。希望你把那个余款帮我打过来。”程媛回复：“那你把水电的你可以发给我，我会跟我的助理说一下，他要。关于我们要穿(重)签一个终止租赁的合同。”当日晚间，刘峰将相关水费、电费单据通过微信发送给程媛。
　　2018年11月27日，刘峰再次询问程媛何时向其交还钥匙。程媛回复：“钥匙要不您先放福人居？您催周会计写一下中(终)止协议。”
　　2018年11月27日至28日期间，刘峰多次通过微信信息、微信电话形式催促程媛打款，程媛最终于2018年11月28日向刘峰告知周会计电话并要求刘峰和周会计联系、结算水电费等。刘峰要求程媛碰面处理后续事宜，程媛坚持要周会计算好以后再谈并要求刘峰和周会计联系。
　　2018年11月30日，刘峰在讼争房屋内设立的上海市闵行区贺峰汽配经营部经上海市闵行区市场监督管理局确认准予注销登记，并由该局出具《准予个体工商户注销登记通知书》。当日，刘峰通过微信将该通知书拍摄照片发送给程媛并称：“程总，我把营业执照已注销了，啥时候把压(押)金及余款给打过来。”刘峰另告知程媛“周会计不接电话，你催一下，我们要有个了结。”程媛回复称：“我已告诉过他，您上班时间打电话给他吧。”
　　2018年12月1日、12月3日，刘峰多次通过微信信息、微信电话形式要求程媛打款。程媛于2018年12月3日通过微信电话与刘峰沟通，时长2分48秒。
　　2018年12月13日，刘峰与程媛通过微信电话沟通，时长2分58秒。
　　2018年12月17日，刘峰多次通过微信电话想和程媛沟通，未果。
　　2018年12月18日，刘峰多次通过微信联系程媛并称：“给周会计打电话，他说也搞好了，让我跟(给)你来信息。”程媛再次回复：“你直接先和周会计联系。你们先对账。”刘峰回复称：“周会计说他已搞好，他让我和你联系。”程媛问：“他写的东西你看了吗？”刘峰回复：“他没有给我，我也不知道写的啥东西。”程媛仍要求“你们先互相看看。”
　　2018年12月20日，刘峰通过微信告知程媛：“刚给(跟)他联系，他说东西都给你了，让我直接给你打电话。”程媛回复：“刘总，你直接跟他联系，问他要吧，我这几天忙得很，我没有时间，那个让他发再发一下就行了，他的那个我也没来得及看。”后程媛又称房租有没有算，到这时候直接在保证金中扣。刘峰告知程媛，因为周会计要求刘峰直接和程媛联系，所以刘峰请程媛可以给周会计打个电话安排一下直接由周会计和其联系的事宜。程媛仍回复称：“您告诉他我让你找他核。”
　　2019年1月19日，刘峰再次通过微信向程媛发送电费账单截屏，并称：“所有电费水费全清。”程媛回复：“好的，麻烦与周会计联系，下周结算。”
　　2019年1月24日，刘峰通过微信向程媛发送一张银行卡的截图以及一张身份证照片，并称：“程总，这是我老婆的银行卡，能不能先把押金先给我，我是2017年12月30号才接收你的门店的。”程媛未予回复。
　　2019年1月28日，刘峰再次通过微信电话联系程媛拒接后，程媛回复称：“我在南京开会，周三回。您与周会计联系要签终止合同，押金还(退)回哪个账号，你们都在合同中约定即可。”
　　2019年1月29日，刘峰通过微信电话联系程媛，未果。
　　2019年2月1日，刘峰将诉讼材料交至本院预立案，案件进入闵行区诉讼调解对接服务中心组织双方调解。
　　2019年3月1日，程媛通过微信联系刘峰：“刘总：你好！你们是否已经把在店铺中挖的沟填好？大致把地面平整恢复原状后结算。”程媛另向刘峰通过微信形式发送名为《退租协议-127(刘峰)XXXXXXXX》的文件。后其拨打刘峰微信电话，刘峰未接听。
　　2019年3月4日，程媛通过微信联系刘峰：“刘总：麻烦告知工商局具体地址和您公司已迁出的手续。”并向刘峰发送一张讼争房屋内修车沟槽的照片。
