刘建立与魏某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：刘建立，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住安平县。委托诉讼代理人：张伟，女，河北明宇律师事务所律师。被告：魏某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住安平县。委托诉讼代理人：苑兰虎，男，河北网都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹龙，男，河北网都律师事务所实习律师。

原告刘建立向本院提出诉讼请求：1、请法院依法判令原被告解除租赁合同关系。2、要求被告退还剩余租金67027元。3、要求被告退还电费1108元。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月1日，被告将位于安平县北新大道北头的厂房、办公室租赁给原告，被告提供水、电设施，约定租赁期限为2017年3月1日至2018年2月28日，年租金19万元。后原告将租金全额转入被告的账户，将生产设备运至租赁厂地内安排生产。2017年8月25日安平县联合执法大队联合检查，因被告的厂地无证，厂房属于违章建筑，没有环评手续，而切断被告厂地内的高压线，致使原告被迫停工。因被告厂地的高压线一直未接通，不能实现原告租赁目的，原告无奈只好另找厂地。2017年10月25日原告将厂房、办公室全部腾清，通知被告现场进行了接收。原告停产和搬家给原告造成重大经济损失。原告要求退还剩余租金和剩余电费，被告予以拒绝。原告只好诉至法院，请法院依法查明事实，公正判决。原告为证明自己的主张提供证据如下：1、原告与魏某某的银行转账记录三份；2、原告与刘永坡的租赁合同一份；3、电费余额清单一份；4、证人刘某、李某、许某、韩某出庭作证；5、原告向刘永坡的妻子耿伟转账交易明细五份；6、刘永坡和耿伟的户口本复印件一份。被告魏某某辩称，一、原被告之间确系存在厂房租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反国家的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。二、被答辩人所称不能实现其租赁目的的事实理由不是客观事实，依法不符合合同法规定的解除的情形。法院应驳回其诉讼请求。理由如下：1、原告请求解除合同的主要依据为该厂房无环评手续，因被环保局切断高压线无法生产。本案的焦点在于环评手续，跟厂房是否违章建筑无关。2、从双方的租赁合同可以看出，双方对房屋的性质有无环评手续并无明确约定，原被告在签合同时对厂房没有环评手续是知情的，根据交易习惯和行业规则，环评手续谁生产谁负责办理，因此本案的环评手续应由被答辩人办理，与被告无关。三、本合同并非客观上不能履行。1、被答辩人作为承租方，应积极与环保部门沟通协调、补办环评手续。2、本案的厂房在答辩人向法院提交答辩状时已恢复通电，被答辩人要求解除合同的客观事由已不复存在。综上，被答辩人应依法在国家法律法规范围内从事生产经营活动，依法补办环评手续，且涉案厂房已恢复通电，原告所称无法实现租赁目的于法无据。请求驳回被答辩人的诉讼请求。被告提供证据如下：1、原、被告租赁协议一份；2、安平县国土局出具的河北省非税收入一般缴款书一份；3、安平县国土局出具的涉案厂房的土地规划图一份；4、厂房电线照片三张；5、安平县环保局现场执法通知单复印件一份。对以上原、被告提交的证据分析认证如下：对于原告提交的与魏某某的银行转账记录，被告对真实性未提出异议，且认可收到了原告给付的租金19万元，故对该证据的真实性予以确认。对于原告提交的与刘永坡的租赁合同、原告向刘永坡的妻子耿伟转账交易明细，被告对真实性提出异议，本院认为，该两份证据能够相互印证，证实原告另行租赁厂房的事实。对于原告提交的电费余额清单，该清单不能显示交款单位，亦无收费单位印章，故对该证据的效力依法不予认定。对于原告提交的刘永坡和耿伟的户口本复印件，被告对真实性未提出异议，对该证据的真实性予以确认。对于原告提供的证人刘某、李某出庭所作证人证言，被告持有异议，该二名证人系原告雇员，与原告有一定的利害关系，故对该二人的证人证言依法不予采信。对于原告提供的证人许某、韩某出庭所作证人证言，被告虽提出异议，但未能提供足以反驳的理由和证据，故对该二人的证人证言的效力依法予以确认。对于被告提交的与原告的租赁协议，原告无异议，对该证据的效力依法予以确认。对于被告提交的安平县国土局出具的河北省非税收入一般缴款书、安平县国土局出具的涉案厂房的土地规划图、厂房电线照片，原告对以上证据的真实性未提出异议，对以上证据真实性予以确认。对于原告提交的安平县环保局现场执法通知单复印件，被告称未见到过该通知单，本院认为，该证据系复印件，无法与原件核对，该证据依法不能作为本案认定事实的依据。根据原、被告陈述并经审理查明认定事实如下：原告刘建立经营电焊网厂，2017年2月28日，原告刘建立与被告魏某某签订租赁协议一份，协议约定，由原告承租被告位于安平县北新大道河漕村的厂房，租金每年19万元，租赁期限自2017年3月1日至2018年2月28日。合同签订后，原告即搬到被告厂房内进行生产，并分四次将租金19万元转账给付被告。2017年8月25日，安平县联合执法大队到原告处检查，因原告无环评手续，安平县环保局将原告租用厂地内的高压线切断，致使原告无法进行生产。之后，原告另行寻找厂房，并于2017年10月16日将自己的机器设备搬离被告厂房。
原告刘建立与被告魏某某租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序。因本案有不宜适用简易程序的情形，本院于2017年3月30日裁定将本案转为普通程序，于2018年3月28日、5月7日公开开庭进行了审理。原告刘建立及其委托诉讼代理人张伟、被告委托诉讼代理人苑兰虎、曹龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告魏某某向原告出租的厂房没有取得建设工程规划许可证，亦未办理土地使用权证和房屋产权证，故原、被告签订的租赁协议系无效合同。根据合同法相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，原告将未取得建设规划许可证、土地使用权证、房产证的厂房对外出租，被告未查明原告厂房是否有土地使用权证、房产证即租赁原告厂房，故对于因本案合同无效造成的损失，原、被告双方均有一定的过错，以由原、被告双方各自承担50%的责任为宜。根据原告提供的证据可以认定原告于2017年10月16日搬离被告厂房的事实，原告主张于2017年10月25日将厂房钥匙与被告交接，被告虽对原告搬离厂房的时间持有异议，但其未能提供足以反驳的理由和证据，故原告主张占用被告厂房期间计算到2017年10月25日并无不当。根据原、被告签订的租赁协议约定计算，2017年3月1日至2017年10月25日的房屋租金为124031元，剩余租金为65969元。原告在占用被告厂房期间应当按合同约定支付租金，剩余租金被告应予返还，以返还剩余租金数额的50%为宜。关于原告要求被告返还电费的诉讼请求，因原告未能提供充分证据予以证实，故对原告该项诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，判决如下：

一、被告魏某某于本判决生效之日起十日内返还原告刘建立租金32985元。二、驳回原告刘建立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1504元，由原告刘建立负担625元，被告魏某某负担879元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。