　　2019年3月5日，程媛拨打刘峰微信电话，刘峰未接听。后程媛通过微信信息联系刘峰：“刘总：请接电话，麻烦把上图中的漕沟尽快填平！并尽快签订退租协议。”刘峰遂回复：“程总，你能给个准确的话，你打算退我多少钱。”程媛回称：“刘总：如果好协商，房租算至11月31日，扣除：1、立补缴31天装潢期免交的房租22,674.31元。2、甲方付给丙方中介费20,000元。3、漕沟平整费用10,000元。”并称：“我拿回应属我的，我的律师已准备反诉，反诉诉求中会收违约金和应留置提前三个月的房租。”
　　2019年3月22日，本院对本案正式立案受理。
　　2019年3月29日，程媛再次微信联系刘峰称：“……麻烦您把之前承租我的店铺地面平整好后给我，否则我将反诉您，并收取提前解约的违约金……。”
　　2019年5月22日，闵行区华漕镇金丰城第一居民委员会出具《证明》，上载：“兹证明2018年9月25日下午，由金丰居委会牵头，会同华漕镇城市网格化中心、市场监督所、城管大队，与金丰路程媛等商铺业主及刘峰、叶某、马某等经营户召开协调会。会议上，相关部门就洗车修车商户必须具备哪些条件，做到证件齐全，以及对人行道上开设平交道口需向哪些部门申请等问题给予了明确答复。特此证明。”该《证明》上加盖居委会公章。
　　2019年6月14日，程媛的委托诉讼代理人洪波向本院申请调查令。调查事项为：向上海市华漕镇信访办与城管中心调取关于金丰路刘峰等人关于店铺门口栏杆的书面回复及会议纪要(2018年9月25日)。
　　2019年6月20日，华漕镇城市网格化综合管理中心根据本院开具的调查令向程媛的委托诉讼代理人洪波出具《证明》，上载：“因幸乐路沿线有多家洗车商铺，经营期间机动车驶入人行道造成设施损坏，为保护市政设施完好，消除安全隐患，故安装人行隔离护栏……后为此事，2018年9月25日，由金丰居委会牵头，会同华漕镇城管执法中队、华漕镇市场监督管理所、华漕镇城市网格化中心，与金丰路程媛等商铺业主及刘峰、叶某、马某等经营户召开协调会。会议上，就洗车修车商户必须具备哪些条件，做到证件齐全，以及对人行道上开设平交道口需向哪些部门申请等问题给予明确回复。”
　　2019年7月1日，程媛重新拉取2018年12月的水费单据并按照单据金额支付水费37.81元。
　　另查明，双方签订合同时表述的上海市闵行区金丰路XXX弄XXX-XXX号XXX室XXX室房屋与上海市闵行区幸乐路XXX号系同处房屋，但表述门牌号码不一致。
　　又查明，刘峰向程媛支付了截止至2019年1月31日的租金。
　　上述事实，由刘峰提供的《房屋租赁合同》、照片两张、营业执照及注销登记材料一组，程媛提供的《房屋租赁合同》、平台案件申请表及《证明》一份、居委会《证明》一份、2018年12月水费缴费单及支付凭证、微信聊天截图五页及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。至于程媛提交的案外人马某的《证明》，本院认为当属证人证言，现证人并未到庭作证，故对该证据，本院不予采信。
　　对于刘峰提供的有争议证据：微信记录一组，旨在证明栏杆修建后在2018年10月后刘峰向程媛提出要终止合同，程媛也是理解的，后程媛要求刘峰清空搬离且注销营业执照，刘峰也按照了程媛的要求都履行了也将钥匙要付给了中介，但是程媛却没有退刘峰租金以及保证金。对此，程媛则认为对于聊天记录真实性认可，但是证明目的不予认可。其认为刘峰是单方提出解除合同，程媛只是聊天中表示理解，但双方并未解除合同的合意，双方的债务也没有结清且刘峰主动将钥匙交付到中介处也不能视为程媛同意合同的解除。双方的租赁合同第十三条第一款约定双方交验签字盖章交付钥匙后才算交接完成，乙方需查验该房屋无裂痕漏水等均完好。从聊天记录的照片中可见，房屋内有垃圾且有裂痕。综上，不认可刘峰的证明目的。本院认为，刘峰所提交的该组微信记录经程媛核对真实且完整，微信往来记录言词与刘峰证明目的一致，程媛所主张不认可证明目的，实际为其对该微信记录所载文字不同的解读。综上，本院对该组证据予以采用。
　　对于程媛提供的有争议证据：退租协议，旨在证明其积极与刘峰就提前解除合同事宜进行协商，实际情况系刘峰不履行协议导致争议无法解决。对此，刘峰认为此系程媛单方制作，不予认可。本院认为，该退租协议的发送日期为2019年3月1日且在此前的微信聊天记录中未曾出现过，故无法证明程媛所称其积极与刘峰协商解决提前解除合同事宜之证明目的，且该退租协议上并无双方签名。据此本院对该证据不予采信。
　　另，本院于2019年7月5日至华漕镇人民政府城管大队(以下简称城管大队)调查并制作《调查笔录》。至城管大队进行的《调查笔录》中，由该城管大队工作人员须某陈述，在2018年9月25日召开的协调会上告知了洗车、修车的那些小业主如何办理开栏杆口子的手续，证照齐全可以去交管部门办理手续，如果交管部门审批通过，城管大队可以为小业主在栏杆上开口子。但是交管部门是否最终可以通过审批，城管大队表示不清楚。另，幸乐路可能会改成商业街的形式，因为目前洗车店对面都是类似街边的西式餐饮，而在洗车店开设期间常有污水排放投诉较多，还有安全、道路设施损毁等方方面面的问题存在。同日，本院另至案外人马某处调查并制作《调查笔录》。根据案外人马某陈述，2019年9月25日曾召开了协调会，但当时城管大队就是说了一些需要办理的手续和到哪里去办。此后也有商户按照城管大队说的想去办理手续，但是最终都没有办下来，所以栏杆并没有打开口子。其目前虽然仍在经营，但非常困难。原本在马路两边洗车店前面还划了停车位，洗车、修车还可以在那里经营。但后来划的车位就没有了，还安装了探头拍摄违章停车，所以经营就更困难了。案外人马某称，其承租房屋的所有人也是程媛。刘峰、程媛在庭审中均对该两份证据三性予以认可。
　　本院认为，刘峰与程媛签订《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。在讼争房屋被安装栏杆，影响刘峰的洗车、修车业务后，刘峰向程媛提出解除合同，此后刘峰在与程媛沟通中按照指示逐步搬离讼争房屋、迁出营业执照并多次请求程媛退回多付的租金以及押金。而在此交涉期间，程媛则反复要求刘峰与其助理(周会计)沟通并签订终止协议。最后双方未能解决争议，遂涉讼。经审理可见，双方的争议焦点实际在于该《房屋租赁合同》究竟是双方达成合意而解除还是基于刘峰单方要求而解除？
　　针对该争议焦点，刘峰认为当发生安装栏杆的情况后，其无法经营洗车、维修业务，在与程媛微信沟通过程中，程媛于2018年10月7日的回复已经表明双方达成了合同解除的合意，且此后也是按照程媛的种种要求逐步完成合同解除后对于后果的种种处理，所以双方应是达成合意并解除《房屋租赁合同》。而程媛则认为，其2018年10月7日的回复仅表明对于刘峰单方要求解除合同的行为理解，但刘峰仍应按照合同中单方解除合同时解除后果的约定处理后续事宜。另，程媛认为其于2019年7月1日才支付了讼争房屋内于2018年12月抄表的水费，所以讼争房屋内的水电费并未结清，所以其认为并未与刘峰达成合意解除。
　　对此，本院认为通过前文按照时间顺序罗列出的双方微信记录可以较为清晰地显示出在发生职能部门安装栏杆后双方协商处理《房屋租赁合同》的完整过程。虽然，程媛在诉讼后反复表示该《房屋租赁合同》的解除仅仅是刘峰单方要求并非双方达成合意而解除，还主张之所以要求刘峰将钥匙交到中介处不能视为其收房而仅仅是出于刘峰的要求。但从其微信记录中的种种表述，本院实难认同程媛在庭审中表述的观点。在双方长达近五个月的交流过程中，程媛多次表示过“商铺退租以您办理(搬离)房屋及设施全部搬出移交给本房东结算房租”、“这个水电啊什么的结清，还有那个要迁出来，我们都是以迁出来为准的，以工商迁出为准。”、“钥匙要不您先放福人居？”、“我在南京开会，周三回。您与周会计联系要签终止合同，押金还回哪个账号，你们都在合同中约定即可。”以上种种表述，涉及了多余租金的返还条件、钥匙交接方式、要求刘峰提供押金的返还账号等表述。这些发生于当时的意思表示，显然已与程媛当庭的表述有明显的不同。如若照程媛当庭所述，刘峰应按照合同承担单方解除合同的后果，然直至2019年3月1日前，程媛却在刘峰每次要求返还多余租金以及押金的时候，从未要求过刘峰支付违约金、补缴免租期租金、支付中介费，其行为显不符合常理。至于刘峰尚有2018年12月4日抄表的水费37.81元未付之情形。鉴于双方在庭审中均确认寄送缴费单据的地址系讼争房屋，而刘峰对于在其搬离之后才寄送的缴费通知单显不知情。故本院认为刘峰未能完全结清水费的原因不在于其本身，对于程媛就此认定刘峰不满足双方结清水电费这一合意解除合同之理由亦不认可。综上，本院认定，刘峰、程媛实际于2018年10月7日已达成解除《房屋租赁合同》的合意。而基于双方合意解除合同，程媛应将刘峰未使用期间的房屋租金以及押金予以退还。鉴于双方在合同中并未约定合意解除时搬离以及租金结算方式，本院依据双方微信交流过程中程媛对于结算租金的要求(迁出营业执照、结清水电)，再结合刘峰搬离讼争房屋、交还钥匙日期、结清水电费日期、迁出营业执照日期，遂定刘峰应承担至2018年11月30日止的租金，该日之后刘峰多付租金44,495.27元(266,971.66元÷12个月×2个月)应由程媛予以返还。另，程媛还应向刘峰返还押金120,000元。
　　至于程媛的各项反诉请求：对于反诉诉请3，对于程媛主张的水费37.81元，刘峰予以认可，本院对该项诉请予以支持。对于反诉诉请7，刘峰表示愿意自行修复讼争房屋内的沟槽且程媛当庭表示认可。但基于本院认定双方系合意解除合同且刘峰于2018年11月27日便交还钥匙且实际搬离的客观情况，本院对于程媛主张的其余诸项反诉诉请均予以驳回。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)刘峰与被告(反诉原告)程媛于2017年12月12日就上海市闵行区金丰路XXX弄XXX-XXX号XXX室C座房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年10月7日予以解除；
　　二、被告(反诉原告)程媛于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)刘峰返还2018年12月1日起至2019年1月31日止的租金人民币44,495.27元；
　　三、被告(反诉原告)程媛于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)刘峰返还保证金人民币120,000元；
　　四、原告(反诉被告)刘峰于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区金丰路XXX弄XXX-XXX号XXX室C座房屋内的漕沟予以填平；
　　五、原告(反诉被告)刘峰于本判决生效之日起十日向被告(反诉原告)程媛支付水费人民币37.81元；
　　六、驳回被告(反诉原告)程媛其余反诉诉请。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计人民币2,273.04元，其中人民币1,727.80元由被告(反诉原告)程媛负担，剩余人民币545.24元由原告(反诉被告)刘峰负担。反诉案件受理费减半收取计人民币3,028.09元，其中人民币25元由原告(反诉被告)刘峰负担，剩余人民币3,003.09元由被告(反诉原告)程媛负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：钱  洁

书记员：瞿思沁